Технические указания Росимущества к проведению оценки рыночной стоимости отдельно стоящих объектов нежилой недвижимости, расположенных в г. Москва

 

 

Приложение № 1

к Договору № ____

от «___» ________ 200_ г.

 

(наименование в соответствии с правоустанавливающими документами, административный адрес; права- в

соответствии с правоудостоверяющими и правоустанавливающими документами)

(вид обременения и подтверждающие его наличие документы)

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

4) Задачи (назначение) оценки: _____________________________________________________

(указывается содержание предполагаемых действий в отношении объекта оценки)

5) Специальные экспертизы, выполнение которых требуется в рамках проведения оценки объекта оценки: _______________________________________________________________________________

(указывается вид и объем специальной экспертизы, которая должна быть проведена в процессе оценки)

(указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки)

8) Перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при проведении оценки:

 

Оценщик должен провести оценку объекта оценки с оформлением отчета об оценке в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе оценки объекта оценки.

В процессе проведения оценки объекта оценки Оценщик должен осуществить следующие действия:

1. Запросить от Заказчика необходимую информацию об объекте оценки.

2. Получить от Заказчика документы, необходимые для оценки объекта оценки, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.

3. Осмотреть объект оценки, произвести его фотографирование.

4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.

5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.

6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

7. Определить применимость каждого из трех подходов к оценке для целей оценки объекта оценки, обосновать использование определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов.

8. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода к оценке или обосновать отказ от использования сравнительного подхода.

9. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода к оценке или обосновать отказ от использования доходного подхода.

10. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода к оценке или обосновать отказ от использования затратного подхода.

11. Обобщить результаты определения рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием трех подходов к оценке.

12. Оформить отчет об оценке.

 

Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки Оценщик запрашивает у Заказчика бумажные копии следующих документов:

·        документов, подтверждающих существующие права на объект оценки (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.), свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект оценки;

·        документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения объекта оценки), действительных на дату оценки;

·        документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются). При этом информация о существующих обременениях объекта недвижимости в виде заключенных договоров аренды должна быть представлена в виде Реестра в соответствии с формой, представленной в Приложении № 1;

·        документов, содержащих данные об имуществе, не являющемся недвижимым, (если такое имеется), но подлежащем оценке в составе объекта оценки;

·        плана земельного участка (ситуационного, кадастрового);

·        справки о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 2;

·        любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки.

 

2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 3.

2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об оценке.

В процессе осмотра объекта оценки Оценщик выполняет следующие требования:

 

Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте оценки на степень ее достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, Оценщик указывает это в Отчете.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте оценки.

Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:

- сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости г. Москвы;

- сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки;

- сбор и анализ информации об окружении объекта оценки.

 

5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости г. Москвы

            5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект оценки. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата в РФ, для чего могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch); темпы роста промышленного производства в РФ, темпы роста доходов населения в РФ в предшествующие два-три года и др.

            5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций на рынке недвижимости в целом в г. Москва для целей оценки объекта оценки.

5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки

            Требования включают:

- требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки;

- требования к анализу определенного Оценщиком сегмента рынка.

 

5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, по функциональному назначению Оценщик должен руководствоваться классификационными признаками для объектов недвижимости различного функционального назначения, представленными в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Отказ от использования указанных в Приложении № 6 классификационных признаков и использование иных признаков при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должны быть обоснованы.

 

5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки

            Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:

- должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;

- должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной стоимости объекта оценки;

- должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату оценки.

5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.

5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости. Общий перечень основных факторов приведен в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.

5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:

- удельная цена продажи;

- арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);

- уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка;

- уровень эксплуатационных расходов;

- уровень доходности от сдачи в аренду;

- средний срок экспозиции.

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке.

 

5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта оценки

5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта оценки.

5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта оценки (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект оценки. Например, для объекта торговой недвижимости такими факторами могут являться финансовый статус жителей района расположения объекта оценки (характеризуемый соотношением долей малообеспеченных, среднеобеспеченных, высокообеспеченных граждан), средний уровень доходов на душу населения, развитость инфраструктуры района расположения объекта оценки и др.

- структура земель района по видам разрешенного использования.

            5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 5 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.

 

            Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (технических указаниях) алгоритмом по критериям соответствия законодательству, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

- отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству;

- проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;

- проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

- выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;

- формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

 

6.1.1. Требования к отбору вариантов использования объекта, соответствующих законодательству.

- акта разрешенного использования земельного участка;

- кадастровой справки на земельный участок, выданной Службой государственного градостроительного кадастра г. Москвы.

6.1.1.2. Список соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с учетом возможности изменения:

- функционального назначения (возможные типы объектов: офисный, торговый, производственно-складской, жилой и др.);

- конструктивных решений (возможные варианты: ремонт, реконструкция, снос и новое строительство).

6.1.2. Требования к проверке каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:

- варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

- варианты использования объекта оценки, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.

6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния зданий и сооружения объекта оценки необходимо в следующих случаях:

- физический износ зданий/сооружений объекта оценки превышает 60% и если оценщик не обосновал целесообразность сноса объекта оценки;

- объект оценки представляет собой незавершенный строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты оценки и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.

6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта оценки обосновывает Оценщик.

6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.

6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта на финансовую осуществимость.

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала.

6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки.

 

7.1. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должна быть обоснована Оценщиком. Причиной отказа от применения сравнительного или доходного подхода к оценке может быть отсутствие рынка подобных объектов в г. Москва (например, для таких объектов, как незавершенные строительством объекты, объекты социально-культурной сферы, изменение назначения которых юридически незаконно, и т.д.).

 

            Требования к использованию сравнительного подхода к оценке объекта оценки включают в себя:

- требования к отбору и описанию сходных объектов;

- требования к корректировке цен сходных объектов;

- требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.

            В целях настоящего Технического задания (технических указаний) сходным объектом объекта оценки признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из предложения на продажу объекта.

8.1. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования:

- требования к источникам информации об сходных объектах;

- требования к подтверждению данных об сходных объектах;

- требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект;

- требования к количеству сходных объектов;

- требования к сопоставимости сходных объектов.

8.1.1. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Оценщик использует источники информации о сходных объектах, указанные в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.

8.1.2. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект оценки.

8.1.3. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.

8.1.4. Количество сходных объектов при проведении оценки объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке должно быть не менее пяти.

8.1.5. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта оценки и сходных объектов.

8.1.6. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом оценки по значениям основных ценообразующих факторов.

