Агентство RWAY опубликовало рекорды российского рынка недвижимости 2012 года

Средние температуры на первичном рынке российских городов бьют рекорды. В Нижнем Новгороде, Иванове и Екатеринбурге – жара, цены с нового года выросли на 19‒25%. А вот на южных направлениях, в центральном и поволжском регионах стоимость новостроек резко снизилась: средняя температура в Сочи – до -18%, в Самаре – до -11%, а в столице они подешевели на 9%. 

С начала года цены на новостройки выросли в большей части российских регионов. По данным мониторинга федерального портала по недвижимости "МИР КВАРТИР", стоимость 1 кв.м на первичном рынке увеличилась в 71% (28 городов из 40 исследованных), а средняя стоимость квартир – в 56% (22 города). При этом рост оказался существенным: в одной половине регионов он составил от 10 до 25%, а в другой – от 4 до 10%. 

В 23% исследованных городов цена 1 кв.м снизилась, однако незначительно (до 3%). Исключение составили Сочи, Самара и, как ни странно на первый взгляд, Москва, причем в этих городах падение было серьезным – от 9‒18%. Средняя стоимость квартир в новостройках упала в 41% исследованных регионов, в основном изменение составило до 10%, но – как и в случае с падением 1 кв.м – в некоторых городах оно оказалось значительным (14‒28%).  

"Во все большем количестве регионов новостройки перестают быть доступными. Большинство покупателей выбирали первичный рынок, в первую очередь, из-за цены: это возможность снизить стартовые затраты, купив квартиру на начальном этапе строительства, получить рассрочку у застройщика, а потом постепенно откладывать средства на ремонт. Да, безусловно, этот путь был достаточно рискованным из-за возможности не получить квартиру в обещанные сроки, однако наиболее приемлемым для покупателей недорогого жилья",  ‒ говорит генеральный директор портала "МИР КВАРТИР" Павел Луценко. 

Но в этом году, по его словам, ситуация изменилась – новостройки существенно подорожали, но при этом во многих городах риски недостроя сохранились, и в перспективе это может привести к снижению спроса на первичном рынке в тех регионах, где застройщики неоправданно завысили цены. 

"Следует отметить, что многие россияне рассматривали покупку квартиры в новостройке в этом году, как возможность сохранить средства из-за колебания рынков мировых валют и опасаясь возможных экономических катаклизмов. Эта категория клиентов существенно увеличила спрос, чем воспользовались застройщики, подняв цены. Но в дальнейшем девелоперы вряд ли смогут уже рассчитывать на эту аудиторию – те, кто могли себе позволить купить квартиру, сделали это в течении года", ‒ объясняет Павел Луценко. 

НИЖНИЙ НОВГОРОД: +25% 
В Нижнем Новгороде стоимость 1 кв.м с января увеличилась на четверть, поставив рекорд среди 40 городов, в которых портал "МИР КВАРТИР" осуществлял ежедневный мониторинг цен на первичном рынке. Если в начале года средняя цена 1 кв.м была 50900 рублей, то к ноябрю она выросла до 63604 рублей. Стоимость средней квартиры составила 5050596 рублей, т.е., по сравнению с январскими показателями, она увеличилась на 27%, а в денежном эквиваленте – более чем на 1 млн рублей.  

"В Нижнем Новгороде рынок недвижимости в этом году пошел в рост по всем фронтам – выросли цены и на вторичку, и на новостройки. С одной стороны, это положительная динамика, характеризующая подъем экономики в регионе, с другой, как это не раз уже случалось в этом городе, может привести к резкому откату уже в первой половине следующего года", ‒ отмечает Павел Луценко. 

По его словам, рост средней стоимости 1 кв.м на первичном рынке в конце года – также вполне объяснимый процесс. Большинство застройщиков к четвертому кварталу планирует завершение объектов, а на последних стадиях строительства цена 1 кв.м резко увеличивается, небольшие квартиры уже раскуплены, и в продаже остаются квартиры большей площади. 

ИВАНОВО: +21%
Рост цен на недвижимость в Иваново тоже серьезен: с начала года стоимость 1 кв.м в новостройках увеличилась на 21%, с 36933 до 44767 рублей, а цена средней квартиры – на 33%, до 3218115 рублей (еще в январе она составляла 2427437 рублей, т.е. была почти на 800 000 рублей ниже). 

