карта
Новое на сайте
На сайте обновлен раздел «Вакансии»
В книжном магазине доступна для заказа книга Грибовского С.В. «Математические методы оценки стоимости имущества»
В книжном магазине доступна для заказа книга «Оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов» Мамаджанов К.А.
В книжном магазине есть возможность оформить предзаказ на учебник «Оценка стоимости машин и оборудования» 2017 г.
В книжном магазине доступно для заказа учебное пособие Грибовского С.В. «Оценка стоимости недвижимости» 2017 г.
На сайте обновлен раздел «Специализированная литература»
Видео-инструкция: Публичная кадастровая карта (Росреестр)
- Главная/
- Полезная информация/
- Аналитика/
- Техническое задание Росимущества по определению величины арендной платы за использование причальных стенок
Техническое задание Росимущества по определению величины арендной платы за использование причальных стенок
10.06.2009
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
«Определение величины арендной платы за использование причальных стенок»
Введение
Данное техническое задание (далее - ТЗ) содержит стандартные требования Заказчика в отношении обстоятельств, процедур, способов выполнения работ и формы предоставления результатов в процессе выполнения работы по оценке и подготовке отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды морскими грузовыми причалами, являющимися собственностью Российской Федерации.
В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим ТЗ, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия заключения договора аренды формулируются Заказчиком и предоставляются Оценщику в соответствии с положениями п. 2. настоящего ТЗ в качестве исходной информации для расчетов;
.
1. Используемые термины и понятия
В данном разделе приведены основные термины и понятия, используемые в настоящем ТЗ. Более подробный перечень специальных терминов и понятий приведен в Приложении 1.
ставка арендной платы – сумма арендной платы (способ ее расчета), применяемая к установленному настоящим ТЗ расчетному периоду времени и расчетной единице (причал, погонный метр длины причала, объем перевалки) для вычисления арендного платежа за платежный период. В процессе оценки оценщиком осуществляется определение ставки (способа расчета) арендной платы применительно к расчетному периоду и расчетной единице, с учетом периодичности платежей и срока, в течение которого будет действовать арендная ставка (способ ее расчета);
арендный платеж – сумма арендной платы, рассчитанная исходя из ставки арендной платы, количества расчетных единиц, а также числа расчетных периодов времени в платежном периоде;
расчетный период – элементарный, определяемый условиями договора аренды (п. 2.9. настоящего ТЗ), период времени, на который устанавливается ставка арендной платы. Может быть больше или меньше платежного периода (например, ставка арендной платы – 120 ед. в год (расчетный период) с ежемесячным платежом (платежный период); соотношение расчетного периода и платежного периода 12:1);
платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей;
период действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды (п.2.9. ТЗ), в течение которого будет использоваться определенная оценщиком (и установленная договором аренды) арендная ставка (способ ее расчета);
портовые гидротехнические сооружения (ГТС) – инженерно-технические сооружения, (причалы, волноломы, молы, дамбы, берегозащитные сооружения, пирсу и др.), расположенные в границах морского порта, взаимодействующие с водной средой и предназначенные для обеспечения безопасного плавания и стоянки судов;
причал – гидротехническое сооружение, имеющее устройства для безопасного подхода судов и предназначенное для безопасной стоянки, загрузки, разгрузки и обслуживания судов;
специализация причала – предназначенность причала для обработки определенных видов грузов. Определяется конструкцией причала и смонтированным оборудованием (например, причал для перевалки нефтеналивных грузов);
стивидорная компания – специализированная фирма или организация, осуществляющая погрузку и выгрузку судов;
типичная стивидорная компания – компания, располагающая наиболее распространенным в сфере перегрузки рассматриваемого вида грузов техническим обеспечением (с учетом состава и степени износа технических средств) и осуществляющая работы в типичном для таких компаний режиме (число и продолжительность смен, годовой фонд рабочего времени и т.д.);
морской терминал – портовый (технологический перегрузочный) имущественный комплекс, включающий совокупность технических средств, инженерных сооружений, подъемно-транспортного и иного оборудования, обеспечивающих условия для безопасной погрузки-выгрузки судов, обработки транспортных средств, смежных с морским видом транспорта;
тыловая зона причала – территория, находящаяся непосредственно за причалом и предназначенная для временного хранения грузов и осуществления погрузо-разгрузочных работ;
пропускная способность порта – наибольшее количество грузов, которое порт может пропустить (переработать) в обоих направлениях при его заданных технических характеристиках (с учетом возможностей его перегружающих мощностей, внутренней транспортной и складской инфраструктуры), определённом режиме перевозки грузов и при использовании прогрессивной технологии перегрузочных работ;
пропускная способность причала – масса (объем) груза, которая при определенном техническом оснащении, специализации, расчетных типах судов (вагонов, автомобилей) и вариантах перегрузочных работ может быть перегружена с сухопутных видов транспорта и складов в суда или в обратном направлении за определенный период навигации.
2. Содержание задания на оценку
2.1. Наименование объекта аренды в соответствии с правоустанавливающими документами;
2.2. Адрес месторасположения объекта аренды:
2.3. Наличие договора аренды:
· договор аренды не заключен;
· договор аренды заключен;
· наименование арендодателя.