8.2. Требования к корректировке цен сходных объектов

8.2.1. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.

8.2.2. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.

8.2.3. Способ внесения корректировки должен быть обоснован.

8.2.4. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.

8.2.5. Значение суммарной корректировки по каждому из выбранных сходных объектов должно составлять не более 30%. Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены предложения на продажу, то Оценщик обосновывает такое значение суммарной корректировки.

8.3. Требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов

8.3.1. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%.

 

8.3.2. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений цен сходных объектов.

8.3.3. Выбор способа обобщения должен быть обоснован.

 

Реализация доходного подхода предполагает использование метода капитализации дохода или метода дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации дохода используется для таких объектов оценки, для которых вариант их наиболее эффективного использования предполагает получение в будущем денежных потоков, равных по величине либо изменяющихся с одинаковыми темпами. В остальных случаях используется метод дисконтированных денежных потоков.

Требования к использованию доходного подхода к оценке включают в себя:

- требования к использованию метода капитализации дохода;

- требования к использованию метода дисконтированных денежных потоков.

9.1. Требования к использованию метода капитализации дохода включают:

- требования по расчету чистого операционного дохода объекта оценки;

- требования к определению коэффициента капитализации.

9.1.1. Оценщик обосновывает выбор единицы сравнения объекта оценки и сходных объектов.

9.1.2. Потенциально сдаваемая в аренду площадь объекта оценки должна определяться как общая либо как полезная в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к которому относится объект оценки.

9.1.3. При отборе и описании сходных объектов для определения рыночной ставки арендной платы должны выполняться требования, перечисленные в пп. 8.1.1-8.1.6 настоящего Технического задания (технических указаний).

9.1.4. При корректировке цен сходных объектов должны выполняться требования, указанные в п. 8.2 настоящего Технического задания (технических указаний).

9.1.5. При проведении анализа и обобщения скорректированных ставок аренды сходных объектов должны выполняться требования, указанные в п. 8.3 настоящего Технического задания (технических указаний).

9.1.6. При определении показателя потерь от недоиспользования объекта оценки как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определенный на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Отклонение показателя потерь от недоиспользования для объекта оценки от уровня среднерыночного показателя (значение меньше значения нижней границы среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обосновано.

9.1.7. Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов по объекту оценки.

9.1.8. При совпадении варианта наиболее эффективного использования с текущим использованием источником информации о постоянных операционных расходах могут являться первичные бухгалтерские документы, в которых констатируется фактическая информация о составляющих постоянных расходов в ретроспективный период (данная информация должна быть представлена в виде справки, запрашиваемой Оценщиком у Заказчика, форма которой представлена в Приложении № 2 к настоящему Техническому заданию).

9.1.9. Если наиболее эффективное использование объекта оценки отличается от текущего, то Оценщик определяет величину постоянных расходов по каждой составляющей на основе анализа условий эксплуатации подобных объектов.

9.1.10. Величина переменных операционных расходов объекта недвижимости определяется Оценщиком исходя из уровня загрузки, соответствующего рыночному, с учетом специфических свойств объекта.

9.1.11. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

9.1.12. Расчет расходов на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (элементов с коротким сроком использования) производится по следующей формуле:

, где:

РЗ — расходы на замещение элементов;

СЭ - стоимость элемента;

i — используемая ставка отдачи на капитал;

n — оставшийся срок использования элемента;

M – количество элементов.

9.1.13. Амортизационные отчисления не должны учитываться в составе операционных расходов.

9.1.14. Общая величина операционных расходов по объекту оценки, поделенная на количество полезных единиц, сдаваемых в аренду, должна быть в пределах диапазона значений удельного рыночного показателя операционных расходов, характерного для подобных объектов (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки). При несоответствии удельной величины операционных расходов по объекту оценки указанному диапазону должно быть приведено обоснование такого несоответствия.

9.1.15. Для определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.

9.1.16. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

9.1.17. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

9.1.18. Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета.

9.2. Требования к использованию метода дисконтированных денежных потоков включают:

- требования к выбору периода и горизонта расчета;

- требования к определению величины и временной структуры первоначальных инвестиций;

- требования к расчету чистого операционного дохода объекта оценки;

- требования к определению ставки дисконтирования.

9.2.1. Выбор периода прогнозирования (квартал, месяц, год) и горизонта расчета (общая длительность прогнозирования) определяется продолжительностью первоначальных инвестиций в объект оценки и сроком выхода на плановый уровень загрузки объекта.

9.2.2. Оценщик должен определить состав инвестиций исходя из степени отличия наиболее эффективного использования объекта оценки от текущего использования. Обоснованием величины необходимых инвестиций должен являться либо самостоятельно проведенный расчет на основе доступной рыночной информации, либо результаты экспертизы, проведенной привлеченными специалистами соответствующего профиля (строительных организаций и др.), выполненной в соответствии с требованиями, изложенными в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию (техническим указаниям).

9.2.3. При расчете величины чистого операционного дохода объекта оценки должны выполняться требования, указанные в п. 9.1.1-9.1.14. настоящего Технического задания (технических указаний).

9.2.4. Определение величины ставки дисконтирования выполняется с учетом требований, перечисленных в п. 9.1.15-9.1.18. настоящего Технического задания (технических указаний).

 

            Требования к реализации затратного подхода к оценке включают:

- требования к определению стоимости имущественных прав на земельный участок;

- требования к определению затрат на строительство зданий/сооружений в составе объекта оценки;

- требования к определению износа зданий/сооружений в составе объекта оценки.

 

10.1. Требования к определению стоимости имущественных прав на земельный участок

            10.1.1. Оценщик использует для определения стоимости прав на земельный участок методы, описанные в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.

10.1.2. В отношении сходных объектов земельного участка, стоимость прав на который подлежит оценке, а также в отношении единых объектов недвижимости, сходных с единым объектом недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок, должны соблюдаться:

- требования к источникам информации о сходных объектах;

- требования к подтверждению данных о сходных объектах;

- требования к количеству сходных объектов;

- требования к сопоставимости сходных объектов,

 указанные в пп. 8.1.1-8.1.6 настоящего Технического задания (технических указаний).

10.1.3. При определении коэффициента капитализации/ставки дисконтирования для реализации метода капитализации земельной ренты, метода остатка, метода предполагаемого использования Оценщик должен следовать требованиям, перечисленным в п. 9.1.15-9.1.18 настоящего Технического задания (технических указаний).

10.1.4. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права.

10.2. Требования к определению стоимости строительства зданий/сооружений в составе объекта оценки.

