Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков
Создавая лучшее, объединяем вместе!
Электронная
приемная
Вход в личный кабинет оценщика
Карта сайта
Кадастровая
карта

Оценка стоимости в системе управления недвижимостью в Санкт-Петербурге

01.01.1970
Оценка стоимости в системе управления недвижимостью в Санкт-Петербурге

С.В. Грибовский (д.э.н., профессор)

 

Переход от плановой экономики к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот недвижимости – фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.

Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению политики в области недвижимости в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города.

В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного рынка недвижимости, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты. Прежде всего, речь идет об изменении основных принципов, заложенных в основу политики в области недвижимости города.

 

Принципы в области недвижимости базируются на уникальных особенностях недвижимости:

– высокая капиталоемкость как результат больших затрат на ее создание;

– вечная полезность как основа жизнедеятельности людей;

– абсолютная неукрываемость, обусловленная ее фундаментальностью.

 

Эти особенности делает недвижимость надежнейшим источником формирования доходной части бюджета.

Для того чтобы недвижимость выполняла эту задачу, необходимо создание эффективной системы управления недвижимостью (СУН).

СУН, включая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости недвижимости как объекта управления, является общепринятой во всех развитых странах.

 

Задачи СУН:

фискальная, т. е. создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т.д.) на основе мониторинга их рыночной стоимости;

экономическая, т. е. создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города.

 

В условиях рынка государство обязано строить свою политику в области инвестиций на рыночных принципах. Недвижимость является объектом инвестиций, и ее государственная система управления должна учитывать все особенности складывающегося рынка, для того чтобы своей ценовой политикой не деформировать его со всеми вытекающими отсюда последствиями.

 

Государство как полноправный субъект рынка сегодня должно иметь интерес в следующих его секторах:

– квартирный рынок, как основа формирования платежей за жилье;

– рынок нежилой недвижимости, на основе которого необходимо формировать ценовую политику в области арендных отношений и передачи объектов под реконструкцию;

– рынок недвижимости и бизнеса промышленных предприятий, где государство имеет свою долю.

 

В области управления недвижимостью органы власти руководствуются следующей нормативно-правовой базой:

– Постановление Правительства Санкт-Петербурга №36 от 26.12.94 «О Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга»;

– Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга №113-р от 01.08.96 «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него»;

– Распоряжение Председателя КУГИ №16-р от 08.01.97 «О Совете по аттестации оценщиков»;

– Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга №283-р от 04.04.97 «Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях»;

– Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга №441-р от 19.05.97 «Об установлении нормативной цены земли в Санкт-Петербурге в 1997 году»;

 

В Концепции на основе оценки состояния управления недвижимостью Санкт-Петербурга отмечено, что существующее управление недвижимостью города:

– не имеет системного характера;

– неэффективно с точки зрения привлечения инвестиций в развитие и сохранение недвижимости;

– лишено единой системы объективной оценки объектов недвижимости;

– и др.

 

Для устранения этих недостатков было принято решение о реорганизации структуры органов управления недвижимостью города, возложив основную ответственность за недвижимость на КУГИ.

Механизм управления недвижимостью города осуществляется сегодня на базе существующих городских структур: КУГИ, КЭФ, КЗРиЗ.

При этом основным исполнительным органом по рыночной оценке объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в соответствии с Концепцией является ГУИОН.

 

В настоящее время ГУИОН осуществляет следующие направления деятельности:

– разработка и усовершенствование методик оценки стоимостных характеристик объектов, адаптация общепринятых в мире методик к российским условиям;

– ведение информационной базы о состоянии рынка недвижимости;

– мониторинг трендов стоимости объектов недвижимости, основанный на динамике рынка;

– выборочная проверочная оценка недвижимости по осуществляемым сделкам;

– оценка комплексов и отдельных объектов, выставляемых на конкурсы и аукционы;

– проведение оценок и экспертиз оценок по запросам уполномоченных государственных органов;

– проведение оценок по запросам граждан и юридических лиц;

– оценка действующих предприятий и переоценка основных фондов, включая машины и механизмы;

 

В соответствии с Концепцией в Санкт-Петербурге в основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления недвижимостью, который включает в себя:

– пообъектное разграничение недвижимого имущества города, классификацию и единую регистрацию объектов;

– пообъектную регистрацию имущественных прав;

– оценку недвижимости;

– и др.

