Рынок жилой недвижимости Московского региона (ноябрь 2007 г.)

Рынок жилой недвижимости Московского региона
Мониторинг рынка жилья Московского региона за ноябрь 2007 года от аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»
Мониторинг предложения на первичном рынке жилья Москвы

Объем предложения на первичном рынке жилья Москвы вырос на 4,5% по сравнению с октябрём и составил 324 объекта. Дома с монолитно-каркасной конструкцией составляют 76,2% от общего количества новостроек Москвы, выставленных на продажу в ноябре 2007 г. Всего 16,7% от общего объема предложения приходится на панельное жилье. Суммарная доля предложения объектов в коттеджах, таун-хаусах и реконструируемых кирпичных домах составляет 7,1%.

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы в ноябре 2007 г. составила 6019 $/кв . м ±10,5% (с учетом элитных объектов). Прирост относительно октября +1,6%. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения столичных новостроек в ноябре 2007 г . составила 5031 $/ кв. м ±6,7% (статистически незначимый прирост к октябрю составил +0,5%). Доля элитных объектов в общей выборке увеличилась и составляет 10,5% от числа домов и 7,3% суммарной площади квартир. С начала года средневзвешенная цена предложения выросла на 13,0%.

В территориальном разрезе изменение цены в ноябре 2007 г . находится в диапазоне от -4,0% до +4%. Минимальный прирост средневзвешенной цены к октябрю отмечен в СВАО (-4,0%), а максимальный – в ВАО (+4%). Самое низкое значение средневзвешенной цены остаётся в ВАО (3976 $/кв. м), а самая высокая цена традиционно зафиксирована в ЦАО (16242 $/кв. м).

Максимальный прирост средней удельной цены в домах различных категорий отмечен в панельных новостройках (+4,7%) и реконструируемых кирпичных домах (+3%). В разрезе жилья по качеству положительная динамика цен предложения зафиксирована во всех классах, при этом более высокими темпами дорожает жилье эконом класса (+2,6%), средний класс прибавил +1,7%, б изнес-класс +0,5% .

Таким образом, итоги ноября подтвердили продолжение тенденции роста цен на рынке московских новостроек. Прирост с начала года составил 13,0%. Положительная ценовая динамика наблюдается во всех классах жилья, однако более высокие темпы роста цен демонстрирует жилье эконом и среднего классов. До конца года мы ожидаем продолжения тренда роста цен в пределах 2-3% в месяц.

Мониторинг вторичного рынка жилья Москвы

На вторичном рынке жилья Москвы в ноябре продолжилась тенденция, установившаяся на рынке с середины лета: рост цены предложения и сокращение объема предложения.

Средняя удельная цена предложения столичных квартир за ноябрь увеличилась на 3,1% или $160 и составила 5266 $/ кв. м ±0,4%. С начала года (относительно декабря 2006 г.) уровень средних цен повысился на 9%.

Объем предложения на вторичном рынке жилья достиг уровня начала 2007 года, сократившись за месяц на 10,5%. Объем предложения в денежном выражении и в общей площади уменьшились на 6% и 9% соответственно. В ноябре снизилась доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце (-9%), составив 28% общего объема.

Среди квартир различного размера увеличение цен зафиксировано во всех сегментах квартир. Наибольший ценовой прирост был отмечен в сегменте однокомнатных квартир (+3,8%). В территориальном разрезе увеличение цены предложения зафиксировано во всех административных округах столицы. В разрезе жилья по качеству лидером по приросту являлись квартиры в монолитных домах (4,9%), хрущевках панельного типа (4,4%) и в кирпичных с большой кухней (4,3%).

Таким образом, в ноябре продолжились тенденции снижения объема предлагаемых на продажу квартир вторичного рынка жилья Москвы и роста цены предложения. С начала года прирост цен составил 9%. Рост цен устойчив как в территориальном разрезе, так и в дифференциации по качеству и размеру квартир. Объем предложения сокращается как в целом, так и по количеству новых, впервые выставленных объектов. До конца года на рынке следует ожидать дальнейшего увеличения долларовой цены и в связи с предстоящими новогодними каникулами уменьшения объема предложения.

Мониторинг предложения на первичном рынке жилья Московской области в ноябре

В ноябре на первичном рынке жилья Московской области появилось 11 новых объектов (в 9 из них велись продажи), или 63,3 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц увеличился на +1,5% по количеству домов, или на +2,1% по суммарной площади квартир и составил соответственно 489 домов-новостроек , или 2636,8 тыс. кв. м.

В городах и поселках до 25 км от МКАД сосредоточено 82,7% всех новостроек Подмосковья с 2002 г., там же и самый большой объем предложения – 81,0% по количеству домов, или 85,7% по суммарной площади квартир.

