Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков
Создавая лучшее, объединяем вместе!
Электронная
приемная
Вход в личный кабинет оценщика
Карта сайта
Кадастровая
карта

Технические указания Росимущества к определению стоимости права аренды земельным участком

09.06.2009
Примерная форма Технического задания (технических указаний)
на определение рыночной стоимости права аренды
(имущественное право пользования или пользования и владения)
земельным участком, находящимся в собственности
Российской Федерации, в виде периодических платежей
 
 
Приложение № 1
к Договору № ____
от «___» ________ 200_ г.
 
Техническое задание (технические указания) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, (далее- Техническое задание)
 
Предмет настоящего Технического задания
 
            Настоящее Техническое задание содержит стандартные требования Заказчика в отношении обстоятельств, процедур, способов выполнения работ и формы предоставления результатов в процессе выполнения работы по определению и подготовке отчета об оценке рыночной стоимости совокупности временных имущественных прав— пользования и владения или только пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации (далее- объект аренды), выраженного в виде периодических платежей на последовательные промежутки времени – платежные периоды – без единовременного первоначального платежа.
            Поскольку настоящее Техническое задание регламентирует требования к определению рыночной стоимости совокупности временных имущественных прав— пользования и владения или только пользования объектом аренды (далее- рыночная величина арендной платы за объект аренды), предполагающей обезличенный подход в отношении арендатора и условий договора аренды, то в рамках настоящего Технического задания порядок расчета указанной периодической платы не дифференцируется в зависимости от следующих обстоятельств:
- наличие/отсутствие на дату определения рыночной величины арендной платы за объект аренды договора аренды объекта аренды;
- срок действия договора аренды, в целях заключения которого необходим расчет рыночной величины арендной платы за объект аренды;
- осуществление арендатором отделимых и/или неотделимых улучшений земельного участка в пределах срока аренды объекта аренды.
            Условия договора аренды объекта аренды (заключенного на дату определения рыночной величины арендной платы за объект аренды либо предполагаемого к заключению), которые предоставляются Оценщику Заказчиком в качестве исходной информации для расчетов:
- расчетный период для определения величины арендной платы (год, квартал, месяц, другое);
- момент уплаты арендной платы (в начале, в конце периода, другое);
- ответственная (несущая издержки) сторона за:
·        текущее содержание улучшений объекта аренды (при их наличии);
·        проведение текущего ремонта улучшений объекта аренды (при их наличии);
·        капитального ремонта улучшений объекта аренды (при их наличии).

Общие требования
 
1) Наименование, местоположения земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации- объекта определения рыночной величины арендной платы (далее- объект аренды) и площадь объекта аренды, его кадастровый номер:
(в соответствии с правоустанавливающими документами, правоудостоверяющими документами, выпиской из государственного земельного кадастра)
2) Сведения об обременении объекта аренды при его наличии:
(вид обременения и подтверждающие его наличие документы)
3) Применяемые стандарты и правила, рекомендации по оценке:
«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р;
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденные Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р.
4) Специальные экспертизы, выполнение которых требуется в рамках определения рыночной величины арендной платы за объект аренды: _______________________________________________________________________________
(указывается вид и объем специальной экспертизы, которая должна быть проведена в процессе определения арендной платы)
5) Дата определения рыночной величины арендной платы:
___________________________________________________________________________
(указывается дата, по состоянию на которую определяется рыночная величина арендной платы за земельный участок)
6) Перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды:
 
7) Валюта, в которой должна быть выражена итоговая рыночная величина арендной платы за объект аренды (далее- ден. ед.) __________________________________________________
8) Итоговая рыночная величина арендной платы должна быть указана для определенного временного интервала (за год, квартал, месяц и т.д.), на который был/будет заключен договор аренды земельного участка, за единицу измерения земельного участка (кв.м, гектар, сотка и т.д.).
 

Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы
Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок.
В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия:
1. Запросить от Заказчика необходимую информацию об объекте аренды.
2. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.
3. Осмотреть объект аренды, произвести его фотографирование.
4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.
5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.
6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта аренды.
7. Определить применимость методов расчета величины арендной платы за земельный участок[1].
8. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.
9. Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды.
10. Оформить отчет об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды.
 
1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика.
Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию:
- кадастровый номер и площадь объекта аренды;
- местоположение объекта аренды;
- категория земель, к которой относится объекта аренды;
- назначение/разрешенное и фактическое использование объекта аренды;
- план (чертеж, схема) границ объекта аренды;
- при наличии каких-либо строений, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка (далее- улучшения объекта аренды): количественные и качественные характеристики улучшений объекта аренды (общая площадь, площадь застройки, объем, величина физического износа согласно справке БТИ и т.д.), фактическая плотность застройки объекта аренды[2], максимальная плотность застройки в отношении объекта аренды в соответствии с территориальными строительными нормами, действующими в регионе/районе местоположения объекта аренды;
- сведения об обременениях объекта аренды;
- ограничения оборотоспособности объекта аренды (при их наличии).
Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:
·        документов, подтверждающих существующие права на объект аренды (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на объекта аренды (свидетельство на право собственности и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект аренды;
·        документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на улучшения объекта аренды при их наличии (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения), действительных на дату определения рыночной величины арендной платы;
·        документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта аренды, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются);
·        кадастровой справки на объект аренды (при ее наличии или возможности получения);
·        кадастрового плана объекта аренды (при отсутствии акта разрешенного использования земельного участка- объекта аренды);
·        справки о величине годовых операционных расходов по единому объекту недвижимости[3], включающего объекта аренды, в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 1;
·        любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта аренды, в том числе содержащие описание существующих прав на объект аренды.
 
