В Ы С Т У П Л Е Н И Е
Нынешнее состояние оценочной деятельности и отдельные вопросы развития девелоперских услуг Кыргызской Республике
Закиров Советбек Каримович - Председатель Правления ОО «Объединения Кыргызских Оценщиков», член Совета по развитии оценочной деятельности и заместитель председателя аттестационной комиссии по сертификации оценщиков при Министерстве экономики и коммерции КР.
Заместитель председателей Правления ОО «Ассоциации инженеров-консультантов Кыргызстана» и ОО «Ассоциации судебных экспертов Кыргызстана», член Совета по развитии оценочной деятельности и заместитель председателя аттестационной комиссии по сертификации оценщиков при Министерстве экономики и коммерции Кыргызской Республики, член координационного совета по реформированию судебно-экспертной деятельности Судебно-экспертной службы при Министерстве юстиции КР.
Финансовый директор Консалтинговой корпорации «Стандарт Групп», сертифицированный оценщик высшей категории, сертифицированный аудитор и судебный эксперт по строительно-технической, оценочной, бухгалтерской, товароведческой и финансово-экономическим экспертизам.
Уважаемые участники конференции, уважаемые гости и коллеги, приветствую всех от своего лица и от лица Кыргызских оценщиков….
(мое выступление состоит из описания процессов формирования Кыргызского, да и Евразийского рынка оценочных услуг, нынешнее его состояние, а также для обозначения отдельных актуальных вопросов и задач развития девелоперской деятельности в Кыргызской Республике…)
Общеизвестно, что в отличие от западных стран, в постсоветском пространстве понятие оценки имущества появилось только в начале 90-х годов прошлого века и без создания определенных рыночных механизмов оценочной деятельности.
Это было вызвано всеобщей приватизацией государственной собственности и разгосударствлением объектов экономики, то есть, изменением форм собственности на основные средства предприятий и организаций. И этим было положено начало оценочной деятельности, осуществляющей перевод с балансовой стоимости основных средств и инвентаря на рыночную стоимость, применяя повышающие коэффициенты с учетом спроса и предложения на зарождающемся рынке имущества и имущественных прав.
В то время создавались примерно одинаковые условия почти во всех бывших республиках Союза по проведению приватизационного процесса и в отдельных государствах это проводилось очень активно и интенсивно. К примеру можно взять наш Кыргызстан.
Таким образом, первичный рынок основных средств был основан на принципах приватизации объектов, то есть доступность для всеобщего потребителя, в первую очередь жилищного фонда.
В вопросах приватизации жилья были особые положения, способствующие облегчить выкуп государственного жилья, то есть со скидкой или совсем бесплатно для отдельных категорий граждан, несмотря на символические цены на выкуп жилья.
Вслед за приватизацией жилья в самом начале 90-х годов впервые сформировался рынок жилья, то есть вторичный рынок жилья, в котором купля-продажа домов, квартир осуществлялись по рыночным ценам, определенным самим рынком.
Вторая волна рынка недвижимости в Кыргызстане началась во второй половине 90-х годов, точнее 1994-1996-годы, в связи с началом вторичного рынка приватизированных объектов. С этого времени началась реальная необходимость независимой оценки и введение института оценочных услуг.
К этому моменту международные организации уже начали свои обучающие семинары по Программе оценки имущества.
Это сопровождалось введением первых нормативных правовых актов по оценочной деятельности и в конце 90-х годов принятием законов об оценочной деятельности в Российской Федерации, Казахстане и ряде других государств, что положило начало становлению рынка оценочных услуг в указанных странах и по всему постсоветскому пространству.
Это уже история. Мы сегодня обсуждаем вопросы формирования нового рынка – Евразийского рынка оценочных услуг в рамках интеграционных процессов. Как этот рынок должен формироваться? Есть ли основы для формирования и развития этого рынка, если есть, то какие перспективы его развития?
Все эти вопросы требуют активного воздействия оценочных сообществ стран Евразийского союза и от нас – участников сегодняшней конференции.
Как известно, сегодня оценочные сообщества наших стран, в отличие от других сфер экономики, практически не имеют возможностей сотрудничества в рамках интеграционных процессов Евразийского союза. Благодаря руководителей профессиональных объединений оценщиков, их энтузиазмов для развития взаимоотношений между оценочными сообществами, на сегодня имеем определенные сдвиги в установлении связей между оценочными компаниями по совместной работе в отдельных проектах.
