Уважаемые члены СМАО!
Ведущие эксперты СМАО анализируют изменения, происходящие в мире, Российской Федерации, на локальных рынках и оперативно разрабатывают рекомендации для оценщиков исходя из текущей ситуации и тенденций краткосрочного периода. В условиях высокой неопределенности мы не можем давать долгосрочные рекомендации, поэтому после мониторинга происходящих изменений будем корректировать наши предложения.
В связи со сложившейся в феврале 2022 г. ситуацией, а также после введения дополнительных санкций против России, может возникнуть разнонаправленное влияние на экономику России, что повышает уровень неопределенности оценки.
На неопределенность в оценке могут влиять разные обстоятельства, основными из которых являются следующие:
- свойства самого актива или обязательства, которые могут быть редкими или уникальными, что усложняет понимание того, как покупатели реагируют на эти уникальные свойства, и вывод о возможной стоимости объекта;
- ограничения в информации по причине позиции заказчика оценки или рыночных обстоятельств, причем вопрос часто не может быть полностью решен через введение допущений, и таким образом неопределенность оценки сохраняется;
- нарушение нормального функционирования рынка по причине уникальных факторов, которые не могли быть предсказаны: природных, политических, экономических. Такие события снижают уверенность в исходной информации, необходимые рыночные данные могут не наблюдаться, либо наблюдаемые данные быть неадекватными ситуации. Беспрецедентные рыночные условия мешают сформировать мнение о стоимости активов в таких условиях.
Во всех этих случаях у оценщика сохраняется возможность формировать суждение о стоимости, однако контекст его выводов будет отличаться в каждом конкретном случае, что должно быть понятно пользователю результатов оценки для выработки им адекватных решений на основании выводов оценщика (См. Методические рекомендации СМАО «Раскрытие существенной неопределенности оценки»).
Вывод: Наличие существенной неопределенности не означает, что оценка не может быть проведена, но это означает, что существенные допущения в рамках процесса и методологии оценки должны быть раскрыты в отчете об оценке. Рекомендуем отказаться от использования стандартных допущений и ограничений относительно неопределенности оценки, а подробно указывать все допущения, на которых основывалась оценка. Данные допущения и ограничения должны быть согласованы с Заказчиком. Особое значение в описываемых условиях приобретает понимание целей оценки и предполагаемого использования результатов оценки, поскольку понимание уровня неопределенности невозможно без анализа потенциального воздействия результата оценки на решения предполагаемых пользователей. Например, оценка может проводиться для внутренних целей Заказчика или для целей сделки, когда пользователями отчета становятся третьи лица. Степень их осведомленности и понимания уровня риска скорее всего будет иная, и Оценщику важно подробно отразить в отчете информацию, характеризующую неопределенность результатов оценки. Напоминаем, что цели оценки и предполагаемое использование результата оценки определяют выбор предпосылок стоимости, которые формируют вид стоимости, определяемой оценщиком. Предпосылки стоимости (исходные условия определения стоимости исходя из цели оценки) оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки (подробно предпосылки стоимости описаны в проекте новой редакции Федеральных стандартов оценки, утвержденной Советом по оценочной деятельности 24 декабря 2021г.).
Мы не рассматриваем отдельный сценарий, когда Дата оценки и Дата составления отчета происходят до 22-24 февраля 2022 года. Однако в этом случае мы рекомендуем включить в отчет Раздел «Анализ геополитической и макроэкономической ситуации в Российской Федерации после даты оценки», в котором следует указать на существенный рост неопределенности, связанный с нарушением нормального функционирования рынка, вызванного изменением политической ситуации в мире. Также в качестве одного из выводов данного раздела мы рекомендуем включить обоснование необходимости актуализации отчета об оценке на более позднюю дату, если предполагается сделка с Объектом оценки в будущем. Мы уже обращали внимание на важность понимания Оценщиком целей оценки и предполагаемого использования результатов оценки.
Дальнейшее развитие ситуации приведет к двум сценариям в части соотнесения Даты оценки, Даты составления отчета и точки критического роста неопределенности 22-24 февраля 2022 года:
Сценарий А - Дата оценки до 24 февраля 2022г., а Дата составления отчета после;
Сценарий Б - Дата оценки и Дата составления отчета после 24 февраля 2022 г.
Сценарий А. Если дата оценки до 24 февраля 2022 г., а дата составления после, то возникают дополнительные риски, связанные с учетом событий, о которых оценщику известно на момент составления отчета, но согласно требованиям ФСО 1, п.8 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки». В этой ситуации рекомендуем:
1. В раздел «Допущения, на которых должна основываться оценка» предлагаем включить допущение, например:
В феврале 2022 г. некоторые страны ввели дополнительные санкции против России. Более того, существует высокий риск введения дальнейших санкций. Мы не можем однозначно оценить их возможные последствия, но ряд негативных тенденций наблюдается. Например, меняются основные индикаторы финансового рынка, что снижает уверенность в исходной информации, так как наблюдаемые данные могут быть не адекватны ситуации. В условиях повышенной неопределенности на рыночную стоимость актива оказывают дополнительное влияние политические и макроэкономические факторы. Указанные выше обстоятельства не учитывались при определении стоимости Объекта оценки по состоянию на Дату оценки.
