Будущее нормативного правового регулирования

 
Текст: Эльмира Магомедова

 

 

ОД: В 2009 году Национальному Совету по оценочной деятельности был присвоен его законный статус. Ваше мнение о роли Совета в регулировании профессии и его основных задачах?
Анна Попова: Создание Национального Совета – важный шаг в формировании целостной системы регулирования рынка оценочных услуг. Совет – это верхний уровень системы саморегулирования. Добровольно созданный всеми саморегулируемыми организациями оценщиков, Совет должен направлять свои действия на создание системы профессиональных стандартов нового уровня, которые будут признаваться не только в России, но и во всем мире, на формирование и закрепление добросовестной практики ведения деятельности, в том числе путем формирования единых подходов к ее осуществлению. Со временем это должно привести и к дебюрократизации профессии. Все действия должны быть системны, в режиме постоянного анализа промежуточных результатов.

 
Хотелось бы все же видеть более активные действия Совета в процессе совершенствования системы федеральных стандартов и предложения по совершенствованию правового регулирования оценочной деятельности, и чтобы эти предложения отвечали реальным потребностям рынка, а не конъюнктурным веяниям. Необходимый инструментарий для этого в Законе сегодня присутствует, только его реализация на практике пока не нашла своего воплощения. Так в чем же проблема, в инструментах или в сообществе, которому этот инструмент предоставили?

 
ОД: В сообществе активно обсуждают поправки в Закон об оценочной деятельности в части регулирования кадастровой оценки. Вносят ли, на ваш взгляд, изменения что-то принципиально новое в оценочную практику?
А.П.: Главное, что проектом предполагается закрепление за оценщиками функций по кадастровой оценке на уровне федерального закона. Сейчас соответствующие функции закреплены актом Правительства Российской Федерации.
Деятельность оценщиков, направленная на установление кадастровой стоимости, носит публичный характер. Работы по проведению кадастровой оценки проводятся для целей налогообложения, установления арендной платы и определения цены выкупа земельных участков, и последствием некорректного определения кадастровой стоимости может стать, в том числе, выпадение доходов бюджетов различных уровней или необоснованное изменение налоговой нагрузки на налогоплательщиков.
 
Отчасти именно поэтому вводится обязанность исполнителя работ по определению кадастровой стоимости – заключать договор страхования ответственности за ущерб, который может быть причинен в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости, на страховую сумму в размере не менее тридцати миллионов рублей. Это будет дополнительное страхование к уже установленному в Законе об оценке требованию о страховании профессиональной ответственности.
 
Также законопроект предусматривает определение процедуры урегулирования споров.
 
На сегодняшний день результаты государственной кадастровой оценки земель могут быть оспорены в судебном порядке.
 
Законопроект же дополнит существующую практику возможностью оспаривания таких результатов в специальной комиссии по рассмотрению споров, созданной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по организации проведения государственной кадастровой оценки на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
 
Важно отметить, что основанием пересмотра может быть не только ошибочность сведений об объекте недвижимости, использовавшихся при определении его кадастровой стоимости, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на календарную дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

 
ОД: По какому принципу будут созданы такие комиссии?
А.П.: Законопроектом на министерство возлагаются полномочия по утверждению типового требования к порядку образования и работы комиссии. В состав комиссии будут входить по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по организации проведения государственной кадастровой оценки, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, выполнившие определение кадастровой стоимости, и представитель Национального Совета по оценочной деятельности.
 
Исходя из состава комиссии для разработки и утверждения порядка ее образования и работы, на наш взгляд, целесообразно обсуждение этого вопроса с органами власти и организациями, представители которых вой­дут в состав комиссии для наиболее эффективной ее работы.

 
ОД: Законопроектом устанавливается обязательная экспертиза СРО отчетов об оценке кадастровой стоимости. Это хорошо? Это накладывает какие-то дополнительные обязательства на профессиональные объединения?
А.П.: Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают неограниченное число лиц, и, безусловно, проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости дополнит некоторые обязательства СРО оценщиков.
 