2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.
2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 2.
2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.
 
3. Требования к осмотру земельного участка и его фотографированию.
В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:
  • Оценщик должен осуществить осмотр объекта аренды;
  • по результатам осмотра Оценщик составляет Акт осмотра объекта аренды по форме, указанной в Приложении № 3. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы объекта аренды;
  • Оценщик осуществляет фотографирование объекта аренды и его улучшений (при их наличии);
  • фотографии должны отражать видимые ценообразующие характеристики объекта аренды.
 
4. Требования к проведению анализа предоставленной информации.
Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете.
При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).
 
5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.
Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:
- сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости в регионе местоположения объекта аренды;
- сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);
- сбор и анализ информации об окружении объекта аренды.
 
5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.
            5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект аренды/единый объект недвижимости, включающий объект аренды. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях (указанных в п. 8.1.7 настоящего Технического задания) Оценщик кроме вышеуказанной информации макроэкономического характера анализирует состояние инвестиционного климата и региональные риски, присущие близлежащим субъектам Федерации. В целях макроэкономического анализа могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации/субъекту РФ/муниципальному образованию авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch, РА Эксперт-АК&M); темпы роста промышленного производства в РФ/субъекте РФ, уровень располагаемых доходов на душу населения в РФ/субъекте РФ и др.
            5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте.
 
5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды).
            Требования включают:
- требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);
- требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка.
 
5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды)
При определении сегмента рынка, к которому относится объект аренды, следует прежде всего учитывать категорию земель и функциональное назначение земельного участка/фактическое и разрешенное использование (см. Приложение № 5 к настоящему Техническому заданию).
 
5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка
            Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:
- должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;
- должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков/единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды;
- должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы.
5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.
5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды), Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов. Общий перечень основных факторов для земельных участков приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию.
5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект аренды/единый объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:
- удельная цена продажи;
- арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);
- уровень недоиспользования при сдаче в аренду типичного объекта на сегменте рынка;
- уровень эксплуатационных расходов;
- уровень доходности от сдачи в аренду;
- средний срок экспозиции;
- основные условия договоров аренды на земельные участки, принадлежащие к тому же сегменту рынка, что объект аренды.
Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной величины арендной платы как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта аренды/единого объекта недвижимости, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об определении рыночной величины арендной платы.
 
5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды
5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды.
5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект аренды.
            5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 4 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.
 
6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта аренды.
            Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (Технических указаниях) алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (Технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.
 
6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму:
- отбор вариантов использования объекта аренды, соответствующих условиям заключенного/наиболее вероятного к заключению договора аренды объекта аренды и требованиям действующего законодательства;
- проверка каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность;
- проверка каждого из юридически законных и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;
- выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта аренды;
- формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта аренды.
 
6.1.1. Требования к отбору юридически законных вариантов использования объекта аренды.
Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды дифференцируется в зависимости от наличия/отсутствия законодательных ограничений на изменение вида текущего функционального использования объекта аренды.
            6.1.1.1. Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе:
·        кадастровой справки на объект аренды, выданной Службой государственного градостроительного кадастра (при ее наличии);
·        кадастрового плана объекта аренды (при отсутствии акта разрешенного использования земельного участка- объекта аренды);
·        имеющегося либо планируемого к заключению договора аренды объекта аренды.
6.1.1.2. Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа:
- преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности объекта аренды;
- перспектив развития района, в котором расположен объект аренды;
- ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости;
- возможностей изменения назначения участка в рамках категории земель, к которым относится объект аренды;
- возможностей изменения категории земель, к которым относится объект аренды;
- возможностей изменения улучшений объекта аренды (в случае застроенного объекта аренды: функционального назначения и конструктивных решений; в случае незастроенного объекта аренды: возможности застройки по видам целевого использования, параметры возможной застройки, прежде всего плотность застройки).
            6.1.1.3. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик.
            6.1.1.4. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги.
            6.1.1.5. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится.
            6.1.1.6. При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно.
            6.1.1.7. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на объект аренды.
 
6.1.2. Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность.
Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:
- для застроенных участков:
·        варианты, не требующие изменения конструктивных решений улучшений объекта аренды (вариант текущего использования улучшений, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);
·        варианты использования улучшений объекта аренды, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.
- для незастроенных участков:
·        варианты застройки объекта аренды улучшениями с учетом инженерно-геологических условий строительства.
6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях:
- физический износ улучшений объекта аренды превышает 60%;
- улучшения объекта аренды представляют собой незавершенный (-ые) строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты определения рыночной величины арендной платы и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.
6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния улучшений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта аренды обосновывает Оценщик.
                   6.1.2.3. Обследование технического состояния улучшений объекта аренды проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений.
6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.
 
6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта аренды на финансовую осуществимость.
Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта аренды из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта аренды. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта аренды капитала.
 
6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.
В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта аренды остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта аренды.
 