            10.2.1. Значения параметров зданий/сооружений должны быть определены Оценщиком на основе исходных документов, предоставленных Заказчиком, передача которых должна быть зафиксирована в Акте приема-передачи документов, и подтверждена ссылкой на данные документы.

            10.2.2. При использовании метода сравнительной единицы (метода удельной стоимости) и метода разбивки по компонентам (поэлементного метода) в целях определения стоимости строительства зданий/сооружений сопоставимость аналога/аналогичных конструктивных элементов должна быть подтверждена Оценщиком указанием значений сравниваемых характеристик аналогичного объекта и здания/сооружения в составе объекта оценки.

            10.2.3. Значение коэффициента, соответствующего ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (девелопера), должно определяться на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и подтверждаться ссылкой на конкретное положение данного анализа.

            10.2.4. При использовании ресурсного метода в целях определения стоимости строительства Оценщиком не учитываются расходы, фактически понесенные и указанные в проектной документации, связанные с отклонением размеров основных несущих элементов в большую сторону по сравнению с аналогичными элементами эквивалентной полезности, выполненными с учетом современных норм проектирования (фактически имевший место перерасход ресурсов).

            10.2.5. При определении стоимости строительства на основе сметных расчетов Оценщиком учитываются все расходы, осуществляемые в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004.

10.3. Требования к определению износа зданий/сооружений в составе объекта оценки.

            10.3.1. Основанием для определения фактического состояния строений должна являться информация о фактическом состоянии конструктивных элементов строений, зафиксированная в Акте осмотра объекта оценки.

            10.3.2. Количественное значение степени физического износа отдельных конструктивных элементов строений объекта оценки определяется на основе таблиц 1-71 «Правил оценки физического износа…» ВСН 53-86(р) Госгражданстроя (Издание официальное).

10.3.3. Расчеты величин функционального и экономического износа должны быть подробно описаны и обоснованны.

 

Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке (далее- обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:

- должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;

- должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;

- по каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке;

- на основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке должно быть осуществлено определение весов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке.

При этом может использоваться метод анализа иерархий.

 

12.1.1. Основным требованием к форме изложения отчета об оценке является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Необходимым условием для этого является удовлетворение отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в отчете информации.

12.1.2. В Отчете об оценке должны быть отражены вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

12.1.3. В Приложении к отчету должны быть представлены:

- Акт осмотра объекта оценки;

- Акт приема-передачи документов;

- все документы, переданные по акту приема-передачи документов (по перечню, в том числе обязательно- ситуационный план, который при отсутствии кадастрового плана Оценщик должен подготовить самостоятельно);

- фотографии объекта оценки;

- фотографии сходных объектов (только в тех случаях, когда имеет место неполная информация о значениях ценообразующих факторов сходного объекта);

- копия акта разрешенного использования земельного участка объекта оценки или копия кадастровой справки на земельный участок объекта оценки;

- заключение юриста о соответствии законодательству варианта наиболее эффективного использования (в случае проведения правовой экспертизы);

- результаты обследования технического состояния зданий/сооружений (в случае его проведения).

 

Требования к оформлению отдельных разделов отчета об оценке включают:

- требования к обязательности наличия в отчете определенного перечня разделов;

- требования к оформлению раздела отчета об оценке «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки»;

- требования к оформлению анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;

- требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;

- требования к оформлению сравнительного подхода к оценке;

- требования к оформлению доходного подхода к оценке;

- требования к оформлению затратного подхода к оценке;

- требования к оформлению обобщения результатов оценки разными подходами и к указанию итоговой величины стоимости объекта оценки.

 

12.2.1. Требования к перечню разделов, которые должны присутствовать в отчете об оценке

Каждый отчет об оценке должен содержать следующие разделы:

1. Описание объекта оценки и имущественных прав на объект оценки;

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

3. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки;

4. Выбор подходов и методов оценки, обоснование отказа от применения какого-либо подхода к оценке, описание применяемых методов оценки;

5. Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода к оценке;

6. Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода к оценке;

7. Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода к оценке;

8. Обобщение результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки.

 

12.2.2. Требования к описанию объекта оценки.

Описание объекта оценки должно быть представлено в форме следующей таблицы[4]:

№ п/п	Характеристики объекта оценки
1.	Информация по земельному участку
1.1	Рельеф участка
1.2	Улучшения земельного участка
1.3	Территориально-оценочная зона
1.4	Площадь застройки, кв.м.
2.	Местоположение
2.1	Административный округ
2.2	Адрес
2.3	Локальные особенности расположения:
	- транспортная доступность
	- удаленность от станции метро
3.	Физические характеристики улучшений объекта оценки
3.1	Назначение
3.2	Общая площадь, кв.м.
3.3	Строительный объем, куб.м
3.4	Этажность
3.5	Год постройки
3.6	Коммуникации (наличие, источник):
	электричество
	канализация
	отопление
	вода (хол./гор.)
	телефон
3.7.	Характеристика внутренней отделки помещений
3.8	Общий износ согласно справке органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию (%)	______________________
4.	Оцениваемые права на объект оценки
4.1

 

12.2.3. Требования к оформлению раздела отчета об оценке «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки» (далее- аналитический раздел отчета).

12.2.3.1. Выводы по анализу рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки Оценщик представляет в форме следующей таблицы:

№ п/п	Показатель	Единица измерения	Значения /диапазон значений показателя
1	удельная цена продажи
2	арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.)
3	уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка
4	уровень эксплуатационных расходов
5	уровень доходности от сдачи в аренду
6	средний срок экспозиции

 

12.2.4. Требования к оформлению анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

12.2.4.1. Результаты отбора потенциальных вариантов дальнейшего использования объекта оценки могут быть представлены в виде следующей таблицы:

 

Варианты функционального назначения ______________________ Варианты конструктивных решений	Офисное	Торговое	Производственно-складское	Гостиничное
Сохранение текущих конструктивных решений	+	+
Ремонт	+	+
Реконструкция
Снос и новое строительство

Примечания к форме заполнения вышеприведенной таблицы:

1)      в строке «функциональное назначение» жирным шрифтом выделено текущее использование объекта;

2)      знаком «+» отмечаются потенциальные варианты на пересечении строки и столбца;

3)      допускается самостоятельное дополнение списка вариантов функционального использования и конструктивных решений Оценщиком.

12.2.4.2. Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки могут быть представлены в форме следующей таблицы:

№ п/п	Вариант использования объекта	Юридическая законность	Физическая возможность	Финансовая осуществимость	Стоимость объекта, ден. ед.	Вывод о наиболее эффективном использовании
1	2	3	4	5	6	7
1.
2.
3.
...
N

 

Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:

·      в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.

