Президент подписал закон, предусматривающий определение минимального требуемого объема жилья экономического класса на основании отчета об оценке
23 июля 2013 г. Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон от 23.07.2013 г. № 239-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», направленный на реализацию задач по улучшению жилищных условий для отдельных категорий граждан.
Закон включает два основных блока изменений, предусматривающих совершенствование правовых механизмов строительства жилья экономического класса, разработанных на основании анализа правоприменительной практики Фонда «РЖС».
Первый блок изменений предусматривает обеспечительные меры по строительству жилья экономического класса надлежащего качества в срок, не превышающий срока действия договора безвозмездного пользования земельным участком, переданным жилищно-строительному кооперативу, созданному в соответствии с требованиями Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» (далее соответственно – ЖСК, кооператив, Федеральный закон).
В настоящее время при участии Фонда «РЖС» реализуется 56 проектов по созданию ЖСК в 37 субъектах Российской Федерации. Общее количество граждан, которые заявлены в качестве членов кооперативов, составляет более 7000 человек. Общая ориентировочная площадь земельных участков, подлежащих передаче в безвозмездное срочное пользование кооперативам, составляет более 400 га.
Граждане – члены ЖСК, как правило, не обладают специальными знаниями и навыками, необходимыми для организации жилищного строительства и контроля за его осуществлением в связи, с чем они не в полной мере защищены от недобросовестных действий лиц, привлекаемых для выполнения строительных работ.
Законом вводятся новые положения о порядке привлечения кооперативами специализированных организаций, осуществляющих функции технического заказчика и строительство жилья экономического класса и объектов инженерной инфраструктуры (генерального подрядчика или подрядчика). Такие организации должны соответствовать требованиям, аналогичным требованиям, которые предъявляет Фонд «РЖС» к участникам земельных аукционов соответствии со статьей 167Федерального закона.
В частности, организации, привлекаемые кооперативом по договорам на осуществление функций технического заказчика и (или) строительного подряда, должны иметь опыт работы не менее трех лет по строительству жилья, объем ввода в эксплуатацию которого составляет не менее, чем объем строительства жилья, предусмотренный проектами таких договоров, а также допуск к работам по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Закон ограничил стоимость строительства жилья экономического класса, включая объекты инженерной инфраструктуры, выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подключение объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям и иные работы, товары, услуги, связанные с таким строительством. Она не может в совокупности превышать сумму паевых взносов, рассчитанную исходя из средней рыночной стоимости одного кв.метра жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации, определенной Госстроем. Иными словами, стоимость жилья не будет увеличиваться в процессе строительства.
Установленные Законом правила о привлечении технического заказчика и генерального подрядчика для строительства жилья экономического класса подлежат применению всеми ЖСК за исключением кооперативов, уставами которых предусмотрено право их членов самостоятельно осуществлять строительство объектов индивидуального жилищного строительства. Кроме того, положения об обязательности привлечения технического заказчика и генерального подрядчика на условиях, установленных Законом, распространяются на ЖСК, которые до вступления в силу указанных изменений не заключили договоры строительного подряда.
К числу существенных относится изменение, согласно которому для заключения договора безвозмездного срочного пользования земельным участком Фонда «РЖС» ЖСК должен подтвердить уплату его членами 20% суммы всех паевых взносов вместо ранее предусмотренных 30% процентов. Нововведение обусловлено тем, что на начальной стадии реализации проекта строительства кооперативу потребуются средства на проектные работы, инженерные изыскания, оплату услуг технического заказчика в объеме менее 30%. При этом в ряде случаев члены ЖСК оплачивают паевой взнос с использованием кредитных средств, что приводит к дополнительному начислению процентов и увеличению нагрузки на заемщика. При снижении размера суммы паевых взносов ЖСК с 30% до 20% будет обеспечен паритет собственных и заемных источников финансирования первого транша паевых взносов и не потребуется корректировка утвержденных параметров кредитных продуктов.
На защиту интересов граждан, имеющих право на вступление в члены ЖСК, направлены нормы Закона, предусматривающие возможность повторного включения список членов ЖСК граждан, ранее исключенных из таких списков, при условии, что такие граждане не реализовали свое право на приобретение в собственность жилых помещений или земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома, и не утратили основания для включения в такой список. Данная норма Закона распространяется на граждан, которые были исключены из указанных списков либо из членов ЖСК до внесения соответствующих изменений.
