Практика обжалования решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Курской области
Государственная кадастровая оценка земель является одним из перспективных направлений в России.
Федеральным законом об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки земельного участка.
Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление его рыночной стоимости.
Ранее оспаривание таких результатов было возможно только путем обращения в суд. С 2012 года у физических и юридических лиц появилась возможность внесудебного урегулирования споров о результатах государственной кадастровой оценки в специально созданной приказом Росреестра комиссии, в состав которой вошли представители как органов власти, так и профессионального сообщества оценщиков.
В Курской области такая комиссия создана при Управлении Росреестра по Курской области. Заявление в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области (далее — Комиссия) о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в Комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, в том числе в случаях определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом об оценочной деятельности при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости, а также при учете ранее не учтенных объектов недвижимости. При этом шестимесячный срок исчисляется с даты внесения в государственный кадастр недвижимости ранее не учтенного объекта недвижимости или с даты внесения соответствующих изменений.
Законодательством предусмотрена возможность обжалования решений комиссии в суде.
В 2012 году в Комиссию поступило 6 заявлений по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (5 заявлений отклонено, 1 рассмотрено на заседании и вынесено отрицательное решение). Заявлений по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в Комиссию не поступало.
В 2013 году в Комиссию поступило 2 заявления от юридических лиц по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Все заявления не были приняты к рассмотрению по причине отсутствия всех необходимых документов, предусмотренных законодательством, и (или) нарушения шестимесячного срока подачи заявления, установленного статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Заявлений по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в Комиссию не поступало.
Сразу же после создания Комиссии в связи с вынесением ею отрицательного решения в Курской области начала формироваться судебная практика.
Приведем пример из судебной практики Управления Росреестра по Курской области.
Так в Комиссию поступили документы от юридического лица о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
По результатам рассмотрения поданных документов вынесено решение об отклонении заявления, которое было обжаловано обществом в Арбитражном суде Курской области.
Заявитель в суде просил признать недействительным и отменить решение Комиссии, а также удовлетворить Управлением Росреестра по Курской области заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, уменьшив ее до величины рыночной стоимости, определенной в отчете.
Дело длилось более одного года, так как судебная практика по данной категории споров не сформирована.
После многочисленных заседаний суд вынес решение: признать недействительным и отменить решение Комиссии, а в остальной части требований отказать заявителю.
Суды первой и апелляционной инстанции посчитали, что при наличии положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в отношении альтернативного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка Комиссия должна принимать решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, размер которой значительно ниже (на 30–99%). То есть суды сделали вывод, что отчет об определении рыночной стоимости является надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.
Однако суд кассационной инстанции выводы суда опроверг, судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение.
Комиссия вправе проводить методический анализ отчета об оценке, экспертного заключения и иных документов с целью установления достоверности документов и принятия законного решения.
Суды рассмотрели спор с использованием ненадлежащей процедуры арбитражного судопроизводства, неверно определив предмет доказывания по делу. Фактически возник спор о действительной (реальной) стоимости земельного участка.
Выводы суда кассационной инстанции подтверждают, то, что вопрос о законности определения рыночной стоимости земельных участков, указанной в отчетах об ее определении, остается открытым. Процедура пересмотра кадастровой стоимости через Комиссию не упрощена.