Конференция о девальвации оценочной деятельности

 

 

21 мая 2013 года в Москве состоялась конференция «Регулирование оценочной деятельности. Общественный запрос на изменения – каким будет ответ». Мероприятие было инициировано газетой «Ведомости» и «Агентством стратегических инициатив» ввиду известных проблем, возникших в связи с проведением кадастровой оценки и неумением регионов спланировать бюджет так, чтобы наполнение его было предсказуемым или хотя бы трата его происходила после наполнения.

  

Началась конференция с «живого опроса». Участникам было предложено ответить на вопрос – «Соответствует ли уровень качества оценочной деятельности ожиданиям потребителей». Оценщики в зале начали улыбаться, но все же проголосовали. За «да» проголосовало 23% участников, «нет» - 62%, «воздержалось» - 15%. Заданное направление об общем неудовольствии оценщиками и стало канвой целого дня обсуждения судьбы отрасли: соответствует или не соответствует, довольны или не довольны, мошенники или жулики. Тут нужно немного пояснить, что заказчики и потребители чаще всего оценщиками довольны, так как если бы были недовольны, выбирали других оценщиков. В отрасли, которая по природе своей конфликтна, в «недостоверном» результате заинтересован, прежде всего, заказчик (потребитель), а не оценщик, поэтому слово «нет» означает, что оценщики хорошо работают. В самом конце это озвучила Ольга Архангельская, партнер Эрнст энд Янг. Поэтому и заданный вопрос практикующим оценщикам казался, как минимум глупым, и как максимум показал, что оценщиков в зале меньше трети. Так оценочное сообщество обсуждает существующие проблемы.

 

Главным потребителем результатов работы многих оценщиков является Сбербанк России. Что характерно, Сбербанк в силу своего монопольного положения заинтересован в качестве услуг и как монополист иногда выдвигает экзотические требования, которые копируют прочие банки. Например, два года назад Сбербанк устраивал экзамены для оценщиков, сейчас может требовать особого оформления документов или согласования отчетов об оценке со специалистами залоговых служб. Основное требование Сбербанка - хорошие отчеты за небольшие деньги и в сжатые сроки. С озвучивания требований главного заказчика, изложенных в выступлении В.Ю. Рослова, начальника управления оценки и залоговых операций, и началась конференция. Рецепт изменения ситуации от Сбербанка оказался простым – ввести среди оценщиков конкуренцию по качеству и отменить конкуренцию по цене.

 

Сбербанк России заинтересован следовать высказанному тезису, в силу особой положительной ментальности руководства залоговых служб, их благородной нацеленности на совершенствование своей работы, и ввиду особого монопольного положения этого банка на рынке. В других банках (не во всех) тоже, кстати, потребителей аналогично присутствует внешнее желание получать отчеты об оценке хорошего качества, однако такое желание шлифуется непременной потребностью выдавать кредиты. Второе иногда не согласуется с первым, так как при очень тщательной оценке имущества на обеспечение залога может и не хватать. В таком случае чрезмерно щепетильный сотрудник залоговых служб работодателем, то есть банком, рассматривается как подпольный террорист, действующий в целях подрыва благосостояния кредитного учреждения, а чрезмерно щепетильный оценщик навсегда исключается из партнеров  банка.  

 

Похожие ситуации характерны не только для банковской сферы, но встречаются и при оценке государственного имущества, когда оценщик считает «по своим коэффициентам», никого не слушает, придерживается принципиальной позиции, потом один единственный покупатель на рынке отказывается приобретать имущество по такой стоимости. Срывается сделка по приватизации, а оценщик, хотя он и принципиальный и квалифицированный, идет по статье «мошенничество» с подачи же Росимущества. Что подразумевается под качеством услуг? Видимо, этот вопрос, сидящие в президиуме не то, что не задавали, они даже не подозревали, что качество в оценочной деятельности понятие неоднозначное.

