6.1.1.1. Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе:
6.1.1.3. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик.
6.1.1.4. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги.
6.1.1.5. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится.
6.1.1.6. При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно.
6.1.1.7. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на объект аренды.
6.1.2.3. Обследование технического состояния улучшений объекта аренды проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений.
6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.
№ п/п
|
Показатель
|
Единица измерения
|
Значения /диапазон значений показателя
|
1
|
удельная цена продажи
|
|
|
2
|
арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.)
|
|
|
3
|
средний срок экспозиции
|
|
|
№ п/п
|
Вариант использования
объекта
|
Юридическая законность
|
Физическая возможность
|
Финансовая осуществимость
|
Стоимость объекта, ден. ед.
|
Вывод о наиболее эффективном использовании
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
1.
|
|
|
|
|
|
|
2.
|
|
|
|
|
|
|
3.
|
|
|
|
|
|
|
...
|
|
|
|
|
|
|
N
|
|
|
|
|
|
|
|
Сходный объект № 1
|
Сходный объект № 2
|
Сходный объект № 3
|
…
|
Сходный объект № N
|
|
Адрес объекта
|
|
|
|
|
|
|
Цена предложения на продажу, ден. ед./ ед. сравнения объекта
|
|
|
|
|
|
|
Дата предложения
|
|
|
|
|
|
|
Включает ли цена НДС (да/нет):
|
|
|
|
|
|
|
Источник информации (в том числе контактный телефон):
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ценообразующие факторы для сегмента рынка, к которому относится объект аренды
|
Значения ценообразующих факторов (количественная, качественная) сходных объектов
|
Значение ценообразующего фактора объекта аренды
|
||||
Ценообразующий фактор 1
|
|
|
|
|
|
|
Ценообразующий фактор 2
|
|
|
|
|
|
|
...
|
|
|
|
|
|
|
Ценообразующий фактор N
|
|
|
|
|
|
|
|
Сходный объект № 1
|
Сходный объект № 2
|
Сходный объект № 3
|
…
|
Сходный объект № N
|
|
Адрес объекта
|
|
|
|
|
|
|
Ставка арендной платы, ден. ед./период/ед. сравнения:
|
|
|
|
|
|
|
Дата предложения:
|
|
|
|
|
|
|
Включает ли ставка аренды НДС (да/нет):
|
|
|
|
|
|
|
Включает ли ставка аренды величину эксплуатационных расходов (да/нет):
|
|
|
|
|
|
|
Источник информации (в том чсиле контактный телефон):
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ценообразующие факторы для сегмента рынка, к которому относится объект аренды
|
Значения ценообразующих факторов (количественная, качественная) сходных объектов
|
Значение ценообразующего фактора объекта аренды
|
||||
Ценообразующий фактор 1
|
|
|
|
|
|
|
Ценообразующий фактор 2
|
|
|
|
|
|
|
...
|
|
|
|
|
|
|
Ценообразующий фактор N
|
|
|
|
|
|
|
№ сходного объекта
|
Скорректированное значение ставки аренды[9]
|
Степень сопоставимости сходных объектов и объекта аренды (ранг)[10]
|
Расчетное промежуточное значение
|
Значение
|
01
|
02
|
03
|
04= (02) х (03)
|
05
|
1
|
|
|
|
Сумма (04)/сумма (03)
|
2
|
|
|
|
|
...
|
|
|
|
|
N
|
|
|
|
|
Сумма
|
|
Сумма (03)
|
Сумма (04)
|
|
Ставка аренды по объекту аренды, ден.ед./период/ед. сравнения
|
|
|
|
№ п/п
|
Описание единого объекта недвижимости, включающего сопоставимый объекту аренды земельный участок
|
Цена, ден. ед.
|
Чистый операционный доход, ден. ед.
|
Коэффициент капитализации (04/03)
|
Степень сопоставимости с единым объектом недвижимости, включающим объект аренды[11]
|
Значение
|
01
|
02
|
03
|
04
|
05
|
06
|
07
|
1
|
|
|
|
|
|
|
2
|
|
|
|
|
|
|
...
|
|
|
|
|
|
|
N
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО
|
1
|
|
№ п/п
|
Описание единого объекта недвижимости, включающего сопоставимый объекту аренды земельный участок
|
Цена, ден. ед.
