Интервью с генеральным директором ГУП ГУИОН Александром Чупраковым

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) выступает полноправным участником рынка недвижимости уже 15 лет – большой срок по современным меркам. О задачах, которые стояли перед управлением в момент его создания, и о планах на будущее рассказывает генеральный директор ГУИОН Александр Чупраков.

 

 

– В 90-е годы затевалась сплошная инвентаризация жилищного фонда города. Она завершилась или продолжается?

 

– Инвентаризация была проведена. Все сведения хранятся в нашем архиве (в бумажном и электронном виде), и архив регулярно обновляется. Его даже архивом назвать нельзя, хотя он существует с 1927 года – там хранится актуальная информация. Сейчас мы проводим векторизацию – переводим все данные в электронный вид.

 

Город в 2006 году решил организовать новую плановую инвентаризацию за счет бюджета, и за три года – с 2007 по 2009-й – мы получили информацию относительно 60% всего жилищного фонда. 2010 год выпал – менялись распорядители бюджета плюс кризис, поэтому средств не выделялось. Мы завершим инвентаризацию жилищного фонда за бюджетные деньги в 2011–2012 годах.

 

Но инвентаризация по заказам продолжается. Мы в этом сегменте не одни, у нас есть федеральный конкурент – «Ростехинвентаризация», которая, прежде всего, занимается федеральным имуществом. 15 января 2010 года мы подписали с «Ростехинвентаризацией» соглашение об информационном обмене, и теперь все документы по инвентаризации попадают в общегородской Единый архив технической документации.

 

– Кому и зачем нужны результаты инвентаризации?

 
– Результат инвентаризации – технические документы, кадастровый паспорт и технический паспорт на объект недвижимости. Там содержатся актуальная информация, характеристики объекта. Эти паспорта – база для принятия управленческих решений. Например, зная степень износа здания и прочие характеристики, Жилищный комитет может сформировать программу капитального ремонта.

В Петербурге 15 лет ведется кадастровый учет всех объектов недвижимости, кроме квартир. Изготавливаем документы – кадастровые паспорта – и направляем их в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и Кадастровую палату, где их регистрируют. Потом передаем документы заказчику, чтобы он зарегистрировал право собственности на объект.

 
Для управленческих решений нужны актуальные сведения. Это касается не только комитетов администрации, но и собственников, владеющих объектами нежилого фонда. Хотя самый крупный собственник – город.

 

Работаем и с застройщиками, еще на стадии проектирования помогаем сформировать первичный объект. Это надо сделать правильно, чтобы потом не возникало споров по поводу общего имущества дома. С формальной точки зрения – это консалтинговые услуги. Но после завершения проекта инвентаризацию предстоит проводить нам. И мы знаем требования КЗРиЗ, регистрирующих органов. Поэтому, чтобы не возникало проблем с последующим учетом и регистрацией, мы готовы грамотно сформировать объект.

 

– Кроме инвентаризации жилищного фонда вы каким-то образом еще работаете с жилыми объектами?

 
– Мы занимаемся оценкой квартир по заказам. Сейчас объем этой оценки вырос. С 1 июля в Едином центре оформления документов открылось новое отделение, где мы принимаем заказы на изготовление документов по квартирам. Единая информационная система, которую мы уже внедрили, помогает быстро оформлять документы – прямо на сайте можно записаться на прием. В ближайшее время мы обеспечим полный цикл оценочной услуги для клиента. Его задачей будет только оплатить работу и обеспечить доступ в квартиру.

 

Заказчик придет в ГУИОН один раз – получить документы.

 

Мы собираемся развивать филиальную сеть. По всему городу скоро откроются дополнительные офисы, и все филиалы будут работать по экстерриториальному принципу и предоставлять полный комплекс услуг: проектирование, инвентаризацию, оценку. Хотим, чтобы районные филиалы принимали заказы на все направления деятельности ГУИОН, в том числе на оценку квартир. Используя электронные средства, мы ведь можем провести оценку квартиры за один день. Единственный параметр, который не берем в расчет, – вид из окна.

 

– Одно из основных направлений вашей работы – оценка недвижимости. Что происходит сегодня в этой сфере?

 
– Кроме осуществления традиционной экспертизы мы оцениваем квартиры, залоги, изымаемые земельные участки, преимущественный выкуп арендованных помещений.

 

При оценке госсобственности экспертиза ГУИОН обязательна. И мы в ГУИОН аттестуем оценщиков, которые могут оценивать госсобственность.

 

Мы впервые в России ввели массовую оценку в практику управления городским имуществом. Насколько мне известно, такие эксперименты проводили в Новгороде и в Твери, но они не прижились.

Заказчиком массовой оценки выступает как правило государство, в основном для сбора налогов на имущество и для определения ставок арендной платы за жилые и нежилые помещения. Методом индивидуальной оценки делать это нецелесообразно – с финансовой точки зрения. Как показал опыт Петербурга, задача успешно решается методом массовой оценки.

