Обзор рынка коттеджных поселков в СПб и ЛО по состоянию на март 2013 года

 

По данным портала Poselkispb.ru, по состоянию на конец февраля 2013 года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти насчитывается 619 коттеджных поселков, из которых 129 реализовано, продажи приостановлены в 73 поселках.

 

 

 

Наибольшее количество коттеджных поселков расположено во Всеволожском районе – 127 поселков. На втором и третьем местах – Выборгский район ЛО (63 объекта) и Ломоносовский район (60 объектов), разница между которыми по числу предлагаемых коттеджных поселков невелика и продолжает сокращаться. Несмотря на плюсы Выборгского района (близость к Финскому заливу, наличие крупных озер и приемлемые цены по сравнению с соседним Курортным районом), доступность цен и близость к городу повысили спрос на объекты, расположенные в Ломоносовском районе.

 

 

 

 

Рассмотрим самые востребованные покупателями направления: Всеволожский, Выборгский и Ломоносовский районы.

В соответствии с предложениями продажи, размещенными на Портале «Загород.ру», в марте 2013 года в Ломоносовском районе реализуется всего 60 коттеджных поселков, 45 из них относится к классу «эконом» (стоимость домостроений до 3 млн рублей), 12  - к «бизнес» классу (стоимость домостроений от 3 до 10 млн рублей), остальные предложения относятся к классу «люкс», цены на дома с участками в них начинаются от 10 млн рублей.

 

 

 

 

В классе «эконом» минимальная стоимость за 1 сотку земельного участка предлагается в коттеджном поселке «Горки-3» и составляет 19 тыс. руб.

Максимальная стоимость за 1 сотку земельного участка в классе «эконом» зафиксирована в коттеджном комплексе «Поселок в Капорском» и составляет 260 тыс. рублей.

Минимальная стоимость домовладений предлагается в коттеджном поселке «Маленькая Европа».

 

Максимальная стоимость домовладений предлагается в коттеджном поселке «Зеленая долина».

В коттеджных поселках «бизнес» класса сложилась следующая ценовая политика: минимальная стои

 мость сотки земли составляет 50 тыс. рублей в поселке «Одуванчик», максимальная -  357 тыс. рублей в поселке «Бельведер 2»; в коттеджном поселке «Изумрудная долина» зафиксирована минимальная стоимость домовладений, максимальная стоимость домовладения – в поселке «Ропшинская усадьба».

 

Объекты, отнесенные к классу люкс, представляют собой домовладения, размещенные в поселках «Gorki», «Петергоф-Сити», «Ропшинские Пруды».

 

Выборгский район Ленинградской области считается одним из самых популярных и элитных мест для строительства коттеджных и дачных поселков. Хорошо развитая транспортная сеть удобно связывает этот значительный по территории район с Выборгом и Санкт-Петербургом, а замечательная экология и красота природы (шикарные лесные массивы, разнообразные озера, живописное побережье Финского залива) все больше привлекает истинных ценителей загородной жизни. При строительстве коттеджных поселков в Выборгском районе их стараются располагать по берегам крупных озер или рек поближе к уже существующим населенным пунктам.

 

Абсолютно разные сегменты рынка представлены на продажу в районе – от эконом класса до элитных поселков. В 44 проектах есть только участки под застройку, остальные же предлагают приобрести участок с возможным подрядом или же готовые дома на участках. Элитные поселки составляют около 14% от всех предложений, и стоимость домовладений в них достигает 51 млн руб. На эконом класс приходится 22%, бизнес – 64% предложений. В последнее время в Выборгском районе прослеживается тенденция к увеличению числа поселков эконом-класса.

 

 

 

 

В классе «эконом» минимальная стоимость 1 сотки земли зафиксирована в «ДНП Вишневское озеро», максимальная – в поселке «Балтийская Ривьера».

Стоимости домовладений в «эконом» классе находятся в диапазоне 
от 1 500 000 руб. за домовладение («Кивеннапа Север»), до 2 820 000 рублей («Хвойная сказка»).

 

В среднем сегменте первое место по минимальной стоимости земельного участка занимает коттеджный комплекс «Европа».

 

Первое место по максимальной стоимости земельного участка в поселках «бизнес» класса занимает коттеджный комплекс «Сестроречье».

 

Стоимости домовладений в коттеджных поселках, отнесенных к «бизнес» классу распределяются следующим образом: минимальная стоимость домов с участками – в коттеджном поселке «Радуга», максимальная – в комплексе «Рощинская сказка».

