Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в феврале 2008г.
Примечательно, что в отличие от второй половины 2007 года, когда рост цен на недвижимость в Москве носил во многом формальный характер за счет заметного снижения курса доллара, в этом году прирост ценовых показателей уже никак не завязан на курсы валют. Так, по данным журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, рост рублевых цен на квартиры в Москве за февраль 2008 года составил 5,3%, то есть остался на том же уровне, что и прирост цен в долларах. В итоге с начала 2008 года жилье в столице подорожало в среднем на 8%-10%, но есть и примеры квартир, прибавивших в цене по 15% и более.
Распределение февральского роста стоимости недвижимости в Москве по типам домов, комнатности квартир, округам и районам города позволяет увидеть явное превышение средних показателей в сегменте жилья эконом-класса. Так наибольший прирост пришелся на пятиэтажки и другие схожие по свойствам старые дома, причем как панельные и блочные, так и кирпичные, а также на типовую панель советского периода, основная масса которой – 9-ти и 12-ти этажные дома 70-х годов. По комнатности квартир в лидерах роста однокомнатные квартиры.
Нынешняя волна подорожания квартир еще раз подтвердила привило, на которое не раз указывали специалисты аналитического центра www.irn.ru . В периоды ажиотажного повышения цен на недвижимость наибольшей прирост приходится на самые недорогие квартиры , которым есть куда дорожать и которые первыми «вымываются» с рынка при возникновении ажиотажного спроса. Так и теперь прирост цен в сегменте «недорогого» жилья (20% наиболее дешевых квартир) оказался почти в 2 раза выше, чем в сегменте «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир).
В результате, если еще в конце 2007 года стоимость однокомнатной квартиры в Москве начиналась от 150-160 тысяч долларов, а в период коррекции цен летом 2007 года встречались предложения и по 120-130 тысяч, то теперь этот минимальный порог цены отдельного московского жилья подскочил до 180-200 тысяч, то есть почти на 20%. Впрочем, давно не новость, что в такие периоды самые недорогие (на фоне остального московского жилья) однокомнатные квартиры в старых домах подскакивают в цене сильнее всего.
По мнению специалистов, еще одна волна сильного роста цен на квартиры в Москве может привести к последующему кризису на московском рынке недвижимости. Однако в нынешних условиях есть основания полагать, что до нового двукратного подорожания жилья в столице дело не дойдет, и февраль может оказаться последним месяцем ажиотажного повышения цен на московскую недвижимость.
Дело в том, что все психологические факторы, вызвавшие нынешний всплеск роста стоимости недвижимости в Москве носят кратковременный характер. Выборы президента прошли и страхи, вызванные боязнью перемен в стране, уйдут. Ситуация на российском фондовом рынке постепенно нормализуется, а слухи забываются. В результате, уже в марте-апреле нынешний ценовой ажиотаж на московском рынке может начать сходить на нет. Разумеется, в силу высокой инертности рынка недвижимости в марте статистика еще будет показывать заметный прирост показателей, однако пик ажиотажа, скорее всего, будет уже пройден.
Согласно прогнозу аналитического центра irn.ru, сделанному в конце 2007 года, наиболее вероятная величина роста цен на квартиры в Москве в 2008 году – 15%-20%, причем во многом этот рост будет обусловлен инфляцией. Принимая во внимание нынешнее развитие событий, становится очевидным, что рынок использует весь свой потенциал для роста уже в течение первых 3-4 месяцев. Поэтому вполне логично ожидать окончательного спада нынешней волны повышения стоимости недвижимости в Москве к майским праздникам, после которых на рынке может начаться новая стагнация вплоть до конца 2008 года. В этот период также вполне естественно возникновение коррекции цен на недвижимость, как это было в 2007 году. В среднем глубина коррекции может составить 5%-10%, для наиболее переоцененных квартир – 15%-20%.
Анализ рынка недвижимости, проделанный разными специалистами и экспертами, обычно приводит к выводу, что сильный провал цен на жилье в столице сейчас невозможен. Если цены на квартиры в Москве не загонят на уровень 8.000 – 10.000 долларов за метр, то все обойдется стагнацией и незначительной коррекцией цен вниз, как уже было ранее. А впоследствии инфляция и перенасыщенность страны деньгами все равно создадут новый восходящий тренд. Тем не менее, следует понимать, что в отличие от прежних лет, когда исходные цены на московское жилье были символическими, сейчас потенциала для двукратного подорожания квартир в течение года уже нет.