7. Требования к определению применимости методов расчета величины арендной платы за объект аренды.
7.1. В целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды используются следующие методы определения величины арендной платы:
1) прямой сравнительный метод;
2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;
3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;
4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.
Последний из вышеуказанных метод используется Оценщиком только в том случае, если отказ от применения всех предыдущих методов аргументировано обоснован Оценщиком.
 
8. Требования к использованию прямого сравнительного метода к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды[4].
            Требования к использованию сравнительного метода к оценке объекта аренды включают в себя:
- требования к отбору и описанию сходных объектов;
- требования к корректировке цен сходных объектов;
- требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.
            В целях настоящего Технического задания (технических указаний) сходным объектом объекта аренды признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту аренды другой объект (земельный участок), ставка арендной платы за который известна из результатов торгов на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, правила проведения которых установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
Также возможно использовать предложения на аренду объекта.
 
8.1. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования:
- требования к источникам информации о сходных объектах;
- требования к подтверждению данных о сходных объектах;
- требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка (прежде всего по функциональному назначению), что и объект аренды;
- требования к количеству сходных объектов;
- требования к сопоставимости сходных объектов.
8.1.1. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Рекомендуемые источники информации о сходных объектах представлены в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.
8.1.2. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.
8.1.3. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.
8.1.4. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти.
8.1.5. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов.
8.1.6. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов.
8.1.7. В случае объективного отсутствия аналогов объекта аренды, сопоставимых по функциональному назначению в районе местоположения объекта аренды и/или сопоставимых по местоположению данного вида функционального использования, Оценщик может применять в качестве сходных объектов объекты иного функционального назначения в районе местоположения объекта аренды/расположенные в близлежащем регионе с достаточно развитым сегментом рынка данного функционального назначения. При этом использование таких сходных объектов возможно только при условии подтверждения Оценщиком наличия и значимости статистической связи между ценовыми характеристиками объектов на используемых различных по функциональному назначению/местоположению сегментах рынка.
 
8.2. Требования к корректировке цен сходных объектов
8.2.1. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.
8.2.2. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.
8.2.3. Способ внесения корректировки должен быть обоснован.
8.2.4. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.
8.2.5. В случаях использования в качестве сходных объектов отличающихся от объекта аренды по функциональному назначению/местоположению, Оценщик проводит анализ корреляционной зависимости между ценовыми характеристиками объектов на рассматриваемых сегментах рынка. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов. Связь между анализируемыми сегментами признается значимой, если коэффициент детерминации составляет не менее 70%.
 
8.3. Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов.
8.3.1. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%.
 
8.3.2. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.
8.3.3. Выбор способа обобщения должен быть обоснован.
 
9. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды[5].
            Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает:
- требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка);
- требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды;
- требования к определению операционных расходов объекта аренды.
 
9.1. Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка)
При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1-8.3.3 настоящего Технического задания.
 
9.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды
            Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход[6]. Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды (земельного участка) могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости:
- коэффициент капитализации;
- коэффициент, обратный значению валового рентного мультипликатора.
 
9.2.1. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости
9.2.1.1. Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка (объекта аренды) определяется на основе следующего уравнения:
ККеон = ККзу х УВзу + (ККзу + норма возврата капитала) х (1-УВзу), где:
ККеон- коэффициент капитализации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
ККул – коэффициент капитализации улучшений объекта аренды;
УВзу – удельный вес (доля) земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости;
норма возврата капитала- требуемая ежегодная норма возмещения инвестиций в улучшения объекта аренды.
9.2.1.2. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.
9.2.1.3. Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.
9.2.1.4. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
9.2.1.5. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
9.2.1.6. Требования к определению доли земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости.
            Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, определяется на основе анализа сегмента рынка, к которому относится единый объект недвижимости, включающий объект аренды, с точки зрения соотношения стоимости воспроизводства/замещения улучшений сходных объектов и стоимости сходных единых объектов недвижимости. При этом в рамках расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений участка должны быть детально обоснованны значения прибыли девелопера и экономического износа (при его значении, отличном от нуля).
            Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.
            В качестве ориентиров для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости могут использоваться результаты эмпирических исследований, которые приведены в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию.
9.2.1.7. Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды.
            При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды.
 
9.2.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора
9.2.2.1. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.
9.2.2.2. При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. 9.2.1.3 и 9.2.1.4 настоящего Технического задания.
9.2.2.3. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. 9.2.1.6 настоящего Технического задания.
 
9.2.3. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента (учитывающего различия в региональных рисках) могут использоваться:
- соотношения ставок доходности к погашению ценных бумаг, эмитируемых региональными/местными органами власти, сопоставимых по срокам погашения и другим ценообразующим факторам;
- соотношения средневзвешенных инвестиционных индексов риска, присваиваемых ежегодно рейтинговым агенством «РА Эксперт».
            Справочная информация относительно исходной информации для определения коэффициента корректировки на региональные риски приведена в Приложении № 9 к настоящему Технического заданию.
 
10. Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды[7].
При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1.-8.3 (при расчете рыночной ставки арендной платы за единый объект недвижимости, включающий объект аренды- земельный участок) и требования п. 9.2.2 (при определении доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости).
 
11. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок[8].
Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают:
- требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
- требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»;
- требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.);
- требования к определению стоимости воспроизводства улучшений объекта аренды, при которых имеет место наиболее эффективное использование объекта аренды;
- требования к определению доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
- требования к определению коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
- требования к определению коэффициента капитализации для улучшений объекта аренды;
- требования к определению операционных расходов объекта аренды.
 
