Владимир Герасименко, член международной Академии ипотеки, вице-президент национального фонда развития недвижимости и оценочной деятельности высказал мнение о том, чего не хватает новому федеральному закону о приватизации муниципального и государственного имущества субъектами МСП, для того, чтобы он, действительно, смог положительно отразиться на развитии малого бизнеса.
Законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривается, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом «Об оценочной деятельности в РФ».
Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что имущество находится в их аренде непрерывно в течение трех и более лет, плата за него перечисляется надлежащим образом, а площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов РФ предельных значений. Оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку на срок, который должен устанавливаться законом Свердловской области, при этом право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), принадлежит предпринимателю. На данный момент правительством Свердловской области подготовлен проект закона для внесения в областную думу, согласно которому максимальное значение площади арендуемого имущества составит 2000 кв.м., а срок рассрочки – не более 5 лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ. При этом одновременно с договором купли-продажи недвижимого имущества заключается договор о залоге арендуемого имущества до его полной оплаты. Расходы на государственную регистрацию такого договора возлагаются на арендатора. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. И, наконец, один из главных моментов состоит в том, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества произведенных с согласия арендодателей засчитывается в счет оплаты приобретаемого недвижимого. В значительном числе случаев затраты на осуществления капитального ремонта сопоставимы или приближаются к рыночной стоимости приватизируемого недвижимого имущества и стоимость с учетом улучшений должна быть доступной.
До этого вступивший в силу в 2005-м году 131-го закон о разграничении полномочий между уровнями власти, обязывает центр, регионы и муниципалитеты до 1 января 2009 года продать все имущество, не обеспечивающее выполнение государственных и муниципальных функций и полномочий, конечно, оставив здания администраций, школ, детских садов, больниц и т.д. При этом закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» обязывает продавать все недвижимое имущество исключительно на аукционах. Это привело к тому, что помещения, в улучшение которых малый и средний бизнес вкладывал большие деньги, выставляются на открытые торги и приобретаются крупными финансовыми структурами, с которыми малый бизнес в силу недостаточности финансовых средств конкурировать не может. Поэтому аукционы чаще всего являются лишь предлогом для массовой очистки помещений от малого бизнеса. Или другой вариант чиновниками под различными надуманными предлогами создают из этих помещений имущественные фонды якобы для того, чтобы сдавать их в аренду предпринимателям на льготных условиях. В результате таких действий происходит отъем помещений, что делает дальнейшее существование бизнеса невозможным и зачастую приводит к банкротству. О каком планировании развития бизнеса может идти речь, если договоры аренды заключаются сроком на один год и предприниматель не знает, будут ли они продлены на следующий год. Отсюда полная зависимость предпринимателя от решения чиновника. Уже давно назрела необходимость законодательно на уровне Свердловской области установить срок аренды недвижимого имущества не менее пяти лет, вот тогда можно будет говорить о планировании развития бизнеса на среднесрочную перспективу. На федеральном уровне необходимо введение безусловного преимущественного права выкупа помещений субъектами малого и среднего бизнеса без аукционов.
Выгоды от приобретения такого серьезного актива как офисные, складские или производственные помещения – очевидны. Это позволит брать под залог приобретенных помещений доступные кредиты, необходимые для развития предпринимательской деятельности и минимизировать зависимость от принимаемых чиновниками решений в части продления или не продления сроков аренды. Какие шаги сейчас нужно предпринять владельцам малых предприятий, какие подготовить документы для того, чтобы вовремя воспользоваться предоставленными возможностями?
Органы государственной власти Свердловской области или органы местного самоуправления, осуществляющие функции по приватизации имущества, предусматривают в своих решениях об условиях приватизации имущества преимущественное право арендаторов на приобретение недвижимого имущества. В течение десяти дней от даты принятия таких решений, они направляют арендаторам копии указанного решения и предложения о заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества, проекты таких договоров, а также проекты договоров о его залоге. И если предприниматель согласен использовать преимущественное право выкупа недвижимого имущества, то в течение тридцати дней должен быть заключен договор купли-продажи арендуемого имущества. Для этого необходимо предпринимателю написать заявления и подтвердить соответствия отнесения его к категории малого и среднего предпринимательства по численности и предельным значениям выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год. При этом закон дает право предпринимателям в судебном порядке обжаловать отказ органов власти в реализации преимущественного права, а также его бездействие в части принятия решения о приватизации арендуемого имущества.
Как я уже сказал, законом Свердловской области должны быть установлены предельные значения площади и срок рассрочки приобретаемого недвижимого имущества. Поэтому необходимо следить за прохождением этого закона в областной думе, а пока предварительно можно говорить о согласованном проекте закона, где предельные значения площади арендуемого имущества – 2000 кв.м., а срок рассрочки не более 5 лет. В случае если к 1 января 2009 года субъекты РФ не установят предельные значения площадей помещений и срок рассрочки, они будут установлены правительством РФ. Далее надо следить за решениями министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и соответствующих комитетов муниципальных образований о планировании и условиях приватизации недвижимого имущества дающих преимущественное право арендаторов, на его приобретение. Очень надеюсь, что в самое ближайшее время закон будет принят, и будут приняты все решения необходимые в его развития.
В предложенной схеме существуют определенные риски для малого бизнеса. Они связаны в первую очередь с недоработкой закона, который не вводит мораторий на аукционную продажу имущества и в нем не прописана четко ответственность муниципалитетов в случае досрочного расторжения договоров аренды или необоснованного включения его в имущественные фонды. И здесь пока надежда только на прокурорские проверки исполнения законодательства при аренде предпринимателями госимущества, где особое внимание будет обращено на выявление и пресечение случаев необоснованного вмешательства чиновников в арендные правоотношения с предпринимателями.
Источник: НЭП