При выполнении своих задач ГУИОН руководствуется в своей деятельности распоряжением 113-р Губернатора города, которое определяет порядок организации оценочной деятельности при оценке недвижимости города. В основу правил оценки объектов положена рыночная стоимость недвижимости в соответствии с ее классическим определением, данным в Международных Стандартах Оценки.

В соответствии с этим Распоряжением в городе создан Совет по аттестации оценщиков, имеющих право оценивать недвижимость города. Физические лица, прошедшие аттестацию в установленном порядке, могут быть привлечены по договору к оценке недвижимости города.

Важным, на наш взгляд, является и Распоряжение №283-р Губернатора Санкт-Петербурга, определяющее порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях. В соответствии с этим документом, начальная цена объектов инвестиций, выставляемых на инвестиционные торги, устанавливается на основании их рыночной стоимости.

Рынок недвижимости – определенная система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Под замкнутым территориальным образованием (город, населенный пункт) здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований.

Особенность данного определения рынка в том, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара: его территориальной неперемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального образования. Известно, что цель (вариант) использования объекта недвижимости является одним из главных ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при котором его рыночная стоимость имеет максимальное значение.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости – физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Термин «рыночная стоимость» определен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998 года № 135-ФЗ – «... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

 

Недвижимость как один из видов товара подчиняется общим законам товарного рынка, которые воплощаются в трех известных методах оценки ее рыночной стоимости.

I. Затратный подход.

Оценщик определяет стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитает из нее сумму оцененного износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.

II. Подход прямого сравнительного анализа продаж.

Этот метод оценки рыночной стоимости основан на сравнении цены объекта с ценами недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность.

III. Доходный подход в процессе оценки недвижимости.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

 

Индивидуальная и массовая оценка

Индивидуальная оценка – метод получения оценок рыночных стоимостных показателей объекта недвижимости на основе сравнительного анализа цен небольшого количества аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с использованием всех возможных ценообразующих факторов.

Кроме сравнительного анализа, индивидуальная оценка использует и другие методы, основанные на анализе определяющих стоимость экономических характеристик объекта (анализ затрат и предполагаемых доходов).

Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории, с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием минимального набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Индивидуальная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, включающая три известных подхода (доходный, сравнительный и затратный) по полной схеме в соответствии со Стандартами является достаточно трудоемким, длительным и дорогим мероприятием. Известны случаи из мировой практики, когда стоимость работ по оценке достигала сотен тысяч долларов. Затраты же на проведение массовой оценки недвижимости не входят ни в какое сравнение с затратами на проведение индивидуальной оценки. Массовая оценка дешевле индивидуальной в сотни раз.

Оба вида оценки (и массовая и индивидуальная) основаны на одних и тех же экономических принципах и методах, но различаются целями, задачами и техникой оценки одних и тех же характеристик собственности.

В общем случае цель оценки определяется Заказчиком оценки. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство. Заказчиком же массовой оценки является, как правило, государство.

Цели массовой оценки определяются потребностями государства: в основном для сбора налогов на имущество и при наличии в собственности государства недвижимости для определения ставок арендной платы за жилые и нежилые помещения. В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности РФ» (ст. 8) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при передаче их в аренду. Здравый смысл подсказывает, что выполнение данного пункта закона с финансовой точки зрения практически нереализуемо с использованием методов индивидуальной оценки. Как показал опыт Санкт-Петербурга, данная задача успешно решается методом массовой оценки. В Санкт-Петербурге была создана и впервые в России реализована на практике методика расчета арендных ставок, позволяющая за считаные часы рассчитать рыночные арендные ставки по более чем 22 000 договорам аренды.

Функции государства в сфере управления недвижимостью в рамках территориальных образований выполняют местные комитеты по управлению имуществом.

 

Основные задачи комитетов следующие:

– распоряжение государственным имуществом;

– управление государственным имуществом;

– контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества;

– обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав города/населенного пункта при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица.

 

С точки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие задачи:

– ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов;

– применение всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

– достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

 

Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области недвижимости, можно подразделить на три группы:

– группа стратегических задач;

– группа тактических задач;

– группа оперативных задач.

