МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)
П Р О Т О К О Л
совещания у Статс-секретаря – заместителя Министра экономического развития и торговли Российской Федерации А.В. Поповой
по вопросам проведения Росимуществом экспертизы отчетов об оценке приватизируемого федерального имущества
Москва
от «18» октября 2007 г.
|
|
№17-АП
|
|
от Минэкономразвития России:
|
Директор департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования
|
- И.Г. Гречухин
|
И.о. директора Департамента корпоративного управления
|
- Д.В. Скрипичников
|
Начальник отдела нормативного правового регулирования оценочной деятельности
|
- В.Е. Федотов
|
Начальник отдела экономики и программ развития
|
- В.В. Кириленко
|
Заместитель начальника отдела нормативного правового регулирования оценочной деятельности
|
- С.Н. Лещенко
|
Ведущий советник отделаэкономики и программ развития
|
- П.С. Кальмаев
|
от Росимущества:
|
Заместитель Руководителя
|
- Д.Б. Аратский
|
Заместитель начальника Управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования,
Начальник отдела оценки
|
- А.В. Каминский
|
Советник отдела оценки
|
- П.П. Козин
|
от Российского фонда федерального имущества:
|
Начальник Управления владения прав собственности
|
- Е.В. Гаврилин
|
Начальник Управления приватизации
|
- В.В. Грищенко
|
Начальник Управления маркетинга и оценки стоимости имущества
|
- А.В. Лялин
|
Консультант Управления маркетинга и оценки стоимости имущества
|
- Т.А. Кубанина
|
от Саморегулируемых организаций оценщиков:
|
Председатель экспертного совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков – специалистов»
|
- Г.В. Булычева
|
Вице-президент общественной организации «Российское общество оценщиков»
|
- Е.И. Нейман
|
Исполнительный директор некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Ассоциации российских магистров оценки»
|
- Е.В. Петровская
|
Член экспертного совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков – специалистов»
|
- Е.А. Семенова
|
Президент общественной организации
«Российское общество оценщиков»
|
- С.А. Табакова
|
Президент некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков-специалистов»
|
- М.А. Федотова
|
1. На совещании рассмотрены вопросы, возникшие при проведении Росимуществом экспертизы отчетов об оценке приватизируемого государственного имущества.
С учетом состоявшегося обсуждения отметить позицию Минэкономразвития России по следующим вопросам.
По вопросу существенного расхождения результатов расчетов различными подходами
(Попова, Аратский, Булычева, Лялин, Табакова)
1.1. Отчет об оценке должен содержать описание и результаты применения доходного, сравнительного и затратного подходов к определению стоимости объекта оценки, либо достаточное обоснование отказа от использования какого-либо из подходов.
При этом обоснование отказа от применения подхода к оценке включает анализ наличия доступных источников информации, содержащих достоверные сведения, необходимые для соблюдения методологии подходов, и возможности применения методов подхода с учетом специфики объекта оценки в случае её наличия.
1.2. В отчете об оценке отражаются способ согласования, а также обоснования сделанных оценщиком при согласовании результатов суждений и допущений, в том числе обоснование выбора использованных весов, присвоенных результатам, полученным в рамках различных подходов.
1.3. При наличии существенного расхождения результатов расчетов, выполненных различными подходами, в отчете об оценке отражаются обоснования такого расхождения и анализ причин его возникновения.
По вопросу требований к информации о финансово-экономическом состоянии, производственной и финансовой деятельности общества
(Попова, Аратский, Скрипичников, Гаврилин, Грищенко, Лялин, Федотов, Булычева, Нейман, Семенова, Табакова, Федотова)
2.1. В отчете об оценке представляется информация о финансово-экономическом состоянии, производственной и финансовой деятельности общества (предприятия), существенная с точки зрения определения стоимости объекта оценки в объеме, достаточном для однозначного толкования содержания отчета и понимания сущности объекта оценки. Состав и последовательность представляемой в отчете об оценке информации должны позволять полностью воспроизвести расчет стоимости и привести пользователя к аналогичному результату.
2.2. Отчет об оценке содержит:
- анализ причин изменения основных производственных и финансовых показателей за репрезентативный период;
- анализ состава активов, входящих с состав имущественного комплекса организации (предприятия) с выявлением активов, не участвующих в производственном процессе (избыточные активы), и активов, в отношении которых допускается исключительно их текущее использование (специализированные активы).
2.3. При прогнозировании денежного потока в отчете об оценке приводится анализ вариантов оптимизации потоков доходов/расходов от деятельности организации, путей снижения себестоимости и т.д. При этом с учетом рассматриваемой цели оценки не требуется проведение анализа возможности юридически допустимого изменения основной (профильной) деятельности и построение соответствующего прогноза финансовых результатов.
2.4. В отчете об оценке приводится анализ достоверности прогнозных показателей в случае их определения на основе бизнес-планов, планов развития и иной аналогичной информации, а также анализ соответствия прогнозов цели оценки.
По вопросу учета стоимости прав на земельный участок при оценке расположенного на нем недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении/оперативном управлении ФГУП/ФГУ
(Попова, Аратский, Гречухин, Скрипичников, Федотов, Гаврилин, Грищенко, Лялин, Булычева, Нейман, Петровская, Семенова, Табакова)
3.1. Вне зависимости от полноты пакета предоставляемых документов, подтверждающих право на земельный участок, в отчете об оценке обосновывается стоимость указанного права при оценке расположенного на земельном участке недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении/оперативном управлении ФГУП/ФГУ.
