Цель настоящей статьи – предоставить оценщикам актуальный и достоверный аналитический материал по узкому сегменту рынка таунхаусов западного сектора Ближнего Подмосковья на основе методологии числового дискретного пространственно-параметрического моделирования (ДППМ), а также продемонстрировать технологию использования ДППМ для массовой оценки недвижимости.
В конце 2008 г. мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на российский рынок недвижимости в целом. Загородный рынок жилья московского региона немедленно отреагировал корректировкой цен на все форматы недвижимости. Однако рынок таунхаусов пострадал от кризиса в меньшей степени, и уже в 2009 году спрос на данный формат недвижимости стал увеличиваться. Особенной популярностью пользовались объекты, расположенные в непосредственной близости от Москвы.
Загородный сектор малоэтажного жилья запада ближнего Подмосковья в формате таунхаусов – один из наиболее конкурентоспособных, оживившихся с первого дня послекризисного периода сегментов глобального рынка жилья московского региона (прежде всего, по сравнению с первичными квартирами эконом- и среднего класса в Москве).
В настоящее время на рынке наблюдается тенденция смещения покупательского спроса в сторону более дешевых сегментов, поэтому многие девелоперы пересматривают проекты в сторону сокращения площадей. Например, в новом планируемом поселке «Жемчужина Ильинки» (в 9 км от МКАД по Новорижскому шоссе) была пересмотрена изначальная концепция – площади таунхаусов сократились с 330 кв. м до 240 кв. м
Тем не менее, пройдет еще немало времени, прежде чем рынок жилой недвижимости по структуре и динамике достигнет показателей, а также закономерностей и тенденций развития докризисного уровня (наблюдавшихся в рыночной фазе долгосрочного роста). В связи с изложенным для ценового прогнозирования в рамках настоящего исследования дана оценка изменениям, произошедшим на рынке за 18 месяцев, с октября 2008 г. (начала фазы кризиса на рынке загородного жилья московского региона) по апрель 2010 г.
Использовалась следующая сегментация объектов по признаку полной цены:
-
эконом-класс – до $450 тыс.
-
бизнес-класс – от $450 до $800 тыс.
-
бизнес+ – от $800 до $1500 тыс.
-
де люкс – более $1500 тыс.
Для достижения поставленной цели в рамках настоящего исследования проведен анализ рынка и построена числовая дискретная пространственно-параметрическая модель сегмента загородного жилья, соответствующего следующим параметрам:
-
местоположение: запад Московской области, ближнее Подмосковье (до 30 км от МКАД);
-
анализируемые объекты-аналоги: поселки, в состав которых входят такие типы домовладений, как таунхаусы;
-
полная цена домовладения: не превышает $800 тыс. (бизнес-класс).
Методология числового дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости, разработанная в интересах анализа рынка, широко опубликована.
Опубликованы и частично протестированы также способы использования дискретных моделей (ДППМ) в интересах массовой оценки квартир для целей налогообложения.
Исходные данные
В качестве исходных данных использовались накопленные результаты мониторинга исследуемого сегмента рынка, представленные в виде базы данных предложения секций на продажу в апреле 2010 года и базы данных о проведенных сделках за период с октября 2008 по апрель 2010 года. Фрагменты баз данных приведены в табл. 1 и 2.
Всего в первой базе содержится 634 предложения, во второй – 331 сделка. По нашей оценке, собранный объем данных близок к 100% существующих на рынке предложений и совершенных сделок.
Все данные относятся к 10 коттеджным поселкам (см. карту 1), в которых построены, строятся либо запроектированы к строительству 928 секций в таунхаусах. Вместе с тем, поселок «Кленовая роща» в настоящее время снят с продажи до завершения реконцепции, в связи с чем в исследуемой базе предложения на продажу рассматривается массив только из 634 секций.