11.1. Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды.
            При расчете чистого дохода (чистой прибыли) бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, необходимо исходить из анализа наиболее эффективной организации бизнеса, с учетом:
- состояния конкурентной среды на данном сегменте рынка;
- существующего и перспективного спроса на продукцию/услуги рассматриваемого бизнеса;
- оптимизации расходов на ведение хозяйственной деятельности;
- рисков макроэкономического, регионального, отраслевого характера, а также специфических особенностей данного бизнеса.
 
11.2. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности».
            Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования.
            В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 11 к настоящему Техническому заданию.
 
11.3. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.).
            Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.), должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования. В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 12 к настоящему Техническому заданию.
 
11.4. Требования к реализации последующих этапов проведения расчета рыночной величины арендной платы за объект аренды совпадают с требованиями, указанными в п. 10 настоящего Технического задания.
 
12. Требования к обобщению результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеописанных методов.
Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеуказанных методов (далее- обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:
- должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;
- должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;
- по каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок величины арендной платы с использованием методов;
- на основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок методами к определению рыночной величины арендной платы должно быть осуществлено определение весов оценок каждым из методов.
При этом может использоваться метод анализа иерархий.
В целом прямому сравнительному методу определения рыночной величины арендной платы должен быть присвоен существенно больший удельный вес, чем другим методам.
 
13. Требования к оформлению отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (требования относительно формы изложения (представления пользователю) отчета).
13.1. Общие требования к оформлению отчета
13.1.1. Основным требованием к форме изложения отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (далее- Отчет) является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.
13.1.2. В Отчете об оценке должны быть отражены вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной арендной платы объекта аренды информация, полученная в ходе проведения расчетов.
13.1.3. В Приложении к Отчету должны быть представлены:
- Акт осмотра объекта аренды;
- Акт приема-передачи документов;
- все документы, переданные по акту приема-передачи документов (по перечню, в том числе обязательно- ситуационный план, который при отсутствии кадастрового плана Оценщик должен подготовить самостоятельно);
- фотографии объекта аренды;
- фотографии сходных объектов (только в тех случаях, когда имеет место неполная информация о значениях ценообразующих факторов сходного объекта);
- копия акта разрешенного использования объекта аренды или копия кадастровой справки на объект аренды;
- заключение юриста о соответствии условиям договора и законодательству варианта наиболее эффективного использования (в случае проведения правовой экспертизы);
- результаты обследования технического состояния улучшений объекта аренды (в случае его проведения).
 
13.2. Требования к оформлению отдельных разделов Отчета
Требования к оформлению отдельных разделов Отчета включают:
- требования к обязательности наличия в отчете определенного перечня разделов;
- требования к оформлению раздела Отчета «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект аренды»;
- требования к оформлению анализа наиболее эффективного использования объекта аренды;
- требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта аренды;
- требования к оформлению подходов к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды;
- требования к оформлению обобщения результатов оценки разными подходами и к указанию итоговой величины стоимости объекта аренды.
 
13.2.1. Требования к перечню разделов, которые должны присутствовать в отчете об оценке
Каждый отчет об оценке должен содержать следующие разделы:
1. Описание объекта аренды и имущественных прав на объект аренды;
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта аренды;
3. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект аренды;
4. Определение применимости методов расчета величины арендной платы за земельный участок.
5. Определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.
6. Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды.
 
13.2.2. Требования к описанию объекта аренды.
Описание объекта аренды должно быть представлено в разрезе ценообразующих факторов для земельного участка, при этом состав ценообразующих факторов дифференцируется в зависимости от сегмента рынка, к которому относится объект аренды.
13.2.3. Требования к оформлению раздела Отчета «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект аренды» (далее- аналитический раздел отчета).
13.2.3.1. Выводы по анализу рынка/сегмента рынка, к которому относится объект аренды, Оценщик представляет в форме таблицы, которая может иметь следующий вид:
№ п/п
Показатель
Единица измерения
Значения /диапазон значений показателя
1
удельная цена продажи
 
 
2
арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.)
 
 
3
средний срок экспозиции
 
 
 
13.2.4. Требования к оформлению анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.
Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта аренды могут быть представлены в форме следующей таблицы:
№ п/п
Вариант использования
объекта
Юридическая законность
Физическая возможность
Финансовая осуществимость
Стоимость объекта, ден. ед.
Вывод о наиболее эффективном использовании
1
2
3
4
5
6
7
1.
 
 
 
 
 
 
2.
 
 
 
 
 
 
3.
 
 
 
 
 
 
...
 
 
 
 
 
 
N
 
 
 
 
 
 
 
Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:
·      в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.
·      в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.
Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.
·     заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.
13.2.5. Требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.
13.2.5.1. Экспертные заключения по результатам проведения экспертиз должны содержать обоснованные, однозначно трактуемые выводы.
13.2.5.2. Экспертные заключения соответствующих специалистов должны быть представлены в форме отдельных документов, содержание которых может иметь значение как при анализе наилучшего использования объекта недвижимости, так и непосредственно использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта.
13.2.5.3. Экспертное заключение должно быть подписано и скреплено печатью со стороны, вынесшей заключение организации/специалиста.
 