 

По своему опыту могу сказать, что прочие потребители потребляют в основном итоговую цифру и то, что заложено внутри этой цифры их не интересует. Оценка – это услуга и качественной она становится только тогда, когда решен конфликт между сторонами сделки. Один и тот же объект может быть досконально изучен, исследован, а может быть оценен формальным умножением балансовой стоимости на индекс Росстата без всяких подтверждений. Два разных по наполнению отчета об оценке будут юридически равноправными и оба отчета можно признать недостоверными по формальным признакам. Например, в Федеральных стандартах оценки содержится требование «в отчете об оценке должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости» (ФСО-3, п.4). Сколько не писал бы оценщик в отчете информации, всегда можно найти такое, что является существенным, но в отчете об оценке ненаписанным. Если оценщик написал слишком много, то он попадает уже под несоответствие другой норме стандарта – «отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки» (ФСО-3, п. 4). И дело тут не в плохих стандартах, а в неопределенной природе рыночной стоимости. Нельзя написать идеальных стандартов, а если идеальные стандарты все же кто-то сделает, то нельзя быть уверенным, что по ним всегда будет готов хороший отчет об оценке.

 

Однако вопрос баланса интересов разных сторон даже не начинал обсуждаться, а вопрос конкуренции по качеству был закрыт выступлением представителей Сбербанка России. Спасибо, что вопрос конкуренции по качеству хоть кем-то был поднят. Со второго выступления, то есть с выступления Сопредседателя Деловой России Александра Галушки конференция перешла к обсуждению вопросов ответственности оценщиков.

 

«Оценка сегодня не совсем полноценная» заявил Александр и далее привел целый перечень вопросов, по которым оценочное сообщество «не удовлетворяет общественный спрос»: нет ответственности оценщиков, нет ответственности экспертов СРО, не решены вопросы квалификации, нет раскрытия информации об оценщиках. Список недостатков оценочного сообщества продолжил Министр экономического развития РФ Андрей Белоусов: «необходимо преодоление методических и процедурных недостатков, оценщик – это фигура безответственная, СРО защищают оценщиков, а нужно защищать потребителей и так далее». По мнению Министра, все проблемы начались ввиду того, что «сейчас идет движение от индивидуальной оценки к массовой». Что хотел сказать Министр этой фразой, поняли не все, так как понять можно по-разному. Но главное – это все же вывод, озвученный уже заместителем Министра экономического развития РФ – Олегом Фомичевым: «Нужно заняться ответственностью оценщиков». 

 

Тут опять было выявлено, что в Министерстве нет понимания, чью ответственность следует поднимать – оценщиков или юридических лиц, на которых работают оценщики. И сейчас ответственность есть и довольно серьезная, но почему-то под дулом пистолета получается любить Родину не очень качественно.

 

Оценщиков на рынке не просто много, а очень много. Ежедневно идет борьба за заказы и постоянное снижение стоимости услуг. За 9 последних лет стоимость услуг не то что не выросла, а даже снизилась. У юрлица стоит задача заказ получить и выполнить. У оценщика задача – не потерять работу. Юрлицо получает прибыль, оценщик – заработную плату. Юрлицо не несет никакой ответственности, оценщик несет всю ответственность.  За «заказчиком со сложной судьбой» всегда стоит очередь оценочных фирм. А за «рабочим местом оценщика» – несколько «готовых на все» оценщиков. Система создана таким образом, что руководство фирмы заинтересовано регулярно «дожимать» оценщиков для естественного желания максимизации прибыли. А прибавьте сюда «незаинтересованность» заказчика, про которую написано в первом пункте, и вы получите идеальную модель оценочного бизнеса – конвейер с низкоквалифицированными сотрудниками, которые лепят нечто с названием «отчет об оценке». У сотрудников, «почти китайцев из подвала», есть менеджер по связям с общественностью, который решает вопросы с привлечением клиентов и с урегулированием возникающих вопросов со стороны СРО. Если одного сотрудника привлекают к ответственности, сажают в тюрьму или сжигают на костре, ему быстро находят замену и конвейер продолжает работать.  Оценочная организация не заинтересована брать на работу высококвалифицированных сотрудников, так как высокая заработная плата уменьшает прибыль.  