·      в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.

Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.

·     заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.

12.2.5. Требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

12.2.5.1. Экспертные заключения по результатам проведения экспертиз должны содержать обоснованные, однозначно трактуемые выводы.

12.2.5.2. Экспертные заключения соответствующих специалистов должны быть представлены в форме отдельных документов, содержание которых может иметь значение как при анализе наилучшего использования объекта недвижимости, так и непосредственно использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта.

12.2.5.3. Экспертное заключение должно быть подписано и скреплено печатью со стороны, вынесшей заключение организации/специалиста.

            Требования к форме представления результатов экспертиз в виде экспертных заключений представлены в Приложению № 10 к настоящему Техническому заданию.

 

12.2.6. Требования к оформлению сравнительного подхода к оценке.

12.2.6.1. В отчете об оценке должны быть перечислены все существенно влияющие на стоимость характеристики объекта недвижимости, используемого в качестве сходного объекта, описание которых позволяет установить степень сходства этого объекта с объектом оценки.

12.2.6.2. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. При использовании информации из порталов сети Интернет необходимо приводить не только точный адрес интернет-страницы, но и ее печатный вариант (в Приложении к отчету об оценке). Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.

12.2.6.3. Информация о сходных объектах в рамках сравнительного подхода к оценке должна быть представлена в форме следующей таблицы:

	Сходный объект № 1	Сходный объект № 2	Сходный объект № 3	…	Сходный объект № N
Адрес объекта
Цена предложения на продажу, ден. ед./ ед. сравнения объекта
Дата предложения
Включает ли цена НДС (да/нет):
Источник информации (в том числе контактный телефон):
Ценообразующие факторы для сегмента рынка, к которому относится объект оценки	Значения ценообразующих факторов (количественная, качественная) сходных объектов					Значение ценообразующего фактора объекта оценки
Ценообразующий фактор 1
Ценообразующий фактор 2
...
Ценообразующий фактор N

 

12.2.7. Требования к оформлению доходного подхода к оценке.

12.2.7.1. Информация о сходных объектах в рамках доходного подхода к оценке должна быть представлена в форме следующей таблицы:

 

	Сходный объект № 1	Сходный объект № 2	Сходный объект № 3	…	Сходный объект № N
Адрес объекта
Ставка арендной платы, ден. ед./период/ед. сравнения:
Дата предложения:
Включает ли ставка аренды НДС (да/нет):
Включает ли ставка аренды величину эксплуатационных расходов (да/нет):
Источник информации (в том числе контактный телефон):
Ценообразующие факторы для сегмента рынка, к которому относится объект оценки	Значения ценообразующих факторов (количественная, качественная) сходных объектов					Значение ценообразующего фактора объекта оценки
Ценообразующий фактор 1
Ценообразующий фактор 2
...
Ценообразующий фактор N

 

 

12.2.7.1. Результаты анализа рынка аренды объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, должны быть отражены в форме таблицы:

№ сходного объекта	Скорректированное значение ставки аренды[5]	Степень сопоставимости сходных объектов и объекта оценки (ранг)[6]	Расчетное промежуточное значение	Значение
01	02	03	04= (02) х (03)	05
1				Сумма (04)/сумма (03)
2
...
N
Сумма		Сумма (03)	Сумма (04)
Ставка аренды по объекту оценки, ден.ед./период/ед. сравнения

 

12.2.7.2. Результаты расчета чистого операционного дохода оцениваемого объекта недвижимости в рамках метода капитализации дохода представляются в форме следующей таблицы:

№ п/п	Элементы расчета	Единица измерения	Величина	Обоснование
1	Количество единиц, потенциально сдаваемых в аренду
2	Рыночный уровень ставки арендной платы
3	Потенциальный валовой доход (1х2)
4	Потери от недоиспользования объекта оценки и недополучения платежей
5	Действительный валовой доход (3-4)
6	Операционные расходы, в том числе
6.1	Постоянные расходы
6.1.1.	·       налог на имущество
6.1.2.	·       плата за землю
6.1.3.	·       страховка
6.1....
6.1.N.
6.2.	Переменные расходы
6.2.1.	·       расходы на управление;
6.2.2.	·       коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;
6.2.3.	·       расходы на эксплуатацию и ремонт;
6.2.4.	·       расходы на содержание территории и автостоянки;
6.2.5.	·       расходы по обеспечению безопасности
6.2. ...
6.2.N.
6.3.	Расходы на замещение
7.	Чистый операционный доход (5-6)

 

12.2.7.3. Результаты определения величины и временной структуры первоначальных инвестиций при использовании в рамках доходного подхода метода дисконтированных денежных потоков представляются Оценщиком в виде следующей таблицы.

№ периода осуществления инвестиций	Величина инвестиций, приходящаяся на определенный период, ден. ед.	Обоснование величины инвестиций
1
2
...
N.
ИТОГО

           

12.2.7.4. Результаты расчета чистого операционного дохода в рамках метода дисконтированных денежных потоков должны быть оформлены в виде следующей таблицы:

№ п/п	Элементы расчета	Единица измерения	Величина по периодам расчета				Обоснование
			1	2	...	N
1	Количество единиц, потенциально сдаваемых в аренду
2	Рыночный уровень ставки арендной платы
3	Потенциальный валовой доход (1х2)
4	Потери от недоиспользования объекта оценки и недополучения платежей
5	Действительный валовой доход (3-4)
6	Операционные расходы, в том числе
6.1	Постоянные расходы
6.1.1.	·       налог на имущество	·
6.1.2.	·       плата за землю	·
6.1.3.	·       страховка	·
6.1....
6.1.N.
6.2.	Переменные расходы
6.2.1.	·       расходы на управление	·
6.2.2.	·       коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация	·
6.2.3.	·       расходы на эксплуатацию и ремонт	·
6.2.4.	·       расходы на содержание территории и автостоянки	·
6.2.5.	·       расходы по обеспечению безопасности	·
6.2. ...
6.2.N.
6.3.	Расходы на замещение
7.	Чистый операционный доход (5-6)

 

12.2.7.5. Результаты расчета коэффициента капитализации методом рыночной экстракции Оценщик представляет в форме следующей таблицы:

№ п/п	Наименование сходного объекта	Цена, ден. ед.	Чистый операционный доход, ден. ед.	Коэффициент капитализации (04/03)	Степень сопоставимости с объектом оценки[7]	Значение
01	02	03	04	05	06	07
1
2
...
N
ИТОГО					1