 

Наиболее дешевые предложения земельных участков в поселках класса «люкс» найдены в коттеджном поселке «Береговая горка», наиболее дорогие – в «Репинской усадьбе».

 

Наиболее дешевые предложения домостроений в сегменте «люкс» класса зафиксированы в коттеджном поселке «Киркко-Ярви».

 

В сегменте класса люкс самые дорогие домостроения – от 40 млн рублей -предлагаются в коттеджном поселке «Раяйоки».

 

Всеволожский район считается одним из самых престижных и экологически благоприятных районов для проживания. Коттеджные поселки Всеволожского района  выгодно выделяются разнообразием архитектурных решений, ценовой политикой и транспортной доступностью. Всеволожский район богат реками и озерами, экологически чистым лесом, выгодно отличается близостью к мегаполису и по этой причине является самым популярным для загородного строительства районом Ленинградской области.

 

В окрестностях поселка Энколово начата застройка малоэтажного жилого комплекса «Таун-Парк Энкола». От КАД до комплекса - около 3 км, заезды устроены с двух направлений: с Токсовского шоссе и с Приозерского. Тип застройки – таун-хаусы. Каждый отдельный дом оборудован встроенным паркингом, имеет панорамное остекление и эксплуатируемую крышу с зимним садом. Площадь домов от 65 до 130 кв. м. Проект рассчитан на 130 домов по цене 3,5 - 5,5 млн. руб. К каждому дому примыкают небольшие участки земли площадью в 1–2 сотки. Сдача объекта намечена на конец 2014 года.

 

По состоянию на февраль 2013 года по данным аналитиков информационного портала www.poselkispb.ruнаибольшая доля загородного рынка распределена между тремя крупными группами поселков: только участки, участки и коттеджи, только коттеджи. Чаще всего в коттеджных поселках предлагаются свободные земельные участки, с подрядом или без, инженерно-обеспеченные или без подведенных инженерных коммуникаций. На втором месте находится группа поселков, которая предлагает как свободные участки, так и участки с коттеджами. Третье место тройки лидеров занимают коттеджные поселки, выставившие на рынок загородной недвижимости готовые коттеджи.  

 

 

 

 

В результате анализа минимальных цен на свободные от построек земельные участки, был установлен следующий диапазон по районам – 150-2100 тыс. рублей за участок. Наиболее дешевые предложения можно найти в Ломоносовском, Лужском и Тосненском районах, ненамного их опережают стоимости участков в Волховском и Кировском районах. Наиболее дорогие предложения из минимальных цен найдены в Курортном районе, минимальная стоимость земельного участка в коттеджном поселке в котором составляет 2100 тыс. рублей. По сравнению со вторым полугодием 2012 года изменения стоимостей минимальны, в пределах инфляции. Наибольший рост цен зафиксирован в Волосовском и Пушкинском районах – на 600 тыс. рублей. В Тосненском и Всеволожском районах, наоборот, наблюдается падение стоимостей участков на 130 и 65 тыс. рублей соответственно.

 

 

 

На рынке купли-продажи коттеджей ситуация не сильно отличается: максимальная из минимальных цена зафиксирована в Курортном районе и составляет 15 млн. рублей,  Лужский, Кировский и Ломоносовский районы предлагают самые дешевые коттеджи. Зато по сравнению с рынком земельных участков в коттеджных поселках цены на рынке коттеджей существенно изменились по отношению ко второму полугодию 2012 года. Наиболее существенное подорожание минимальной стоимости отмечено в Пушкинском районе (на 3 млн рублей), ненамного отстает от него Приозерский район, где подорожание составило 2,7 млн рублей. В Выборгском районе минимальная стоимость увеличилась на 500 тысяч рублей. В некоторых районах коттеджи подешевели: на 4 млн рублей - в Петродворцовом районе, на 1 млн рублей – в Курортном районе, на 530 тысяч рублей – в Ломоносовском районе.

 

 

 

 

Самые дорогие предложения из минимальных стоимостей относятся к Выборгскому (19,5 млн рублей), Приморскому (8 млн рублей), Колпинскому (6 млн рублей) районам Санкт-Петербурга, что объясняется близостью к городу. Выбивается из этой группы Кировский район Ленинградской области (6,25 млн рублей), предложения в котором также относятся к наиболее дорогим, что можно объяснить минимальным количеством предложений таун-хаусов в данном районе. Ценовой минимум зафиксирован в Волосовском (1 млн рублей), Гатчинском (1 млн рублей) и Ломоносовском (1,1 млн рублей) районах.