 

Это идеальная модель, до которой мы еще не дошли, но логика, которая заложена в принципах оценочной деятельности: вся ответственность на оценщике, юрлицо лишь заключает договор с оценщиком. Не дошли, потому что не все люди мыслят «идеально» и много среди оценщиков людей принципиальных и профессионально порядочных, которые работают над собой и своей квалификацией, а если они – руководители, то распространяют свои принципы и на сотрудников. Для многих важна репутация, кто-то принципиально честный, да много еще причин не быть экономически идеальным. Сейчас Министр предлагает дальнейшее совершенствование мер, которые могут привести в тупик.

С целью разговора об ответственности был приглашен к выступлению представитель Следственного комитета РФ Денис Кунев. Не знаю, слышали ли следственные органы разумные доводы когда-нибудь, но вывод доклада был однозначный – уголовная ответственность необходима – и уже кем-то решено, что она будет введена. На этом фоне прочие доклады и сообщения о том, что надо работать СРО, усиливать ответственность СРО, создавать методики и стандарты, казались какими-то лишними. А мне стало окончательно понятно – принципы саморегулирования оценочной деятельности настолько несовершенны изначально, что рождают конфликт на любом месте. Было ощущение: кем-то, но не оценщиками, уже решена судьба отрасли, и это мероприятие является протокольным и уже ни на что не влияет.

 

Жаль только, что нет понимания, к чему приведет многократное усиление ответственности. В Советском Союзе однажды ввели смертную казнь за изнасилование. Насильники не перестали насиловать, но своих жертв стали на всякий случай убивать. С оценщиками будет проще. Они перестанут оценивать, например, имущество для приватизации, и все сделки по приватизации остановятся. Или будут оценивать так, чтобы никто не подумал, что оценщик «завысил» стоимость, и тогда ФАУГИ не сможет продать ни один объект.

 

Для целей оздоровления отрасли Минэкономразвития России совместно с Агентством стратегических инициатив подготовило дорожную карту, состоящую из комплекса мер и призванную «обеспечить транспарентность и обоснованность определения итоговой величины стоимости объекта оценки, а также повысить качество предоставления оценочных услуг». Цели дорожной карты, как в ней и указано, достигаются за счет разработки и внесения изменений в федеральные стандарты оценки, повышения прозрачности оценки, повышения требований к членству в СРОО, совершенствования процедур проведения государственной кадастровой оценки, уточнения полномочий органов государственного и негосударственного регулирования оценочной деятельности. Дорожная карта состоит из нескольких разделов: совершенствование методологии оценки, повышение ответственности за результаты оценки, повышение квалификации оценщиков и др.

 

При этом меры носят, на мой взгляд, довольно «формальный» характер. Например, в разделе «Совершенствование методологии оценки» есть только пункты с датами принятия очередных стандартов оценки. Как было показано выше, одними лишь стандартами существующий конфликт интересов не исправить. Нужна реальная работа с рынком, с представителями смежных профессией, работе над составлением баз данных.  Эту роль могут взять на себя только саморегулируемые организации, а потому в совершенствовании методологии оценки можно лишь продумывать меры по реальной работе с методологией, а не придумывать полумеры. 

 

Если на законодательном уровне было право оспорить кадастровую оценку, а потом уже на основании «оспоренной» назначался налог на недвижимость, не пришлось бы отвлекать от работы Министра экономического развития, его заместителя, многих сотрудников Минэкономразвития Росиии, Росреестра, ФАУГИ и заниматься вопросом воспитания высоконравственных оценщиков. Запроса на изменение оценочного сообщества не было и нет. Оценщики делают свою работу и удовлетворяют имеющийся спрос. Имеется только давний запрос на проведение разумной, грамотной и взвешенной политики со стороны нашего государства.

 

 

 

 

Оксана Тевелева

Журнал «Оценочная деятельность»