Составители рейтинга выделяют как минимум четыре причины, которые с каждым годом все сильнее будет задавать потолок для стоимости московских квартир. Во-первых, все большая часть покупателей будет мигрировать из Москвы в Подмосковье: – бизнес-класс на рынок коттеджных поселков и таунхаусов, эконом-класс – на рынок новостроек Подмосковья. Инвестиционный спрос будет перемещаться в более перспективную региональную недвижимость, а также в зарубежную недвижимость. Более выгодную с экономической точки зрения альтернативу покупке квартиры будет составлять аренда жилья. Кроме того, при нынешних ценах на московские квартиры и проблемах с дешевыми западными деньгами ипотечная поддержка платежеспособного спроса может ослабнуть. В результате, баланс на московском рынке недвижимости должен рано или поздно наступить.
№ |
Район |
Состав района |
Цена в феврале 2008 года, долл/м2 |
Изменение стоимости за февраль, % |
Место в январе |
Изменение № |
1 |
Тверская |
Пушкинская, Маяковская |
8 647 |
2.60 |
1 |
0 |
2 |
Арбатская |
Библиотека имени Ленина, Смоленская |
8 624 |
2.90 |
2 |
0 |
3 |
Охотный ряд |
Китай-город, Кузнецкий мост |
8 498 |
5.20 |
3 |
0 |
4 |
Кропоткинская |
Парк культуры |
8 165 |
5.00 |
4 |
0 |
5 |
Фрунзенская |
Спортивная |
7 592 |
3.10 |
5 |
0 |
6 |
Новокузнецкая |
Полянка, Третьяковская, Замоскворечье |
7 526 |
2.50 |
6 |
0 |
7 |
Сухаревская |
Проспект мира, Цветной бульвар |
6 968 |
2.90 |
7 |
0 |
8 |
Чистые пруды |
Красные ворота, Комсомольская |
6 950 |
2.70 |
8 |
0 |
9 |
Киевская |
Студенческая, Кутузовская, Парк победы |
6 802 |
2.70 |
9 |
0 |
10 |
Таганская |
Курская |
6 033 |
1.90 |
10 |
0 |
11 |
Белорусская |
|
6 024 |
3.30 |
11 |
0 |
12 |
Краснопресненская |
Улица 1905 года |
5 958 |
3.30 |
12 |
0 |
13 |
Ленинский проспект |
Шаболовская |
5 947 |
3.70 |
13 |
0 |
14 |
Университет |
Воробьевы горы |
5 858 |
5.50 |
15 |
1 |
15 |
Октябрьская |
Добрынинская, Павелецкая |
5 802 |
2.50 |
14 |
-1 |
16 |
Савеловская |
Новослободская, Марьина роща |
5 496 |
2.20 |
16 |
0 |
17 |
Профсоюзная |
Новые черемушки |
5 490 |
2.90 |
17 |
0 |
18 |
Сокол |
Аэропорт |
5 393 |
3.70 |
18 |
0 |
19 |
Академическая |
|
5 326 |
3.40 |
19 |
0 |
20 |
Сокольники |
Красносельская |
5 250 |
2.80 |
20 |
0 |
21 |
Проспект вернадского |
|
5 232 |
3.90 |
22 |
1 |
22 |
Рижская |
Алексеевская |
5 174 |
3.90 |
24 |
2 |
23 |
Крылатское |
|
5 163 |
3.60 |
23 |
0 |
24 |
Бауманская |
|
5 117 |
1.40 |
21 |
-3 |
25 |
Юго-западная |
|
5 061 |
2.90 |
25 |
0 |
26 |
Динамо |
|
5 059 |
3.80 |
26 |
0 |
27 |
Пролетарская |
Площадь ильича, Волгоградский проспект |
5 018 |
5.90 |
31 |
4 |
28 |
Фили |
Багратионовская, Филевский парк, Пионерская |
5 014 |
4.00 |
27 |
-1 |
29 |
Полежаевская |
Беговая |
4 971 |
3.20 |
28 |
-1 |
30 |
Беляево |
Коньково, Калужская |
4 948 |
3.80 |
29 |
-1 |
31 |
ВДНХ |
Ростокино |
4 929 |
4.00 |
30 |
-1 |
32 |
Октябрьское поле |
|
4 880 |
5.00 |
32 |
0 |
33 |
Варшавская |
Каховская, Нахимовский проспект |
4 765 |