В базах данных содержатся следующие поля:
-
наименование поселка;
-
площадь секции, кв. м;
-
площадь участка, соток;
-
цена предложения (сделки), тыс. руб.;
-
технология строительства (кирпичные, монолитно-кирпичные, монолит в несъемной опалубке, пенобетонные блоки, керамзито-бетонные блоки);
-
отделка (под ключ, под чистовую отделку, под отделку);
-
покров рядом с таунхаусом (поле, лес);
-
инфраструктура (наличие гаража, сауны, другой инфраструктуры поселка);
-
местоположение поселка (направление (шоссе) и удаление от МКАД, км).
Вся информация из баз данных сведена в таблицу 3.
Данных, приведенных в таблицах 1–3, достаточно для построения числовой дискретной пространственно-параметрической модели рынка.
На первом этапе была построена ДППМ предложения секций на продажу в апреле 2010 года (см. таблицу 4). Именно эта модель обсуждается в настоящей статье. На следующем этапе индивидуальной оценки возможна корректировка данных путем введения для каждого предложения поправки на торг и для каждой сделки – поправки на дату продажи, и увеличения объема данных при их объединении. Данные таблиц 1–3 достаточны для расчета корректировок на торг и на дату сделки, однако в рамках настоящей статьи, посвященной массовой оценке, мы исключаем второй этап исследования из рассмотрения.
Построение ДППМ предложения секций на продажу
В соответствии с методологий дискретного моделирования и имеющимися данными вся совокупность предложения разбита на группы (кластеры) по признакам: направление, удаление от МКАД, технология строительства, планируемый срок сдачи, площадь секции.
Размер земельного участка не использовался в связи с тем, что участки при таунхаусах в большинстве поселков имеют малые размеры и системного влияния этой величины на полную цену объекта не выявлено. Признак покрова (поле или лес вблизи таунхауса) не использовался из-за того, что большая часть объектов относится к полевым, а признак отделки не использовался потому, что все таунхаусы предлагаются сегодня в состоянии «под отделку».
В качестве показателей рынка в ДППМ приведены число предложений в кластере, минимальная, средняя и максимальная цена предложения. В связи с тем, что объем выборки предложений близок к объему генеральной совокупности, можно принять случайную погрешность в оценке математического ожидания средней цены по средневыборочному значению, равной нулю. В связи с этим в ДППМ не приводятся значения стандартного отклонения и погрешности.
В результате такого расчленения в ДППМ образовались кластеры двух типов: с максимальным расчленением по пяти признакам и обобщенные по двум и более признакам. Все кластеры используются при анализе рынка, а при массовой оценке – только кластеры первого типа. В связи с этим в таблице 4 для сокращения объема большая часть кластеров второй группы исключена.
Анализ рынка
Объем предложения таунхаусов на рынке в натуральном выражении по состоянию на апрель 2010 г. оценивается на уровне 630–640 квартир-секций, на октябрь 2008 г. – 1000–1010 секций (см. рисунок 1).
Объем предложения таунхаусов в денежном выражении по состоянию на апрель 2010 г. оценивается в $310–320 млн, на октябрь 2008 г. – в $560–570 млн.
Таким образом, за рассматриваемый период (18 месяцев) в исследуемой локации объем предложения таунхаусов снизился более чем на 35% в натуральном выражении и практически наполовину – в денежном. Это связано с тем, что в 2009 г. были приостановлены продажи в поселке «Кленовая роща» (из объема предложения было исключено 139 домовладений общей стоимостью $124,4 млн). Кроме того, за последние 1,5 года в условиях финансовой нестабильности на рынке не появилось какого-либо значимого проекта.
Масштаб и формат проектов
Рассмотрим проекты поселков, находящихся в продаже на настоящий момент, по количеству запланированных объектов – таунхаусов (см. рисунок 2).