2.4. Объект оценки: имущественные права пользования по договору аренды морским грузовым причалом, являющимся собственностью Российской Федерации;
2.5. Цель и задача оценки: определение стоимости имущественных прав пользования по договору аренды морским грузовым причалом для заключения (продления срока действия) договора аренды морского грузового причала либо определения финансовых условий договора аренды причала на следующий период действия арендной ставки. В качестве конечного результата должна быть получена выраженная в виде числа величина рыночной ставки арендной платы на дату оценки применительно к расчетному периоду и расчетной единице, с учетом периодичности платежей и срока, в течение которого будет действовать арендная ставка;
2.6. Вид стоимости: рыночная стоимость;
2.7. Дата проведения оценки (дата определения стоимости, далее – дата оценки);
2.8. Отчет об оценке должен соответствовать требованиям данного Технического задания и действующего законодательства Российской Федерации:
· Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29.07.1998 года;
· Постановления Правительства РФ «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» №519 от 06.07.2001 года;
2.9. Основные условия договора аренды, для которых определяется рыночная величина ставки арендной платы за пользование причалом. При наличии действующего договора аренды Оценщик использует условия действующего договора (представленного Заказчиком оценки и являющегося неотъемлемой частью задания на оценку) с учетом изменений, указанных в настоящем пункте и имеющих приоритет перед условиями договора аренды:
2.9.1. Целевое использование причала;
2.9.2. Срок до окончания действия договора аренды;
2.9.3. Расчетный период (месяц, квартал, год, другое);
2.9.4. Платежный период (месяц, квартал, год, другое);
2.9.5. Момент уплаты арендной платы (в начале, в конце платежного периода, другое);
2.9.6. Период действия арендной ставки;
2.9.7. Ответственная (несущая издержки) сторона за текущее содержание причала (арендатор, арендодатель либо способ разделения затрат между ними);
2.9.8. Ответственная (несущая издержки) сторона за выполнение текущего ремонта причала (арендатор, арендодатель либо способ разделения затрат между ними);
2.9.9. Ответственная (несущая издержки) сторона за выполнение капитального ремонта причала (арендатор, арендодатель либо способ разделения затрат между ними);
2.9.10. Ответственная (несущая издержки) сторона за страхование причала (арендатор, арендодатель либо способ разделения затрат между ними);
2.9.11. Валюта, в которой должна быть выражена величина ставки арендной платы (рубли, EURO, USD, условные единицы (УЕ) с указанием курса пересчета к реальным валютам, другое);
2.9.12. Указание включать или нет сумму НДС в арендную ставку;
2.9.13. Способ установления ставки арендной платы:
· на причал в целом за один расчетный период;
· на 1 погонный метр длины причала за один расчетный период;
· другие способы;
2.9.14. Условия фиксации (изменения) ставки арендной платы в течение установленного в задании на оценку (п. 2.9.6. настоящего ТЗ) периода действия арендной ставки:
вариант 1: ставка арендной платы постоянная;
вариант 2: ставка арендной платы изменяется в зависимости от объема грузооборота, периода или от других факторов;
2.9.15. Порядок учета при расчете ставки арендной платы отложенного ремонта, не выполненного эксплуатантом причала в прошлом периоде (при наличии):
· стоимость проведения подлежащего учету отложенного ремонта;
· ответственная (несущая издержки) сторона за выполнение отложенного ремонта;
· срок, в течение которого должен быть осуществлен ремонт (произведены расчеты между сторонами по этой статье) и порядок расчетов;
2.9.16. Порядок учета при расчете ставки арендной платы стоимости неотделимых улучшений причала, выполненных в прошлом периоде за счет эксплуатанта причала (при наличии):
· стоимость существующих неотделимых улучшений, подлежащая учету при расчете ставки арендной платы;
· способ учета стоимости подлежащих учету существующих неотделимых улучшений при расчете ставки арендной платы;
2.9.17. Порядок учета при расчете ставки арендной платы стоимости будущих неотделимых улучшений причала, которые предполагается осуществить за счет арендатора причала:
· перечень, сроки создания и стоимость подлежащих учету при расчете ставки арендной платы планируемых неотделимых улучшений;
· способ учета стоимости планируемых неотделимых улучшений, подлежащих учету, при расчете ставки арендной платы;
2.9.18. Дополнительные условия.
3. Общий порядок выполнения работы
Для выполнения работы по оценке стоимости имущественных прав пользования по договору аренды Оценщик должен выполнить следующие действия:
3.1. Осуществить письменный запрос к Заказчику о предоставлении необходимой информации для идентификации объекта аренды и выявления всех существенных характеристик, влияющих на величину рыночной ставки платы за аренду причала в сделке, заключенной на условиях, приведенных в задании на оценку (п.2 настоящего ТЗ). Состав необходимой для получения информации приведен в разделе 4 настоящего ТЗ;
3.2. Оформить в письменном виде акт приёма-передачи документов;
3.3. Провести осмотр причала (объекта аренды);
3.4. Сделать фотографии причала, позволяющее визуально оценить размеры причала, особенности его конструкции, состав оборудования причала (ж/д и подкрановые пути, элементы коммуникаций, причальные тумбы и прочие конструктивно-неотделимые элементы), а также наличие всех внешних дефектов;
3.5. Выполнить анализ полученных сведений и документов с целью определения:
· типа и особенностей конструкции причала;
· существующей специализации причала;
· возможных вариантов использования причала (по типам перерабатываемых грузов, по типам и размерам судов, которые могут быть обработаны на данном причале);
· технического состояния причала;
3.6. Осуществить сбор и анализ информации о сфере функционирования причала (объекта аренды) с целью определения:
3.6.1. В рамках доходного подхода:
· прогноза структуры и объема грузопотока через причал (объект аренды) при различных вариантах его использования (в рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования) с учетом условий задания на оценку;
· прогноза рыночных ставок по перевалке через причал (объект аренды) различных типов грузов;
· структуры и уровня текущих издержек арендатора на эксплуатацию причала (объекта аренды) при осуществлении перевалки через причал различных видов грузов;
· нормативной доходности деятельности стивидора по эксплуатации причала.