 

12.2.7.6. Результаты определения коэффициента капитализации методом кумулятивного построения при использовании в рамках метода капитализации дохода должны быть представлены в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Элементы анализа	Величина	Обоснование
1	Безрисковая ставка отдачи на капитал, %
2	Премия за риск, %, в том числе за:
2.1.	риск, обуславливаемый особенностями объекта оценки
2.2.	риск низкой ликвидности объекта оценки
2.3.	риск инвестиционного менеджмента
2....
2.N.
3	Ставка отдачи на капитал, %
4	Ставка возврата капитала, %
ИТОГО коэффициент капитализации= ставка капитализации/100

 

12.2.7.7. Результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков могут быть представлены в форме следующей таблицы:

Таблица № 13

№ п/п	Элементы анализа	Величины по периодам
		0	1	2	...	N
1	Инвестиции, ден.ед.
2	Чистый операционный доход, ден.ед.
3	Реверсия, ден.ед.
4	Ставка дисконтирования, %
5	Дисконтные множители для ЧОД
6	Дисконтный множитель на конец периода для реверсии
7	Текущая стоимость будущих денежных потоков - рыночная стоимость объекта недвижимости определенная с применением метода дисконтированных денежных потоков, ден.ед.

Затемненные поля не подлежат заполнению оценщиком.

12.2.8. Требования к оформлению затратного подхода к оценке.

12.2.8.1. Результаты расчета величины стоимости прав на земельный участок под застройку методом капитализации земельной ренты должны быть представлены в форме следующей таблицы:

№ п/п	Земельная рента в год, ден. ед.	Коэффициент капитализации	Издержки на приобретение земельного участка, ден. ед.
01	02	03	04=02/03

 

12.2.8.2. Результаты расчета затрат на строительство оцениваемого здания/сооружения в рамках метода сравнительной единицы должны быть представлены в форме следующей таблицы:

№п/п	Показатель	Значение
1	Затраты на строительство единицы исходного параметра сходного здания/сооружения в базисных ценах, руб./ед.изм.
2	Количественный параметр здания (объем, площадь и др.), ед.изм.
3	Переходный ценовой коэффициент (К)
4	Поправочный коэффициент (П)
5	Сумма затрат на строительство здания/сооружения, руб. (1х2х3х4)

 

Пояснения к заполнению вышеуказанной таблицы:

1) Поправочный коэффициент (П) – общий коэффициент, учитывающий разницу в различных характеристиках оцениваемого здания/сооружения и сходного объекта, принятого из таблицы УПВС/БУПС- должен рассчитываться по формуле:

П = П1 х П2 х П3 х …х ПN, где:

П1 – коэффициент, учитывающий разницу в группах капитальности оцениваемого объекта и сопоставимого объекта;

П2 – коэффициент, учитывающий отклонение высоты помещений оцениваемого объекта от принятой расчетной величины (определяется для объектов жилого назначения);

П3 - коэффициент, учитывающий отклонение в этажности оцениваемого объекта от этажности сопоставимого объекта и т.д.

2) Коэффициенты, составляющие П, должны определяться в соответствии с Общей частью к используемым сборникам информации о стоимости строительства сходных зданий/ссоружений.

3) Переходный ценовой коэффициент (К) должен рассчитываться следующим образом:

К = К1 х К2 х К3, где:

К1 - разница в ценах строительно-монтажных работ на дату, на которую определена стоимость аналога, и на дату оценки;

К2 - коэффициент учёта НДС;

К3 - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (застройщика) при строительстве.

12.2.8.3. Результаты расчета затрат на строительство поэлементным методом могут отражаться в форме следующей таблицы:

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Затраты на строительство конструктивного элемента, ден. ед.
1
2
...
N
ИТОГО

 

12.2.8.4. Результаты расчета затрат на строительство базисно-индексным методом могут быть представлены в форме следующей таблицы:

№ п/п	Элементы анализа	Значение, ден. ед.	Обоснование
1	Затраты на материалы в ценах 1984 г.
2	Затраты на основную заработная плата в ценах 1984 г.
3	Затраты на эксплуатацию машин и механизмов в ценах 1984 г.
4	Индекс удорожания затрат на материалы к текущим ценам
5	Индекс удорожания основной заработной платы к текущим ценам
6	Индекс удорожания эксплуатации машин и механизмов к текущим ценам
7	Прямые затраты (1х4+2х5+3х6)
8	Затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика
9	Затраты на внутренние санитарно-технические и электротехнические работы
10	Восстановительная стоимость строительно - монтажных работ (7+8+9)
11	Затраты на создание инфраструктуры объекта
12	Затраты на временные знания и сооружения
13	Затраты на прочие работы и затраты
14	Затраты на содержание дирекции (тех. надзора), авторский надзор
15	Затраты на проектные и изыскательские работы
16	Прибыль предпринимателя ведущего строительный бизнес
ИТОГО (10+11+12+13+14+15+16)

 

12.2.8.5. Результаты расчета затрат на строительство ресурсным методом могут отражаться в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Элементы анализа	Значение, ден. ед.	Обоснование
1	Затраты на строительные материалы в текущих ценах
2	Затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов в текущих ценах
3	Затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика
4	Затраты на внутренние санитарно-технические и электротехнические работы
5	Восстановительная стоимость строительно - монтажных работ (1+2+3+4)
6	Затраты на создание инфраструктуры объекта
7	Затраты на временные знания и сооружения
8	Затраты на прочие работы и затраты
9	Затраты на содержание дирекции (тех. надзора), авторский надзор
10	Затраты на проектные и изыскательские работы
11	Прибыль предпринимателя ведущего строительный бизнес
ИТОГО (5+6+7+8+9+10+11)

           

12.2.8.6. Результаты определения накопленного износа зданий/сооружений методом экономического возраста могут отражаться в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Элементы анализа	Значение	Обоснование
1	Возраст фактический, лет
2	Возраст эффективный, лет
3	Срок экономической жизни, лет
4	Стоимость строительства, ден. ед.
5	Накопленный износ (2/3х4), ден. ед.

           

            Комментарии к заполнению таблицы:

            1) Фактический возраст определяется на основе информации технического паспорта на здание/сооружения.

            2) Эффективный возраст совпадает с фактическим только в тех случаях, когда условия эксплуатации здания/сооружения были типичными для подобного типа объектов (текущие и капитальные ремонты проводились своевременно и др.).

            3) Информация об общей экономической жизни объекта может быть получена из общей части к сборникам УПВС, где сроки жизни зданий/сооружений дифференцируются в зависимости от группы капитальности объекта.