При этом обосновываются величины характеристик земельного участка, необходимые для оценки стоимости права. В случае если такие характеристики не указаны в предоставленных документах, они могут быть определены на основании законодательства о землеустройстве и градостроительного законодательства.
По вопросу достаточности обоснований используемых при определении рыночной стоимости параметров, корректировок и скидок и требованиях к согласованию результатов расчетов, полученных различными подходами
(Попова, Аратский, Скрипичников, Гаврилин, Грищенко, Лялин, Федотов, Булычева, Федотова, Табакова, Нейман)
4.1. В случае если в отчете об оценке приводятся в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, характеристики (корректировки, скидки), значение которых определяется с использованием экспертного суждения оценщика или привлеченного специалиста (эксперта), в отчете об оценке описываются условия, при которых указанные характеристики могут достигать заданных значений.
В отчете об оценке также приводятся обоснование необходимости вносимых оценщиком корректировок, их величина и способы согласования, а также все суждения и допущения, сделанные при определении необходимости вносимых корректировок и их величин, с их детальным обоснованием.
4.2. С учетом рассматриваемых целей оценки приватизации государственного и муниципального имущества применение скидки на низкую ликвидность при определении рыночной стоимости 100% пакетов акций обществ, находящихся в государственной и муниципальной собственности, нецелесообразно.
По вопросу достаточного описания вида экономической деятельности,
к которой относится объект оценки
(Аратский, Скрипичников, Федотов, Лялин, Булычева, Федотова,
Табакова, Каминский)
5.1. В отчете об оценке приводятся необходимые прогнозы деятельности, в том числе информация о текущем состоянии и тенденциях социально-экономического развития страны, региона, в котором организация осуществляет свою деятельность и отрасли (вида экономической деятельности), влияющая на стоимость оцениваемого бизнеса.
5.2. Анализ показателей финансово-хозяйственной деятельности сопоставимых обществ (предприятий) приводится в отчете об оценке в случаях, когда проведение соответствующего анализа предусмотрено методологией оценки в рамках сравнительного подхода.
По вопросу представления информации при расчетах
методами затратного подхода
(Аратский, Скрипичников, Лялин, Федотов, Булычева, Каминский)
6.1. В отчете об оценке рыночной стоимости акций/долей участия в рамках затратного подхода приводится расшифровка статей баланса, оказывающих существенное влияние на стоимость оцениваемого общества (предприятия).
6.2. В отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе при их самостоятельной оценке в качестве активов организации (предприятия), оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость пакета акций/доли участия, в рамках затратного подхода приводится достаточное описание наиболее значимых активов, включающее:
- информацию о местоположении объектов недвижимости;
- сведения о пространственных, объемно-планировочных и конструктивных характеристиках;
- сведения о техническом состоянии объектов и результаты фотофиксации;
- информацию об имущественных правах на объекты, ограничениях и обременениях указанных прав;
- информацию об установленных условиях (ограничениях) использования недвижимости.
6.3. При оценке имущественного комплекса как действующего бизнеса в отчете об оценке рыночной стоимости в рамках затратного подхода приводятся сведения о специализированных активах, которые могут иметь внешний износ, и избыточных активов, для которых внешний износ отсутствует.
2. Отметить позицию представителей Росимущества:
о необходимости подтверждения обоснования применения скидок (премий, поправок, корректировок) и их величины соответствующими расчетами, в том числе в форме статистического анализа (Д.Б. Аратский);
о целесообразности проверки оценщиком полученных результатов на предмет их соответствия рыночным данным (А.В. Каминский).
3. С учетом состоявшегося обсуждения поручить Росимуществу и РФФИ:
в двухнедельный срок представить в Минэкономразвития России предложения по совершенствованию и оптимизации порядка межведомственного взаимодействия и экспертизы отчетов об оценке государственного имущества, подлежащего приватизации;
дополнительной проработать вопрос предоставления оценщикам информации об оцениваемых объектах и в двухнедельный срок представить в Минэкономразвития России предложения по определению перечня источников информации и механизмам её представления.
4. Предложить саморегулируемым организациям оценщиков (по списку участников совещания) в месячный срок представить в Минэкономразвития России заключения по вопросу методологии определения наиболее эффективного использования недвижимости, имея в ввиду учет установленного правового режима недвижимости.
5. С учетом состоявшегося обсуждения:
согласиться с целесообразностью увеличения максимального срока выполнения работ по проведению оценки приватизируемого государственного имущества до 60 дней.
отметить нецелесообразность проведения экспертизы отчетов об оценке единичных акций и пакетов акций, размер которых не превышает двух процентов уставного капитала соответствующего акционерного общества, если размер остаточной балансовой стоимости активов указанного общества, деленный на общее количество акций и умноженный на количество акций, подлежащих продаже, не превышает пятидесяти тысяч рублей.
Статс-секретарь – заместитель Министра
экономического развития и торговли
Российской Федерации
|
А.В. Попова
|
|
|
|
|
Заместитель Руководителя Федерального агентства по управлению федеральным имуществом
|
Д.Б. Аратский
|
|
|
Заместитель Председателя
Российского Фонда федерального имущества
|
Э.Л. Адашкин
|