3.6.2. В рамках затратного подхода:
· затрат на воспроизводство причала;
· нормативного срока службы причала;
· эффективного возраста причала;
· совокупного износа;
· периодичности капитальных ремонтов причала;
· интенсивности загрузки причала до даты оценки;
· интенсивности загрузки причала в период после последнего капитального ремонта;
· объема ближайшего капитального ремонта;
· плановой загрузки причала в соответствии с результатами, полученными при проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования;
· норм доходности и нормативной продолжительности периода возмещения вложенного капитала;
· размера расходов собственника на содержание причала;
3.6.3. В рамках сравнительного подхода
· основных параметров совершенных сделок (предложений на совершение сделки) в сфере рыночного обращения имущественных прав пользования морскими грузовыми причалами;
· основных ценообразующих факторов и их относительной значимости;
3.7. Выполнить анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования причала, с целью определения характера использования причала, предполагающего максимальный потенциально возможный доход арендатора от его эксплуатации в рамках целевого назначения, установленного в договоре аренды (задании на оценку);
3.8. Определить величину ставки арендной платы за пользование причалом доходным подходом;
3.9. Определить величину ставки арендной платы за пользование причалом затратным подходом;
3.10. Определить величину ставки арендной платы за пользование причалом сравнительным подходом;
3.11. Осуществить согласование результатов, полученных тремя подходами;
3.12. Оформить отчет об оценке.
4. Перечень необходимых документов и информации
Для выполнения оценки Оценщик должен собрать всю необходимую для выполнения работ информацию следующими способами:
путем запроса документов и информации у Заказчика;
самостоятельно, путем анализа открытых источников информации и экспертных опросов.
При выполнении оценки Оценщик должен сделать письменный запрос на получение у Заказчика документов, перечисленных в настоящем разделе.
4.1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
1. Документы, устанавливающие права на причал (свидетельство о регистрации права собственности, права хозяйственного ведения, договор аренды и т.п.). Полученные документы должны полностью отражать объем и вид прав на объект аренды;
2. Документы, позволяющие определить наличие обременений, установленных в отношении причала или его частей (сервитут, залог, аренда, прочее);
3. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок под объектом аренды (свидетельство о регистрации права собственности, хозяйственного ведения, договор аренды, прочее);
4.2. Техническая документация
Техническая документация, обязательная для организаций, осуществляющих техническую эксплуатацию (ОТЭС), определен в п. 8.2. РД 31.3.4-97 «Положение об организации технического контроля гидротехнических сооружений морского транспорта», а именно:
1. Кадастровый и ситуационный план земельного участка, на котором расположен причал (объект аренды);
2. Технический паспорт (ПИБ);
3. Дело с документом регистрации технической документации и перепиской с проектными, строительными и другими организациями по вопросам проектирования, строительства, реконструкции, ремонта и освидетельствования сооружения;
4. Паспорт гидротехнического сооружения, содержащий:
· класс сооружения, основные размеры, параметры расчетного судна, нормативно-эксплуатационные нагрузки;
· естественные условия;
· описание конструкции и ее основных элементов;
· оборудование сооружения, в том числе описание крановых и железнодорожных путей, швартовных и отбойных сооружений, типов инженерных сетей и средств навигационного оборудования;
· систему инструментальных наблюдений за техническим состоянием сооружения;
· источники заполнения паспорта;
· перечень графических материалов;
· лист регистрации технической документации пополняемой части паспорта;
· заключение о техническом состоянии, в том числе расчетный физический износ сооружения, определенный в соответствии с РД 31.3.3-37 «Руководство по техническому состоянию ГТС морского транспорта»;
· свидетельство о годности сооружения к эксплуатации;
5. Журналы технического надзора за состоянием и режимом эксплуатации сооружения (даты и результаты осмотров, намеченные мероприятия по устранению выявленных дефектов, сведения о характере и датах ремонтных работ);
6. Декларация готовности сооружения к эксплуатации;
7. Отчеты о первичных, очередных и внеочередных освидетельствованиях сооружения;
8. Проектная и исполнительная документация в составе, определенном согласно п.п. 8.8.-8.9. РД 31.3.4-97 «Положение об организации технического контроля гидротехнических сооружений морского транспорта»;
9. Справочник допускаемых нагрузок на причалы (составляется в соответствии с требованиями РД 31.35.10-86);
4.3. Прочие документы и информация
1. Структура и объем перевалки грузов через причал за последние 3 года;
2. Затраты на содержание причала.
5. Порядок проведения осмотра причала
Осмотр причала (объекта аренды) должен осуществляться как единого технологического комплекса с учетом прилегающей тыловой части и смонтированного перегрузочного оборудования. Целью осмотра является выявление физических характеристик причала и возможной его специализации с учетом всей имеющейся инфраструктуры.
Осмотр причала с составлением акта осмотра должен осуществить работник Оценщика. Копия акта прилагается к Отчету об оценке. Данный акт должен содержать следующие данные:
наименование причала;
адрес месторасположения причала;
перечень основных конструктивных элементов причала;
материалы изготовления основных конструктивных элементов причала;
наличие конструктивных элементов, не отраженных в техническом паспорте и проекте причала;
состав коммуникаций причала (ж/д пути, водоснабжение, канализация, электроэнергия, связь и пр.);
описание признаков износа по основным конструктивным элементам;
прочая важная для оценки информация.