Сейчас идет обсуждение возможных поправок в закон, касающихся установления дополнительных требований к лицам, проводящим экспертизу, и их ответствен­ности.
 
Хотелось бы отметить, что требование об экспертизе не является принципиально новым. Такая практика применяется, например, при заключении некоторых государственных контрактов.

 
ОД: Законопроект увеличивает для оценщиков, участвующих в процедуре государственной кадастровой оценки, повышенный лимит страхования ответственности — 30 млн руб. Это много или мало, откуда вообще взялась эта сумма и для чего?
А.П.: При доработке проекта поправок к законопроекту с Минфином России возник аналогичный вопрос.
 
При определении минимального размера страховой суммы по страхованию ответственности оценщика при осуществлении государственной кадастровой оценки Мин­экономразвития России руководствовалось средним уровнем затрат на привлечение оценщика (оценщиков) на выполнение соответствующих работ, исходя из того, что размер страховой суммы должен покрывать расходы соответствующих бюджетов, связанные с осуществлением функций по организации и проведению государственной кадастровой оценки.
В частности, в расчете на 1 субъект Российской Федерации при проведении 1 тура государственной кадастровой оценки земель в 2000–2005 гг. средняя стоимость работ по всем категориям земель в субъекте составила 25,1 млн рублей. При проведении 2 тура государственной кадастровой оценки земель в 2006–2008 гг. средняя стоимость работ по всем категориям земель в едином субъекте Российской Федерации составила 30,4 млн рублей.
 
При этом на сегодняшний день не представляется возможным точно оценить потенциальный размер ущерба, который может быть причинен третьим лицам в результате проведения государственной кадастровой оценки, и размер соответствующих сумм убытков, которые могут быть признаны к возмещению в судебном порядке.
 
Собственно, исходя из этого, а также в целях защиты государственных интересов и сохранения бюджетных средств законопроектом справедливо предлагается установить обоснованный минимальный размер страховой суммы в размере 30 млн рублей.

 
ОД: Отзывом Правительства Российской Федерации на законопроект из определения кадастровой стоимости исключено слово «рыночная». Чем это вызвано?
А.П.: Это связано прежде с тем, что кадастровая стоимость выделяется как отдельный вид стоимости, в свою очередь, рыночная стоимость у объекта оценки может быть только одна.
 
Кроме того, кадастровой оценке подлежат и объекты, выведенные из оборота, которые, в свою очередь, не могут иметь рыночной стоимости, поскольку, например, не представлены на открытом рынке.
 
Однако кадастровая стоимость должна максимально стремиться к рыночной и в некоторых случаях может быть равна ей.
 
Так, например, проектом поправок Правительства Российской Федерации к законопроекту, разрабатываемому Минэкономразвития России, планируется изменить пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно предложенной редакции в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной, а не в процентах, как в настоящее время.

 
ОД: На министерство проектом возлагается обязанность по разработке целого ряда актов. Как идет работа, что ждет рынок?
А.П.: Сейчас совместно с Росреестром идет обсуждение установления требований к отчету об оценке кадастровой стоимости, которые будут дополнять федеральный стандарт «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» с учетом специфики работ по определению кадастровой стоимости.
 
Относительно утверждения Минэкономразвития России порядка определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, по которым произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, хотелось бы отметить, что его планируется установить по аналогии с действующим порядком по земельным участкам.
 
Определение кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами СРО оценщиков, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости.
 
Насколько нам известно, Национальный Совет по оценочной деятельности сейчас ведет доработку соответствующего проекта документа, ранее разработанного рабочей группой Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.
 
Также в Минэкономразвития России ведется работа по разработке иных актов, напрямую не связанных с действиями оценщиков. Например, одним из важных дополнений Закона об оценочной деятельности является то, что порядок осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков будет устанавливаться Минэкономразвития России. Сейчас идет согласование соответствующего административного регламента, разработанного совместно с Росреестром и учитывающего опыт Росрегистрации в этом направлении.
 
