Прогноз развития рынка жилой недвижимости в постолимпийский период

Территория г.-к. Сочи является наиболее инвестиционно привлекательной зоной Черноморского побережья. Это связано с интенсивным развитием курортной, развлекательной, общественно-деловой и транспортной инфраструктуры города, а также комплексным возведением спортивных объектов в преддверии Олимпийских игр. Данные факторы создают предпосылки для становления Сочи как курорта международного значения, что, в свою очередь, повышает привлекательность города с точки зрения инвестиций в высококлассные объекты жилой и апартаментной недвижимости.

 

Рынок жилой  и апартаментной недвижимости г.-к. Сочи характеризуется относительно большим объемом предложения. По нашим оценкам, по состоянию на декабрь 2012 г. общее количество квартир в объектах бизнес– и элитного классов, находящихся в остатке составляет 14 374 ед.

Значительный объем предложения обусловлен наличием на рассматриваемом рынке апартаментных комплексов и гостиниц, включенных в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта и предназначенных для размещения участников и зрителей Олимпийских игр. После проведения Олимпиады апартаменты во всех подобных комплексах будут продаваться на открытом рынке. На долю таких объектов приходится 10 513 квартир, что в относительных показателях составляет 73,1% от общего количества квартир бизнес– и элитного классов, находящихся в остатке на декабрь 2012 г.

 

К объектам, возводящимся в рамках подготовки к Олимпиаде, относятся: «Сочное» (2 965 апартаментов), «Малый Ахун» (1 093 апартаментов), «Park Inn Имеретинская» (2 255 апартаментов), а также комплекс, предназначенный для размещения представителей СМИ на период Олимпийских игр (4 200 апартаментов). По состоянию на конец 2012 г., продажи в данных объектах еще не открыты. Подробные характеристики рассматриваемых объектов приведены далее.

 

Комплекс «Сочное» предусматривает строительство Основной Олимпийской Деревни (Включая Параолимпийскую Деревню), комплекса зданий и сооружений для Олимпийской Семьи и Международного Параолимпийского комитета, а также гостиницы категорий 4* и 5* для размещения представителей Международного Олимпийского комитета. После проведения Олимпиады все квартиры будут предназначены для круглогодичного проживания и комфортного отдыха. Концепция проекта – создание курорта выходного дня на берегу Черного моря. Все объекты планируется построить в живописном районе Имеретинской низменности г. Сочи.

 

Общая площадь земельного участка, на котором расположен проект «Сочное» — 74,78 га, общая площадь зданий — 334 233 кв. м, общая продаваемая площадь квартир — 168 817,5 кв. м, этажность зданий — от 3 до 7 этажей, общая площадь парков и мест для отдыха и развлечений, включая благоустроенную придомовую территорию — 68,29 га, площадь дендрологического парка — 18,9 га, площадь орнитологического парка — 25,32 га, расстояние до пляжа — от 30 до 200 м, видовые характеристики квартир — море, горы, парк, протяженность береговой линии — 2 км.

 

Площадь торговой и сервисной зоны составляет 10 461,83 кв. м: бутики одежды и аксессуаров, магазины товаров и услуг, рестораны, бары, кафе, дискотеки, сервисная служба/зона рецепции, фитнес-залы, мини-маркеты, детские игровые комнаты. Дополнительная инфраструктура проекта «Сочное» включает в себя: гостиничный комплекс 5* — 500 номеров, гостиничный комплекс 4* — 201 номер, яхт-клуб — вместимостью до 650 судов, трасса «Формула-1» протяженностью — 5929 м, торгово-развлекательный комплекс площадью — 158 000 кв. м, крупнейший в регионе выставочный центр — 50 000 кв. м, парк стадионов с возможностью проведения зимних и летних соревнований — 265 га, горнолыжные курорты Красной Поляны — 4, парк аттракционов — 37 га.  Общее количество квартир проекта — 2 965 ед., количество квартир у марины — 1 228 ед., количество квартир у парка — 995 ед., количество квартир у моря — 742 ед., количество комнат в квартирах — от 1 до 4-х. Средняя площадь однокомнатных квартир варьируется от 28 до 63 кв. м, двухкомнатных квартир — от 47 до 112 кв. м, трехкомнатных квартир — от 78 до 114 кв. м,  четырехкомнатных квартир — от 87 до 167 кв. м, террас — от 6 до 74 кв. м.