Осмотр причала должен сопровождаться фотографированием общего вида причала, прилегающей территории и элементов конструкции причала, позволяющих визуально оценить:
размеры причала;
особенности его конструкции;
наличие оборудования причала (ж/д и подкрановые пути, элементы коммуникаций, швартовые тумбы, кранцы, системы пожаротушения, сигнализации и прочие конструктивно неотделимые элементы);
наличие и масштаб внешних дефектов;
площадь и оборудование тыловой зоны причала.
Копии фотографий причала, его конструктивных элементов и (при необходимости) элементов тыловой зоны, отражающие все визуально видимые существенные для оценки обстоятельства, приводятся в отчете об оценке, в случае необходимости - с комментариями Оценщика.
При проведении осмотра причала Оценщику необходимо обратить внимание на следующие элементы конструкций причала и внешние дефекты:
состояние профиля. Визуальное или инструментальное определение продольного и поперечного уклона сооружения, его расположение по высоте и в плане относительно других ГТС и береговой линии;
взаимное положение отдельных элементов. Выявление расширения швов между конструкциями, определение размеров зазоров между сваями сплошного ряда, высотных отметок и т.д.;
состояние элементов сооружения. Определение размеров и направлений трещин, отколов, каверн в бетонных, каменных и ж/б конструкциях, состояние свай и других элементов свайных конструкций, характер их излома, состояния мест сопряжения, размера и положения мест выпучивания шпунтовых стен, состояния анкерных тяжей и опор, состояния каменных отсыпок и их уклона. Особое внимание оценщик должен уделить состоянию анкерных соединений;
состояние материала. Анализируются сохранность, характер животного и растительного обрастания, степень и границы пораженности (особое внимание должно быть обращено на участки, расположенные в переменном уровне воды);
состояние дна и территорий, примыкающих к сооружению. Определяются наличие и характер выпучен и промоин, трещин, просадок, состояние берм и откосов.
На основании визуального осмотра, а также данных технических освидетельствований, и, руководствуясь РД 31.35.13-90 «Указания по ремонту гидротехнических сооружений на морском транспорте», Оценщик может получить виды и схемы необходимого ремонта сооружений. На их основании, составив сметы ремонта, можно получить данные об устранимом физическом износе сооружения.
При отсутствии у Оценщика знаний и навыков в определении состояния причала и оценки физического износа ГТС, Оценщик должен привлечь соответствующих специалистов за свой счет, заключив с ними субподрядный договор. При привлечении сторонних специалистов и организаций Оценщик самостоятельно формулирует им техническое задание на выполнение субподрядных работ. Результаты осмотров, расчетов и оценок приводятся в отчете с указанием контактной информации специалистов и организаций, осуществивших данные работы.
6. Требования к описанию объекта аренды и окружения
Описание причала (объекта аренды) и окружения должно содержать следующую информацию:
адрес месторасположения и границы причала;
основные регистрационные реквизиты причала;
год постройки;
даты капитальных ремонтов;
собственник, балансодержатель, арендаторы (за последние 3 года);
основные характеристики причала (длина, ширина, глубина акватории);
описание типа конструкции причала. Состав материалов и элементов конструкции;
наличие и характеристика инженерных сооружений на причале (ж/д пути, подкрановые пути, водоснабжение, канализация, электричество, ограждение, система сигнализации и пожаротушения, связь и пр.);
наличие документов обследования технического состояния причала и инженерных сооружений на нем. Допустимость эксплуатации на дату оценки. На основании имеющихся документов Оценщик должен сделать вывод о наличии и сроках действия разрешения на эксплуатацию причала;
максимально допустимые нагрузки на причал. Основные характеристики погрузо-разгрузочного оборудования, возможного к установке на причал (согласно РД 31.3.4-97 «Положение об организации технического контроля гидротехнических сооружений морского транспорта»);
природные условия функционирования причала (приливы/отливы, роза ветров, волнения и пр.);
описание специализации причала за последние 3 года. Статистика грузооборота по видам грузов;
дату и характеристику проведенных плановых капитальных ремонтов причала;
характеристику тыловой зоны причала (информация об эксплуатирующей организации, юридические права стивидорной компании (компаний) пользования территорией, площадь, наличие оборудования, ж/д и подкрановые пути, склады и пр.);
специализацию причалов порта расположения объекта, а также причалов конкурирующих портов бассейна.
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В результате проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (далее – АНиНЭИ) должен быть определен наиболее вероятный вариант использования причала (объем и структура услуг с учетом затрат на их реализацию), который обеспечит максимальную экономически обоснованную стоимость имущественных прав пользования причалом по договору аренды.
Процедуры анализа должны быть выполнены с учетом:
целевого назначения причала, указанного в задании на оценку (п. 2.9.1. настоящего ТЗ);
характеристик причала, акватории и особенностей инфраструктуры;
сложившегося характера и тенденций изменения грузопотоков;
возможных нормативных ограничений деятельности.
Этапы проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (АНиНЭИ):
составление максимально полного перечня функций, которые в принципе могут быть реализованы на базе прав пользования причалом с учетом условий договора аренды. Состав подлежащих анализу функций определяется с учетом особенностей инфраструктуры порта расположения объекта аренды как необходимого элемента обеспечения деятельности причала;
проверка всех вариантов функционального использования на юридическую, физическую и финансовую осуществимость;
выбор варианта, удовлетворяющего всем требованиям и обеспечивающего максимальную экономически обоснованную стоимость имущественных прав пользования причалом по договору аренды.