|
Потенциальный валовой доход, ден. ед./ед. времени
|
Валовой рентный мультпликатор (03/04)
|
Степень сопоставимости с единым объектом недвижимости, включающим объект аренды[12]
|
Значение
|
01
|
02
|
03
|
04
|
05
|
06
|
07
|
1
|
|
|
|
|
|
|
2
|
|
|
|
|
|
|
...
|
|
|
|
|
|
|
N
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО
|
1
|
|
№ п/п
|
Элементы операционных расходов
|
Единица измерения
|
Величина по последнему году предшествовавшему дате аренды
|
|
Общая величина операционных расходов, в том числе
|
|
|
1.
|
Постоянные расходы
|
|
|
1.1.
|
· налог на имущество
|
·
|
|
1.2.
|
· плата за землю
|
·
|
|
1.3.
|
· страховые платежи
|
·
|
|
1....
|
иные
|
|
|
2.
|
Переменные расходы
|
|
|
2.1.
|
· коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация
|
·
|
|
2.2.
|
· расходы на текущий ремонт
|
·
|
|
2.3.
|
· расходы на содержание территории и автостоянки
|
·
|
|
2.4..
|
· расходы по обеспечению безопасности
|
·
|
|
2....
|
иные
|
|
|
3.
|
Расходы на замещение
|
|
|
№ п/п
|
Документы, запрошенные у заказчика
|
Отметка о предоставлении/непредоставлении документа
|
Причины непредоставления документов
|
1.
|
Документы, подтверждающие право на объект: свидетельство на право собственности либо договор аренды, либо другой правоустанавливающий документ
|
|
|
2.
|
Документы БТИ на объект, в том числе:
|
|
|
2.1.
|
- технический паспорт БТИ;
|
|
|
2.2.
|
- выписка из технического паспорта;
|
|
|
2.3.
|
- поэтажный план;
|
|
|
2.4.
|
- экспликация;
|
|
|
2.5.
|
- справка о физическом состоянии
|
|
|
3.
|
Документы, подтверждающие наличие/отсутствие обременений у объекта аренды, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и др. (если есть)
|
|
|
4.
|
Документы, подтверждающие права на земельный участок: свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.
|
|
|
5.
|
Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего
|
|
|
6.
|
Ситуационный план земельного участка
|
|
|
7.
|
Кадастровый план участка с указанием его границ (при наличии)
|
|
|
Адрес
|
|
Собственник
|
|
Юридические права и ограничения
|
|
Общая площадь, объем (кв.м., куб.м.)
|
|
Конструктивные элементы объекта[13]:
Материал стен (кирпич и т.д.)
Конструкция фундамента
Перекрытия:
· чердачное
· междуэтажное
Кровля
Полы
Проемы
Внутренняя отделка
|
|
Наличие
· подвала
· тех. этажа
|
|
Признаки износа конструктивных элементов объекта:
Фундамент:
Стены
Перекрытия:
· чердачное
· междуэтажное
Кровля
Полы
Проемы
Внутренняя отделка
|
|
Коммуникации (наличие, источник):
· электричество
· канализация
· отопление
· вода (хол./гор.)
· телефон
|
|
Наличие особых условий
|
|
Ранг риска
|
Ранг потенциала в 2004-2005гг.
|
Средний ранг интегрального риска за 10 лет
|
Регион (субъект федерации)
|
Средневзвешенный индекс риска (Россия=1) в 2004-2005гг.
|
Изменение уровня риска: увеличение (+), снижение (-) 2004-2005гг. к 2003-2004гг.
|
Ранги составляющих инвестиционного риска в 2004-2005гг.
|
Изменение ранга риска
|
||||||||
2004-2005гг.
|
2003-2004гг.
|
Законодательный
|
Политический
|
Экономический
|
Финансовый
|
Социальный
|
Криминальный
|
Экологический
|
2004-2005гг. к 2003-2004гг.
|
2004-2005гг. к 1996-1995гг.
