Министерство регионального развития разработало концепцию снижения рыночной стоимости жилья в России. Строительные компании должны будут разыгрывать на аукционах не цену земли, а конечную стоимость жилья. Документ подготовлен министерством совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства и патией «Единая Россия» по заданию премьер-министра Владимира Путина. Газета "Ведомости" напоминает, что последний потребовал от Минрегиона за пять лет довести долю жилья экономкласса до трех четвертей всего объема жилищного строительства.
Разработчики концепции утверждают, что прежде всего на конечную цену квартир влияют несовершенные процедуры выделения земельных участков (аукционы, на которых побеждают те, кто дает большую цену) и муниципалитеты, перекладывающие затраты на градостроительные и землеустроительные документы на застройщиков. Теперь предлагается проводить так называемые голландские аукционы (на понижение цены), а на торги выставлять конечную стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона станет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом.
Положение об аукционах по новым правилам планируется разработать в течение 2-3 недель. Помимо прочего, предстоит синхронизировать сроки передачи застройщикам земельных участков. Сейчас, например, Фонд РЖС укладывается в 8-10 месяцев, а в регионах это занимает до трех лет. Разработчики надеются, что земля будет предоставляться по сниженной цене. Каким-то образом муниципалитеты вдруг должны будут заинтересовывать строителей. И вот он, способ мотивации для строителей! Как утверждают "Ведомости", местным чиновникам придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки: зарегистрировать их в государственном кадастре, получить разрешение на их использование, подготовить градостроительный план застройки с требованиями к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также определить технические условия и цену подключения к коммунальным сетям. Таким образом, сторонники идеи наивно ожидают снижения цены на высотное жилье экономкласса по крайней мере на 20-25%.
Любопытно, что разработчики опасаются только спекулятивных сделок с таким дешевым жильем. Для решения этой проблемы планируется ввести ограничения на право перепродажи. То есть - ограничить конституционное право собственности. Эти надежды столь же наивны, как и расчет на дееспособность муниципалитетов в части подготовки земли к аукционам. Все радикальные идеи в области жилищной политики страны в последние лет 15 безнадежно спотыкались о беспомощность местных органов власти в финансировании и подготовке земли к аукционам.
Изменятся подходы и в части сертификатов. Сейчас военные и молодые семьи государственными сертификатами просто стимулируют рост цен. Но в скором времени все эти люди пойдут к застройщикам жилья экономкласса, что обеспечит им гарантированный сбыт, а их конкурентов подтолкнет искать пути снижения себестоимости строительства.
Напомним, все эти и другие изыскания подиктованы стремлением Владимира Путина держать цену массового жилья на уровне 30 тысяч рублей за квадратный метр. Эксперты полагают, что во многих регионах это будет крайне затруднительно. В ответ федеральная власть пытается симулировать изменения подходов в строительном бизнесе. В частности, предлагается получать не завышеную маржу при незначительных объемах строительства, а нормальную маржу за счет большего объема вводимого жилья. Что естественно относится в первую очередь к жилью экономкласса. Однако на пути к удешевлению жилья есть вечная проблема, которая требует гигантских усилий. Это предоставление всей исходно-разрешительной документации, на что у большинства муниципалитетов нет ни сил, ни денег. И кроме всего прочего, мы опять возвращаемся к вездесущей посткризисной тенденции - к вытеснению мелких участников рынка. В данном случае этому будут способствовать предложения на торгах слишком крупных земельных участков по высоким ценам.