Учитывая особенности объекта оценки (право пользования причалом на основании договора аренды), анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования причала (объекта аренды) должен проводиться без варианта рассмотрения участка земли как условно свободного.
7.1. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования причала должен осуществляться в следующей последовательности.
7.1.1. Составление максимально полного перечня функций (специализаций), которые в принципе могут быть реализованы на базе имущественных прав пользования по договору аренды причалом (объектом аренды) с учетом возможного условия целевого использования, являющегося условием договора аренды и включенного в задание на оценку (п.2.9.1. настоящего ТЗ). В качестве вариантов использования причала в общем случае могут быть рассмотрены грузоперевалка, отстой, судоремонт;
Для варианта грузоперевалки возможны следующие виды специализации:
· навалочные и насыпные грузы,
· лесные грузы;
· штучные грузы;
· бахчевые культуры и овощи;
· грузы для перевозки в рефрижераторах;
· нефтеналивные грузы;
· контейнерные грузы;
· комбинированные грузы;
· прочие грузы.
7.1.2. Анализ возможности использования причала для реализации перечисленных в п. 7.1.1. видов специализации с точки зрения юридической разрешенности. В частности, ограничениями по вариантам использования могут выступать действующие нормативные документы различных уровней, а также условия договора аренды (п. 2.9.1. ТЗ).
Исключение функций, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений;
Исключение функций, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений;
7.1.3. Анализ физической осуществимости функций, оставшихся в перечне после процедуры п. 7.1.2. Исключение функций, осуществление которых невозможно из-за конструктивных особенностей причала или отсутствия (недостаточности) необходимой внешней инфраструктуры;
7.1.4. Расчет экономической эффективности реализации юридически разрешенных и физически осуществимых функций. Выбор наилучшего варианта использования.
Необходимо осуществить анализ внешней среды функционирования причала и порта в целом. Выявить направления, типы, и объемы движения грузов через порт местонахождения причала (конкурирующие порты бассейна). Определить пропускную способность конкурирующих причалов. Определить пропускную способность портовой и припортовой инфраструктуры. Определить количество стивидорных компаний, осуществляющих свою деятельность в порту (конкурирующих портах бассейна), их специализацию и конкурентоспособность. Сделать вывод о возможных видах и объемах груза для перевалки через оцениваемый причал в будущем периоде. Определить прогноз тарифов на грузовые операции. Рассчитать издержки типичной для данного вида грузов стивидорной компании. Определить экономическую эффективность для выбранных вариантов использования.
Анализ должен осуществляться для функций, оставшихся после исключения в рамках процедуры п. 7.1.3. Расчет экономической эффективности должен осуществляться в соответствии с пунктом 8 «Порядок осуществления доходного подхода» данного ТЗ;
Необходимо осуществить анализ внешней среды функционирования причала и порта в целом. Выявить направления, типы, и объемы движения грузов через порт местонахождения причала (конкурирующие порты бассейна). Определить пропускную способность конкурирующих причалов. Определить пропускную способность портовой и припортовой инфраструктуры. Определить количество стивидорных компаний, осуществляющих свою деятельность в порту (конкурирующих портах бассейна), их специализацию и конкурентоспособность. Сделать вывод о возможных видах и объемах груза для перевалки через оцениваемый причал в будущем периоде. Определить прогноз тарифов на грузовые операции. Рассчитать издержки типичной для данного вида грузов стивидорной компании. Определить экономическую эффективность для выбранных вариантов использования.
Анализ должен осуществляться для функций, оставшихся после исключения в рамках процедуры п. 7.1.3. Расчет экономической эффективности должен осуществляться в соответствии с пунктом 8 «Порядок осуществления доходного подхода» данного ТЗ;
7.1.5. Выбор оптимального варианта использования.
Оптимальным вариантом использования причала (объекта аренды) является вариант, удовлетворяющий всем требованиям юридической, физической и финансовой осуществимости и обеспечивающий максимальную экономически обоснованную стоимость имущественных прав пользования причалом по договору аренды.