Мы предполагаем скорейшую разработку указанных актов и их утверждение непосредственно после вступления в силу изменений в Закон об оценочной деятельности.

 
ОД: В оценочном Интернет-сообществе в конце года среди прочего активно обсуждали сразу два дискуссионных вопроса. Во-первых, целесообразность введения единого квалификационного экзамена для оценщиков, во-вторых – ужесточение требований к экспертам, проводящим экспертизу отчетов об оценке в СРО. Каково на этот счет мнение министерства, ждут ли Закон очередные изменения?
А.П.: Пока о конкретных изменениях говорить еще рано. Хотя действительно, вопрос качества образования важен, и активное обсуждение это лишний раз подтверждает. Вряд ли с этим кто-то будет спорить. Но всегда ли можно контролировать качество образовательных программ, и можно ли делать это эффективно? Экзамен CFA, например, можно сдавать без прохождения какого-либо специального образовательного курса, сам факт его сдачи подтверждает уровень квалификации. То есть контролю подлежат знания, а не формат их получения. Такой подход, по мнению многих, себя оправдывает. И, возможно, пока не представляется иного эффективного способа мотивации повышения уровня знаний специалистов.
 
Относительно экспертов, осуществляющих экспертизу отчетов об оценке, стоит отметить, что зачастую по результатам экспертизы меняется и итоговый результат оценки. К сожалению, нельзя безоглядно исключать риски проведения недобросовестной экспертизы, злоупотреблений положением эксперта. В Законе же сегодня установлена лишь профессиональная ответственность оценщиков.
 
Таким образом, возможное установление требований к экспертам – это шаг к позитивному развитию профессии. Какими они будут? Возможно, дополнительная имущественная ответственность, требования к стажу профессиональной деятельности и обязательное членство в СРО, в рамках экспертного совета которого эксперт осуществляет свою деятельность.

 
ОД: В этом году особо активно Минэкономразвития России занималось совершенствованием законодательства в сфере банкротства. Существует ли согласно новому видению ведомства взаимосвязь данного института оздоровления экономики с оценкой? Если да, то в чем она заключается, и, в целом, какова роль оценщиков в деле о банкротстве? Что-то нового появится в 2010 году?
А.П.: Институт оценки в ходе процедур, применяемых в деле о банкростве, играет роль дополнительной гарантии защиты прав и законных интересов как кредиторов, так должников и общества в целом.
 
Конечно, это касается вопроса оценки стоимости имущества должника. Особый вклад в развитие оценки в делах о банкротстве внес вступивший в конце 2008 г. в силу Федеральный закон № 296-ФЗ, который развил установленный предыдущими редакциями Закона о банкротстве принцип привлечения оценщика. Закон установил статус оценщика в ходе процедур банкротства, как лица, обеспечивающего деятельность арбитражного управляющего.
 
Кроме того, усилилась роль СРО оценщиков при проведении экспертизы отчетов об оценке в случае банкротства унитарных предприятий – изменены правовые последствия заключения уполномоченного органа, ранее носившего запретительный характер. Теперь же введена возможность экспертизы отчета об оценке в СРО и доработки отчета оценщиком в случае необходимости.
 
Первостепенная задача в перспективах регулирования – окончательно определить статус оценщика как лица, занимающегося частной практикой, для чего подготовлены и в скором времени будут приняты изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации.

