ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2008 г. по делу N А64-5568/07-9
(извлечение)
Резолютивная часть постановления изготовлена 15.04.2008.
Постановление изготовлено в полном объеме 22.04.2008.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Тамбовская межотраслевая инновационная компания", г. Тамбов, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.11.2007 по делу N А64-5568/07-9,
установил:
Прокуратура Тамбовской области обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Уварово, Тамбовская область, и обществу с ограниченной ответственностью "Тамбовская межотраслевая инновационная компания" (далее - ООО "ТМИК"), г. Тамбов о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи N 11, заключенного 25.06.2007 между Администраций г. Уварово и ООО "ТМИК"; и о применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "ТМИК" возвратить в муниципальную собственность, полученное по сделке имущество, а именно: здание общежития общей площадью 3 977 кв. м., пятиэтажное, инв. N 4078, лит. А, находящееся по адресу: Тамбовская область, г. Уварово, микрорайон N 1, д. 22, кадастровый номер 68:30:0004013:0063:4078/25; а также земельный участок площадью 3 653,74 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения здания общежития, находящийся по адресу: Тамбовская область, г. Уварово, микрорайон N 1, д. 22, кадастровый номер 68:30:0004013:0063, а Администрацию г. Уварово обязать вернуть ООО "Тамбовская межотраслевая инновационная компания" уплаченные на момент вынесения судом решения денежные средства.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.11.2007 иск удовлетворен в полном объеме.
В суде апелляционной инстанции законность и обоснованность принятого решения не проверялись.
Не согласившись с названным судебным актом, ООО "ТМИК" обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19.11.2007 отменить, дело направить на новое рассмотрение.
При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы кассационной жалобы, представитель прокуратуры просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает необходимым обжалуемый судебный акт отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области в ином составе судей в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела, 03.05.2007 межведомственной комиссией, назначенной главой г. Уварово, здание общежития, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Уварово, 1 микрорайон, дом N 22, было признано непригодным для проживания.
07.05.2007 городским Советом народных депутатов было принято решение N 424, в соответствии с которым указанное здание переведено из категории "Жилищный фонд - общежития и жилые дома" в категорию "Нежилой фонд".
Решением городского Совета N 425 от 07.05.2007 здание общежития включили в программу приватизации на 2007 год.
При этом комиссия указала, что дом 22 подлежит дальнейшей эксплуатации при условии проведения реконструкции с устранением дефектов и неисправностей изношенных элементов с перепланировкой и модернизацией объекта с целью увеличения количества и качества услуг оснащением жилых помещений инженерным оборудованием, благоустройством окружающей территории.
19.06.2007 в г. Уварово состоялось заседание комиссии по рассмотрению заявок для участия в конкурсе по продаже муниципального имущества - здания общежития, с земельным участком, по результатам которого 25.06.2007 года между Администрацией г. Уварово (продавец) и ООО "ТМИК" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 11.
По условиям данного договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя пятиэтажное здание общежития площадью 3 977 кв. м., кадастровый номер 68:30:0004013:0063:4078/25 и земельный участок площадью 3 653,74 кв. м., кадастровый номер 68:30:0004013:0063, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения здания общежития, находящиеся по адресу: Тамбовская область, г. Уварово, микрорайон N 1, д. 22, а покупатель уплатить за названное имущество 3 382 000 рублей.
По акту приема-передачи от 15.08.2007 указанное имущество было передано покупателю.
Ссылаясь на то, что договор купли-продажи N 11 от 25.06.2007 был заключен с нарушением действующего законодательства, в связи с чем он является ничтожной сделкой, Прокуратура Тамбовской области в порядке ст. 52 АПК РФ обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 167, 168 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. ст. 8, 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и указал на то, что начальная цена продаваемого имущества была установлена на основании отчета об оценки ООО "Кодекс", который содержит существенные нарушения требований к оценке. Кроме того, суд области пришел к выводу о допущении организатором торгов нарушений требований об опубликовании информационного сообщения о продаже муниципального имущества, поскольку постановление главы г. Уварово от 06.06.2007 N 773, которым была уменьшена начальная цена продажи, не было опубликовано в порядке, установленном ст. 15 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества.
Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и считает, что обжалуемый судебный акт вынесен по недостаточно исследованным обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (далее - нормативная цена) - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
При этом согласно п. 2 ст. 12 названного закона начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Статьей 8 Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Из материалов дела следует, что начальная цена продаваемого на торгах муниципального имущества была определена исходя из расчета его рыночной стоимости, установленной ООО "Кодекс" в отчете об оценке.
В силу ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Более того, в разъяснениях, содержащихся в абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции о необоснованности проведенной ООО "Кодекс" оценки стоимости продаваемого с торгов имущества нельзя признать правомерным, поскольку достоверность названного отчета об оценке не была оспорена в порядке отдельного судопроизводства до заключения договора купли-продажи от 25.06.2007.
Ссылка суда области на то, что впоследствии начальная цена лота была изменена и составила сумму меньшую, чем была определена в отчете об оценке, не имеет правового значения в рассматриваемом случае, поскольку согласно условиям договора купли-продажи от 25.06.2007 спорное имущество было приобретено ООО "ТМИК" за цену, превышающую первоначально установленную в акте об оценке.
Кроме того, удовлетворяя исковые требования в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания сторон возвратить друг другу все полученное по сделке (двусторонняя реституция), судом первой инстанции не учтено, что на момент вынесения решения общежитие, находившееся по адресу: Тамбовская область, г. Уварово, микрорайон N 1, д. 22, как объект недвижимости уже не существует, поскольку оно реконструировано в жилой дом.
При этом как следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также свидетельств о праве собственности на квартиры в жилом доме, расположенном по адресу г. Уварово, микрорайон N 1, д. 22., часть квартир в данном жилом доме в настоящее время принадлежит на праве собственности физическим лицам, которые не были привлечены к участию в деле.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что решение от 19.11.2007 подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
Суду области при новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные недостатки, а также, обсудить вопрос о подведомственности настоящего спора арбитражному суду с учетом принадлежности части спорного имущества физическим лицам.
Руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 3; 288 ч. 1, 2; 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.11.2007 по делу N А64-5568/07-9 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области в ином составе судей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.