По данным портала "МИР КВАРТИР", после кризисного падения в 2009 году, цены на новые объекты постепенно росли, однако определяющим для первичного рынка Иваново стал прошлый год. "Именно тогда был поставлен рекорд по вводу жилья за последние пять лет: по данным городской администрации в эксплуатацию было введено 183000 кв.м новостроек", ‒ говорит Павел Луценко. Кроме того, власти Иваново охотно идут навстречу застройщикам,  регулярно формируя и предоставляя им новые земельные участки для освоения в целях жилищного строительства

Этот год стал логичным продолжением: застройщики, в том числе и московские (например, в Иваново активно работает ГК "СУ-155"), заложили новые объекты, а строительство начатых в 2010‒2011 годах либо завершено, либо близится к вводу. 

ЕКАТЕРИНБУРГ: +19%
В столице Урала 1 кв.м подорожал на 19%. Если в январе его средняя цена составляла 57572 рубля, то в конце осени он увеличился на 11091 рублей и составил 68663 рублей. Почти на 1 млн рублей (24%, до 5050420 рублей) выросла и средняя цена квартир, выставленных на продажу в новостройках. 

Но если "средняя температура по больнице" подорожала, то в отдельных районах Екатеринбурга все выглядит не так однозначно. В районах массовой застройки с большим количеством предложений цены остаются доступными. А вот в уже освоенных  – там, где возможна только точечная застройка – действительно наблюдается некоторый дефицит, и, соответственно, рост цен. 

В следующем году, кстати, ситуация может усугубиться. "Многое зависит от того, удастся ли уральским строителям выполнить план на этот год. В 2012 предполагалось возвести 1 млн 50 тысяч кв.м жилья, и по итогам девяти месяцев, по данным администрации, введено в эксплуатацию 609 тысяч кв.м. Шансы успеть сдать еще 441 тысячу кв.м у застройщиков пока есть. Но если объемы нового строительства действительно сократятся, то панические настроения в городе усилятся, а следом вырастет и цена 1 кв.м в новостройках", ‒ предполагает Павел Луценко. 

СОЧИ: -18%
В городе Сочи – бывшей черноморской здравнице и столице грядущей Олимпиады – цены на жилье с нового года упали, причем серьезно. Средняя цена 1 кв.м снизилась с 80790 до 66002 рублей (на 18%), а средняя цена квартиры подешевела на 2 млн рублей (с 7435525 рублей в январе до 5379181 рубля). "Любопытно, но в октябре впервые 1 кв.м в Сочи стал стоить дешевле, чем в уральском Екатеринбурге", ‒ отметил Павел Луценко. 

Тем не менее, специалисты портала "МИР КВАРТИР" не рекомендуют покупателям впадать в ажиотаж и немедленно скупать сочинскую недвижимость. "Рынок этого курортного города – один из самых неоднозначных в стране, и столь резкое снижение средней стоимости 1 кв.м имеет вполне логичные причины", ‒ говорит Павел Луценко. В этом городе цена 1 кв.м очень существенно различается в зависимости от сегмента, а в базах данных эта информация усредняется. 

Например, если цена 1 кв.м в элитных новостройках варьируется в пределах 250 тысяч‒290 тысяч рублей, в бизнес-классе близка к столичным – 125 тысяч‒140 тысяч рублей, то в сегменте "эконом-класса" она варьируется от 48 тысяч до 68 тысяч рублей. "Таким образом даже выход на рынок одного элитного дома может существенно отразиться на средней цене 1 кв.м", ‒ объясняет Павел Луценко. 

САМАРА: -11%
Самарские новостройки к концу осени тоже подешевели. Стоимость 1 кв.м, по данным портала "МИР КВАРТИР", упала на 11%, с 49537 до 44246 рублей, а средняя квартира сейчас обойдется покупателю почти на 800 тыс. рублей дешевле (20%), чем в январе (3233832 рубля вместо 4027398 рублей в начале года). 