5.80 |
33 |
0 |
34 |
Молодежная |
|
4 694 |
5.90 |
34 |
0 |
35 |
Тульская |
Нагатинская, Нагорная |
4 641 |
4.90 |
37 |
2 |
36 |
Коломенская |
Нагатинский затон |
4 614 |
4.20 |
36 |
0 |
37 |
Южная |
Чертановская |
4 609 |
4.00 |
35 |
-2 |
38 |
Строгино |
|
4 579 |
4.20 |
39 |
1 |
39 |
Тимирязевская |
Дмитровская |
4 578 |
3.60 |
38 |
-1 |
40 |
Кунцевская |
|
4 558 |
4.40 |
40 |
0 |
41 |
Семеновская |
Изм-кий парк, Электрозаводская, Соколиная гора |
4 516 |
5.10 |
42 |
1 |
42 |
Войковская |
Коптево |
4 502 |
3.40 |
41 |
-1 |
43 |
Ясенево |
Битцевский парк |
4 475 |
5.10 |
43 |
0 |
44 |
Преображенская площадь |
|
4 469 |
6.60 |
46 |
2 |
45 |
Щукинская |
Тушинская |
4 441 |
4.30 |
44 |
-1 |
46 |
Водный стадион |
|
4 384 |
4.80 |
47 |
1 |
47 |
Бабушкинская |
|
4 346 |
6.10 |
50 |
3 |
48 |
Автозаводская |
Кожуховская, Дубровка, Южнопортовый |
4 345 |
2.20 |
45 |
-3 |
49 |
Речной вокзал |
|
4 284 |
4.40 |
49 |
0 |
50 |
Очаково-Матвеевское |
|
4 260 |
2.70 |
48 |
-2 |
51 |
Отрадное |
|
4 249 |
4.40 |
52 |
1 |
52 |
Планерная |
Сходненская, Тушино |
4 242 |
4.90 |
53 |
1 |
53 |
Медведково |
|
4 242 |
6.10 |
54 |
1 |
54 |
Свиблово |
Ботанический сад |
4 234 |
7.00 |
59 |
5 |
55 |
Северное бутово |
|
4 225 |
3.40 |
51 |
-4 |
56 |
Теплый стан |
|
4 207 |
5.90 |
57 |
1 |
57 |
Перово |
|
4 156 |
5.00 |
58 |
1 |
58 |
Царицыно |
Каширская, Кантемировская, Москвор-Сабурово |
4 156 |
4.20 |
56 |
-2 |
59 |
Первомайская |
Измайловская, Измайлово |
4 151 |
3.90 |
55 |
-4 |
60 |
Пражская |
Улица академика янгеля, Аннино |
4 118 |
5.30 |
63 |
3 |
61 |
Шоссе Энтузиастов |
Авиамоторная, Лефортово |
4 110 |
4.20 |
60 |
-1 |
62 |
Улица Подбельского |
Черкизовская, Метрогородок |
4 104 |
4.50 |
61 |
-1 |
63 |
Алтуфьево |
|
4 076 |
4.10 |
62 |
-1 |
64 |
Бибирево |
|
4 034 |
6.40 |
68 |
4 |
65 |
Щелковская |
Гольяново |
4 030 |
3.60 |
64 |
-1 |
66 |
Орехово |
Домодедовская, Орехово-Борисово |
4 014 |
6.00 |
69 |
3 |
67 |
Кузьминки |
Текстильщики |
4 004 |
5.30 |
66 |
-1 |
68 |
Лосиноостровский |
Ярославский |
3 986 |
5.00 |
67 |
-1 |
69 |
Петровско-разумовская |
Владыкино |
3 958 |
4.50 |
71 |
2 |
70 |
Новогиреево |
Ивановское |
3 942 |
4.10 |
70 |
0 |
71 |
Южное бутово |
|
3 924 |
4.90 |
72 |
1 |
72 |
Куркино |
|
3 922 |
2.70 |
65 |
-7 |
73 |
Красногвардейская |
Братеево |
3 908 |
5.90 |
76 |
3 |
74 |
Митино |
|
3 900 |
5.00 |
74 |
0 |
75 |
Рязанский проспект |
|
3 898 |
5.70 |
77 |
2 |
76 |
Марьино |
Братиславская |
3 894 |
4.60 |
73 |
-3 |
77 |
Люблино |
Волжская |
3 890 |
4.70 |
75 |
-2 |
78 |
Печатники |
|
3 837 |
5.30 |
79 |
1 |
79 |
Солнцево |
|
3 802 |
4.30 |
78 |
-1 |
80 |
Выхино |
Вешняки |
3 711 |
5.70 |
83 |
3 |
81 |
Новопеределкино |
|
3 709 |
4.70 |
81 |
0 |
82 |
Жулебино |
|
3 682 |
2.90 |
80 |
-2 |
83 |
Бескудниково |
Дегунино |
3 662 |
4.90 |
84 |
1 |
84 |
Новокосино |
|
3 658 |
4.10 |
82 |
-2 |
85 |
Бирюлево |
|
3 615 |
4.80 |
85 |
0 |
86 |
Зеленоград |
|
3 182 |
5.50 |
86 |
0 |
Источник: РБК.Рейтинг и irn.ru