Центр «Индикаторы рынка недвижимости»: Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2009 года 

Последний месяц уходящего лета во многом способствовал продолжению перехода рынка недвижимости к стабилизации. Так волна снижения цен на недвижимость в Москве и России, вызванная финансовым кризисом, стала ослабевать еще в конце весны и теперь практически сошла на нет. И если нестабильный макроэкономический фон и курсы валют еще приводили к усилению темпов коррекции стоимости жилья в середине лета, то сейчас цены на недвижимость выглядят близкими к окончательной стабилизации. Впрочем, не следует воспринимать окончание снижения цен как неизбежное начало нового витка роста – стоимость квадратного метра как в столице, так и в регионах России вполне может оставаться на нынешнем уровне продолжительное время.

Статистика по итогам августа оказывается довольно противоречивой. Так по данным аналитического центра, среднее значение индекса стоимости жилья в Москве за август оказывается более чем на 3% ниже аналогичного показателя на июль. Впрочем, следует отметить, что отношение среднемесячных индексов показывает, по сути, изменение цен с середины июля по середину августа и именно здесь вносит свой вклад дополнительная коррекция, которую спровоцировал подскочивший во 2 половине июля курс доллара.

Если же смотреть по более оперативным еженедельным индексам цен на квартиры, то отчетливо видно, как к концу августа темпы остаточной коррекции цен снизились уже до малозначительных долей процента (в частности, за неделю от 31 августа величина коррекции составила только 0,2%). А полное снижение индекса стоимости с 01 по 31 августа составляет 1,5%. Так или иначе, но по мере приближение осени не наблюдается нарастания темпов коррекции цен а, напротив, коррекция становится все менее существенной.

Примечательно и довольно равномерное распределение коррекции цен по типам квартир, что также можно рассматривать как еще один критерий перехода рынка жилья в сбалансированное состояние. Нередко бывает, что квартиры в Москве дешевеют (или дорожают) неравномерно – то одни сегменты выбиваются вперед, то другие и наоборот. По итогам августа, напротив, при средней величине снижения на 3,2% разброс в зависимости от типа жилья или комнатности квартир находится в пределах 3,0%-3,6%.

Больший разброс динамики цен наблюдается в разрезе районов Москвы. Среди лидеров снижения в августе оказались: Свиблово, Бибирево, ВДНХ, Профсоюзная, Академический, Черемушки, Отрадное, Чертаново Южное, Аннино, Улица Акаденмика Янгеля. Среди наиболее устойчивых по стоимости жилья районов: Куркино, Нагорный, Варшавская, Севастопольская, Бауманская, Таганская, Курская, Водный стадион, Университет, Парк культуты. По округам: наименьшее снижение испытал Центральный округ, наибольшее – Северо-восточный округ.

Обычно осенний тренд на рынке недвижимости начинает складываться уже в августе. Так в годы резкого роста цен на квартиры уже в августе темпы прироста заметно повышались. В нынешних условиях, если бы рынок был готов падать дальше, было бы естественно ожидать усиления темпов коррекции цен уже в августе. Однако, пока наблюдается все больше признаков стабилизации рынка а, значит, цены на недвижимость в Москве похоже готовы остановится на нынешнем уровне, наконец «нащупав» дно.

По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», наиболее вероятный сценарий развития событий состоит в постепенном преодолении последствий финансового кризиса по сценарию 1999-2002 годов. После падения примерно на треть, цены на недвижимость сейчас постепенно стабилизируются. В последующий год они будут оставаться примерно постоянными, однако на рынок вернется активность и вырастет объем сделок. Впоследствии, при наличии позитивного макроэкономического вектора, недвижимость может начать постепенно отыгрывать ценовые потери, как было в 2001-2002 годах.

Однако нельзя исключать и возможность ухудшения макроэкономического фона, что может негативно повлиять на рынок недвижимости. После многолетнего роста цен на недвижимость в Москве и России (2001-2008 годы) вполне естественно было ожидать отката цен назад, о чем начал предупреждать еще в начале 2008 года, в частности, в статье «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости». С наступлением финансового кризиса начало коррекции стоимости квадратного метра также было вполне прогнозируемо. Однако в нынешних условиях, когда в среднем недвижимость уже подешевела примерно на треть (в долларовых ценах), как после дефолта 1998 года, неопределенность дальнейшего развития событий как никогда высока. И скудная статистика, сформировавшаяся менее чем за год новых экономических условий, вряд ли может быть показательна.

По мнению аналитического центра , в нынешних условиях рынок недвижимости Москвы и России будет полностью отыгрывать макроэкономический фон, в меньшей степени завися от своих внутренних параметров. А следовательно, прогноз рынка недвижимости сейчас сводится к прогнозу макроэкономического состояния, но именно здесь и нет никакой определенности. Среди экономистов и политиков в равной мере можно встреть как оптимистичные, так и пессимистичные настроения, ожидания как скорого завершения кризиса, так и его прогрессирования еще долгие годы. При этом макроэкономические показатели, такие как цены на нефть, курсы валют, индексы РТС и ММВБ показали за последние месяцы полную чехарду, не позволяя говорить о каком-то определенном тренде. Так наметившийся в марте-мае отскок фондовых индексов, цен на энергоносители и рост курса рубля сменился в июне новой коррекцией и последующей сильной волатильностью. В результате практически невозможно понять, справилась ли экономика с основными проблемами и готова ли она постепенно начать расти или нет.