Сложившаяся на самарском рынке ситуация вполне закономерна. К сожалению, это не самый бурно развивающийся регион, более того, еще до кризиса 2008 года многие новостройки здесь просто стояли из-за недостатка финансирования. Понятно, что покупатели были не готовы рисковать, и предпочли приобретать квартиры на вторичном рынке. "Сломать такую психологию оказалось нелегко: лишь в прошлом году отложенный спрос вернулся на первичный рынок, однако застройщики сразу поспешили поднять цены. Но доверие покупателей оказалось не столь велико, и за этот год произошла коррекция – стоимость жилья на вторичном рынке вновь подросла, а на первичном снизилась", ‒ отмечает Павел Луценко. 

Эксперты предполагают, что стоимость 1 кв.м в новостройках в ближайшие два года все же вырастет из-за проведения в Самаре Чемпионата Мира 2018, когда за счет федерального бюджета в городе начнется подготовка к мероприятию. Строительство стадиона и сопутствующей инфраструктуры оживит экономику Самары, появятся новые рабочие места и – возможно – приведет и к росту цен на недвижимость. 

МОСКВА: - 9% 
Средняя цена 1 кв.м в столичных новостройках (включая элитный сегмент) с начала года упала на 9% ‒ с 234584 до 213833 рублей, а средняя квартира подешевела почти на 5 млн (в январе она стоила 30209477 рублей, а к ноябрю – всего 25384843 рублей). По идее, на разницу можно было бы приобрести среднюю квартиру в Московской области (4775393 рублей). Но и в этом случае особых поводов для радости нет: на покупку жилья в Москве требуется денег не меньше, чем в начале года. 

"Столь существенное снижение средних цен на московские новостройки объясняется, к сожалению, не рыночными, а административными причинами. Официальное присоединение к Москве новых территорий вынуждает участников рынка рассматривать объекты, возводящиеся на "новых" землях как обычные столичные новостройки. А учитывая, что их стоимость значительно ниже, чем строящихся в границах старой Москвы, то происходит корректировка", - поясняет Павел Луценко. – Свою роль сыграло также и усиление курса рубля". 

ТАБЛИЦА: Изменение средней цены квадратного метра и средней цены квартиры с начала года на первичном рынке в некоторых городах России

Город	Средняя цена  кв.м, январь	Средняя цена  кв.м, октябрь	Прирост цены  кв.м с начала  года	Средняя цена квартиры, январь	Средняя цена квартиры, октябрь	Прирост цены квартиры с начала года
Барнаул	42416	44753	6%	2908258	2267926	-22%
Белгород	51137	57152	12%	3570521	3485016	-2%
Владимир	45781	44922	-2%	3146559	2986916	-5%
Воронеж	39491	42576	8%	2595846	2592477	0%
Екатеринб-г	57572	68663	19%	4074209	5050420	24%
Иваново	36933	44767	21%	2427437	3218115	33%
Иркутск	52224	50887	-3%	3437139	2973057	-14%
Казань	47568	50188	6%	3529396	3247615	-8%
Калуга	52977	58236	10%	3444051	3616645	5%
Краснодар	42382	41763	-1%	2899548	2754794	-5%
Красноярск	46276	54087	17%	2623686	2952750	13%
Курск	33433	35526	6%	2265457	2582380	14%
Мос. область	72173	83052	15%	4097036	4775393	17%
Москва	234584	213833	-9%	30209477	25384843	-16%
Н. Новгород	50900	63604	25%	3978459	5050596	27%
Пермь	39461	41822	6%	2783821	2704906	-3%
Ростов-на-Д.	52367	54455	4%	3419005	3210820	-6%
С.-Петербург	83388	90552	9%	6496989	6258025	-4%
Самара	49537	44246	-11%	4027398	3233832	-20%
Саратов	28870	31564	9%	1749643	1902358	9%
Смоленск	41506	45370	9%	2560375	2583691	1%
Сочи	80790	66002	-18%	7435525	5379181	-28%
Сыктывкар	36664	36526	0%	2012702	2039644	1%
Тверь	46905	47103	0%	3993507	3268303	-18%
Тольятти	38404	37626	-2%	2219210	2616423	18%
Тула	43438	45489	5%	3095256	3273794	6%
Ульяновск	31755	34965	10%	2330159	2460728	6%
Уфа	49257	57856	17%	3800414	4151633	9%
Хабаровск	66528	77081	16%	5295120	5505591	4%
Чита	50640	53738	6%	4220944	4338174	3%
Ярославль	48623	54939	13%	3687139	3647951	-1%