С.В. Грибовский «К вопросу привлечений частных инвестиций в государственную недвижимость»

С.В. Грибовский, первый вице-президент НП «СМАО», д.э.н., профессор, заместитель начальника ГУ ГУИОН г.Санкт-Петербург

В современной России государственные органы почти во всех городах и крупных населенных пунктах (крупные территориальные образования КТО) как субъекты рынка являются наиболее крупными владельцами недвижимости.

Практика показывает, что передача объектов государственной недвижимости в собственность физических или юридических лиц (приватизация) в сегодняшних условиях не всегда обеспечивает желаемый эффект. Часто такие объекты после приватизации «зависают», т.е. либо не реконструируются, либо перепродаются в спекулятивных целях. Отчасти это связано с отсутствием класса квалифицированных управляющих недвижимостью.

Альтернативой приватизации в современных условиях может быть передача госсобственности в аренду.

Практика показывает, что фонд недвижимости КТО находится в плачевном (с технической точки зрения) состоянии и, зачастую, требует существенной реконструкции. Из-за скудности муниципальных бюджетов КТО их администрации не могут найти средства на улучшение технического состояния таких объектов. Очевидно, что для решения этой проблемы необходимо привлечение небюджетных ресурсов средств частных инвесторов. В условиях рыночной экономики задача привлечения инвесторов для восстановления муниципального фонда недвижимости может быть решена только на рыночных принципах.

На рынке привлечение внешних средств возможно только по кредитной схеме, в соответствии с которой заемщик выплачивает в течение срока кредита не только основную сумму кредита, но и проценты. Государство может работать с частными инвесторами по аналогичной схеме. На рис. 1 представлена схема, иллюстрирующая порядок привлечения внешних инвестиций в объект аренды.

Рис. 1

На рисунке введены следующие обозначения: Vo – рыночная стоимость улучшений объекта аренды (свободного или улучшенного земельного участка) до сдачи его в аренду; Vr – рыночная стоимость улучшений объекта аренды по окончании работ на нем (строительство или реконструкция) за счет средств арендатора; I – доходы, которые получает пользователь от объекта аренды; k – срок аренды;
Vk – рыночная стоимость улучшений объекта в конце срока аренды.

На диаграмме в упрощенном виде реализована следующая схема привлечения частных инвестиций. Инвестору предложено взять у государства в аренду объект недвижимости (свободный земельный участок под строительство или участок с улучшениями, требующих реконструкции), с первоначальной стоимостью Vo. Инвестор-арендатор, вложив определенную сумму денег в объект недвижимости, улучшил его и довел его стоимость до Vr. В процессе аренды он использует объект с целью извлечения ежегодных доходов в размере I. Улучшения объекта аренды в процессе эксплуатации теряют свою стоимость с Vr до Vk. В течение срока аренды арендатор освобождается от уплаты части арендной платы в размере DА. По окончании срока аренды улучшенный объект недвижимости земельный участок с возведенными на нем зданиями или отреконструированный объект недвижимости с учетом его износа остается в собственности государства.

В соответствии с экономической логикой будущий арендатор согласится инвестировать деньги в строительство или реконструкцию объекта аренды, если ему вернут эти инвестиции за срок предполагаемой аренды с процентами. Этот возврат денег ему можно сделать за счет частичного освобождения его от арендной платы, размер которого можно определить из следующей формулы:

Здесь Р – сумма инвестиций в объект недвижимости, сделанных инвестором-арендатором; DА_осв – размер освобождения от арендной платы; а(k, Y) – фактор текущей стоимости аннуитета; k – срок аренды; Y – норма отдачи на капитал.

Для того, чтобы обеспечить привлекательность инвестиций, можно вместо суммы инвестиций компенсировать вклад DV=(Vr – Vo) в рыночную стоимость этих инвестиций, т.е. увеличение рыночной стоимости объекта после инвестирования в него денежных средств.

