Анализ рынка аренды индустриальной недвижимости Московской области за 2011 год

Данный обзор составлен на основе анализа состояния индустриального сектора коммерческого недвижимого имущества Московской области, проведенного оценщиками Swiss Appraisal Russia.

Все показатели настоящего обзора являются итогом выборки массива предложений аренды, представленных крупнейшими участниками рынка коммерческой недвижимости Московской области, а также внутренней базы соответствующих объектов, составленной и регулярно пополняемой оценщиками Swiss Appraisal Russia.

Анализ арендных ставок (IV квартал 2011 года)

 
Для анализа арендных ставок за объекты индустриальной недвижимости была сформирована выборка из 160 объектов, предлагаемых в аренду в Московской области в разных направлениях и удаленности от МКАД. Источниками информации послужили объявления, размещенные в сети Интернет.

В IV квартале 2011 года основной объем предложения на аренду объектов промышленной недвижимости пришелся на юг Московской области, что соответствует рынку промышленных земель, которых много предлагается на продажу в этой части области. Наименее обеспеченной промышленными объектами является северная часть Московской области, в которой сосредоточена и небольшая доля промышленных земель. Восток и запад имеют большее число предложений относительно северного направления, но уступают южному.

Вариативность ставок по всем направлениям довольно существенна и лежит в интервале от 20 до 33%, что говорит о высокой изменчивости вариационного ряда, но, тем не менее, все наблюде- ния в выборке относятся к одной генеральной совокупности.

Следовательно, все объекты, предлагаемые в аренду среди рассматриваемых в рамках на- стоящего анализа, относятся к одному сегменту рынка. Наличие существенных расхождений между нижней и верхней границей ставок традиционно объясняется влиянием ценообразующих факторов.

Ценообразующие факторы на рынке аренды индустриальной недвижимости

 
Направление от МКАД

 
Для рынка Московской области к основным ценообразующим факторам принято относить направление и удаленность от МКАД. Но для рынка аренды промышленной недвижимости данное утверждение не столь очевидно. Среднеарифметическое значение выборок по всем направлениям составляет 4 000 RUB за 1 кв. м в год, а коэффициент вариации для общей выборки – 26%. Проверим существенность этого предположения.
Индекс Новорязанского направления имеет минимальное значение для Московской области, средние арендные ставки по всем остальным направлениям выше. Максимальный индекс соответствует направлению Минского шоссе.
Но по сравнению со средними ценами на земельные участки, которые, в зависимости направления и удаленности от МКАД изменяются в разы, изменение средних арендных ставок на промышленную недвижимость не столь значительно. Тем не менее, влияние направ- ления на ставку прослеживается, поэтому можно сделать вывод о том, что для рынка аренды индустриальной недвижимости фактор "Направление от МКАД" оказывает влияние на величину арендной ставки.

Удаленность от МКАД

 
При дальнейшем анализе выберем несколько направлений с максимальным интервалом арендных ставок и имеющих в выборке наибольшее количество объектов и проанализируем, насколько влияет на арендную ставку фактор "Удаленность от МКАД".

По мере удаленности от МКАД ставки аренды за объекты индустриальной недвижимости имеют тенденцию к снижению, причем, несмотря на различие в самих ставках, как показано дальше, их снижение для анализируемых направлений не имеет существенных различий.

Площадь земельного участка под объектами аренды

 
Объекты промышленной недвижимости пред-ставляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и нескольких зданий различного целевого назначения (производственного, складского, хозяйственно-административного). Все они значительно различаются по площади зданий и по площади земельного участка – или по масштабу.

 
Ввиду высокой стоимости земельных участков в Московской области, при оценке таких ком- плексов сравнительным подходом, в обязательном порядке рассчитывается либо поправка на различие в площади участка оцениваемого объекта и аналога, либо поправка на плотность застройки.

 
В отличие от рынка продаж, на рынке аренды промышленной недвижимости ситуация со-вершенно иная – в объявлениях на сдачу объектов в аренду редко указывается площадь земельного участка. Попытка выявить зависимость ставки от площади участка (плотности застройки) на основе тех объявлений, в которых данный параметр имеется, не привела к результату. Вывод: на рынке аренды отсутствует такой ценообразующий фактор, как площадь земельного участка под объектом аренды, или влияние плотности застройки на арендную ставку.

