Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков
Создавая лучшее, объединяем вместе!
Электронная
приемная
Вход в личный кабинет оценщика
Карта сайта
Кадастровая
карта

Спрос на услуги оценщиков недвижимости растет

11.10.2010

Оценка недвижимости всегда была наиболее востребованной оценочной услугой, на нее приходилось порядка 30% от общего объема этого непростого рынка. Кризис разом сбросил спрос на оценочные услуги, и основной причиной стал почти полный отказ от ипотеки. Поскольку квартиры в кредит практически не продавались, не было и необходимости в их оценке.

 

"Услуги профессиональных сертифицированных оценщиков востребованы при любом состоянии рынка, - говорит генеральный директор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов. - При этом в последние годы основным поводом для проведения официальной оценки жилья являлась покупка с использованием ипотечного кредита. И поскольку рынок ипотеки в период кризиса пострадал весьма ощутимо, спрос на оценку, естественно, также снизился, что привело к уплотнению конкуренции".

 

У клиентов, желающих узнать у оценщиков "сколько это стоит", конечно же есть выбор среди специалистов этого рынка. Однако они подчас получают совсем не то, на что рассчитывают.

"Если говорить о рынке оценки недвижимости в России, то он абсолютно непрозрачен. Реальная стоимость сделок в нашей стране никому неизвестна, поскольку на рынке нет доступного открытого источника информации со статистикой по количеству операций с недвижимостью, сумме сделок, числу участников. Более того, часть компаний умудряется реализовывать квартиры клиентов таким образом, что продавец-собственник в итоге не знает точную сумму сделки, - говорит управляющий партнер компании Evans Анна Левитова. - В качестве достойного примера можно привести рынок оценки Нью-Йорка. Здесь реестр оценки полностью прозрачен и помогает определить реальную стоимость объектов недвижимости. Собственникам доступна информация по количеству сделок, стадиям их проведения, подробно описаны объекты сделки, их стоимость, число участников и другие важные факторы, влияющие на оценку".

 

На все случаи

Проведение официальной оценки жилья необходимо в ряде конкретных ситуаций - например, при подготовке к суду, процедуре страхования или передачи объекта в залог. "Дело в том, что оценка недвижимости обязательна в некоторых случаях. К примеру, необходимой является оценка вовлеченных в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Также обязательны оценка взноса в уставный капитал хозяйственных обществ, оценка объектов для залога, оценка для целей наследования, оценка земельных участков, оценка недвижимости при совершении ипотечных сделок, - объясняет Анна Левитова. - В остальных случаях хозяин сам решает, проводить ему оценку жилья или нет. Некоторые собственники самостоятельно оценивают жилье исходя из анализа предложений на рынке, другие доверяют оценку своему брокеру. Спрос на данную услугу соизмерим с активностью рынка недвижимости".

Действительно, обязательного требования к оценке объекта при его купле-продаже нет, если объект не приобретается с помощью ипотечных средств. Хозяева сами решают, насколько им необходима оценка жилья. В большей степени к услугам оценщиков прибегают хозяева элитной, в том числе загородной, недвижимости в силу своей специфичности. Элитный объект - продукт индивидуальный, поэтому требует особого подхода и особой оценки стоимости.

Специалисты говорят, что, в случае когда речь идет об обычной - без использования ипотеки - покупке квартиры, необходимости обращения к оценщику нет. Подобной необходимости не возникает и при продаже квартиры: все требуемые действия по определению рыночной цены риэлторы готовы выполнить для своих клиентов самостоятельно и бесплатно. А вот при использовании ипотечного кредита воспользоваться услугами по официальной оценке придется независимо от желания клиента: в противном случае банк попросту не выдаст ему кредит.

