Дореволюционные дома в Москве: сколько стоит история

Век назад в этих домах селились богатые москвичи. В центре Москвы в начале XX в., к примеру, аренда шикарной многокомнатной квартиры с обстановкой и ремонтом обходилась в 100-150 руб. в месяц. Позволить себе такие квартиры могли не все: жалование младших чинов государственных служащих (современный аналог менеджеров) в дореволюционной России составляло всего 20 руб. Такие апартаменты снимали лишь купцы, промышленники и госслужащие высокого ранга (как, впрочем, и сегодня): начальники почтовых, железнодорожных, пароходных станций с окладами от 150 до 300 руб. в месяц.

В советское время многие из доходных домов были "нарезаны" на коммуналки: вместо 8-10 квартир на подъезд их стало 40-60. В начале и середине 1990-х гг. судьба этого жилья повернулась вспять: коммунальные квартиры стали расселять и объединять. В этих "новых старых" квартирах делался евроремонт, и они продавались за конвертируемую валюту - так сколотили состояние многие московские риэлторы.

В чем привлекательность домов с историей

"Дореволюционные доходные дома конца XIX - начала XX в. интересны современным покупателям дорогого жилья в первую очередь из-за своего расположения, - отвечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова. - Такие дома, как правило, расположены в самом центре Москвы, внутри Садового кольца, в тихих переулках. Основное отличие дореволюционных домов - их грандиозность, изящество и большие жилые пространства. Площади квартир в таких домах - около 300 кв. м и более".

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов добавляет: "Хороший дореволюционный дом, прежде всего, построен известным архитектором. Творения Ф. О. Шехтеля, Л. Н. Кекушева, Г. А. Гельриха и многих других мастеров московского модерна отличаются просторными вестибюлями, широкими лестницами, красиво оформленными высокими потолками под четыре метра. В элитном дореволюционном доме наличие внутреннего лифта, предусмотренного проектом, говорило о высоком уровне здания, на этажах размещалось не больше двух квартир".

"Сегодня наибольшую ценность представляют дома с реконструкцией, в результате которой сделаны железобетонные перекрытия, подземные паркинги, дома оснащены современными инженерными коммуникациями: приточно-вытяжной вентиляцией, системой кондиционирования, современными лифтами, охранной и пожарной сигнализацией, видеонаблюдением и т. д.", - продолжает Татьяна Крючкова и уточняет: - Во многих домах владельцы квартир своими силами провели ремонт в квартирах с усилением деревянных перекрытий".

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate
Минусы владения квартирой в дореволюционном доме
- Из минусов дореволюционных домов можно отметить ветхие деревянные перекрытия, частичную поквартирную реконструкцию некоторых зданий, что вовсе не подразумевало ремонт общественных зон и мест общего пользования, плачевное состояние домовых коммуникаций, протекающие кровли, затопленные подвалы и захламленные чердаки. В число минусов входит также отсутствие подземных паркингов, а придомовая территория в лучшем случае едва располагает местом для одной машины на квартиру. Также можно отметить, что, несмотря на то, что большинство бывших коммунальных квартир в дореволюционных домах уже расселено, кое-где еще остаются помещения с прежними владельцами. Это сказывается на разношерстном социальном составе и может отпугнуть потенциальных покупателей.

Портрет покупателя

"Можно смело заявить, что покупка квартиры в дореволюционном доме - это большей частью эмоциональная покупка, - комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Кто покупает? Питерцы, для которых это привычный формат, либо коренные москвичи, во-первых, привязанные к конкретной улице, к конкретному переулку исторического центра столицы, во-вторых, желающие жить именно в историческом доме. В любом случае квартиры в дореволюционных домах занимают особую нишу на рынке недвижимости, и покупатель на них всегда есть".

"В таких домах очень часто приобретают квартиры покупатели из западных стран, для них это неповторимый московский колорит", - добавляет штрихи к портрету покупателя региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.

Прогуляемся по старой Москве и приценимся к квартирам "старого фонда".

Патриаршие пруды

В районе Патриарших прудов количество дореволюционных домов невелико (район преимущественно застраивался в 1920-х гг.). Дореволюционные постройки здесь сосредоточены на Спиридоновке и Бронных улицах.

Старый жилой дом на Патриарших прудах

Примеры доходных дореволюционных домов, которые и по сей день жилые: ул. Спиридоновка, 24/27 (архитектор Густав Гельрих), Малый Патриарший пер., д. 5 (И. В. Жолтовский), ул. Спиридоновка, 36 ( М. И. Жерихов). "Минимальные цены в этих домах начинаются от 9,5-10 тыс. долл. (380-400 тыс. руб.) за 1 кв. м, - рассказывают брокеры и маклеры Troika Estate. - Максимальная - 25 тыс. долл. (1 млн руб.)".

Гоголевский бульвар

"Спрос на дореволюционные дома в Москве стабильно держится в районе 15-20% от всего объема, - говорит Константин Ковалев из Blackwood. - Росту спроса на квадратные метры с историей мешает ветхость жилого фонда. Но есть несколько вариантов реконструированного жилья, пользующихся повышенным спросом среди покупателей элитной недвижимости. Так, например, была произведена полная реконструкция домов №27 и 29 по Гоголевскому бульвару, которые сегодня достаточно интересны среди богатых покупателей".