Практически треть поселков в исследуемой локации имеет крупный (более 200 объектов) масштаб, причем все они расположены по Новорижскому направлению. Менее всего представлено маломасштабных поселков (до 50 объектов) и поселков, где количество объектов варьируется от 100 до 200 – по 11% от общего количества проектов соответственно. Необходимо отметить, что крупномасштабные проекты, как правило, пользуются наибольшим спросом на рынке загородного жилья, что связано с развитостью инфраструктуры в данных жилых комплексах. Такой формат жилья как «таунхаус», расположенный в непосредственной близости от Москвы, в большинстве случаев приобретается для постоянного проживания, следовательно, инфраструктурное наполнение проекта имеет решающее значение для потенциального покупателя.
Структура предложения по цене
Минимальная цена таунхауса по состоянию на апрель 2010 г. составляет $262 200 (поселок «Апрельская мелодия», расположенный на расстоянии 25 км от Москвы по Киевскому шоссе).
Максимальная цена таунхауса по состоянию на апрель 2010 г. составляет $725 700 (КП «Барселона», 17 км от МКАД по Новорижскому шоссе, окололесной участок).
В целом представленная структура предложения достаточно равномерна (см. рисунок 3). Большая часть объектов сосредоточена в ценовом диапазоне от $350 до 650 тысяч. В верхней части диапазона в основном расположены домовладения с большой площадью, окололесными участками и/или находящиеся на высокой стадии строительства.
Структура предложения по площади участка
В структуре предложения таунхаусов в зависимости от площади придомового участка преобладают секции, придомовые участки которых находятся в диапазоне от 1,5 до 2 соток (см. рисунок 4). Основной объем предложения таунхаусов (65%) занимают участки площадью от 1,1 до 2,5 сотки.
Структура предложения по площади секции
В течение 2008–2009 гг. многие девелоперы были вынуждены пересмотреть существующие и планируемые проекты в сторону сокращения площадей домовладений, поэтому большую часть предложения занимают таунхаусы площадью от 150 до 250 кв. м (78%) (см. рисунок 5). Это в целом соответствует аналогичному показателю в структуре спроса – в 2009 г. доминирующие позиции занимали сделки с квартирами-секциями площадью до 250 кв. м. В целом, таунхаусы средней площадью 200 кв. м обладают функционалом, обеспечивающим комфортное проживание без излишеств: гостиная – каминный зал, кухня-столовая, 3–4 спальни, 2 санузла, возможна сауна. Кроме того, данный размер позволяет значительно расширить круг потенциальных покупателей за счет снижения общей стоимости домовладения.
Основные характеристики предложения
Большая часть таунхаусов продается в состоянии «под отделку» – 93% от всего объема предложения – и представляет собой квартиры-секции, внутренняя отделка которых не включает циклевку полов и шлифовку стен.
6% объема предложения таунхаусов представлены в состоянии «под чистовую отделку» (см. рисунок 6) (КП «Западная резиденция»).
Таунхаусы в состоянии «под ключ» занимают не более 1% всего рынка и представлены только в одном объекте – «Зайцево-2». Данный вид отделки предполагает установку межкомнатных дверей, окраску полов, стен и потолков, установку сантехники и отопительных приборов.
Основная часть участков, на которых располагаются таунхаусы, являются полевыми (около 87%).
Наибольшей популярностью среди застройщиков исследуемых поселков (порядка 84% от общего объема предложения) пользуется монолитно-каркасная технология строительства, где в качестве ограждающих конструкций используются либо кирпич, либо керамзито-бетонные блоки. Такая технология строительства обладает повышенными эксплуатационными характеристиками благодаря жесткости возводимой конструкции, а также позволяет сэкономить время на постройку объектов.
Цена на квартиры-секции в исследуемых поселках зависит от местоположения поселка, расположения квартиры в поселке, уровня отделки, материала наружных стен и от количественных характеристик (площади таунхауса и придомового участка), которые меняются пропорционально цене домовладения.
Краткое описание проведенных сделок
За период с октября 2008 г. по апрель 2010 г. на первичном рынке таунхаусов в исследуемой локации было совершено 230–240 сделок.
Объем сделок в денежном выражении за рассматриваемый период составил $125–126 млн.