Для развития взаимоотношений оценочных сообществ в условиях интеграции в странах Евразийского союза, думается, даже возможно создание единого рынка оценочных услуг. Конечно, это требует определенных особых условий и времени.
Что нужно для формирования и развития рынка оценочных услуг в Евразийском пространстве?
Оценочная деятельность, как одна из сфер экономики, должна войти в рамку сотрудничества стран Евразийского союза и полноценно функционировать в интеграционных процессах.
Основой формирования и развития рынка оценочных услуг в Евразийском пространстве является создание единой нормативной методологической базы для оценочной деятельности. При разработке и принятии нормативных методических документов необходимо заполнять пробелы, имеющиеся в используемых в настоящее время нормативных методических документах (в основном стандарты оценки), поспешно принятых когда-то посредством специалистов западных стран.
Немаловажным условием развития рынка оценочных услуг в Евразийском пространстве является унификация законодательных и других нормативных правовых актов по оценочной деятельности в странах Евразийского союза. Мы сегодня знаем, что действующие законодательные акты в странах Союза, резко отличаются друг от друга и по содержанию, и по объему.
В связи с этим, думаю будет уместным поставить перед соответствующим структурным органом Евразийского союза вопрос об унификации законодательных актов стран Евразийского союза по оценочной деятельности и вынести его на очередные форумы высшего уровня для рассмотрения.
Также, необходимо разработать единые методические и инструктивные акты для проведения оценочных работ по разным позициям, что в настоящее время отсутствует в отдельных странах Союза и применяются часто методические документы других стран.
В этом вопросе мы солидарны тезисами и предложениями отражающими в многочисленных научных публикациях Марины Алексеевны Федотовой, и в частности отраженных в совместной монографии Федотовой М.А. и Григорьева В.В. на тему «Гармонизация стоимостных стандартов стран евразийского экономического союза»
Оглядываясь назад на становление оценочной деятельности в Кыргызстане, можно отметить, что за 30 лет пройден путь от появления на рынке интеллектуальных услуг, как новой профессии оценщика и до становления рынка оценки стоимости имущества на высоком уровне.
Если сделать краткий экскурс в развитии оценочной деятельности за последние 30 лет и его нынешнее состояние, то можно отметить, следующие вехи его развития.
Начальным этапом развития оценочной деятельности в республике можно считать принятие в 1997 году Правительства Кыргызской Республики Постановления «О развитии деятельности независимых оценщиков имущества в Кыргызской Республике» от 17 марта 1997 года № 147, которым были утверждены Правила деятельности независимых оценщиков негосударственного имущества в Кыргызской Республике и Положение о Совете по оценке стоимости имущества при Фонде
государственного имущества Кыргызской Республики
В 2000 году Министерство труда и социальной защиты, на основе должностной инструкции, разработанной Объединением Кыргызских Оценщиков утвердила новую профессии – оценщик имущества и прав.
|
21 августа 2003 года, Правительство Кыргызской Республики, приняло постановление № 537, котором утвердило «Временные правила деятельности оценщиков и оценочных организаций в Кыргызской Республик» . Следующим шагом в развитии оценочной деятельности в республике было принятие постановления Правительства Кыргызской Республики от 3 апреля 2006 года №217 «Об утверждении стандартов оценки имущества, обязательных к применению всеми субъектами оценочной деятельности в Кыргызской Республике», в частности были утверждены законодательно следующие стандарты: - стандарт основных понятий и принципов оценки; - стандарт оценки недвижимого имущества; - стандарт требований к содержанию и оформлению отчета об оценке; - стандарт оценки нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности; |
В феврале 2019 года Министерством экономики Кыргызской Республики сформирован Реестр оценщиков и оценочных компаний, призванный для взаимного признания квалификаций и разрешения допуска на рынок Евразийского экономического союза (ЕАЭС) персонала поставщиков услуг в секторе услуг, связанных с оценкой имущества.
6 апреля 2019 года в «Общереспубликанский классификатор занятий» (ОКЗ 009-2019) были добавлены расширенные понятия и классификации (уровни) специалистов оценочной деятельности.