 
Сейчас уже готовимся к очередной кадастровой оценке земель, которая начнется в 2011 году по всей России. Будет проводиться массовая оценка, применяемая в Петербурге на протяжении 15 лет. Методика опробована, она позволяет максимально приблизить стоимость участка к рыночной. Сейчас в Москве прорабатывается методика оценки для всей страны – с учетом опыта Петербурга. Руководитель рабочей группы – наш сотрудник, директор департамента оценки ГУИОН Сергей Грибовский.

 
В результате оценки мы получим рыночную стоимость земельных участков в Петербурге. Не за горами – рыночная оценка всей недвижимости для целей налогообложения. К 2013 году станет известна рыночная стоимость всех объектов. Нам предстоит очень интересная работа.

 

– Доверяют ли оценщики выводам ГУИОН?

 
– Необъективная оценка выйдет боком, рано или поздно. Но есть Экспертный совет СРО, ГУИОН. Туда можно обращаться, чтобы перепроверить выводы оценки. В саморегулируемую организацию оценщиков вошли ведущие петербургские компании.

 

Мы уже сотрудничали с СРО, когда независимые оценщики проводили предварительную оценку для арендаторов, желающих выкупить арендуемые помещения. Результаты оценки обсуждались в СРО – мы передали туда свои базы данных. Противоречий не было.

 

– Чьи данные используются при оценке?

 
– В первую очередь, данные ГУИОН. И по согласованию с участниками рынка мы получаем информацию о конкретных сделках, используем информацию Фонда имущества, Гильдии управляющих и девелоперов, СМИ.

 

Я считаю, надо углублять отношения с различными организациями, обмениваться базами данных – мы строим электронную Россию.

 

– Бывают ли претензии от заказчиков?

 
– За полтора года работы по оценке арендованных помещений для льготного выкупа мы оценили свыше 1100 объектов. Более чем 800 выкуплено в Фонде имущества.

 

Было 12 заявлений в суд – истцы оспаривали оценку. Шесть процессов мы уже выиграли, заключили два мировых соглашения, четыре дела пока в суде. То есть в целом, я считаю, мы справляемся с задачей.

 

– Есть ли смысл в едином налоге на недвижимость? И чем будет заниматься ГУИОН, если такой налог появится?

 
– Идеология законодателя – определить рыночную стоимость объектов недвижимости. Это можно сделать только при помощи массовой оценки. Она подразумевает, когда мы говорим о рыночной оценке квартиры, например, что в стоимость входит доля земельного участка, относящаяся к этой квартире. Налог рассчитывается на объект плюс земельный участок.

 
Сейчас разработчики закона спорят о том, что есть объект, то есть надо включать в его стоимость землю или нет.

 
Возможно, единый налог будет введен к 2013 году. Этой проблемой занимается Национальный совет по оценке. Основа методики – опять же массовая оценка, принятая в Петербурге.

 

– Верно ли утверждать, что ГУИОН, созданное для решения конкретных задач середины 90-х, постоянно расширяет поле деятельности, потому что все время появляются новые задачи?

 
– Ведение архива и задачи учета остались, но сегодня они более актуальны. Задач действительно прибавляется – ситуация меняется. Накануне перехода страны на кадастровую оценку Петербург по-прежнему служит для всех примером. И задача, которую ставит город, – обеспечить стабильное финансовое положение управления, чтобы оно могло без участия бюджета поддержать архив, переводить в электронный вид документацию, передавать информацию, отвечать на запросы и т. д. – то есть исполнять публичную функцию. У нас хозрасчетная организация. Мне кажется, это эффективный механизм. Но заработать можно, только хорошо работая. А конкуренты у нас серьезные – «Ростехинвентаризация», независимые оценщики.

 

Минувший год выдался тяжелым – объем строительства упал, притом что только первичная инвентаризация была рентабельным направлением. За счет нее мы покрывали все остальные направления деятельности. Теперь пересматриваем расценки – должны сделать все направления рентабельными.

 

Кадастровые инженеры скоро появятся. Сейчас мы готовим вопросы к экзаменам. Новая задача – объединить в Петербурге кадастровых инженеров. Уже создали петербургский филиал СРО инженеров (пока только по земле). Надо будет – сами превратимся в кадастровых инженеров.

 

А вообще мы готовимся к 2014 году. Задача – подготовить предприятие к работе в рыночных условиях. Создать стабильную, финансово устойчивую структуру – ГУИОН.
 

Справка:

 

В 1995 году ГУИОН организовывалось в рамках концепции управления городским имуществом. 1 августа 1995 года распоряжением № 425-р председателя Комитета по управлению городским имуществом было создано это учреждение и утвержден его Устав.

 

2 августа 1995 года – день регистрации Устава – стало Днем рождения ГУИОН.

 
Впервые в российской практике управления недвижимостью были объединены важные направления работы государственных органов в этой области:

 
– техническая инвентаризация объектов недвижимости;
– оценка рыночной стоимости объектов государственной недвижимости;
– учет сделок с недвижимостью, одной их сторон по которым выступает государство, и ведение интегрированной базы данных городской недвижимости.

 

Источник: bn.ru