Кризис внес значительные коррективы в оценочную деятельность. Шаблоны, которыми часто пользовались оценщики, не подходят для работы в нынешней ситуации. Отработанные методы и методики не действуют. Однако оценка по-прежнему важна для рынка.
Как работают правила и фундаментальные принципы оценки в условиях нестабильной экономики? Как изменилась стоимость объектов? Владелец и покупатель: насколько совпадает видение рыночной и инвестиционной стоимости объекта? Эти и другие вопросы обсудили участники семинара «Оценка недвижимости: практическая оценка в меняющихся экономических условиях для реальных сделок», организованного IM Events.
Характеризуя общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, все участники мероприятия сошлись во мнении, что она нестабильна. Александр Копылов, руководитель направления по оценке недвижимости Ernst & Young, предложил для начала определить, что такое «стабильность». По его мнению, стабильность – это когда все игроки рынка понимают перспективы развития. Сегодня ситуация абсолютно противоположная. Он также выделил фазы нестабильности (условные формулировки): «первые тревоги», «понятно, что будет плохо», «плохо», «стабилизация, хуже не будет» и «уверенный рост». Однако точно ответить на вопрос, на какой стадии находится рынок, никто не смог.
Очевидно, что независимо от фазы нестабильности, в которой находится рынок коммерческой недвижимости, объекты оцениваются и продаются. Кроме продажи/приобретения, по словам Евгении Акимовой, генерального директора AFI Rus, оценка сейчас делается для залога по текущим кредитным линиям, для отчетности. Какие же методы оценки использовать? Единого мнения в ответ на этот вопрос не прозвучало. Одни участники высказывались в пользу сравнительного и доходного метода, другие – отдавали приоритет затратному, методу прямой капитализации и методу дисконтирования денежных потоков.
Денис Колокольников, генеральный директор RRG, рассказал о получении достоверных данных для оценки с помощью Mystery Shopping («тайный покупатель»). Данные использования этого метода таковы: скидки собственников на объекты при конкретных переговорах достигают 47% от заявленной цены. По его данным, всего в Москве объем коммерческих площадей составляет 40 млн. кв. м. За последние девять месяцев на продажу было выставлено порядка 5 млн. кв. м. Уровень цен упал на 45%, что соответствует показателям 2007 года.
Алексей Ванчугов, управляющий партнер Distressed Property Group, высказался в пользу прогнозного анализа доходности объекта. По его словам, есть объекты, которые уже построены, но у них просто нет шансов продаться. Это может быть связано с некачественностью самого объекта, неудачным месторасположением. Покупатель порой готов купить просто земельный участок, нежели готовый объект, только благодаря его location.
К слову, оценка земельных участков стала отдельной темой обсуждения участников семинара. Как рассказала Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International, сегодня на продажу выставлено рекордное количество участков. По ее словам, стоимость земли напрямую зависит от потенциала девелопмента на участке. Кроме того, на ценообразование непосредственно влияют обременения, которые могут в несколько раз снизить привлекательность участка.
Отдельно обсуждался вопрос оценки для залога. Ольга Щербакова, председатель экспертного совета комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности, рассказала о принципиальных моментах, которые влияют на решения банка. Во-первых, для банка важно само понимание объекта и степени ликвидности. Во-вторых, соответствие данных правоустанавливающих документов действительности.
Сергей Тишаков, партнер компании «Российская оценка», рассказал о том, что ждет банк от взаимодействия с оценщиком. Во-первых, точного представления о залоге, во-вторых, подтверждения или опровержения собственного мнения о стоимости предмета залога и в-третьих, указания на риски.
Несмотря на нестабильную ситуацию на рынке, сделки сегодня происходят. Однако чаще всего объекты продаются вынужденно. Справедливо ли говорить в такой ситуации о рыночной стоимости? Ответ на этот вопрос дал Сергей Тишаков. «Чтобы была рыночная цена, нужно равновесие на рынке, баланс спроса и предложение, сегодня мы этого не наблюдаем», - подчеркнул он. Г-н Тишаков добавил, что не стоит забывать про отличия рынка коммерческой недвижимости российских регионов и Москвы. По его словам, в отличие от регионов, в Москве существует большое количество объектов, готовность к торгу, ориентированность на оперативное управление финансами. В регионах ситуация противоположная.
При отсутствии баланса спроса и предложения, как складывается стоимость объекта? По мнению Евгении Акимовой, на стоимость влияют обязательства собственника, арендный доход, затраты, личный взгляд собственника, сделки на рынке и слухи. Таким образом, даже получив оценку своего объекта, продавец чаще всего с ней не согласен.
Марианна Романовская, заместитель генерального директора TriGranit Development Russia, убеждена, что сегодня на рынке недвижимости сегодня царит волюнтаризм ценоопределения, продавец и покупатель слишком далеки друг от друга, поэтому мы видим так мало сделок. Г-жа Романовская уверена, что в условиях кризиса любые традиционные методы оценки не применимы. «У слова «оценка» есть второе значение. Оценивать значит думать и анализировать», - сказала она.
В конце мероприятия все участники мероприятия пришли к двум основным выводам: оценка каждого объекта требует отдельного подхода и тщательного индивидуального анализа, высококлассные объекты всегда останутся в цене, несмотря на кризис, и на них при любых обстоятельствах будет спрос!
Мария Фомина, Руководитель отдела развития по итогам работы семинара