В разделе №2414 Общереспубликанского классификатора занятия, описаны функциональные обязанности оценщиков и приведены следующие позиции:
- оценщик недвижимого имущества;
- оценщик движимого имущества;
- эксперт-оценщик нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности;
- эксперт-оценщик природных ископаемых и недр.
На сегодняшний день оценочная деятельность в стране регулируется Законом Кыргызской Республики «Об оценочной деятельности», который был принят Парламентом Республики 22 декабря 2021 года. Согласно этого Закона оценщики должны проходить государственную сертификацию в Министерстве экономики и коммерции Кыргызской Республике.
Для оценщиков предусмотрены три уровня квалификации, такие как:
- оценщик недвижимого имущества - второй категории (выдается сроком на три года);
- оценщик движимого имущества, в том числе транспорпорных средств - второй категории (выдается квалификационный сертификат сроком на три года);
- оценщик нематериальных активов и объектов интелектуальной собственности - первой категории (выдается сроком на четыре года);
- оценщик природных ресурсов и недр - первой категории (выдается сроком на четыре года);
- оценщик всех вышеперечисленных активов и видов собственности, а также оценки бизнеса и имущественных комплексов - высшей категории (выдается сроком на пять лет).
В второй части своего выступления хотел сделать небольшой экскурс в процесс развития девелоперской деятельности в Кыргызстане.
Как правило, девелоперская деятельность – это комплексный подход к строительству и развитию объектов недвижимости, начиная от планирования и проектирования, и, заканчивая продажей готового объекта и либо эксплуатацией арендной недвижимости. Но на рынке девелоперской деятельности в Кыргызстане пока полновесно не сформовались на девелоперские компании полного цикла.
Одновременно, сами не осознавая сути классического девелопмента недвижимости, отдельные строительные и брокерские компании, оказывая комплексные услуги «под ключ» на рынке недвижимости развивали девелопмент недвижимости и «ленд-девелопмент».
Следует, отметить что девелопмент недвижимости в Кыргызстане развивается эволюционным методом, т.е. не большие строительные компании, в процессе роста и масштабирования бизнеса, в целях эффективного управления и уменьшения издержек на оплату сторонних смежных услуг, создают собственные архитектурно-проектные мастерские, дочерние структуры по инжинирингу и проектированию, а также учреждают собственные консалтинговые компании по получению разрешительной документации и ввода в эксплуатации объекта. Отдельные строительные компании, приобретают заводы бывшие простаивающие заводы ЖБИ, СМУ и ПМК, и на их базе создаются собственные современные производства. Многие строительные компании, приобретаются карьеры по добыче суглинков для кирпичных заводов для производства жженого кирпича, а также лицензионные площадки ПГС, извести, отделочных камней для производства строительных материалов, таких как гранит, мрамор, травертин, базальтовое волокно и другие материалы как для обеспечения собственных нужд так и для продажи на местном рынке строительных материалов.
С развитием инфраструктуры и экономики, спрос на качественные объекты недвижимости будет расти, а значит, и потребность в профессиональных девелоперах.
Сегодня столица Кыргызстана переживает бум жилищного строительства, так как жилищный фонд построенные с 1955 по 1990 г.г. так называемые «хрущевки», «сталинки» и крупнопанельные 5-ти этажки 9-ти этажные дома устарели как морально, так физически, также буму жилищного строительства способствует внутренняя миграция и рост населения.
В связи с чем, жилищное строительство, для девелоперских организаций рассматривается, как наилучший и наиболее эффективный сегмент вложения средств, и как один из средне-рискованных при получении девелоперской прибыли. Рынок строительства жилья в г. Бишкек находится в стадии стабильного развития.
Вместе с тем, за последние два года строительная индустрия Кыргызстана столкнулась с очевидной проблемой дефицита ПГС для бетона и нехватки профессиональных кадров в области развития недвижимости, обладающими широкими знаниями в области проектирования, ведения авторского надзора, строительства, инженерного обеспечения, организации маркетинга и сдачи площадей в аренду, а также эксплуатации зданий и сооружений, и рядовых рабочих, таких как каменщики, кладчики и арматурщики, отделочники и другие.
Таким образом, многопрофильные строительные компании начинают профессионально осваивать девелопмент недвижимости, где потенциал рынка достаточно большой. С развитием инфраструктуры и экономики спрос на качественные объекты недвижимости будет расти, а значит, и потребность в профессиональных девелоперах также будет расти.