Аналогичные нормы предусмотрены Законом в отношении ЖСК, создаваемых из числа работников государственных и муниципальных бюджетных учреждений на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Законом предусматривается возможность создания совместных кооперативов из числа федеральных государственных служащих и работников федеральных государственных организаций и государственных учреждений, находящихся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных учреждений, предусмотренных частью 4 статьи 165Федерального закона, на основании ходатайств, направляемых в Фонд «РЖС» органами государственной власти субъекта Российской Федерации, что позволит существенно упроститьпроцедуру отбора необходимых земельных участков.
Второй блок изменений направлен на повышение инвестиционной привлекательности земельных участков Фонда «РЖС», вовлекаемых в оборот в целях строительства жилья экономического класса, в том числе комплексного освоения в целях строительства такого жилья, с обязательствами застройщика осуществить его продажу отдельным категориям граждан по фиксированной цене.
На сегодняшний день в четырех субъектах Российской Федерации (Ростовской области, Приморском крае, Ивановской области, Пермском крае) Фондом «РЖС» реализованы пилотные проекты по проведению аукционов на право заключения договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда «РЖС» для строительства жилья экономического класса, победителями которых признаны лица, предложившие цену продажи жилых помещений в строящемся жилье, не превышающую среднюю рыночную стоимость такого жилья в субъектах Российской Федерации, установленную приказом Госстроя.
До конца 2013 года Фонд «РЖС» планирует проведение на таких условиях около 50 аукционов в 26 субъектах Российской Федерации в отношении земельных участков общей площадью более 2 000 га. Предполагается, что объем ввода жилья экономического класса на указанных земельных участках Фонда «РЖС» составит более 726 тыс. кв.м.
В целях снижения риска признания несостоявшимися аукционов на право заключения договоров безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков Фонда «РЖС», согласно условиям которых победитель обязуется построить 100% жилья экономического класса, подлежащего передаче гражданам по цене, указанной в протоколе аукциона, Законом предусмотрена возможность проведения Фондом «РЖС» аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда «РЖС» для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства.
Особенность таких аукционов состоит в том, что их победители берут на себя обязательство по строительству и продаже по фиксированной в протоколе аукциона цене минимального требуемого объем жилья экономического класса.
Минимальный требуемый объем жилья экономического класса определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и сведений о потребности в минимальном общем количестве жилых помещений в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки, а также о минимальном общем количестве индивидуальных жилых домов, относящихся к жилью экономического класса, строительство которых необходимо в конкретном муниципальном образовании в соответствии с ходатайством органа государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом в задании на оценку рыночной стоимости земельного участка, выставляемого на такой аукцион, будет предусмотрено дополнительное требование об определении объема жилья экономического класса, строительство которого возможно при неотрицательном значении чистой текущей стоимости (NPV) земельного участка, а также об определении размера арендной платы за земельный участок с учетом обременения застройщика обязательством по продажа жилья экономического класса по фиксированной цене.
В рамках договора аренды земельного участка Фонда «РЖС», преданного для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства застройщику предоставляется возможность строительства жилых помещений с параметрами, отличными от параметров жилья экономического класса, в связи с чем в отношении таких жилых помещений Фондом «РЖС» могут устанавливаться требования к сроку их строительства, энергоэффективности и экологичности, а также требования по обустройству территории необходимой инфраструктурой. Кроме того, застройщику предоставляется возможность строительства в границах земельного участка иных объектов недвижимого имущества, предусмотренных документацией по планировке его территории.
Законом предусмотрено, что к участникам таких аукционов будут применяться квалификационные требования, применяемые Фондом «РЖС» при проведении других видов аукционов в соответствии со статьей 167 Федерального закона.
В случаях, если в ходе проведения аукциона цены продажи жилых помещений экономического класса снижается до 50% от начальной цены аукциона, такая цена фиксируется, и Фондом «РЖС» проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства. Если аукцион на право заключения договора аренды земельного участка Фонда «РЖС» для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, признан не состоявшимся, и с единственным участником аукциона не заключен договор аренды земельного участка, либо победитель аукциона уклонился от заключения такого договора, а так же в случае если не поступило ни одной заявки на участие аукционе или ни один из заявителей не был допущен к участию в аукционе, Фонд «РЖС» осуществляет продажу земельного участка или права на заключение договора его аренды в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.