Arendator.ru собрал игроков рынка недвижимости за завтраком

В рамках IV делового затвтрака «Девелопер VS Подрядчик: Судебные споры по договорам подряда», прошедшего 3 июня 2010 года в отеле Swissotel Красные холмы, портал Arendator.ru собрал более 80 игроков рынка коммерческой недвижимости и дал им возможность в неформальной обстановке поделиться своей точкой зрения на споры по договору подряда.

Целью мероприятия было – дать практические рекомендации, которые  важно  учитывать  еще на стадии  заключения  договоров  подряда, чтобы минимизировать риски возникновения споров в дальнейшем. А также что необходимо обязательно принять во внимание, если спор все-таки возник.

По мнению завтракающих экспертов, участвующих в дискуссии, сегодня отношения сторон похожи на окопные бои, когда девелоперы и подрядчики по большей части не доверяют друг другу и стараются выстроить отношения с большей выгодой для себя. Они быстро забывают о хороших отношениях при возникновении разногласий.

«Когда конфликт сторон переходит в судебную стадию, суд принимает в расчет только договоры и контракты, подписанные сторонами», - напомнила старший юрист Пепеляев Групп Варвара Кнутова. Устные договоренности на этом этапе взаимоотношений никого не будут интересовать. «Поэтому важно хорошо делать домашнюю работу, то есть готовить договоры, учитывать все нюансы», - сказала она.

Подрядчика не на надо «нагибать», с ним нужно дружить, продолжил тему заместитель генерального директора по юридическим вопросам Nagatino i-Land Роман Савельев, если наседать на подрядчика сверх меры, он просто не сможет выполнять свои функции. Усложнившиеся отношения могут привести к судебному разбирательству, что станет причиной финансовых проблем для обеих сторон, в особенности для девелопера. Кроме того, еще вопрос, вернет ли свои деньги девелопер по решению суда. Так, он не сможет доказать, к примеру, упущенную выгоду по вине подрядчика. «Суд в России не принимает такие доводы, - пояснил Савельев.- Доказать это практически невозможно».

Кроме сложностей судебного процесса, на девелопера лягут и дополнительные существенные расходы. Речь идет о так называемом «гарантийном удержании», которое составляет 5% по всем произведенным выплатам. Привлечение нового подрядчика может увеличить расходы на него до 50% по отношению к нерадивому бывшему. «В этом случае можно использовать практику, когда в договоре подряда прописывается возможность привлечения другого подрядчика за счет средств предыдущего без прекращения действия договора с последним», - отметил эксперт.

В начинающемся конфликте между заказчиком и подрядчиком самая главная ошибка строн – это эмоциональный подход к проблеме, считает Варвара Кнутова. Поэтому зачастую нападение бывает неадекватно нарушению. Прежде чем предпринять атаку на противника, следует оценить, насколько аргумент будет весом в суде. «И главное, насколько ваша позиция в принципе в этих взаимоотношениях сильна, - подчеркнула Кнутова. – Потому что судебное разбирательство не ограничится локальными рамками вашей проблемы: противная сторона вывалит на вас все возможные претензии, подаст встречные иски». Споры затягиваются надолго, резюмировала она.

Поэтому реализацией проекта должен руководить профессиональный менеджер, подхватил Адриан Салтер, генеральный директор MEP Engineering, который может заранее определить намечающуюся проблему и не доведет ее до суда. «Однако на не вполне зрелых рынках инвесторы и девелоперы считают себя достаточно профессиональными, и не привлекают профессиональных управленцев», - посетовал он, имея в виду российский рынок в том числе.

Сегодня романтический период, когда девелопер привлекал управляющую компанию за минимальные деньги и наделся избежать рисков, ушли в прошлое, согласился Павел Вешняков, генеральный директор EC Harris. «Если вы хотите избежать рисков, нужно платить, нанимая профессиональную управляющую проектом компанию», - заверил он.

Кроме того, девелопер должен больше доверять подрядчику, все же он лучше знаком со спецификой строительства, он больше знает об этом, отметила Амель Джерруди, директор по развитию направления реконструкции и отделки компании Step. «Больше знает тот, у кого лучше юристы, - возразил гендиректор ASN expert group Сергей Степанов, - К техническим знаниям это обычно отношения не имеет».

Тем не менее, с тем, что девелопер должен доверять подрядчику, согласился Николай Цигану, президент строительной компании «Премьер». «Если вы ищете самого дешевого генподрядчика и еще и навязываете ему своих субподрядчиков, он ничего не сможет сделать, он в заранее проигрышной позиции», - заметил он. Нужно понимать, что у этого генподрядчика есть свои проверенные субподрядчики, нужно доверять ему, уверен он.

Однако доверие такого рода формируется годами и десятилетиями, считают эксперты, российский рынок недвижимости молод и пока только начинает движение в этом направлении.

Юридическим партнером мероприятия выступила компания «Пепеляев Групп»

Фотоотчёт с IV Делового завтрака смотрите ЗДЕСЬ