 

12.2.8.7. Результаты расчета устранимого физического износа могут быть представлены в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Наименование конструкции	Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости, %	Признаки износа	Примерный состав работ по устранению признаков износа	Устранимый износ, ден. ед.
1
2
...
N.
Итого

           

12.2.8.8. Результаты расчета неустранимого физического износа в короткоживущих элементах могут быть представлены в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Наименование короткоживущих элементов	Затраты на строительство, ден. ед.	Физический износ устранимый, ден. ед.	Возраст фактический, лет	Срок физической жизни, лет	Неустранимый физический износ, ден. ед.
01	02	03	04	05	06	07=(03-04)х05/06
1
2
...
N
ИТОГО

           

12.2.8.9. Результаты расчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах могут быть представлены в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Наименование долгоживущих элементов	Затраты на строительство, ден. ед.	Износ устранимый, ден.ед.	Возраст фактический, лет	Срок физической жизни, лет	Неустранимый физический износ, ден. ед.
01	02	03	04	05	06	07=(03-04)х05/06
1
2
...
N
ИТОГО

           

12.2.8.10. Результаты расчета устранимого функционального износа могут быть представлены в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Причина, вызвавшая функциональный износ	Затраты на устранение функционального износа, ден.ед.	Стоимость возврата материалов, ден.ед.	Функциональный износ устранимый, ден. ед.
1.
2.
...
N
ИТОГО

           

12.2.8.11. Результаты расчета неустранимого функционального износа могут быть представлены в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Причина, вызвавшая функциональный износ	Величина потери дохода за период по причине функционального износа, ден. ед.	Коэффициент капитализации	Функциональный износ не устранимый, ден.ед.
01	02	03	04	05=03/04
1
2
...
N
ИТОГО

 

12.2.8.12. В случае, если величина экономического износа определена методом капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию, то результаты расчета экономического износа могут отражаться в форме таблицы:

 

№ п/п	Причина, вызвавшая экономический износ	Величина потери дохода за период по причине экономического износа, ден. ед.	Коэффициент капитализации	Экономический износ, ден. ед.
01	02	03	04	05=03/04
1
2
...
N
ИТОГО

12.2.8.13. В случае если величина экономического износа определена методом сравнения продаж, то результаты расчета экономического износа могут отражаться в форме следующей таблицы:

 

№ п/п	Причина, вызвавшая экономический износ	Цена 1 кв. м. объекта аналога, не подверженного негативному внешнему влиянию, ден. ед.	Цена 1 кв. м. объекта аналога, подверженного негативному внешнему влиянию, ден. ед.	Экономический износ, %
01	02	03	04	05=(1-04/03)х100%
1
2
...
N
ИТОГО

 

 

12.2.9. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Величина рыночной стоимости объекта оценки могут быть указана с выделением в том числе суммы НДС.

 

Приложения

 

Приложение № 1

 

Форма реестра, содержащего информацию об обременениях в виде заключенных договоров аренды

 

РЕЕСТР

обременений в виде заключенных договоров аренды

 

№ п/п	Наименование арендатора	Размер арендуемой площади, ед. изм. Объекта недвижимости	Дата заключения договора аренды	Срок действия договора аренды	Величина годовой арендной платы по договору, с учетом НДС, ден.ед./год/ед.изм. объекта недвижимости	Включены ли в установленную договором арендную ставку операционные расходы с указанием их состава в случае включения их в арендную плату	Иные существенные замечания относительно договора аренды (в том числе условия расторжения договора)

 

Подписи:

От правообладателя:                                                                       ________________________

(представитель/представители правообладателя)

Приложение № 2

 

Форма справки о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости

 

СПРАВКА

 о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости

 

 

№ п/п	Элементы операционных расходов	Единица измерения	Величина по последнему году предшествовавшему дате оценки
	Общая величина операционных расходов, в том числе
1.	Постоянные расходы
1.1.	·       налог на имущество	·
1.2.	·       плата за землю	·
1.3.	·       страховые платежи	·
1....	иные
2.	Переменные расходы
2.1.	·       коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация	·
2.2.	·       расходы на текущий ремонт	·
2.3.	·       расходы на содержание территории и автостоянки	·
2.4..	·       расходы по обеспечению безопасности	·
2....	иные
3.	Расходы на замещение

 

Подписи:

От правообладателя или балансодержателя:                                                                   ________________________

(представитель/представители правообладателя/балансодержателя)

Приложение № 3

 

Форма акта приема-передачи документов от заказчика

 

АКТ

приема-передачи документов

№ ____

_______________

(дата заполнения)

Мы, нижеподписавшиеся, _______________ (наименование Оценщика) в лице ____________ (представитель/представители Оценщика), и _________________ (наименование правообладателя) в лице _________________ (представитель/представители правообладателя), составили настоящий акт о нижеследующем:

_________________ (наименование Оценщика) ___________ (дата осуществления запроса) осуществил запрос у _____________ (наименование правообладателя) нижеследующего перечня документов, необходимых для проведения оценки объекта оценки. ___________________ (представитель правообладателя) _____________ (дата осуществления передачи документов) предоставил, а ______________ (представитель Оценщика) принял следующие документы и по факту передачи заполнил следующую форму:

 

№ п/п	Документы, запрошенные у заказчика	Отметка о предоставлении/ непредоставлении документа	Причины непредоставления документов
1.	Документы, подтверждающие право на объект: свидетельство на право собственности либо договор аренды, либо другой правоустанавливающий документ
2.	Документы БТИ на объект, в том числе:
2.1.	- технический паспорт БТИ;
2.2.	- выписка из технического паспорта;
2.3.	- поэтажный план;
2.4.	- экспликация;
2.5.	- справка о физическом состоянии
3.	Документы, подтверждающие наличие/отсутствие обременений у объекта оценки, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и др. (если есть)
4.	Документы, подтверждающие права на земельный участок: свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.
5.	Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего
6.	Ситуационный план земельного участка
7.	Кадастровый план участка с указанием его границ (при наличии)

 

            Настоящий акт подписан в двух экземплярах, каждый из которых имеет юридическую силу.

 

Подписи:

От правообладателя:                                                                       ________________________

(представитель/представители правообладателя)

От Оценщика:                                                                                  ________________________

(представитель/представители Оценщика)

 

Приложение № 4

 

Примерная форма акта осмотра объекта оценки

 

АКТ

осмотра объекта оценки (объекта недвижимости)

“       ”                                200_ г.

Время осмотра: ___ ч. ____мин.