Расположение в черте населенного пункта или вне черты населенного пункта

 
Проведенный анализ показал, что на рынке объектов промышленной недвижимости Московской области отсутствуют различия в ставках по фактору "Расположение объекта в чер-те населенного пункта" с функциональным использованием – под промышленную застройку, или "Расположение объекта на землях промышленности, транспорта, связи и др.".

По нашему мнению это объясняется тем, что вторичный рынок индустриальной недвижимости представлен объектами, бывшими в эксплуатации. Соответственно, все они обеспечены инфраструктурой, как те, что расположены в границах населенных пунктов и предназначенных под промышленную застройку.

 
(Согласно Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утвержденным Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. за № П/0152) земельные участки из категории земель населенных пунктов, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, cооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок относятся к 9 виду разрешенного использования (9 ВРИ).) Зачастую участки, расположенные на землях промышленности примыкают к промзоне, расположенной в городской черте. В связи с этим ценообразование на вторичном рынкеиндустриальной недвижимости изначально формировалось безотносительно к категории земли, так как не требовало выделения новых земель для освоения, а включало в оборот уже построенные объекты.

 
Вывод: проведенный анализ подтвердил отсутствие влияния категории земельного участка с разрешенным использованием – под производственную (производственно-административную / производственно-складскую и т.п. застройку) на величину арендных ставок.

Коммуникации

 
Влияние фактора "обеспеченность коммуникациями" на величину арендной ставки рассчитано на основе анализа тех же выборок по направлениям, имеющих в составе наибольшее количество объектов.

 
В предложениях по сдаче в аренду объектов среди основных коммуникаций выделяются электричество и отопление. При этом подра-зумевается, что на каждом производственном объекте имеется вентиляция (в соответствии с требованиями СНиП). А обеспеченность телефонной связью в эпоху мобильной связи и интернета (3G и 4G-сетей) не является ценообразующим фактором. Наибольшие ставки запрашиваются за объекты, обеспеченные всеми коммуникациями, по мере снижения числа коммуникаций ставки снижаются.

В значениях отношений ставок при снижении числа коммуникаций на объекте преобладают данные с меньшими значениями, данные отношения более равномерно распределены по всей области значений. Из отношений коэффициентов асимметрии и эксцесса к их ошибкам можно сделать вывод о том, что анализируемая информация подчиняется закону нормального распределения.

 
Соответственно, в целях практических расчетов можно использовать средние отношения в качестве значений ценообразующих факторов, а именно:

 
• объект промышленной недвижимости, обеспеченный только отоплением и электричеством, будет сдаваться в аренду по ставке, составляющей 1,1515 от ставки за схожий объект, обеспеченный исключительно электричеством;
• объект промышленной недвижимости, обеспеченный всеми коммуникациями, будет сдаваться в аренду по ставке, составляющей 1,3333 от ставки за схожий объект, обеспеченный только электричеством.

Материал наружных ограждающих конструкций

 
Объекты индустриальной недвижимости представлены на рынке как капитальными здания- ми, со стенами из кирпича, железобетонных и легкобетонных панелей и железобетонными покрытиями, так и быстромонтируемых зданий – ангаров, со стенами из легких металлоконструкций с эффективным утеплителем и металлическими покрытиями. Несмотря на наличие явных различий в технологиях строительства таких объектов и применяемых материалах, специалистами Swiss Appraisal Russia, не выявлены видимые расхождения в арендных ставках. На практике это означает, что капитальное здание и ангар, не имеющие отопления, расположенные на одной площадке, будут сдаваться по одной ставке. Ставка будет различаться только в случае наличия у одного из объектов отопления.

 
Вывод: материал наружных ограждающих конструкций не является ценообразующим фактором при оценке арендных ставок.

Наличие железнодорожного подъезда

 
Анализ выявил наличие зависимости ставки от обеспеченности железнодорожным подъездом. Усредненная степень влияния данного фактора на ставку оценивается в 20%, то есть, при наличии в объекте аренды железнодорожного подъезда арендная ставка на 20% выше, чем в случае его отсутствия.

Площадь объекта

 
Анализ не выявил наличия влияния фактора масштаба сдаваемой в аренду площади на арендную ставку для объектов площадью до 20 000 кв.м.

Источник: rway