13.2.6. Требования к оформлению подходов к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды.
13.2.6.1. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.
К Отчету должны быть приложены выкопированные страницы с информацией о сходных объектах.

13.2.6.2. Информация о предложениях на продажу сходных единых объектах недвижимости должна быть представлена в форме следующей таблицы:
 
Сходный объект № 1
Сходный объект № 2
Сходный объект № 3
Сходный объект № N
 
Адрес объекта
 
 
 
 
 
 
Цена предложения на продажу, ден. ед./ ед. сравнения объекта
 
 
 
 
 
 
Дата предложения
 
 
 
 
 
 
Включает ли цена НДС (да/нет):
 
 
 
 
 
 
Источник информации (в том числе контактный телефон):
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ценообразующие факторы для сегмента рынка, к которому относится объект аренды
Значения ценообразующих факторов (количественная, качественная) сходных объектов
Значение ценообразующего фактора объекта аренды
Ценообразующий фактор 1
 
 
 
 
 
 
Ценообразующий фактор 2
 
 
 
 
 
 
...
 
 
 
 
 
 
Ценообразующий фактор N
 
 
 
 
 
 
 
13.2.6.3. Информация о предложениях на аренду сходных единых объектов недвижимости должна быть представлена в форме следующей таблицы:
 
 
Сходный объект № 1
Сходный объект № 2
Сходный объект № 3
Сходный объект № N
 
Адрес объекта
 
 
 
 
 
 
Ставка арендной платы, ден. ед./период/ед. сравнения:
 
 
 
 
 
 
Дата предложения:
 
 
 
 
 
 
Включает ли ставка аренды НДС (да/нет):
 
 
 
 
 
 
Включает ли ставка аренды величину эксплуатационных расходов (да/нет):
 
 
 
 
 
 
Источник информации (в том чсиле контактный телефон):
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ценообразующие факторы для сегмента рынка, к которому относится объект аренды
Значения ценообразующих факторов (количественная, качественная) сходных объектов
Значение ценообразующего фактора объекта аренды
Ценообразующий фактор 1
 
 
 
 
 
 
Ценообразующий фактор 2
 
 
 
 
 
 
...
 
 
 
 
 
 
Ценообразующий фактор N
 
 
 
 
 
 
 
 

13.2.6.4. Результаты анализа рынка аренды объектов, сопоставимых с объектом аренды, должны быть отражены в форме таблицы:
№ сходного объекта
Скорректированное значение ставки аренды[9]
Степень сопоставимости сходных объектов и объекта аренды (ранг)[10]
Расчетное промежуточное значение
Значение
01
02
03
04= (02) х (03)
05
1
 
 
 
Сумма (04)/сумма (03)
2
 
 
 
...
 
 
 
N
 
 
 
Сумма
 
Сумма (03)
Сумма (04)
Ставка аренды по объекту аренды, ден.ед./период/ед. сравнения
 
 
 
 
13.2.6.5. Результаты расчета коэффициента капитализации единого объекта недвижимости методом рыночной экстракции Оценщик представляет в форме следующей таблицы:
№ п/п
Описание единого объекта недвижимости, включающего сопоставимый объекту аренды земельный участок
Цена, ден. ед.
Чистый операционный доход, ден. ед.
Коэффициент капитализации (04/03)
Степень сопоставимости с единым объектом недвижимости, включающим объект аренды[11]
Значение
01
02
03
04
05
06
07
1
 
 
 
 
 
 
2
 
 
 
 
 
 
...
 
 
 
 
 
 
N
 
 
 
 
 
 
ИТОГО
1
 
 
13.2.6.6. Результаты определения мультипликатора потенциального валового дохода должны быть представлены в форме следующей таблицы:
№ п/п
Описание единого объекта недвижимости, включающего сопоставимый объекту аренды земельный участок
Цена, ден. ед.
Потенциальный валовой доход, ден. ед./ед. времени
Валовой рентный мультпликатор (03/04)
Степень сопоставимости с единым объектом недвижимости, включающим объект аренды[12]
Значение
01
02
03
04
05
06
07
1
 
 
 
 
 
 
2
 
 
 
 
 
 
...
 
 
 
 
 
 
N
 
 
 
 
 
 
ИТОГО
1
 
 
13.2.7. Требования к оформлению обобщения результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды и отражению итоговой величины арендной платы за объект аренды.
Итоговая рыночная величина арендной платы должна быть указана для определенного временного интервала (за год, квартал, месяц и т.д.), на который был/будет заключен договор аренды земельного участка, за единицу измерения земельного участка (кв.м, гектар, сотка и т.д.).
 