 

Адрес
Собственник
Юридические права и ограничения
Общая площадь, объем (кв.м., куб.м.)
Конструктивные элементы объекта: Материал стен (кирпич и т.д.) Конструкция фундамента Перекрытия: ·       чердачное ·       междуэтажное Кровля Полы Проемы Внутренняя отделка
Наличие ·       подвала ·       тех. этажа
Признаки износа конструктивных элементов объекта: Фундамент:     Стены     Перекрытия: ·       чердачное ·       междуэтажное   Кровля     Полы     Проемы     Внутренняя отделка
Коммуникации (наличие, источник): ·       электричество ·       канализация ·       отопление ·       вода (хол./гор.) ·       телефон
Наличие особых условий

 

Акт составлен на основании осмотра. При осмотре присутствовали:

Представитель Оценщика

 

Представитель балансодержателя или собственника

 

Приложение № 5

 

Источники информации, рекомендуемые к использованию для получения информации о муниципальном образовании, в котором находится объект оценки:

- Комитет по телекоммуникациям и средствам массовой информации г. Москвы- правительственное учреждение, уполномоченное организовать проведение и предоставлять для ознакомления общественности результаты социально-демографических исследований;

- информационно-аналитический сборник «Симптом»;

- информационно-аналитический сборник «Правительство-город-люди»;

- информационно-аналитический сборник «Пульс»;

- информационные порталы сети Интернет:

- http://www.wciom.ru;

- http://www.gorod.org.ru;

- http://www.zircon.ru;

- http://demoscope.ru;

- http://www.opinio.msu.ru;

- http://www.isi.org.ru;

- http://www.cemi.rssi.ru;

- http://www.gfk.ru.

Источники информации, рекомендуемые к использованию для получения информации о состоянии инвестиционного климата в РФ:

- www.economy.gov.ru;

- www.bisinfo.ru;

- www.mcx.ru;

- www.mineconom.ru;

- www.mosstat.ru;

- www.budgetrf.ru;

- www.minfin.ru;

- www.economy.gov.ru;

-www.duma.gov.ru;

- www.cbr.ru;

- www.ach.gov.ru;

- www.eeg.ru;

- www.akdi.ru.

Приложение № 6

 

Критерии, на основании которых должно проводиться выделение сегментов рынка по функциональному назначению:

(1). для офисных объектов:

(1.1) Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо

фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м.

арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания;

(мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400—450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров.

(1.2) Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных

критериев.

(1.3) Офисное здание класса С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

 

(2). для складских объектов:

(2.1) Складские объекты класса А должны отвечать минимум 12-15 критериям из следующих:

1.      Новое здание, построенное с применением новых строительных материалов, включая коммуникации и оборудование, отвечающее всем международным стандартам;

2.      Удобный подъезд и близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям.

3.      Близость к МКАД (макс. 15 км), размещение вдоль основных трасс или Бетонки (А107 Кольцевая Дорога).

4.      Одноэтажное здание.

5.      Шаг колонн более 12 м.

6.      Выровненный пол с непылящим покрытием.

7.      Наличие для арендаторов склада офисных помещений не менее, чем класса В.

8.      Максимальная площадь, занимаемая зданием, не более 60% от общей площади земельного участка.

9.      Круглосуточная работа.

10. Круглосуточная охрана, система видеомаблюдения.

11. Наличие погрузочных эстакад и доков.

12. Функционирующая система спринклерного пожаротушения.

13. Регулируемый режим влажности и температуры.

14. Выделенные телефонные линии.

15. Наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта.

16. Наличие таможенного поста.

17. Договора аренды, прошедшие государственную регистрацию.

(2.2) Складские объекты класса В: обычно реконструированные здания с высотой потолка 5-8 метров, оснащенные всеми необходимыми коммуникациями и оборудованием. Часто многоэтажные здания. Складские помещения класса В должны соответствовать 8-11 вышеописанным критериям.

(2.3) Складские объекты класса С: данная категория складских помещений представлена не реконструированными промышленными помещениями, отапливаемыми или неотапливаемыми ангарами, отвечающими менее 7 из вышеперечисленных критериев;

 

(3). для торговых объектов:

Микрорайонные ТЦ осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как ми­нимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (яко­рем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является террито­рия 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопро­кат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, ме-таллоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хо­зяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь дан­ных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Примером районного торгового центра является "Европа", "ГУМ-Прага", "Магнит".

 

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" това­ров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной кате­гории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, не­жели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные мага-зин(-ы). Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Типичным примером окружного торгового центра является "Глобал Сити", "Золотой Вавилон".

Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м.

 

 

 

 

 

Приложение № 7

 

Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки:

-   www.knightfrank.com (компания Knight Frank);

-   www.colliers.ru (компания Colliers International);

-   www.joneslanglasalle.ru (компания Jones Lang LaSalle);

-   www.noblegibbons.ru (компания Noble Gibbons/CB Richard Ellis);

-   http://www.snr-realty.com (компания Stiles & Riabokobylko/Cushman);

-   http://www.realtor.ru/ (компания Penny Lane Realty);

-   http://orgm.nm.ru (инвестиционная компания Оргменеджмент);

-   http://www.miel.ru.

-   www.abn-realty.ru;

-   www.g2p.ru;

-   www.arendator.ru;

-   www.artrealty.ru;

-   www.dm-realty.ru;

-   www.rre.ru

-   www.marketsurveys.ru;

-   www.vedi.ru;

-   www.realtymarket.ru;

-   www.mian.ru;

-   www.swissrealty.ru;

-   www.valnet.ru;

-   www.estatecentre.ru.

 

 

 

 

Приложение № 8

 

Основные ценообразующие факторы для объектов офисной недвижимости:

1) местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов:

1.1. расположение (удаленность) относительно центра города;

1.2. расположение относительно основных транспортных магистралей города (прежде всего удаленность от ближайшей станции метрополитена);

1.3. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

2.1. расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

2.2. площадь объекта;

2.2. наличие отдельного входа у объекта;

2.3. планировка объекта;

2.4. группа капитальности здания;

3) класс офиса[8];

4) текущее состояние объекта – уровень отделки помещений;

4) прочие факторы, в том числе:

4.1. наличие парковки;

4.2. наличие охраны;

4.3. обеспеченность телекоммуникациями;

4.4. инфраструктура объекта;

4.4. экологический фактор и др.

5. коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий).