 

Цель стратегических задач состоит в том, чтобы путем их решения обеспечить повышение ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного органа власти, за счет определения справедливой базы для арендных платежей или налогов, учитывающей все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости, за счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объекта недвижимости и др.

Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения по судьбе конкретных объектов недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, доверительное управление, передать на реконструкцию на инвестиционных условиях и т.п.

Решение оперативных задач направлено в основном на поддержание объектов недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано в основном с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города, включая окружающую их территорию.

В целом для совершенствования рынка недвижимости в городах необходимо:

1. Создать на уровне Правительства города единый информационно-аналитический центр для подготовки и принятия решений об инвестициях в конкретные связанные с недвижимостью проекты.

2. Внедрить в практику его работы использование экономико-математических процедур многокритериального инвестиционного анализа, позволяющих осуществлять комплексный анализ социально-экономической выгодности проектов для города и инвесторов.

3. Свести до минимума длительность и персонифицированность процедуры выдачи разрешений на строительство и схем передачи готовых объектов недвижимости в собственность.

4. Обеспечить гарантии прав на объекты недвижимости во время и после окончания инвестиционного проекта.

5. Обеспечить возможность заклада прав по инвестиционному договору.

6. Предоставить налоговые льготы инвесторам для реконструкции зданий исторического центра.

7. Предоставить налоговые льготы инвесторам, готовым обеспечить расселение коммуналок (реализация пунктов 5 и 6 помогут снизить проблему безработицы и решить проблему затоваренности рынка готового жилья).

8. Обеспечить привлечение инвестиций для создания развитой инфраструктуры в районах города, где сложилась неблагоприятная ситуация с реализацией готового жилья.

9. Повысить платежеспособный спрос населения путем создания новых рабочих мест на основе реконструкции старого производства и строительства новых экономически эффективных промышленных предприятий. Для решения этой проблемы наверное следует предоставить для такого строительства налоговые льготы на период окупаемости вне зависимости от источников инвестиций.

10. Снизить требования города к реконструкции зданий памятников.

11. Разработать и внедрить практику налоговых кредитов для инвестиций в социально важные объекты недвижимости.

12. Для решения проблемы очередников на жилье предоставить налоговые льготы/кредиты предприятиям любых форм собственности, готовым обеспечить кредитование по льготным ставкам работников для решения их жилищных проблем.

13. Обеспечить передачу объектов недвижимости, имеющих отрицательную рыночную стоимость, инвесторам через открытые торги по голландской схеме, определив в качестве начального условия расчетный период времени освобождения победителя от налогов.

14. Организовать конкурсы по передаче крупных доходных объектов недвижимости, принадлежащих городу, в доверительное управление Управляющим компаниям.

15. Проанализировать возможность возведения муниципального жилья за счет бюджетных средств и средств частных инвесторов.

16. Стимулировать приватизацию жилья, установив предельный срок, после которого или будут подняты тарифы на приватизацию, или жилье будет переведено в муниципальный фонд.

17. Ввести в практику продажу предприятий-банкротов целиком или по лотам путем открытых местных или дистанционных торгов, максимальным образом исключив возможность влияния криминальных структур на процедуру проведения торгов. Раздел предприятий на лоты осуществлять таким образом, чтобы суммарная продажная цена предприятия была бы максимальной.

18. Организовать заблаговременную и эффективную рекламную компанию инвестиций в недвижимость города в России и за рубежом с гарантией инвестору, например, фиксированной нормы прибыли по каждому инвестпроекту и бюджетной гарантией возврата инвестиций в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Для этого в качестве примера подготовить два-три инвестпроекта, осуществить их комплексный инвестиционный анализ с точки зрения инвестора и города и представить их для рекламных целей на русском и английском языках. Для обеспечения фиксированной нормы прибыли могут быть использованы различные механизмы: продажа объекта инвестиций по дисконтной цене, освобождение от налогов на расчетный период времени, предоставление налогового кредита по льготной ставке.

19. Внедрить в практику сдачи в аренду муниципального жилья под жилье-офис, пользующиеся сегодня большим спросом.

20. Обеспечить подготовку и привлечение в город менеджеров высокого класса для управления, как предприятиями, так и крупными доходными объектами недвижимости.

В основу решение городом вышеназванных проблем необходимо положить обязательную предварительную оценку рыночной стоимости.