В этом свете в полной неопределенности пребывают и факторы, имеющие прямое отношение к рынку недвижимости. Как быстро восстановится спрос на недвижимость и у людей появится уверенность в стабильности ситуации, необходимая для совершения крупных покупок? И что гораздо важнее, будет ли в новых экономических условиях возможность зарабатывать прежние деньги, чтобы можно было купить квартиру по прежним ценам, восстановится ли ипотечное кредитование и потекут ли в недвижимость прежние инвестиционные деньги?

Не менее интересна и неоднозначна ситуация с объемами строительства. Насколько они могут упасть и упадут ли во многом за счет бюджетных строек социального жилья или, напротив, коммерческого строительства? Ведь стоит отметить, что в последефолтные 1999-2002 годы Москва, напротив, переживала бум жилищного строительства, а в годы экономического роста 2003-2007 годов, напротив, только сокращение объемов предложения. Будут ли возвращаться на рынок инвестиционные квартиры, купленные ранее впрок и ипотечные квартиры несостоятельных должников, в каком объеме, и смогут ли они возместить сокращение объемов нового строительства?

Сконцентрировавшись на одном из аргументов можно вполне убедительно доказывать, что цены на квартиры в Москве (как и в любом другом городе или регионе России или в другом сегменте рынка недвижимости) непременно вырастут, скажем из-за резкого сокращения объемов строительства, или непременно упадут еще вдвое из-за существенного сокращения доходов населения и оттока инвестиционных и ипотечных покупателей с рынка. Однако, по мнению , по сути, на рынке недвижимости сейчас есть всего 2 сценария развития событий и выбор одного из них будет полностью определяться макроэкономическим фоном.

Оптимистичный сценарий – постепенное восстановление по схеме 1999-2002 годов

Этот же сценарий, по мнению руководителя Олега Репченко является и наиболее вероятным в нынешних условиях. Скорее всего, он и реализуется на практике при отсутствии каких-то новых серьезных потрясений.

Как и после дефолта 1998 года, в нынешних условиях за прошедший с начала кризиса год цены на недвижимость снизились примерно на треть и готовы стабилизироваться на этом уровне. Разумеется, что ожидать новой волны роста уже с осени явно оптимистично – мы имеем дело не с временной «передышкой» рынка, как было в 2004 или 2007 годах. При условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и количеству сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году.

Впоследствии цены могут начать постепенно отыгрывать потерянные позиции и через несколько лет вернуться на докризисный уровень. Однако если интенсивного инвестиционно-ипотечного бума не повторится, то и стоимость недвижимости может еще долго не вернуться на прежний уровень, а находиться в колебательном режиме вблизи текущего уровня цен.

Пессимистичный сценарий – «второе дно»

Однако в случае развития мирового финансового кризиса и возникновения новых потрясений недвижимость имеет все шансы продолжить падение. Если мировые цены на нефть снова упадут к 40$ за баррель или ниже, то это вызовет новую волну девальвации рубля, рост курса доллара, падение российского фондового рынка, а также новую панику в обществе. Разумеется, что в этих условиях, по крайней мере, долларовые цены на недвижимость продолжат снижение.

Насколько глубоким такое падение может быть, зависит, в первую очередь, от глубины падения экономики и основных макроэкономических индикаторов. При этом, как было отмечено в статье «Будет ли на рынке недвижимости второе дно», ближайший уровень поддержки снизу для московского рынка жилья – 2000$ за метр, образовавшийся во время стагнации 2004 года. Уже сейчас в Москве есть пример такой цены – продажа новостроек в Марфино по цене от 70.000 рублей за метр. Однако останется ли этот пример единичным или станет массовым, опять же будет зависеть от общего развития экономической ситуации в России.

Тем не менее, жизнь продолжается и потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась а, следовательно, и спрос на недвижимость остается, как и необходимость ее строить и продавать. В 1998 году некоторые считали, что Россия восстановится не ранее, чем через 10 лет, однако все оказалось куда оптимистичнее. Поэтому и в нынешних условиях аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» придерживается оптимистичного прогноза.

После заметного снижения за последний год цены на недвижимость почти стабилизировались на новом уровне. Теперь какое-то время, ориентировочно еще около года, они будут находиться на этом уровне, испытывая локальные конъюнктурные вариации, однако постепенно на рынок вернется активность и количество сделок. На этом фоне по мере распродажи достроенных объектов на рынок начнут выходить новые новостройки, строительство и продажа которых будет происходить в новых условиях, с меньше себестоимостью, чем у докризисных объектов. А значит и их реализация по послекризисным ценам будет вполне рентабельна, поэтому предрекать строительной отрасли стагнацию явно рано.

В перспективе на рынке недвижимости может установиться восходящий ценовой тренд, однако, он вряд ли будет столь интенсивным, как в прежние годы.

СМАО по материалам центра «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru/)