Приложения
 
Приложение № 1
 
Форма справки о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости
 
СПРАВКА
 о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости
 
 
№ п/п
Элементы операционных расходов
Единица измерения
Величина по последнему году предшествовавшему дате аренды
 
Общая величина операционных расходов, в том числе
 
 
1.
Постоянные расходы
 
 
1.1.
·      налог на имущество
·       
 
1.2.
·      плата за землю
·       
 
1.3.
·      страховые платежи
·       
 
1....
иные
 
 
2.
Переменные расходы
 
 
2.1.
·      коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация
·       
 
2.2.
·      расходы на текущий ремонт
·       
 
2.3.
·      расходы на содержание территории и автостоянки
·       
 
2.4..
·      расходы по обеспечению безопасности
·       
 
2....
иные
 
 
3.
Расходы на замещение
 
 
 
Подписи:
От правообладателя или балансодержателя:                                                                   ________________________
(представитель/представители правообладателя/балансодержателя)

Приложение № 2
 
Форма акта приема-передачи документов от заказчика
 
АКТ
приема-передачи документов
№ ____
_______________
(дата заполнения)
Мы, нижеподписавшиеся, _______________ (наименование Оценщика) в лице ____________ (представитель/представители Оценщика), и _________________ (наименование правообладателя) в лице _________________ (представитель/представители правообладателя), составили настоящий акт о нижеследующем:
_________________ (наименование Оценщика) ___________ (дата осуществления запроса) осуществил запрос у _____________ (наименование правообладателя) нижеследующего перечня документов, необходимых для проведения оценки объекта оценки. ___________________ (представитель правообладателя) _____________ (дата осуществления передачи документов) предоставил, а ______________ (представитель Оценщика) принял следующие документы и по факту передачи заполнил следующую форму:
 
№ п/п
Документы, запрошенные у заказчика
Отметка о предоставлении/непредоставлении документа
Причины непредоставления документов
1.
Документы, подтверждающие право на объект: свидетельство на право собственности либо договор аренды, либо другой правоустанавливающий документ
 
 
2.
Документы БТИ на объект, в том числе:
 
 
2.1.
- технический паспорт БТИ;
 
 
2.2.
- выписка из технического паспорта;
 
 
2.3.
- поэтажный план;
 
 
2.4.
- экспликация;
 
 
2.5.
- справка о физическом состоянии
 
 
3.
Документы, подтверждающие наличие/отсутствие обременений у объекта аренды, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и др. (если есть)
 
 
4.
Документы, подтверждающие права на земельный участок: свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.
 
 
5.
Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего
 
 
6.
Ситуационный план земельного участка
 
 
7.
Кадастровый план участка с указанием его границ (при наличии)
 
 
 
            Настоящий акт подписан в двух экземплярах, каждый из которых имеет юридическую силу.
 
Подписи:
От правообладателя:                                                                      ________________________
(представитель/представители правообладателя)
От Оценщика:                                                                                  ________________________
(представитель/представители Оценщика)
 

Приложение № 3
 
Примерная форма акта осмотра улучшений объекта аренды
 
АКТ
осмотра улучшений объекта аренды
“       ”                                200_ г.
Время осмотра: ___ ч. ____мин.
 
Адрес
 
Собственник
 
Юридические права и ограничения
 
Общая площадь, объем (кв.м., куб.м.)
 
Конструктивные элементы объекта[13]:
Материал стен (кирпич и т.д.)
Конструкция фундамента
Перекрытия:
·      чердачное
·      междуэтажное
Кровля
Полы
Проемы
Внутренняя отделка
 
Наличие
·      подвала
·      тех. этажа
 
Признаки износа конструктивных элементов объекта:
Фундамент:
 
 
Стены
 
 
Перекрытия:
·      чердачное
·      междуэтажное
 
Кровля
 
 
Полы
 
 
Проемы
 
 
Внутренняя отделка
 
 
 
Коммуникации (наличие, источник):
·      электричество
·      канализация
·      отопление
·      вода (хол./гор.)
·      телефон
 
Наличие особых условий
 
 
Акт составлен на основании осмотра. При осмотре присутствовали:
Представитель Оценщика
 
Представитель балансодержателя или собственника
 

Приложение № 4
 
Источники информации, рекомендуемые к использованию для получения информации о регионе, в котором находится объект аренды:
- информационные порталы сети Интернет:
http://krasadmin.krasu.ru/region/
http://admkrai.kuban.ru/kray/
http://www.adm.khv.ru/
http://www.magadan.ru/economica/
http://www.mosreg.ru/
http://www.admlr.lipetsk.ru/
http://www.bryanskobl.ru/
http://www.gov.ryazan.ru/
http://www.govirk.ru/
http://www.midural.ru/
http://www.lenobl.ru/
http://www.wciom.ru
http://www.gorod.org.ru
http://www.zircon.ru
http://www.isi.org.ru
http://www.cemi.rssi.ru
http://www.gfk.ru.
Источники информации, рекомендуемые к использованию для получения информации о состоянии инвестиционного климата в РФ:
http://www.economy.gov.ru
http://www.expert.ru
http://www.bisinfo.ru
http://www.mcx.ru
http://www.mineconom.ru
http://www.mosstat.ru
http://www.budgetrf.ru
http://www.minfin.ru
http://www.economy.gov.ru
http://www.duma.gov.ru
http://www.cbr.ru
http://www.ach.gov.ru
http://www.eeg.ru
http://www.akdi.ru.