В целом, реализация объектов в рассматриваемом географическом сегменте имеет достаточно низкую для рынка загородной недвижимости относительную динамику продаж (см. таблицу 5), что свидетельствует о снижении темпов реализации в посткризисный период. В частности, в КП «Павлово-2» до октября 2008 г. скорость реализации находилась на уровне 2,5% площадей в месяц (8 секций в месяц), на данный момент этот показатель снижен до 0,97% (1–2 секции в месяц). Причем данная тенденция характерна для рынка загородной недвижимости в целом. Раннее ликвидным считался поселок, в котором средняя скорость реализации составляла не менее 3% площадей в месяц, в настоящее время данный показатель снизился до 1,8–2%.
Наиболее активная реализация таунхаусов наблюдается в коттеджных поселках, имеющих масштаб выше среднего (от 100 объектов), средняя стоимость домовладений в которых не превышает $500 000 (см. рисунок 7). Это объясняется тем, что продукты данных проектов соответствуют потребностям потенциальных покупателей. Кроме того, представленные проекты имеют высокоразвитую собственную инфраструктуру, которая важна для покупателей данного формата жилья.
В целом, профиль реализованного спроса по количественным характеристикам в различных ценовых сегментах практически повторяет профиль предложения – цена на квартиры-секции зависит главным образом от количественных характеристик (площади дома и площади участка), при изменении данных параметров цена секции изменяется пропорционально (см. рисунок 8).
Основной объем (90%) предложения сконцентрирован в ценовом диапазоне до $650 000, практически такая же доля объема сделок совершается с таунхаусами, находящимися в аналогичном ценовом диапазоне. Наибольшим спросом у покупателей пользуются объекты, средняя стоимость которых составляет порядка $500 000.
Структура спроса по площади таунхауса носит неравномерный характер с преобладанием в общем объеме реализованных сделок секций площадью от 200 до 250 кв. м (58%) (см. рисунок 9).
Как видно на рисунке 10, и в структуре реализованного спроса, и в структуре предложения более 80% объема представлено квартирами-секциями, площадь которых составляет до 250 кв. м.
Основной объем (92%) сделок совершается с таунхаусами на участках, имеющих площадь от 1,5 соток, в структуре предложения подобные домовладения занимают 86% от общего объема (см. рисунок 11).
В целом, профиль реализованного спроса по количественным характеристикам в различных ценовых сегментах практически повторяет профиль предложения – цена на квартиры-секции зависит главным образом от количественных характеристик (площади дома и площади участка), при изменении данных параметров цена секции изменяется пропорционально (см. рисунок 12).
В структуре реализованного спроса по технологии строительства 89% таунхаусов построены по монолитно-каркасной технологии (причем наиболее популярной ограждающей конструкцией является кирпич) (см. рисунок 13).
Покупатели предпочитают приобретать таунхаусы без отделки. Порядка 97% от общего объема сделок занимают секции в состоянии «под отделку».
13% от общего числа реализованных объектов принадлежит домовладениям, расположенным на участках, прилегающих к лесным зонам.
Ниже (см. рисунок 14) представлены средние количественные параметры объектов в различных ценовых сегментах, рассчитанные на основе реализованного спроса за период с октября 2008 г. по апрель 2010 г.
Массовая оценка таунхаусов по данным ДППМ
По данным ДППМ произведена массовая оценка стоимости секций таунхаусов. Для этого каждому объекту приписано значение средней цены в кластере, куда по своим характеристикам отнесен объект (см. таблицу 6).
По результатам массовой оценки получено следующее распределение отклонения модельной цены от фактической (см. таблицу 7).
Таким образом, получены удовлетворительные оценки точности модели: среднее отклонение фактической цены от модельной округленно равно 0,1%, отклонения более 30% занимают долю 0,63%, от 20,01 до 30% – 0,63%, от 10,01 до 20% – 12,95%, 10% и менее – 85,48%. В том числе среднее отклонение в сторону занижения составляет – 3,79% (57,88% случаев), в сторону завышения – 4,98% (42,11% случаев).