Активное строительство сегодня ведется на западе области (23,7% всего предложения по числу домов, или 29,3% по площади), востоке (18,4%, или 16,8%), юге (14,3%, или 13,6%), менее на юго-востоке (11,9%, или 10,3%), северо-востоке (11,5%, или 7,9%) и севере Подмосковья (7,8%, или 7,0% соответственно). В городах и поселках северо-запада и юго-запада объем предложения составил соответственно 6,7%, или 7,7% и 5,7%, или 7,4%.

Более половины всех предложений ноября 2007 г. - квартиры в монолитных домах (57,1% домов, или 58,3% площадей). Большую долю предложений занимают и панельные дома – 37,6%, или 38,8%. Не менее 2/3 подмосковных новостроек относятся к среднему классу, вдвое меньше предлагается домов эконом-класса, предложения бизнес класса незначительны.

Средневзвешенная цена предложения подмосковных новостроек в ноябре 2007 г. выросла на 3,7% (78 $) и составила 2204 $/кв. м ± 2,3% . Максимальная удельная цена предложения в составила 12000 $/кв. м, минимальная - 918 $/кв. м. Относительно декабря 2006 г . средние цены предложения новостроек изменились на +16,9%.

В ноябре выросли цены в территориальном поясе до 5 км от МКАД (на +7,0%). В других территориальных зонах они остались на уровне предыдущего месяца (отличие средних признано незначимым). Наибольший прирост отмечен в эконом-классе жилья (+8,1%), цены предложения новостроек среднего и бизнес классов практически не изменились.

Наиболее дорогие квартиры предлагались в панельных новостройках – цены на квартиры выросли на 7,1% и составили в среднем 2304 $/кв. м ±3,2%. Квартиры в монолитных домах в среднем стоили 2152 $/кв. м ±3,5%, в кирпичных - 1918 $/кв. м ±9,8%.

За ноябрь 2007 г. при увеличении объема предложений средний уровень цен вырос на 3,7%, с начала года прирост средневзвешенной цены предложения составил +16,9%. Наибольшие приросты отмечены в новостройках эконом класса, в территориальном разрезе более активно дорожает зона ближнего Подмосковья, вплотную примыкающая к МКАД. По нашей оценке, до конца 2007 года ожидается умеренное увеличение объемов предложения, в условиях стабильного спроса уровень цен сохранится с возможным ежемесячным приростом до 2%.

Мониторинг предложения на вторичном рынке жилья Московской области за ноябрь

В ноябре средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области составила 2502 $/кв. м ±0,4%. За месяц цена предложения увеличилась на $38 или 1,5%, относительно начала года (декабря 2006 г.) цена изменилась на -0,8%.

Количество квартир, предлагаемых на продажу в ноябре, относительно октября практически не изменилось (-0,2%). В денежном выражении и в общей площади квартир объем предложения подрос на 2,6% и 1,0% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, уменьшилась на 11% и занимает 28% общего объема.

Рост цены предложения в ноябре зафиксирован во всех сегментах квартир. Наибольший прирост пришелся на многокомнатные квартиры (3,6%), цены на "двушки" и "трешки" подросли еще на 1,9% и 1,5%, ""однушки" на 1,2%. Относительно начала года (декабрь 2006 г.) "однушки" и "двушки" упали в цене на 4% и 1%, цена предложения на многокомнатные квартиры увеличилась на 4% (трехкомнатные) и 11% (четырехкомнатные).

В разрезе жилья по качеству рост цен предложения в отчетном месяце зафиксирован в кирпичных (1,9%) и панельных (1,4%) домах. Уровень цен в монолитных домах остался на прежнем уровне. С начала года понижение цены предложения составило: "панель" (-1,6%), "монолит" (-0,5%). Цена предлагаемых на продажу квартир в кирпичных строениях вышла на уровень декабря 2006 года.

Относительно территориальной составляющей за месяц увеличение цены предложения зафиксировано во всех зонах, находящихся в непосредственной близости от Москвы, и в ряде зон среднего и дальнего Подмосковья. Лидерами по ценовому приросту являются Юг-2 (3,1%), Север-2 (2,4%), Восток-3 (2,3%), Запад-1 (1,8%) и Север-1 (1,7%). Относительно начала года по-прежнему ценовой рост наблюдается на жилье, территориально расположенное в дальнем и среднем Подмосковье, снижение приходится на ближнее Подмосковье.

Таким образом, в ноябре объем предложения на вторичном рынке жилья Московской области сохранился на прежнем уровне, в то же время средняя удельная цена продолжает расти. Несколько сократилась доля новых объектов, которые по-прежнему дороже на 2%-3% среднего показателя в целом по выборке. В отчетном месяце также продолжилась тенденция роста цен в ближнем Подмосковье – от 1,4% на южном и восточном до 1,7%-1,8% по западному и северному направлениям. До конца года прирост средней удельной цены предложения квартир вторичного рынка в целом по Московской области может составить 2-3%.