Приложение № 5
В соответствии со ст. 7 земельного кодекса РФ, выделяются следующие категории земельных участков:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
            Возможно использование следующей классификации видов назначения/разрешенного использования земельных участков в рамках категорий (в соответствии с Земельным кодексом, далее- ЗК):
1) земли сельскохозяйственного назначения (ст. 77 ЗК):
- сельскохозяйственные угодья;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,
- земли, занятые древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- земли, занятые замкнутыми водоемами,
- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
2) земли поселений (стр. 85 ЗК);
- земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
- для индивидуальной жилой застройки,
- малоэтажной смешанной жилой застройки,
- среднеэтажной смешанной жилой застройки,
- многоэтажной жилой застройки,
- иных видов застройки.
2) общественно - деловым;
- для застройки административными зданиями,
- для застройки объектами образовательного, культурно - бытового, социального назначения;
-для застройки иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
3) производственным;
- для застройки промышленными объектами,
- для застройки коммунально – складскими объектами,
- для застройки иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
- для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта;
- для застройки объектами связи,
- для застройки объектами инженерной инфраструктуры,
- для застройки объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
5) рекреационным:
- земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами.
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (ст. 87 ЗК):
·                   земли промышленности;
·                   земли энергетики;
·                   земли транспорта;
·                   земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
·                   земли для обеспечения космической деятельности;
·                   земли обороны и безопасности;
·                   земли иного специального назначения.
4) земли особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК):
    • особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно - оздоровительных местностей и курортов;
    • природоохранного назначения;
    • рекреационного назначения;
    • историко - культурного назначения;
    • иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами.
5) земли лесного фонда (ст. 101 ЗК):
- лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие),
- предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).
6) земли водного фонда (ст. 102 ЗК):
- земли, занятые водными объектами,
- земли водоохранных зон водных объектов,
- земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.
7) земли запаса.

Приложение № 6
Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды:
http://www.knightfrank.com
http://www.colliers.ru
http://www.joneslanglasalle.ru
http://www.noblegibbons.ru
http://www.snr-realty.com
http://www.realtor.ru
http://www.miel.ru
http://www.abn-realty.ru
http://www.g2p.ru
http://www.arendator.ru
http://www.dm-realty.ru
http://www.rre.ru
http://www.marketsurveys.ru
http://www.vedi.ru
http://www.realtymarket.ru
http://www.mian.ru
http://www.swissrealty.ru
http://www.estatecentre.ru
http://advert.nsk.ru
http://www.777222.ru
http://vashsovetnik.ru.
 
 
 
 

Приложение № 7
            Ценообразующими факторами для земельных участков могут являться:
- направление, на котором находится земельный участок;
-·удаленность от регионального центра; транспортная доступность;
- экология и ландшафтная ценность территории;
- степень удаленности от естественных водоемов;
- коммуникации и дороги;
- юридическая «чистота» и возможность перевода участка в другие категории;
- наличие и степень развитости инфраструктуры;
- степень удаленности от промышленных предприятий и аэропортов; степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;
- наличие улучшений участка;
- плотность застройки участка (фактическая и разрешенная).
- эстетическая, историческая ценность застройки;
- состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
- инженерно-геологические условия строительства.

Приложение № 8
 
Рекомендуемые источники информации о сходных объектах объекта аренды из печатных изданий:
- журнал «Недвижимость & Цены»;
- журнал «Недвижимость для бизнеса»;
- журнал «Тригон»;
- бюллетень «RWAY»;
- журнал «Мир & Dom. Business» и др.
Среди интернет-изданий авторитетными и признанными на рынке являются такие информационные порталы, как:
http://www.colliers.ru
http://www.joneslanglasalle.ru
http://www.noblegibbons.ru
http://www.snr-realty.com
http://www.orgm.nm.ru
http://www.knightfrank.com
http://www.roszem.ru
http://www.zemly.ru
http://www.g2p.ru
http://www.alsa.ru
http://www.foreman.ru
http://www.sredao.ru
http://www.elithouse.ru
http://www.zem-kom.ru
http://www.kottedji.ru
http://realty.incom.ru
http://www.domik.info
http://mosoblzem.ru.
 

Приложение № 9
 
http://old.expert.ru/expert/ratings/regions/reg2005/44-text2.htm
 
Формат представления информации по анализу рисков (Эксперт #44 (490) от 21 ноября 2005 г.)
Ранг риска
Ранг потенциала в 2004-2005гг.
Средний ранг интегрального риска за 10 лет
Регион (субъект федерации)
Средневзвешенный индекс риска (Россия=1) в 2004-2005гг.
Изменение уровня риска: увеличение (+), снижение (-) 2004-2005гг. к 2003-2004гг.
Ранги составляющих инвестиционного риска в 2004-2005гг.
Изменение ранга риска
2004-2005гг.
2003-2004гг.
Законодательный
Политический
Экономический
Финансовый
Социальный
Криминальный
Экологический
2004-2005гг. к 2003-2004гг.
2004-2005гг. к 1996-1995гг.
1
3
2
4,8
Санкт-Петербург
0,826
-0,046
24
80
4
4
1
31
46
2
11
2
13
34
15,4
Липецкая область
0,849
-0,1
38
44
23
12
3
3
71
11
19
3
1
66
4,5
Новгородская область
0,855
-0,006
4
57
12
20
8
38
20
-2
7
4
4
24
4
Белгородская область
0,865
-0,011
64
40
13
16
4
21
11
0
4
5
6
8
5,1
0,865
-0,021
50
6
24
32
10
29
37
1
-4
6
12
10
21,3
0,869
-0,068
41
17
2
26
9
46
25
6
37
7
2
37
9,2
0,875
0,005
1
43
51
25
5
53
55
-5
9
8
9
6
9,8
0,877
-0,03
2
60
59
14
22
32
17
1
-6
9
15
1
4,3
0,904
-0,055
76
35
1
2
2
80
26
6
-5
10
7
38
18,6
0,906
0,008
27
27
26
5
26
44
72
-3
12
 

