Про оценочную деятельность: изнутри и снаружи

Рано или поздно каждый из нас узнает о существовании оценщиков. Каждого это настигает по-своему: когда возникает спор между собственниками по долям в уставном капитале, или когда въехали в бок твоего «Мерседеса», а жена  подала в суд о разделе твоего любимого катера, или вдруг назрело решение о приобретение «доступного жилья» на  кредитные деньги – иными словами, как только вам стало нужно доказательство стоимости вашего имущества, вы узнаете о существовании оценщика – специалиста по определению стоимости различных видов имущества.

Кто это – оценщики? Шулеры или высококлассные специалисты в своей области знаний? Подчиняются ли они какому-нибудь органу или это неорганизованное дикое племя? Как проверить результат, что оценщик написал в толстенном талмуде, и достоверность его работы? Имея опыт в этой области свыше 10 лет, предлагаю – давайте разберемся вместе и не спеша.

Так кто же этот Оценщик, позиционирующийся на рынке как специалист, умеющий считать стоимость «всего и вся», и кого Федеральный закон от 29.07.2008 года № ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» называет субъектом оценочной деятельности – физическим лицом, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона?

Об этом  пойдет наша беседа и сегодня, и в последующих выпусках нашей рубрики.

Участвуя в беседах с самими оценщиками, адвокатами, обычными людьми, волею судьбы  кинутыми «в объятия»  независимого оценщика, не заметить наличия великого противостояния между оценщиками и потребителями их услуг невозможно.

Опыт работы внутри оценочной компании поможет  подробно разобраться с тонкостями того, как и с чем работают профессиональные оценщики. Разбираясь в  специфике рынка оценочных услуг «снаружи», будучи потребителем  услуг оценки и занимаясь экспертизой отчетов об оценке, я расскажу о том, что и как делают клиенты, заказывающие оценку, что и как делают адвокаты, работая на клиентов и нанимая оценщиков для участия в судах.

Мне хотелось бы помочь разобраться с непонятностями,  которые возникают у всех сторон, столкнувшихся  с оценочной деятельностью, и заинтересовать читающую аудиторию:

– оценщиков – разъяснением сложившейся ситуации на рынке недвижимости и особенности работы для различных видов клиентов включая Банки;

– юристов – рассказывая тонкости оценочной судебной экспертизы, особенности составления Заключения эксперта и отчета об оценке для целей судебного разбирательства;

– потребителей услуг (физических и юридических лиц) – объясняя специализированные термины, показывая  то, как надо уметь читать «Отчеты об оценке» и на что обращать в них внимание, чтобы не попасть в не совсем приятную ситуацию;

– для контролирующих органов  интересна будет информация о применимости тех или иных подходов и о текущей ситуации с ценами на рынках;

– банковских специалистов по работе с залогами, я уверена, заинтересуют обзоры ликвидности недвижимости на калининградском рынке и обзор судебной практики о реализации имущества на торгах;

– всех – размышлениями о грядущей государственной кадастровой оценке для целей налогообложения. 

У нас есть крыша над головой – и эта тема нам очень близка, она затрагивает наши интересы независимо от наших взглядов и профессий. Кадастровая стоимость, установленная независимыми оценщиками объектов недвижимости, станет налоговой базой для введения местного налога на недвижимость в РФ. Проще говоря, речь идет о налоге, рассчитываемом не с инвентаризационной стоимости вашей квартиры, а с рыночной. И хотя введение такого налога ожидается не ранее 2013 года, со своей  стороны я хочу рассказать о государственной кадастровой оценке для целей налогообложения так, чтобы вы, наши читатели, узнали все подводные камни и были готовы их обойти.

Обсуждение общих вопросов, связанных с текущим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации и с саморегулированием в оценочной деятельности,  помогут узнать о том,  какие саморегулируемые организации оценщиков представлены на калининградском рынке,  как они работают и что в них для всех нас полезно.

На небольшом типичном примере из жизни я попробую обозначить круг проблем, для разрешения которых различными участниками рынка необходимо понимание специфики оценочной деятельности.

Сегодняшний день. Двухкомнатная квартира. Центр. Долевая собственность: 1/2  доли принадлежит  жене, 1/2  –  мужу.

Развод состоялся давно. Муж задолжал алиментов на 500 тыс. рублей. Суд да дело.

Вызревает решение.  Жена готова простить мужу алименты в счет того, что он ей за это отдает свою часть доли на квартиру.

Квартира целиком на рынке оценивается в 1 800 000 рублей.

Какова стоимость  доли на квартиру? Равноценный ли обмен? 

Скажите: какого результата от оценщика будет добиваться жена, а какого – муж?

Участники:

группа 1: Муж, Оценщик мужа,  Адвокат мужа;

группа 2: Жена, Оценщик жены, Адвокат жены;

группа 3: Судебный эксперт, Саморегулируемая организация оценщиков.

Действия вероятные:

Муж заказывает «своему» оценщику  оценить 1/2 доли на квартиру, чтобы узнать  ее рыночную стоимость.

Оценщик мужа считает: 1 800 00 /2 = 900 000 рублей.

Муж: «Ага. Жена мне должна еще 400 тысяч».

Жена заказывает оценку доли «своему» оценщику.

Оценщик жены считает: доли на рынке продаются со скидкой, потому как они не ликвидны, поэтому стоимость будет составлять 1 800 000/2 х 0,55 = 500 000 рублей.

Жена: «Все правильно!».

В суде встретятся меж собой адвокаты двух сторон с двумя отчетами об оценке. Кто победит, чья оценка верная? Как будет назначаться судебная экспертиза и какие вопросы необходимо поставить перед экспертом, чтобы Заключение эксперта вообще могло быть составлено и отвечало поставленным целям? И как проверить отчет об оценке, представленный в суд, на достоверность, ведь кто-то из оценщиков, на первый взгляд, соврал? Или не соврал?

Если вы знаете ответы на вопросы, присылайте их на адрес: uin@kaliningrad.ru с пометкой «задачи про оценщиков» и задавайте свои вопросы на интересующие вас темы по оценке.

А я в следующих выпусках расскажу вам об особенностях этого спора о разделе имущества.

Анна Рогова (Бебнева)

Источник: gorodkanta.ru