ОШИБКИ В ОТЧЕТАХ ОБ ОЦЕНКЕ
По материалам сайта www.rosim.ru
В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, закрепленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года №691 ФАУФИ осуществляет лицензирование оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований и условий. Проводя проверки отчетов об оценке, осуществляемых в соответствии с пунктом 5 положения о ФАУФИ были выявлены и классифицированы следующие основные ошибки, встречающиеся в отчетах об оценке.
1. Общие методологические ошибки.
1.1. Отсутствие аргументированного обоснования отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.
1.2. Несоответствие состава оцененного объекта и/или оцененных прав на него содержанию договора на оценку.
1.3. Несоответствие вида определяемой в отчете стоимости цели оценки и/или виду стоимости, предусмотренному действующим законодательством
1.4. В отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов.
1.5. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.
1.6. Имеются арифметические ошибки и/или описки.
1.7. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.
1.8. Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью не совпадает.
1.9. Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.
1.10. В расчетах используются другие значения показателей, а не те которые ранее обосновывались в тексте отчета.
1.11. Отсутствие обоснования используемых ставок дисконтирования и капитализации.
1.12. Отсутствие описания и характеристик объектов-аналогов, используемых для сравнения.
1.13. Отсутствие обоснования применяемых корректировок при использовании сравнительного подхода.
1.14. В процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора весовых коэффициентов.
1.15. Несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.
1.16. При оценке с использованием доходного подхода, прогнозируемый период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.
2. Ошибки при оценке объектов недвижимости.
2.1. Отсутствие анализа сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.
2.2. При оценке рыночной стоимости отсутствует раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования».
2.3. Определяется стоимость при текущем использовании, хотя цель оценки подразумевает расчет стоимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании.
2.4. Текущее использование объектов-аналогов отличается от наилучшего способа использования объекта оценки.
2.5. Ошибки в знаках корректировок при использовании рыночного подхода.
2.6. Использование одних и тех же объектов и в качестве аналогов, и для расчета корректировок, в рамках метода парных продаж.
2.7. Несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта на дату оценки.
2.8. Некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки.
2.9. Отсутствие оценки стоимости прав на земельный участок.
2.10. Отсутствие обоснования величины накопленного износа.
2.11. При применении затратного подхода не учитывается «прибыль предпринимателя».
2.12. При применении доходного подхода не учтены затраты на управление недвижимостью и резервы на замещение.
3. Ошибки при оценке машин, оборудования, транспортных средств.
3.1.Отсуствие данных, позволяющих идентифицировать объект оценки.
3.2. Корректировка стоимости проводится не по основным ценообразующим параметрам.
3.3. Отсутствие обоснования величины накопленного износа.
3.4. Для оборудования, полностью изношенного, не работающего и не подлежащего восстановлению, не определяется утилизационная стоимость.
4. Ошибки при оценке бизнеса.
4.1. Отсутствует анализ отрасли и позиционирование предприятия на рынке.
4.2. Отсутствие анализа финансового состояния предприятия.
4.3. Отсутствие описания компаний, выбранных в качестве аналогов для использования в расчетах.
4.4. Дисконтирование потока доходов осуществляется не на середину периода, если нет иного обоснования.
4.5. Несоответствие ставки дисконтирования выбранной модели денежного потока (для собственного или всего инвестированного капитала).
4.6. Отсутствие необходимых скидок при оценке миноритарных пакетов.
4.7. Согласование результатов итоговой стоимости полученных в рамках различных подходов, для пакетов акций с разной степенью контроля.
4.8. Отсутствует корректировка на величину избыточных активов при их наличии.