Приложение № 10
 
Результаты эмпирических исследований распределения стоимости единого объекта недвижимости между земельным участком и его улучшениями
 
№ п/п
Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости
Исследование-источник информации
Автор исследования, наименование исследования/статьи
Информация об исследовании/исследователе
Источник информации
1
40%-60%
«Правило большого пальца» (a rule of thumb in allocating resale prices as between land and buildings)
Michael Hudson,«The lies of the land: How and why land gets undervalued»
 
Профессор, Президент Института исследований долгосрочных экономических трендов, Нью-Йорк
http://www.keeptheland.org/lies_of_the_land.html
 
2
40%
Manvel, Gaffney (исследование по штату Milwaukee), Gustafson (исследование по штату California)
Mason Gaffney, Ph.D., «Property Tax: Biases and Reforms», Mason Gaffney,  «The Property Tax is a Progressive Tax»
-
http://www.wealthandwant.com/themes/LSREV.html
3
40%-50%
Manvel, Gaffney (исследование по Washington, D.C.)
 
 
http://www.wealthandwant.com/docs/Gaffney_PTiaPT.html
4
40%-60%
Исследование в целом по США
«The Land-Residual vs. Building-Residual. Methods of  Real Estate Valuation»
 
http://michael-hudson.com/articles/realestate/0110LandBuildingResidual.html
 

Приложение № 11
 
Результаты исследований относительно выделения части дохода, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»
 
№ п/п
Доля предпринимателя, %
Вид базы для определения дохода предпринимателя
Информация об исследовании/исследователе
Источник информации
1
10%-25%
затраты
Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York
http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb.html
2
25%
доналоговая прибыль
A. Scott Davidson, Alexander Stack and Stephen Cole
http://www.camagazine.com/index.cfm/ci_id/5776/la_id/1.htm
3
75%
Чистая прибыль за вычетом дохода, приходящегося на улучшения земельного участка
Правило Бегунка
Козырев А.Н., Макаров В.Л. «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности». – М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003
 

Приложение № 12
Результаты исследований относительно выделения части дохода, приходящейся на возмещение затрат, внесенных за основные средства (за исключением объектов недвижимости), необходимые для организации бизнеса (мебель, оборудование и т.д.)
 
№ п/п
Доля возврата и/или отдачи на капитал, вложенный в основные средства за исключением объектов недвижимости в доходе, приносимом при эксплуатации единого объекта недвижимости, %
Вид дохода- база для определения дохода предпринимателя
Теоретическая модель- обоснование подхода, автор модели
Информация об авторе модели и публикации подхода
Источник информации
1
Только возврат капитала исходя из среднего срока экономической жизни активов (например, для гостиничного бизнеса-FF&E (fixtures, furniture and equipment- движимое имущество, связанное с недвижимостью, мебель, оборудование)- 6-10 лет; 5% от величины выручки)
выручка
“Rushmore Approach”, Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York
«Why the “Rushmore Approach” is a Better Method for
Valuing the Real Property Component of a Hotel», Journal of Property Tax Assessment and Administration • Volume 1, Issue 4 15
Stephen Rushmore, MAI, CHA, - президент и основатель HVS International, консалтинговой фирмы, предоставляющей услуги гостиничным организациям по всему миру
http://www.hotelnewsresource.com/pdf/hvs01270501.pdf
 
 
 
 
 


[1] В целях настоящего Технического задания принята следующая классификация методов определения рыночной величины арендной платы за земельный участок:
1) прямой сравнительный метод;
2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;
3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;
4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.
[2] В целях настоящего Технического задания под плотностью застройки понимается отношение общей площади расположенных на земельном участке строений к площади земельного участка.
[3] Под единым объектом недвижимости в целях настоящего Технического задания понимается совокупность объекта аренды и расположенного на нем улучшения.
[4] Требования данного раздела действительны при использовании прямого сравнительного метода к определению рыночной ставки арендной платы за объект аренды.
[5] Требования данного раздела действительны при использовании метода определения рыночной величины ставки арендной платы за объект аренды, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды.
[6] Что соответствует общепризнанному в рамках мирового оценочного сообщества определению ставки капитализации: «Capitalization rate- any rate used to convert income into value» (стр. 41, «The Dictionary of Real Estate Appraisal», 4th ed., 2002, Appraisal Institute).
[7] Требования данного раздела действительны при использовании метода, основанного на методе остатка к определению рыночной стоимости объекта аренды.
[8] Требования данного раздела действительны при использовании метода определения рыночной ставки арендной платы, основанного на модифицированном методе остатка к определению рыночной стоимости объекта аренды.
[9] Принимается из последней строки таблицы в п. 13.2.6.3 по каждому из сходных объектов.
[10] Чем больше взвешенное значение степени отличия, тем меньше ранг.
[11] Вес каждого из полученных значений определяется Оценщиком экспертно либо исходя из количества ценообразующих факторов, по которым значения для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, и для единого объекта недвижимости, включающего сходный объекту аренды земельный участок, сопоставимы.
[12] Вес каждого из полученных значений определяется Оценщиком экспертно либо исходя из количества ценообразующих факторов, по которым значения для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, и для единого объекта недвижимости, включающего сходный объекту аренды земельный участок, сопоставимы.
[13] Для незавершенных строительством улучшений указывается степень завершенности по каждому из конструктивных элементов.