Застройщиком данного объекта является ОАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «ОМЕГА». Участок для строительства комплекса зданий и сооружений «Малый Ахун»на 1 325 номеров (из них 225 номеров категории 4 звезды и       1 100 номеров категории 3 звезды) расположен в восточной части Имеретинской низменности Адлерского района г. Сочи. С юга он ограничен ул. Цимлянской, с запада и с севера - смежными участками застройки. С востока – кирпичным монолитным забором военного подразделения.

Общая концепция комплекса решена следующим образом: здания разделены на группы и расположены так, чтобы их можно было эксплуатировать автономно. Всего комплекс состоит из трех групп: зона «А»- застройка коттеджами «четыре звезды» - 19 шт.; зона «Б» - четырехэтажные здания «четыре звезды» - 201 номер / 219 квартир; зона «В» – пятиэтажные здания «три звезды» - 1100 номеров / 855 квартир. Каждая из частей комплекса обладает своей индивидуальностью, типологической и композиционной. В постолимпийский период в рамках данного комплекса предполагается продажа 1 093 апартаментов на открытом рынке. Старт продаж состоится не ранее 2 кв. 2014 г.

Застройщиком данного объекта является ОАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «ОМЕГА». Комплекс зданий на 4 200 номеров располагается на 5 участках (участки № 11, 11А, 12, 14, 17)  в восточной части Имеретинской низменности. Участки № 11 и 11А расположены в пределах Олимпийского парка. Участки № 12, 14, 17 расположены к востоку и юго-востоку от Олимпийского парка.

Проект разработан с учетом условия двухэтапного использования строящихся зданий – олимпийский и постолимпийский периоды. Основная задача заключается в разработке комплекса жилых зданий      (2 этап), который во время проведения Зимних Олимпийских игр 2014 года будет использован для размещения представителей средств массовой информации с уровнем сервисного обслуживания 3 звезды. С этой целью в планировочных решениях жилого комплекса предусмотрены легко демонтируемые перегородки, которые будут трансформировать помещения для временного размещения гостей Олимпиады в жилье постоянного проживания. Комплекс проектируемых зданий состоит из 53 секционных жилых домов высотой 5 этажей, общее количество секций 187, с арендными и жилыми помещениями на первом этаже и с техподпольем. Разработаны несколько типов универсальных секций. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры имеют одностороннюю ориентацию на юг, запад или восток. Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры имеют двустороннюю ориентацию.

Застройщиком данного объекта является ОАО «РЕНОВА-СтройГруп». Строительство курортного комплекса «Park Inn Имеретинская» ведется одновременно на двух участках общей площадью 36 га. На прибрежном участке, на площади 11 га возводится гостиница категории 4 звезды, а на другом участке площадью 24 га ведется строительство комплекса апартаментов категории 3 звезды с торгово — развлекательной зоной.

 

Гостиница и апартаменты категории 4 звезды на 720 номеров, выполнены в форме двух блоков-трилистников, в одном из которых расположены стандартные гостиничные номера площадью 24 кв. м, в другой части – апартаменты площадью 35 и 55 кв. м, объединены двухэтажным стилобатом. На первых этажах расположены зоны ресэпшен, лаунж пространства, рестораны и бары, конференц-зал, тренажерный зал, SPA и бассейн, а так же технологические помещения кухни, гостиницы и административные помещения. В настоящий момент монолитные работы завершены,  строители приступили к внутренней отделке корпусов гостиницы.

Комплекс апартаментов категории 3 звезды с торгово — развлекательной зоной. На Олимпийский период номерной фонд составит 2 880 апартаментов, из них 2 688 ед.— площадью 20 кв. м, 128 ед.— 40 кв. м, 64 ед. — 60 кв. м. После проведения Олимпийских игр количество номеров будет уменьшено за счет объединения номеров. В результате общее количество апартаментов категории 3 звезды составит 1 535 ед., в том числе апартаменты площадью 40 кв. м —1 472 ед., апартаменты площадью 60 кв. м — 63 ед.s