7.2. Дополнительные требования к проведению анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
При определении номенклатуры возможных для перевалки грузов следует учитывать:
· особенности внешней экономической и нормативно-законодательной среды;
· особенности инфраструктуры порта расположения рассматриваемого причала;
· конструктивные особенности причала;
· особенности прилегающей к причалу портовой инфраструктуры;
· планируемый (оставшийся) срок аренды причала;
7.2.1. Для определения особенностей внешней экономической и нормативно-законодательной среды должен быть проведен анализ:
· общих тенденций объема и товарной номенклатуры грузового коридора, в составе которого действует порт расположения причала;
· альтернативных рассматриваемому порту маршрутов движения грузов (как с точки зрения конкурирующих морских портов, так и с точки зрения сухопутных способов перевозок, например: использования трубопроводов, железнодорожных, автомобильных перевозок). В качестве альтернативных могут рассматриваться не только российские, но и порты соседних государств (в частности – порты стран Балтии, Украины, Китая, Кореи);
· реализуемых государственных программ по увеличению пропускной способности путей сообщения, используемых для перевозки грузов, поступивших в порт расположения причала (объекта аренды) и конкурирующие с ним порты бассейна, а также других реализуемых инвестиционных проектов в сфере логистического обеспечения портовой сферы;
· методов государственного управления грузовыми потоками (регулирование железнодорожных тарифов, тарифов по использованию трубопроводов, изменение таможенных пошлин и т.д.), оказывающих влияние на востребованность причалов портов бассейна со стороны международных перевозчиков;
· экологических ограничений на обработку (способы обработки) определенных видов грузов;
7.2.2. Для определения характеристик инфраструктуры порта расположения причала (объекта аренды) необходимо определить:
· число, протяженность, конструктивные особенности причалов, находящихся в порту расположения причала (объекта аренды) и конкурирующих портах бассейна, ориентировочную степень их использования;
· специализацию и техническое оснащение работающих в порту (конкурирующих портах бассейна) стивидорных компаний;
· наличие на территории порта специализированных терминалов, планы их развития, показатели востребованности;
· характеристики акватории с точки зрения параметров и количества возможных к приему судов, особенности работы по сезонам (для портов в замерзающих акваториях);
· местоположение причала на территории порта с точки зрения схемы обслуживания наземным транспортом;
· реализуемые (планируемые) проекты по развитию технической инфраструктуры порта;
7.2.3. Конструктивные особенности причала в значительной степени определяют номенклатуру возможных к перевалке грузов. Оценщик должен классифицировать причал (объект аренды) и сделать выводы относительно видов возможных к перевалке грузов;
7.2.4. Для определения особенностей прилегающей портовой инфраструктуры рассматриваемый причал должен быть классифицирован оценщиком, как:
· входящий в состав специализированного морского терминала;
· располагающий универсальной прилегающей портовой инфраструктурой.
Для причала, являющегося частью специализированного морского терминала (например, нефтеналивного), оценщик должен провести анализ дальнейших перспектив его эксплуатации при сохранении текущего варианта использования. Анализ перспектив использования причала в составе действующего терминала должен включать анализ:
конкурентоспособности анализируемого терминала относительно действующих конкурирующих терминалов;
реализуемых инвестиционных проектов в сфере строительства аналогичных терминалов;
реализуемых инвестиционных проектов в сфере создания или развития объектов обеспечивающей инфраструктуры, изменяющих рыночное положение анализируемого терминала;
уровня загрузки рассматриваемого терминала и прогнозной величины данного показателя.
Если в процессе анализа будет определен прогноз недостаточной загрузки действующего в составе терминала причала в течение периода действия арендной ставки (менее 50% от пропускной способности причала), а также при наличии факторов, позволяющих прогнозировать снижение приходящегося на существующий терминал грузопотока до уровня ниже 50%, в рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Оценщиком должны быть рассмотрены варианты перевалки грузов, отличные от предполагаемых существующей специализацией рассматриваемого терминала. Указанный анализ проводится Оценщиком с учетом возможных технических либо юридических ограничений по использованию причала, в том числе установленных условиями задания на оценку (п.2.9.1. настоящего ТЗ) при отсутствии необходимости в существенных капиталовложениях для изменения специализации причала.
8. Доходный подход
8.1. Общие положения
Доходный подход должен осуществляться с применением метода дисконтирования будущих денежных потоков и предполагает выполнение следующих этапов:
Расчет дохода от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки;
Расчет расходов на эксплуатацию причала в течение периода действия арендной ставки;
Определение нормальной прибыли арендатора (стивидора);
Расчет величины дохода, генерируемого имущественным правом пользования причалом по договору аренды (определяется как разность между доходом от пользования причалом и расходами на его эксплуатацию, увеличенными на величину нормальной прибыли арендатора);
Расчет базовой величины ставки арендной платы путем преобразования суммарной дисконтированной величины дохода, генерируемого имущественным правом пользования причалом, в поток эквивалентных равновеликих денежных платежей;
Корректировка полученного значения базовой величины ставки арендной платы на финансовые условия заключения договора (учет факторов отложенного ремонта, неотделимых улучшений объекта аренды, выполненных арендатором, прочие).
Период прогнозирования принимается равным величине установленного договором аренды периода действия арендной ставки.
Расчеты осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого причала стивидорной компанией:
· располагающей типичным для рассматриваемого варианта грузообработки составом оборудования;
· работающей в типичном для стивидорных компаний режиме (число и продолжительность смен, периодичность и продолжительность профилактических осмотров и ремонтов оборудования и т.д.);
· рационально использующей свои производственные возможности.
Анализу подлежит деятельность типичной стивидорной компании по осуществлению погрузо-разгрузочных работ при обработке судов. Любая иная деятельность стивидорной компании (например, хранение, перетарка, перевозка грузов) рассматривается только с точки зрения возможностей использования причала, но не учитывается в расчетах с точки зрения доходов и связанных с ними издержек.
Расчеты осуществляются в текущих ценах в рублях. Пересчет итогового результата в валюту, в которой, в соответствии с заданием на оценку (п. 2.9.10 настоящего ТЗ), должна быть выражена ставка арендной платы, осуществляется по курсу ЦБ РФ на дату определения стоимости.
8.2. Состав информации для применения подхода
8.2.1. Требования к составу информации
По результатам сбора информации о причале (объекте аренды) и его окружении Оценщик должен провести анализ для определения степени достаточности информации для реализации доходного подхода. Информация может быть признана достаточной, если на ее основании можно сделать вывод о:
назначении и существующей специализации причала;
возможных вариантах использования причала (по типам перерабатываемых грузов, по типам и размерам судов, которые могут быть обработаны на данном причале);
типичном техническом оснащении стивидорной компании, соответствующем наилучшему и наиболее эффективному варианту использования причала;
составе и состоянии оборудования и транспортной инфраструктуры тыловой зоны причала;
составе и состоянии внешней транспортной инфраструктуры.