 

Можно отметить следующие поселки, в которых предлагаются таун-хаусы эконом класса: «Кивеннапа-Юго-Запад», «Кивеннапа-Юг», «Вартемяги-Парк», «Смольный», «Энкола», «Покровские горки» и другие. Самые компактные таун-хаусы площадью 30 кв. м предлагаются в проекте «Покровские горки».

 

 

 

Большинство коттеджных поселков расположены не более в 20 км от КАД - 196 объектов. Данный сегмент рынка коттеджных поселков рассчитан на покупателей, стремящихся перебраться загород на постоянное место жительство. В последнее время количество таких поселков растет, только за последние полгода их стало больше на 33 объекта.

 

Почти вдвое меньше поселков расположены в 21-40 км от КАД. Их число за последние 6 месяцев увеличилось на 2.

Если сравнивать поселки в удалении от КАД на 41-60 км и 61-80 км, то вторые оказались интереснее для застройщиков

 , их количество составляет 43 объекта против 37 поселков, расположенных в 41-60 км от КАД. В связи с активной продажей объектов и тем, что часть поселков была снята с реализации, их количество уменьшилось по сравнению со 2-3 кварталом 2012 года.

Можно отметить небольшой рост количества объектов, предложенных к продаже, расположенных более чем в 81 км от КАД за последние пол года.

 

 

 

Еще одной отличительной чертой коттеджных поселков является масштаб застройки – количество домовладений или объектов в рамках одного проекта. Данный фактор влияет на ценообразование, престижность поселка. Стоимость земли, стоимость инфраструктуры, стоимость эксплуатации ниже в больших поселках. Как правило, маленькие коттеджные поселки при таком же наполнении будут дороже - по цене продажи и в использовании.

 

По состоянию на конец февраля 2013 года насчитывается 270 коттеджных поселков класса комфорт, из них 136 поселков, в которых менее 40 объектов, 134 – с 40-100 объектами. 110 поселков относят к классу эконом, насчитывают 101-300 объектов. Заметна тенденция – уменьшение количества коттеджных поселков при увеличении объектов в них.

 

 

 

 

В настоящее время на рынке загородной недвижимости существует множество предложений объектов в коттеджных поселках, привлекательных по цене. Как правило, это относится к поселкам для постоянного проживания вблизи от города, КАД, на территориях плотной застройки. Это небольшие коттеджи на компактных участках или таун-хаусы - предложение массового спроса. Если рассматривать более удаленные варианты, то в данном случае покупатели стараются найти прежде всего качественный объект.

 

На выбор влияет в первую очередь соотношение цены и качества. А затем факторы, повышающие и понижающие вероятность покупки. К повышающим можно отнести хорошие дороги, природные красоты, знаковые инфраструктурные объекты, обжитость места, опытный отдел продаж, красивую въездную группу, порядок на участке. К понижающим — отсутствие строительных работ в поселке, отсутствие дорог, коммуникаций, забора, охраны, а также наличие поблизости производств, кладбищ, военных полигонов, неухоженную территорию поселка и др.

 

Самыми дорогими будут объекты с уникальным природным ландшафтом, в лесу или у водоема. Водоем рядом с участком всегда означает дополнительную ответственность и затраты застройщика во время освоения участка: это юридические особенности и меры экологической безопасности. Дороже похожих по прочим параметрам будут продаваться комплексы, застраиваемые в единой архитектурной стилистике.

 

Район тоже имеет свою цену. Много предложений появляется на юге города, и они ничем не хуже северных, просто традиционно петербуржцы предпочитают север и ценят северное направление выше: Всеволожский, Выборгский районы области, чуть меньше популярен Приозерский, но со строительством Ново-Приозерского шоссе он набирает очки, в том числе благодаря ценам, которые ниже, чем в Выборгском.

 

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», продажи загородных объектов за январь-февраль 2013 года оставались примерно на уровне последних месяцев 2012 года, когда было реализовано около тысячи загородных объектов.

 

Предварительные итоги зимы показывают, что спрос на недвижимость в коттеджных поселках перестал расти, а предложений становится все больше.

 

 

 

 

Источник: Центр Оценки и Консалтинга Санкт-Петербурга