В этом случае (1) можно переписать так:

Отсюда следует, что арендатор-инвестор может быть освобожден от арендных платежей в следующем размере:

Однако необходимо заметить, что за время аренды выполненные улучшения могут потерять свою стоимость за счет естественного износа. Эту потерю можно рассчитать следующим образом:

Здесь bal(n, k, i_a) – функция износа:

a (n, i) – фактор текущей стоимости аннуитета, ia – ставка процента функции износа, k – срок аренды, n – срок экономической жизни выполненных улучшений, SFK(k, i₀) – фактор фонда возмещения, ia – ставка процента фонда возмещения. В простейшем случае при ia=0 функция износа совпадает с линейной схемой износа, применяемой в бухгалтерии: bal(n, k, i_a) = 1 – k/n .

Очевидно, что эта потеря должна быть скомпенсирована периодическими взносами в фонд возмещения (амортизации), расчет которых можно выполнить по следующей формуле:

Это возмещение должно быть обеспечено за счет средств арендатора, т.к. он является пользователем выполненных им улучшений.

С учетом этого, размер освобождения арендатора инвестора от арендных платежей можно рассчитать следующим образом:

Или, в целом,

Допустим, что арендная ставка объекта недвижимости после строительства (реконструкции) определена в размере Ar.

Тогда арендная ставка А_D по договору с учетом частичного освобождения арендатора-инвестора от аренды может быть рассчитана следующим образом:

Такой метод привлечения частных инвестиций в недвижимость, на наш взгляд, является наиболее приемлемым, устраивающим и инвесторов и государство. Инвестор имеет возможность в течение срока аренды в улучшенном объекте недвижимости эффективно заниматься предпринимательской деятельностью со всеми вытекающими отсюда положительными последствиями (создание новых продуктов или услуг, новых рабочих мест и т.д.). А за счет освобождения от аренды компенсировать по рыночной схеме инвестиции, вложенные в строительство или реконструкцию.

Город же после окончания срока аренды получает улучшенный объект недвижимости, который может быть оставлен за прежним арендатором или передан новому арендатору.

Рассмотрим изложенную выше идею на числовом примере. Допустим, что инвестиции обеспечили вклад в рыночную стоимость в размере 1000 денежных единиц (д.е.) в расчете на один кв. м. Цена капитала определена с учетом ценности альтернативных инвестиций в размере 15% годовых. Срок аренды 5 лет. Арендная ставка за объект после капиталовложений равна 500 д.е. Срок экономической жизни выполненных улучшений равен 15 годам. Пусть ставка процента фонда возмещения ip равна 0%. Ставка процента функции амортизации ia определена также в размере 0% (линейная схема износа). Требуется определить арендную ставку с учетом частичного освобождения инвестора от арендных платежей.

При нулевых ставках фонда возмещения и функции амортизации формулы для фактора фонда возмещения и функции амортизации будут выглядеть следующим образом:

С учетом этого рассчитаем по формуле (7) сумму, на которую уменьшается арендная плата:

Итоговый арендный платеж в соответствии с формулой (8) будет равен 500-232,5=267,5 д.е. Из анализа результатов расчета следует, что по окончании срока аренды объект недвижимости с износом выполненных улучшений на 33% (1-0,67) останется в государственной собственности. Т.е. государство на выходе срока аренды получает объект недвижимости со стоимостью, увеличенной по сравнению с первоначальным состоянием на 67% или в абсолютном выражении – на 670 д.е. за кв. м.

Заметим, что освобождение от арендных платежей могло бы составить величину, равную 1000/3,35=298,5 д.е. в расчете на кв.м. Текущая стоимость этой суммы равна вкладу первоначальных инвестиций в рыночную стоимость объекта. Но так как за время аренды улучшения, выполненные арендатором, частично потеряют свою стоимость, освобождение от арендных платежей уменьшается на величину отчислений в размере 66 д.е. на возмещение этой потери. Отчисления в размере 66 д.е. за 5 лет составят величину 66•5=330 д.е., равную износу выполненных арендатором улучшений.

В заключение необходимо отметить, что наряду с рассмотренными выше вариантами сдачи в аренду объектов государственной недвижимости (под строительство или реконструкцию с последующей арендой), данную идею, с экономической точки зрения, достаточно просто можно распространить и на практику передачи объектов государственной собственности в доверительное управление.