2. Включить в Отчет об оценке дополнительный раздел «Анализ геополитической и макроэкономической ситуации в Российской Федерации после даты оценки». Основная цель включения данного раздела в Отчет информировать пользователей отчета об оценке об изменении ситуации в стране и существенном влиянии на стоимость объекта оценки в связи с указанными событиями. Отчет должен дать предполагаемым пользователям четкое представление об оценке. В зависимости от целей оценки и предполагаемого использования результата оценки, пользователь должен принять правильное решение в части дальнейшего использования результатов оценки.
3. При выведении итоговой величины стоимости указывать, что оценка проведена без учета событий на дату выпуска отчета, например:
Итоговая стоимость в данном отчете отражает стоимость объекта оценки исключительно на Дату оценки и с учетом Допущений, принятых при проведении оценки. Последующее изменение рыночной конъюнктуры может существенно повлиять на стоимость, определенную на Дату оценки.
4. Поскольку изменение рыночной конъюнктуры может существенно повлиять на стоимость, определенную на дату оценки, рекомендуем в Отчете об оценке указывать на необходимость актуализации Отчета об оценке на поздние даты в случае, если сделка с объектом оценки планируется в будущем.
Сценарий Б – Дата оценки и Дата составления отчета об оценке после 24 февраля 2022 г.
1. Допущения, на которых должна основываться оценка.
Рекомендуем внимательно подойти к формированию раздела «Допущения, на которых должна основываться оценка».
П.9 ФСО 1 «Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки».
Также рекомендации касаются специальных допущений, - это допущения, которые не соответствует фактам на дату оценки (например, договор аренды на дату оценки не заключен, но оценщик исходит из допущения, что заключен).
В отчете об оценке необходимо в явном виде раскрывать информацию о присутствии факторов существенной неопределенности оценки, которые могут быть отнесены к трем группам:
• связанные с особенностями объекта оценки, а также специфики рынка;
• связанные с доступностью информации, в том числе ограничения в доступе к информации;
• связанные с изменениями, происходящими на рынке и геополитической ситуацией.
Если Оценщик строит расчет с учетом специального допущения, рекомендуем об этом факте указать при формулировке объекта оценки.
2. Макроэкономический обзор.
В условиях стремительно меняющихся внешних условий особую актуальность приобретает раздел, посвященный Макроэкономическому анализу. При его формировании рекомендуем использовать прогнозы, основанные на данных из различных источников, заслуживающих доверия. В случае существенного расхождения в прогнозах, следует избегать крайних (пессимистичных или оптимистичных) сценариев.
3. Подходы и методы оценки.
При выборе подходов и методов оценки необходимо следовать требованиям Федеральных стандартов оценки и анализировать возможность применения всех трех подходов к оценке. В условиях высокой неопределенности, как правило, не достаточно использование одного подхода из-за неоднородности и противоречивости наблюдаемых данных. Оценщики могут столкнуться с недостатком достоверной информации, и применение нескольких подходов к оценке может снизить риски при определении возможного диапазона рыночной стоимости.
Мы предполагаем, что при наличии достоверной рыночной информации и расширении выборки аналогов, особую значимость получит результат сравнительного подхода к оценке. При этом внимательно следует относиться к «выбросам», которые могут свидетельствовать о новых реалиях рынка.
При применении доходного подхода сроки прогнозирования могут оказать существенное влияние на стоимость. Например, в ситуации роста влияния негативных факторов сокращение срока прогнозирования может привести к необоснованному занижению рыночной стоимости. В то же время высокий уровень неопределенности может не позволить Оценщику продлевать сроки прогнозирования. Во всех случаях первостепенным становится понимание цели оценки и предполагаемого использования результатов оценки. Денежный поток должен отражать наиболее вероятный сценарий. В случае большого разброса данных, рекомендуем применить сценарный анализ. При оценке объектов, сдаваемых в аренду, необходимо изучить все договоры аренды с точки зрения их сроков, условий расторжения, валюты и прочих существенных условий договора. При определении величины ставки дисконтирования и капитализации необходимо анализировать изменение основных индикаторов финансового рынка (ставка рефинансирования ЦБ РФ, ставки по депозитам и т.д.). Возможен переход на плавающие ставки в прогнозный период. При этом следует помнить, что риски, учитываемые при определении ставок дисконтирования и капитализации, не должны дублироваться при формировании денежных потоков (либо-либо).
4. Анализ чувствительности.
Рекомендуем включить в отчет дополнительный раздел «Анализ чувствительности результатов оценки к изменению ключевых параметров расчетов». Он может помочь в понимании степени неопределенности пользователям отчета об оценке. Следует исключать крайне пессимистичные и оптимистичные значения, поскольку они являются маловероятными.
5. Итоговая величина стоимости.
Рекомендуем при выведении Итоговой величины стоимости Объекта оценки указывать возможный рыночный диапазон стоимости.