Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков
Создавая лучшее, объединяем вместе!
Электронная
приемная
Вход в личный кабинет оценщика
Карта сайта
Кадастровая
карта

По искам предпринимателей о выкупе арендованных площадей из муниципальной собственности суды все чаще встают на сторону бизнесменов

30.09.2009

 

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» дает право субъектам малого и среднего бизнеса в упрощенном порядке выкупить арендуемые ими муниципальные помещения. Согласно закону уполномоченные органы обязаны проверить, соответствует ли арендатор условиям, названным в законе. В частности, срок аренды должен составлять непрерывно два года и более, должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам за имущество на день заключения договора купли-продажи. На выкупаемое помещение налагаются ограничения по размеру до 2 тыс. кв. метров.

 

При этом эксперты на рынке отмечают, что в первоначальной редакции закона одно из условий выкупа приводилось в размытой формулировке: перечисление арендной платы "надлежащим образом". Комитеты по управлению муниципальным имуществом строго контролировали арендаторов в этой части и требовали производить расчеты авансовыми платежами. В просрочку засчитывались даже незначительные отклонения в поступлении средств из-за календарных сдвигов, несмотря на то что регулярные акты сверки показывали отсутствие задолженности. Чиновник не заинтересован терять стабильный источник доходов и еще ни разу добровольно не пошел на выкуп, трактуя неопределенность закона в свою пользу, поэтому арендаторам массово стали отказывать по причине ненадлежащего внесения арендной платы. В арбитражах уже сформировалась практика по таким делам. Суд оценивает, являются ли нарушения, выявленные администрациями, серьезными, наносят ли технические просрочки, исчисляемые единичными днями, ущерб муниципалитету и предъявлялись ли к арендатору ранее претензии. Если этого нет, арендатор признается надлежащим и решение принимается в его пользу.

 

По мнению юристов Еще один нюанс касается оценки стоимости выкупаемого помещения. Как говорят адвокаты, именно это существенно тормозит весь процесс. По закону комитет по управлению имуществом обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества, просто указав арендатору "аккредитованного" оценщика, на что комитету отводится срок в два месяца. Как правило, срок затягивается, за что ответственность не предусмотрена. Например, Валерия Овчинникова из "Адвокатское бюро 35" заявила ИАА "УралБизнесКонсалтинг" что в данном вопросе из компания "...впервые в Свердловской области приняло во внимание практику суда Ростовской области, который не только признает отказ в выкупе недействительным, но и обязует комитеты имущества заключить договор купли-продажи по стоимости, уже определенной независимым оценщиком, выбранным заявителем"."По одному из наших дел суд признал отказ администрации в выкупе арендованных площадей неправомерным и обязал ответчика устранить нарушение прав заявителя, в том числе заключить договор купли-продажи. Требование же сделать это по цене, указанной в отчете независимого оценщика, суд не удовлетворил. Мы рассчитывали, что впервые наш суд признает действительность оценки, проведенной по инициативе предпринимателя независимым оценщиком областным БТИ. В дальнейшем по этой проторенной дорожке бизнесмены могли намного быстрее и легче реализовывать свое право. Однако суд пошел по консервативному пути, когда и овцы целы, и волки сыты", сожалеет г-жа Овчинникова.

 

"Мы уверены, что комитет по управлению имуществом будет использовать для затягивания любые зацепки, как то: доказывание очевидного факта, что предпринимательство заявителя является малым, выбор оценочных организаций, которые уже давно известны комитету, обжалование решения суда. Бюджет города еще как минимум полгода недополучит крупные суммы денег от продажи помещений, что в массовом порядке не может не сказаться на финансировании социальных муниципальных программ. И в этом абсурдность ситуации", заключила В. Овчинникова.

 

Несмотря на то, что по искам предпринимателей на выкуп арендованных площадей из муниципальной собственности по так называемому "закону о малой приватизации" суды все чаще встают на сторону бизнесменов, положительный исход таких споров не в полной мере восстанавливает нарушенное право. Еще не менее полугода заявителям приходится бороться за возможность выкупить помещение.

 

Как стало известно корреспондентам журнала СМАО "Оценочная деятельность" Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России подготовил позицию в отношении манипуляций при определении цены выкупа такого имущества, связанных с прецедентами завышения стоимости, определенной независимым оценщиком, для целей выкупа малыми и средними предприятиями арендуемого имущества в соответствии с Законом.

 

Как отметил заместитель директора Департамента Дмитрий Скрипичников «…в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации. Контроль за деятельностью оценщиков при осуществлении ими оценочной деятельности, в том числе в части соблюдения ими профессионального Закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, осуществляет саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик. В частности, в рамках статьи 24.3 Закона об оценочной деятельности на основании мотивированной жалобы на нарушение оценщиком соответствующих требований законодательства и стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики СРО оценщиков проводится внеплановая проверка оценщика-члена, указанного в жалобе. В случае выявления нарушения материалы проверки передаются в дисциплинарный комитет СРО оценщиков».

 

«Кроме того, согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Таким образом, в соответствии с законодательством в области оценочной деятельности предприниматель, удовлетворяющий требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ, имеет право оспорить сведения, содержащиеся в отчете, в судебном порядке или подать мотивированную жалобу в СРО оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчет об оценке» - отметил г-н Скрипичников.

 

В любом случае в данном вопросе следует всегда помнить о том, что согласно части 1 статьи 6 Закона № 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом № 159-ФЗ, ничтожны.

 

Источник: СМАО с использованием материалов из открытых источников