|
|||||
1
|
3
|
2
|
4,8
|
Санкт-Петербург
|
0,826
|
-0,046
|
24
|
80
|
4
|
4
|
1
|
31
|
46
|
2
|
11
|
2
|
13
|
34
|
15,4
|
Липецкая область
|
0,849
|
-0,1
|
38
|
44
|
23
|
12
|
3
|
3
|
71
|
11
|
19
|
3
|
1
|
66
|
4,5
|
Новгородская область
|
0,855
|
-0,006
|
4
|
57
|
12
|
20
|
8
|
38
|
20
|
-2
|
7
|
4
|
4
|
24
|
4
|
Белгородская область
|
0,865
|
-0,011
|
64
|
40
|
13
|
16
|
4
|
21
|
11
|
0
|
4
|
5
|
6
|
8
|
5,1
|
0,865
|
-0,021
|
50
|
6
|
24
|
32
|
10
|
29
|
37
|
1
|
-4
|
|
6
|
12
|
10
|
21,3
|
0,869
|
-0,068
|
41
|
17
|
2
|
26
|
9
|
46
|
25
|
6
|
37
|
|
7
|
2
|
37
|
9,2
|
0,875
|
0,005
|
1
|
43
|
51
|
25
|
5
|
53
|
55
|
-5
|
9
|
|
8
|
9
|
6
|
9,8
|
0,877
|
-0,03
|
2
|
60
|
59
|
14
|
22
|
32
|
17
|
1
|
-6
|
|
9
|
15
|
1
|
4,3
|
0,904
|
-0,055
|
76
|
35
|
1
|
2
|
2
|
80
|
26
|
6
|
-5
|
|
10
|
7
|
38
|
18,6
|
0,906
|
0,008
|
27
|
27
|
26
|
5
|
26
|
44
|
72
|
-3
|
12
|
№ п/п
|
Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости
|
Исследование-источник информации
|
Автор исследования, наименование исследования/статьи
|
Информация об исследовании/исследователе
|
Источник информации
|
1
|
40%-60%
|
«Правило большого пальца» (a rule of thumb in allocating resale prices as between land and buildings)
|
Michael Hudson,«The lies of the land: How and why land gets undervalued»
|
Профессор, Президент Института исследований долгосрочных экономических трендов, Нью-Йорк
|
http://www.keeptheland.org/lies_of_the_land.html
|
2
|
40%
|
Manvel, Gaffney (исследование по штату Milwaukee), Gustafson (исследование по штату California)
|
Mason Gaffney, Ph.D., «Property Tax: Biases and Reforms», Mason Gaffney, «The Property Tax is a Progressive Tax»
|
-
|
http://www.wealthandwant.com/themes/LSREV.html
|
3
|
40%-50%
|
Manvel, Gaffney (исследование по Washington, D.C.)
|
|
|
http://www.wealthandwant.com/docs/Gaffney_PTiaPT.html
|
4
|
40%-60%
|
Исследование в целом по США
|
«The Land-Residual vs. Building-Residual. Methods of Real Estate Valuation»
|
|
http://michael-hudson.com/articles/realestate/0110LandBuildingResidual.html
|
№ п/п
|
Доля предпринимателя, %
|
Вид базы для определения дохода предпринимателя
|
Информация об исследовании/исследователе
|
Источник информации
|
1
|
10%-25%
|
затраты
|
Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York
|
http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb.html
|
2
|
25%
|
доналоговая прибыль
|
A. Scott Davidson, Alexander Stack and Stephen Cole
|
http://www.camagazine.com/index.cfm/ci_id/5776/la_id/1.htm
|
3
|
75%
|
Чистая прибыль за вычетом дохода, приходящегося на улучшения земельного участка
|
Правило Бегунка
|
Козырев А.Н., Макаров В.Л. «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности». – М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003
|
№ п/п
|
Доля возврата и/или отдачи на капитал, вложенный в основные средства за исключением объектов недвижимости в доходе, приносимом при эксплуатации единого объекта недвижимости, %
|
Вид дохода- база для определения дохода предпринимателя
|
Теоретическая модель- обоснование подхода, автор модели
|
Информация об авторе модели и публикации подхода
|
Источник информации
|
1
|
Только возврат капитала исходя из среднего срока экономической жизни активов (например, для гостиничного бизнеса-FF&E (fixtures, furniture and equipment- движимое имущество, связанное с недвижимостью, мебель, оборудование)- 6-10 лет; 5% от величины выручки)
|
выручка
|
“Rushmore Approach”, Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York
|
«Why the “Rushmore Approach” is a Better Method for
Valuing the Real Property Component of a Hotel», Journal of Property Tax Assessment and Administration • Volume 1, Issue 4 15
Stephen Rushmore, MAI, CHA, - президент и основатель HVS International, консалтинговой фирмы, предоставляющей услуги гостиничным организациям по всему миру
|
http://www.hotelnewsresource.com/pdf/hvs01270501.pdf
|