8.2.2. Информация для прогноза потенциального объема работ по перевалке грузов
Документы, отражающие особенности государственной политики, влияющей на грузооборот порта расположения причала;
Характеристика и прогноз грузовых потоков, проходящих через порт расположения причала (объекта аренды). Необходима следующая информация:
· основные направления перевозки рассматриваемых типов груза через порт расположения причала (объекта аренды);
· перечень портов, которые можно рассматривать в качестве альтернативных порту расположения причала (объекта аренды) с точки зрения перевалки рассматриваемых типов грузов;
· динамика объема перевалки рассматриваемых типов груза через порт расположения причала (объекта аренды);
· динамика объема перевалки грузов через конкурирующие порты;
· факторы, определившие сложившееся на дату оценки соотношение объемов грузопотоков через рассматриваемый и конкурирующие порты (общие тенденции грузовых потоков на рассматриваемом направлении; особенности государственной тарифной политики в отношении рассматриваемого транспортного коридора; приоритеты таможенной политики);
· прогноз факторов, определяющих характеристики грузопотоков.
Особенности развития транспортной инфраструктуры порта расположения причала (объекта аренды), перспектив её развития в течение прогнозного периода. Необходим сбор и систематизация следующей информации:
· режим работы порта расположения рассматриваемого причала (период навигации; изменение условий работы в зимний период);
· число, размер и тип находящихся на территории рассматриваемого порта причалов и специализация работающих на них стивидорных компаний;
· расположение на территории порта специализированных морских терминалов (например, контейнерных, нефтеналивных, для перевалки сыпучих грузов и т.д.), тенденций их развития (год постройки, факты реконструкции, наращивания мощностей), ориентировочный уровень загрузки;
· пропускная способность причалов рассматриваемого порта, используемых (или возможных к использованию) для перевалки рассматриваемого типа грузов;
· пропускная способность транспортной инфраструктуры, обеспечивающей транспортировку грузов в обоих направлениях (из порта и в порт расположения причала (объекта аренды)). В частности, должны быть проанализированы число и направления используемых железнодорожных веток, автомобильных дорог и линий внутреннего судоходства;
· перерабатывающая способность действующих железнодорожных сортировочных станций. Если такая информация и возможность проведения соответствующих расчетов отсутствует, перерабатывающая способность станции может быть ориентировочно оценена путем сравнения со станциями с известной перерабатывающей способностью. В первом приближении, в качестве элементов сравнения могут быть использованы число и полезная длина путей;
· схема обслуживания грузовых районов порта расположения рассматриваемого причала железнодорожным транспортом (различные районы порта могут обслуживаться различными сортировочными станциями);
· наличие на территории порта специальных путей отстоя ожидающих обработки вагонов, как элемента обеспечения транспортной составляющей инфраструктуры порта;
· реализуемые инвестиционные проекты в сфере путей сообщения и логистической инфраструктуры региона.
8.2.3. Информация для прогноза величины ставок и тарифов
Применяемые на дату оценки тарифы на осуществление погрузо-разгрузочных работ стивидорными компаниями порта;
Динамика изменения тарифов в течение последних лет, причины ее обусловившие;
Сезонная динамика тарифов и определяющие ее факторы. Наличие обоснованных отклонений фактических применяемых величин ставок от утвержденных предельных величин.
8.2.4. Информация для прогноза издержек стивидора
Состав оборудования, используемого типичной стивидорной компанией, осуществляющей деятельность с рассматриваемым видом грузов. Рассмотрению подлежит исключительно оборудование, используемое для осуществления погрузо-разгрузочных работ при обработке судов;
Режим работы типичной стивидорной компании;
Численность и состав штатного расписания типичной стивидорной компании;
Среднерыночный уровень оплаты труда работников стивидорной компании;
Использование выбранного оценщиком показателя отнесения доли накладных расходов на деятельность, непосредственно связанную с осуществлением погрузо-разгрузочных работ. В качестве такого показателя может использоваться доля суммарной трудоемкости работ стивидорной компании, приходящаяся на осуществление погрузо-разгрузочных работ при обработке судов; доля выручки от осуществления погрузо-разгрузочных работ при обработке судов в совокупной выручке стивидорной компании или иной показатель. Выбор показателя отнесения накладных расходов должен быть обоснован.
Величина трудоемкости и норм расхода материалов на содержание и восстановление элементов конструкции причала в соответствии с требованиями нормативных документов и прогноз их изменения.
