Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков
Создавая лучшее, объединяем вместе!
Электронная
приемная
Вход в личный кабинет оценщика
Карта сайта
Кадастровая
карта

Режимы эксплуатации торговой недвижимости

18.01.2013

 

 

Московский рынок управления недвижимостью и ее эксплуатацией является одним из связанных с недвижимостью рынков, который активно развивается и имеет серьезные перспективы. Столь благоприятному прогнозу способствует тот фактор, что именно квалифицированное управление позволяет собственнику здания оптимизировать затраты, что так важно в период финансовой нестабильности. 

Наряду с оптимизацией затрат, крайне актуальной задачей является повышение доходности объекта и его экономическая активность в процессе эксплуатации, обеспечение безопасности и комфортных условий пребывания для собственников, арендаторов и посетителей объекта, поскольку это является гарантом дальнейшего устойчивого развития недвижимости коммерческого использования. Поэтому необходимость выполнения функций по управлению эксплуатацией коммерческой недвижимости учитывает, что грамотная эксплуатация объекта является основополагающим условием его жизнедеятельности и поддержания в ликвидном состоянии. Что наиболее актуально для категории торговой недвижимости. 

На рентабельность торгового центра или объекта ритейла, его рыночную стоимость влияет множество факторов. Из них ключевым является цена технической эксплуатации здания. Неоправданно завышенные эксплуатационные затраты, равно как и экономия средств, приводят к снижению доходности объекта торговой недвижимости. В первом случае из-за снижения эффективности, во втором – из-за увеличения затрат на устранение возникающих аварий и технических проблем и одновременно с этим потерей привлекательности помещений как у арендаторов, так и посетителей. Таким образом, вопрос определения справедливой цены эксплуатации недвижимости становится ключевым для каждого собственника. 

Стоимость управления эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости представлена следующими статьями эксплуатационных затрат: затраты на обслуживающий персонал, на осуществление процесса управления, косвенные затраты (страховка сотрудников, удостоверения и допуски, спецодежда, транспорт, питание, связь и т.д.), затраты на запчасти и материалы, на оборудование и инструменты, на субподрядные работы. При этом, расходы на управление эксплуатацией здания относятся к той группе затрат, которые можно в значительной степени контролировать и которые чрезвычайно сильно влияют на чистый операционный доход объекта недвижимости. 

При ориентире на эксплуатационные расходы в системе управления торговой недвижимости требуется не только формирование механизма расчета стоимости обслуживания, позволяющего оптимизировать затраты на управление проектом по эксплуатации недвижимости посредством наиболее эффективного ее использования, но и правильно применяемом режиме эксплуатации.

Среди режимов эксплуатации недвижимого имущества, формирующихся из расчета времени присутствия технического персонала на объекте, можно выделить два основных: плановый и "по факту" возникновения сбоев (или угроз сбоев) в работе инженерных систем. Плановый режим предполагает наличие видения перспективы функционирования и развития объекта, среднесрочных и текущих планов работ, сетевого графика обслуживания, годового бюджета эксплуатации. Эксплуатация "по факту" предполагает вмешательство в работу инженерных систем и оборудования только в случае возникновения необходимости силами ремонтной и аварийной бригады. 

Таким образом, можно выделить четыре режима эксплуатации недвижимого имущества, характерных для зданий класса А, B, C и D торгового назначения: плановый с постоянным присутствием обслуживающего персонала на объекте (класс А); плановый с дискретным присутствием персонала согласно графику работ (класс В); "по факту" наличия сбоев, согласно заявкам (класс С); "по факту", в соответствии с аварийными вызовами (класс D). 

Однако не только класс здания играет решающую роль в определении режима эксплуатации для планирования проведения работ внутри реализуемого проекта и формирования уровней функциональной ответственности, но и степень насыщенности здания инженерными системами, их сложность, а также процент изношенности. Поэтому для определения режима эксплуатации целесообразно использовать инструмент двухфакторного анализа – матрицу, изображенную на рисунке ниже.

 
 
Класс D
Режим – по аварийным вызовам
Сочетание режимов – по ава­рийным вызовам и по заявкам
Режим – по заявкам
Класс C
Режим – по заявкам
Сочетание режимов – по гра­фику работ и по заявкам
Режим – по графику работ
Класс B
Режим – по графику работ
Сочетание режимов – постоян­ное присутствие и   по гра­фику работ
Режим – постоянное присутствие
Класс A
Сочетание режимов – посто­янное присутствие и   по графику работ
Сочетание режимов – постоянное присутствие и   по графику работ
Режим – постоянное присутствие
 
 
Устаревшие инженерные системы или отсутствие части систем. Низкая насыщенность здания ин­женерными системами.
 
Современные инженерные системы. Средняя насыщен­ность здания инженерными си­стемами.
 
Высококачественные ин­женерные системы. Высо­кая насыщенность здания инженерными системами.
Рисунок 1 – Матрица определения режима эксплуатации для объекта торговой недвижимости

Из матрицы видно, что на пересечении параметров определяется режим эксплуатации объекта торговой недвижимости, обеспечивающий выстраивание грамотной программы технического обслуживания, которая будет способствовать сокращению непредвиденных расходов, исключению простоев оборудования, гарантируя безопасность для работающего на объекте персонала. Эти аспекты актуальны для всех объектов коммерческой недвижимости, в особенности – торговой.
 
 

Екатерина Попова-Щелкан 
к.э.н., эксперт в сфере недвижимости
 
 
 
Источник: RWAY.Ru