 

Три подхода

Основная услуга оценщика - собственно проведение оценки объекта, а также подготовка и выдача заказчику соответствующего официального заключения о стоимости. Как объяснила Анна Левитова, как правило, оценка проводится в рамках трех подходов: сравнительного, доходного и затратного. По ее словам, при оценке квартир и комнат корректно использовать один из подходов. Если речь идет о загородной недвижимости, то оценка осуществляется с помощью всех трех подходов.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. "Именно сравнительный метод используется в нашей стране чаще всего. Его суть состоит в том, что в публичных источниках информации - например, в газете "Из рук в руки" или WinNer - подбираются объекты, по параметрам (местонахождение, тип дома, этажность, площадь и другие факторы) подходящие под продаваемый объект, и среднеарифметически выводится стоимость квадратного метра. Однако при этом абсолютно не учитываются особенности продаваемого объекта. Более того, встречаются объекты по очень завышенной стоимости. К примеру, продается квартира в доме, в котором жила Алла Пугачева, стоимостью $30 000 за 1 кв.м. Безусловно, эта стоимость не соответствует предложению, но других предложений в данном районе нет. Следовательно, аналогичные продаваемые объекты будут с заведомо завышенной ценой", - рассказывает Анна Левитова. Каждая компания сама выбирает тарифную политику, но существует примерно одинаковый диапазон цен на оценочные услуги. В целом в зависимости от конкретного объекта и трудозатрат оценщика оценка составляет от 3500 тыс. руб. до 5500 руб.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. То есть согласно этому подходу стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости. То есть оценщику в этом случае приходится учитывать потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости, - например, определять цену аренды. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные квартиры при разных характеристиках, при этом учитывая затраты на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, а также на оплату коммунальных услуг, содержание персонала, рекламу и маркетинг.

А затратный подход основан на сравнении расходов по созданию объекта недвижимости, равного по своей полезности оцениваемому. То есть, условно говоря, стоимость в этом случае рассчитывается по формуле "земля плюс стоимость строительства и материалов" или по себестоимости объекта. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

 

Выбери меня

Оценку жилой недвижимости, помимо профессиональных оценщиков, также проводят и риэлторы. К кому же обращаться собственникам или покупателям квартир? Даже сами участники рынка еще не определились, кто же более достоин. Не секрет, что результатами оценки легко манипулировать, и оценщики, и риэлторы этим пользуются. "К примеру, оценка имеет ключевую роль в получении ипотечного кредита. Следовательно, если оценщику или риэлтору нужно понизить цену на объект ипотеки, он дает несколько объявлений с похожими параметрами квартиры в публичные источники с заниженной ценой. И наоборот, если стоимость нужно повысить, даются объявления с завышенной ценой", - рассказывает Анна Левитова.

Передача в руки риэлтору оценки несет собственные риски. "Занизить стоимость квартиры может быть выгодно риэлтору лишь в том случае, если он собирается совершить "профессиональную шалость", широко известную под названием "получение скрытой комиссии". Подобная "шалость" реально является банальным воровством денег у клиента, которое риэлтор осуществляет, пользуясь его неосведомленностью, - говорит Олег Самойлов. - Однако занижение реальной стоимости - лишь один из возможных способов получения "скрытой комиссии", поэтому говорить о том, что, если квартира оценена правильно, мошенничества случиться не может, я бы не стал".

При всех рисках оценка реальной продажной цены квартиры, выполняемая риэлтором, обычно оказывается более точной, чем результат работы оценщика, считает эксперт. "Профессиональный риэлтор лучше оценщика "чувствует" рынок и, что немаловажно, владеет данными о реальных ценах сделок. Оценщик же обычно проводит свою работу на основе сведений о ценах предложения, которые могут не отражать реальную рыночную ситуацию. Поэтому я считаю, что в ситуации, когда необходимость в получении официального заключения об оценке у потребителя отсутствует, а речь идет лишь о стремлении получить ответ на банальный вопрос "почем продавать?", никаких преимуществ перед риэлтором оценщик не имеет. К тому же работа оценщика всегда носит платный характер, в то время как риэлторы обычно оценивают квартиры своих клиентов на безвозмездной основе", - считает Олег Самойлов.

 

источник:www.finiz.ru