 
ОД: В эпоху кризиса у многих предприятий выросла задолженность, у банков сформировались запасы из «плохих» долгов. В коллекторской деятельности участники тоже принимают решения о стоимости долгов, но делают это совсем иначе, нежели оценщики. На ваш взгляд, чем это обусловлено? Правильно ли это?
А.П.: Так говорить не совсем корректно, нужно отделять скупку долгов от посредничества в их взыскании. В любом случае, оценка задолженности имеет место лишь в случае покупки долговых портфелей, а это на сегодня, по оценкам самих коллекторов, не очень-то популярный вид их деятельности. Стоимость долговых портфелей, выставляемых банками на продажу, по оценкам тех же коллекторов, очень завышена, а количество так называемых «мертвых» долгов, в том числе образовавшихся в результате мошеннических схем, очень велико. Коллекторским агентствам, в любом случае, невыгодно брать на себя «зависшие» долги, даже с очень большим дисконтом. Слишком высоки риски. При продаже банком долговых портфелей оценивает портфель не коллектор, а банк, выставляющий его на продажу. А вот для банка такую оценку могут делать оценщики.
 
Как правило, коллекторы действуют как посредники-агенты, то есть долги продолжают «висеть» на балансах банков, и в данном случае оценки долгов как таковой нет. Вероятно, при расчете вознаграждения коллектора учитываются и размеры долгов, их тип (как правило, это однотипные и бесспорные долги), а также сроки просрочки. Вознаграждение может рассчитываться как процент от взысканной суммы долга, но в любом случае это предмет договоренности банка и коллектора.
 
Если же говорить о случаях, когда оценщика привлекают к участию в коллекторской деятельности, то можно однозначно сказать, что методология оценки не зависит от того, кто является заказчиком, коллекторское агентство или банк. Если речь идет об оценке на этапе предоставления кредита, то в этом случае актив оценивается как действующий, а кредитная организация хеджирует риски снижения стоимости вследствие возможного дефолта с помощью понижающих коэффициентов. В ситуации, когда актив стал проблемным, он оценивается в том состоянии, в котором находится.

 
ОД: В октябре 2007 года на V Международной конференции «Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности» вы сказали, что в сфере оценочной деятельности в сжатые сроки был осуществлен переход от системы лицензирования оценочной деятельности к саморегулированию, основанному на передовом международном опыте. Прошло более двух лет. Как сейчас вы могли бы оценить сложившуюся российскую практику саморегулирования?

А.П.: Эффективно работающий институт саморегулирования – это порой недостающий элемент в структуре транспарентности государства с рыночной экономикой. Любой профессионал должен нести гарантированную ответственность не только перед заказчиком, но и перед всем сообществом. И главное – профессионал должен это осознавать. Только в этом случае в России будут грамотно выполненные отчеты об оценке и объективные аудиторские заключения.
 
До сих пор тема саморегулирования нуждается в разъяснении. Но я уверена, что уже через несколько лет множество специалистов и компаний будут членами СРО. Саморегулирование выступает альтернативой государственному контролю – контроль со стороны СРО является гораздо более эффективным, чем государственный. Хочется, чтобы СРО оценщиков на практике доказали это утверждение, поскольку они непосредственно осуществляют контроль за своими членами, и прежде всего, в части соблюдения российского законодательства при составлении отчетов об оценке, а также имеют возможность напрямую воздействовать на сознательность исполнителей путем применения дисциплинарных мер и взысканий.
 
По моему мнению, в отрасли создан достаточно жизнеспособный механизм регулирования и контроля. Хотя, конечно, пока еще рано давать какие-либо однозначные оценки эффективности системы. Для России институт саморегулирования – новый, и полноценно он функционирует только в нескольких отраслях. Правда, многие отрасли уже стоят на пороге его введения.
 
В любом случае, отмена лицензирования создала условия повышенной ответственности оценщиков к выполнению своей работы. Многие недобросовестные участники рынка предпочли его покинуть, и я считаю, что это только на благо отрасли.

 
ОД: Скоро Новый год! Каким будет ваше напутствие оценочному сообществу на 2010 год?
А.П.: С учетом курса на модернизацию экономики и внедрение инноваций в 2010 году хочется пожелать сообществу найти свой собственный бозон Хиггса и научиться его использовать исключительно в мирных целях.