Основные ценообразующие факторы для объектов торговой недвижимости:

1) местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов[9]:

1.1. подфактор степень интенсивности ближайших человеко-потоков («бойкость места») - расположение относительно человеко-потоков (количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки и др.));

1.2. расположение относительно центра города;

1.3. расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей станции метрополитена, от оживленных улиц, проспектов и др.);

1.4. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

2.1. расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание;

2.2. расположение входа и окон;

2.3. площадь объекта;

3) класс и состояние объекта;

4) наличие места для парковки и подъездных путей и др.

5) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий).

Основные ценообразующие факторы для объектов производственно-складской недвижимости:

1) местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов:

1.1. близость к МКАД, размещение относительно основных трасс или «бетонки» (А107 Кольцевая Дорога); близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;

1.2. удобство подъезда;

1.3. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

2.1. расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

2.2. площадь объекта;

2.3. соответствие конструктивных решений объекта, включая коммуникации, современным предъявляемым требованиям к подобным объектам, в том числе:

2.3.1. наличие регулируемого режима влажности и температуры;

2.3.2. наличие погрузочных эстакад и доков;

2.3.3. наличие грузового лифта;

2.3.4. этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание);

2.3.5. наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения;

3) соотношение площади застройки объекта производственно-складской недвижимости и общей площади земельного участка объекта;

4) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий);

5) прочие факторы, в том числе:

5.1. наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта;

5.2. наличие охраны и др.

 

Приложение № 9

Приложение № 9.1

Справочная информация о содержании акта разрешенного использования земельного участка

1) Акт разрешенного использования составляется на основе сводного плана градостроительных регламентов города Москвы, который включает в себя все действующие градостроительные регламенты общего вида и градостроительные регламенты особого вида, и его требования «обязательны к соблюдению всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков» (ст. 26 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 года № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве»);

2) Акт регламентирует все юридически возможные варианты использования любого земельного участка с точки зрения функционального использования и конструктивных решений объектов на участке, а именно:

2.1) содержит «требования и ограничения к использованию земельного участка:

- разрешенные виды функционального использования земельного участка;

- ограничения высоты застройки, плотности застройки, иные требования и ограничения к использованию земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости;

- ограничения прав на использование земельного участка, в том числе публичные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством, для земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости»;

2.2) содержит «перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или учтенных в государственном градостроительном кадастре города Москвы, определяющих разрешенное использование земельного участка»;

2.3) содержит «сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка»;

2.4) содержит «заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка требованиям и ограничениям к его использованию». (источник всех цитат- ст. 27 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 года № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве», далее- Закон).

            При этом анализ акта разрешенного использования земельного участка при рассмотрении любых вариантов дальнейшего использования объекта оценки (застроенного или незастроенного участка), отличающихся от текущего использования, обязателен для Оценщика, так как:

- «Любое изменение вида и параметров фактического использования земельного участка, не связанное со строительством, реконструкцией градостроительного объекта, допускается исключительно при условии соответствия этого изменения требованиям и ограничениям, содержащимся в акте разрешенного использования земельного участка» (ст. 29 Закона)

- «Принятие решения о возможности осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта на земельном участке, принятие решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта на земельном участке, оформление разрешения на строительство, реконструкцию осуществляются исключительно в соответствии с требованиями и ограничениями к использованию земельного участка» (устанавливаемыми в акте разрешенного использования) (ст. 28 Закона).

 

Приложение № 9.2

Справочная информация о содержании кадастровой справки на земельный участок

 

Кадастровая справка - документ, содержащий запрашиваемые потребителем официальные сведения градостроительного кадастра, характеризующие действующие на определенной территории города Москвы градостроительные регламенты и иные условия осуществления градостроительной деятельности, требования и ограничения к использованию земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости, а также справочные сведения иных информационных систем.

Градостроительный кадастр города Москвы - систематизированный свод сведений об объектах градостроительной деятельности в городе Москве, о градостроительном планировании развития территории города Москвы, градостроительных регламентах, резервировании земель для государственных и муниципальных нужд и иных сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности в городе Москве, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости.

Градостроительный кадастр города Москвы является общегородской информационной системой обеспечения градостроительной деятельности.

Оператор информационной системы градостроительного кадастра осуществляет деятельность по формированию и использованию информационных ресурсов градостроительного кадастра и ведению мониторинга объектов градостроительной деятельности. Оператором информационной системы градостроительного кадастра г. Москвы является государственное унитарное предприятие города Москвы «Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры» (ГУП «ГлавАПУ»).

Для получения кадастровой справки на конкретный земельный участок необходимо заполнить бланк заявки на получение кадастровой справки и заключить договор на предоставление кадастровой справки с ГУП «ГлавАПУ». Порядок заполнения заявки и форма договора представлены на официальном Интернет-сайте Государственного градостроительного кадастра г. Москвы http://ggk.mos.ru/data.

Кадастровая справка ГГК города Москвы подготавливается только при условии точного заполнения заявки и оформляется в течение 3 дней с момента подтверждения поступления средств, а с учетом дополнительной информации в течение 30 дней. Стоимость работ по подготовке кадастровой справки определяется на основании «Сборника базовых цен на работы, осуществляемые ГУП «ГлавАПУ Москомархитектуры», введенного в действие Региональной межведомственной комиссией по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы, протокол № 6-86-1003/2-30 от 22.11.2002 г.

Возможные варианты функционального использования земельного участка объекта оценки определяются на основе фрагмента схемы функционального использования территории г. Москвы и фрагмента схемы функционального зонирования территории г. Москвы, на котором изображен земельный участок объекта оценки. Данные фрагменты схем являются частью кадастровой справки земельного участка.

Потенциальные варианты застройки оцениваемого земельного участка устанавливаются оценщиком с учетом ограничений высоты застройки и плотности застройки земельного участка в соответствии со схемой строительного зонирования территории г. Москвы и схемой строгого регулирования застройки, регулирования застройки, охраняемого ландшафта, охраняемого культурного слоя г. Москвы, являющимися частью кадастровой справки земельного участка объекта оценки.

Приложение № 10

 

Рекомендуемые источники информации о сходных объектах объекта оценки из печатных изданий:

- журнал «Недвижимость & Цены»;

- журнал «Недвижимость для бизнеса»;

- журнал «Тригон»;

- бюллетень «RWAY»;

- журнал «Мир & Dom. Business» и др.

Среди интернет-изданий авторитетными и признанными на рынке являются информационные порталы крупных международных и российских риэлтерских компаний, такие как:

- www.colliers.ru;

- www.joneslanglasalle.ru;

- www.noblegibbons.ru;

- www.snr-realty.com;

- www.orgm.nm.ru;

- www.knightfrank.com;

- www.foreman.ru и др.

---