Hines купила одно офисное здание «Метрополиса»

Американский девелопер Hines приобрел одно из офисных зданий площадью 32 тыс. кв. м в МФК «Метрополис» на Ленинградском шоссе на севере Москвы, пишут «Ведомости».

Компания вела переговоры по приобретению актива еще с лета 2014 года. Правда тогда речь шла о двух зданиях площадями в 32 тыс. кв. м. и 50 тыс. кв. м, однако из-за кризиса компания пересмотрела свои планы.

По оценке экспертов, рыночная стоимость сделки может оцениваться в 150-180 млн долларов. Консультантом сделки является компания JLL.

Общая площадь многофункционального комплекса «Метрополис» составляет 315 тыс. кв. м, он состоит из ТРК на 205 тыс. кв. м и трех офисных зданий на 110 тыс. кв. м. Девелопером объекта выступала казахстанская Сapital Partners. Одно из зданий принадлежит инвестфонду Heitman, а торгово-развлекательная часть - фондам Morgan Stanley Real Estate Investing и Hines CaIPERS Russia Long Term Hold Fund.

Комментарий эксперта:

Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, лектор вебинаров Института профессионального образования, о сделке по приобретению офисного здания в МФК «Метрополис»:

Я бы предположила, что, учитывая уровень долларовых ставок и скидки, которые мы сейчас видим на рынке, годовой чистый операционный доход составляет около 14 млн долларов. И скорее всего стоимость сделки должна быть примерно 115 млн долларов, это соответствует доходности в диапазоне 11-12%.

Как известно, сделка, достаточно давно обсуждалась и Hines владеет частью торгового центра «Метрополис», поэтому была большая вероятность того, что здание будет куплено. Но, насколько я знаю, переговоры затянулись после того, как начались октябрьские и ноябрьские события с резким изменением стоимости рубля и паникой на рынке, и мы предполагаем, что договоренности по сделке были достигнуты уже в начале года по новым условиям с более высокой ставкой капитализации. В принципе для рынка это интересный факт, потому что, по сути, мы увидели сейчас какую-то доходность, которую можно назвать индикатором для текущих условий на рынке. То есть порядка 11,5-12% - это прайм-доходность, которая год назад оценивалась на уровне 9,5-9%. Таким образом, по этой сделке мы можем судить о том, насколько выросли реальные доходности, потому что сделок сейчас очень мало особенно в сегменте офисной недвижимости, они совершаются в стрит-ритейле, в жилье и запрашиваемая доходность инвесторов которые смотрят дистресс-активы там начинается от 15%. В данном же случае БЦ «Метрополис» явно не дистресс-актив, а одно из лучших зданий в Москве и мы видим, что доходности по премиальным инвестиционным объектам поднялись на 2%. И это интересный индикатор, который позволяет нам отталкиваться от него и говорить о стоимости других объектах в других сегментах и в других классах.      

Источник: http://www.cre.ru/