8.3. Расчет ставки арендной платы
8.4.1. Расчет пропускной способности причала;
8.4.2. Прогноз потенциально возможного объема грузоперевалки через порт расположения рассматриваемого причала исходя из внешних условий;
8.4.3. Прогноз потенциально возможного объема грузоперевалки через причал (объект аренды) исходя из внешних условий и с учетом внутрипортовой конкуренции;
8.4.4. Прогноз объема перевалки грузов через рассматриваемый причал. Определяется как минимальное из значений его пропускной способности (п.8.4.1.) и теоретически-возможного максимального объема перевалки грузов, обусловленного внешними условиями с учетом внутрипортовой конкуренции (п.8.4.3.);
8.4.5. Прогноз динамики тарифов на осуществление погрузо-разгрузочных работ;
8.4.6. Выбор величины временных интервалов для планирования в рамках периода прогнозирования (периода действия арендной ставки), для которых оценщиком определяются финансовые результаты работы типичной компании, осуществляется с учетом характера изменения структуры и объема услуг с представлением соответствующего обоснования. В общем случае они (временные интервалы для планирования), как правило, должны быть не больше расчетного периода времени (п. 2 настоящего ТЗ), на который устанавливается ставка арендной платы;
8.4.7. Прогноз потенциального валового дохода (
) типичной стивидорной компании от пользования причалом по временным интервалам планирования в течение периода действия ставки арендной платы. В общем виде расчет может осуществляться по следующей формуле:
) типичной стивидорной компании от пользования причалом по временным интервалам планирования в течение периода действия ставки арендной платы. В общем виде расчет может осуществляться по следующей формуле:
, где – потенциальный валовой доход стивидорной компании от выполнения погрузо-разгрузочных работ за t-й интервал планирования;n – число номенклатурных позиций грузов, планируемых к перегрузке по направлению «судно – порт» за t-й интервал планирования;
k – число номенклатурных позиций грузов, планируемых к перегрузке по направлению «порт – судно» за t-й интервал планирования;
– планируемое количество перевалки i-ого вида груза по направлению «судно – порт» за t-й интервал планирования;
–планируемое количество перевалки j-ого вида груза по направлению «порт – судно» за t-й интервал планирования;
, 
– тариф на осуществление погрузо-разгрузочных работ i-ого (j-ого) вида груза.8.4.8. Моделирование технической базы и условий функционирования типичной стивидорной компании, осуществляющей работу с рассматриваемым типом грузов;
8.4.9. Расчет операционных расходов (
) типичной стивидорной компании по эксплуатации причала по интервалам планирования. В случае, если имеется возможность определения обоснованных типичных прямых затрат стивидора на обработку единицы количества переваливаемого груза, то расчет операционных затрат может быть произведен по формуле:
) типичной стивидорной компании по эксплуатации причала по интервалам планирования. В случае, если имеется возможность определения обоснованных типичных прямых затрат стивидора на обработку единицы количества переваливаемого груза, то расчет операционных затрат может быть произведен по формуле: 
, где
- операционные расходы стивидорной компании за t-й интервал планирования;, , n, k – см. выше;
- прямые переменные расходы на выполнение операций по выгрузке с судна 1 ед. i -го вида груза;
- прямые переменные расходы на выполнение операций по погрузке на судно 1 ед. j -го вида груза;
- прямые условно-постоянные расходы стивидорной компании на обслуживание операций по грузообработке судов за t-й интервал планирования;
- накладные (управленческие) расходы типичной стивидорной компании за t-й интервал планирования.
- коэффициент, отражающий долю накладных (управленческих) расходов типичной стивидорной компании, относимых на операции по грузообработке судов.В случае, если нет возможности прямым счетом определить обоснованные типичные прямые затраты стивидора на обработку единицы количества переваливаемого груза (например, при повременных способах оплаты труда и отсутствии обоснованных норм выработки, определенных оценщиком как типичные условия работы стивидорных компаний), то расчет может быть произведен путем составления сметы расходов на весь объем работы по перевалке грузов.
В качестве исходных данных для расчетов, могут быть использованы данные по затратам реальных стивидорных компаний после постатейного анализа затрат на типичность и с учетом корректировок на объем и структуру переваливаемых грузов. При этом могут быть использованы (как один из возможных источников) данные конкретной стивидорной компании, использующей причал (объект аренды) на дату оценки (либо в предшествующем периоде).
Укрупнено, расчет операционных расходов может осуществляться по формуле:
= Ззп + Зэр + Зро + Зm + Ним+ Ам + Ст + Зу+ Зприч+ НР +ПР, гдеЗзп – расходы на оплату труда персонала;
Зэр – затраты на энергетические ресурсы по эксплуатации фронтальных перегрузочных машин и обеспечивающих проведение погрузо-разгрузочных работ вспомогательных видов техники;
Зро – расходы на ремонт фронтального оборудования (основного и вспомогательного);
Зm – стоимость расходных материалов (например, средства на очистку, техническое содержание объектов основных средств);
Ним – налог на имущество;
Ам – амортизационные отчисления;
Ст – затраты на страхование имущества и ответственности;
Зу – затраты на управление (канцелярия; связь; аренда офисов и пр.);
Зприч – затраты на эксплуатацию, ремонт и страхование причала, отнесенные к ответственности арендатора в соответствии с условиями договора аренды (задания на оценку);
НР – накладные расходы;
ПР – прочие расходы.
Накладные расходы могут быть рассчитаны путем выделения доли от совокупных накладных расходов стивидорной компании, относящейся к осуществлению погрузо-разгрузочных работ. Выбор метода отнесения доли накладных расходов (по трудоемкости, по выручке и т.п.) как типичного для рынка должен быть обоснован оценщиком.
Прочие неоперационные статьи затрат стивидорной компании в расчетах не учитываются.
Использование другого способа расчетов затрат стивидорной компании должно быть обосновано Оценщиком.
8.4.10. Определение нормы прибыли стивидорной компании при выполнении погрузо-разгрузочных работ на судах. Данный показатель может быть принят в виде доли (процента) от потенциального валового дохода, полученного от данного вида деятельности.
В качестве обоснованной рыночной величины рентабельности деятельности может быть принята (приоритет соответствует порядку перечисления):
1. Средняя рентабельность деятельности стивидорных компаний на аналогичных причалах;
2. Средняя рентабельность стивидорной деятельности в порту, где расположен причал (объект аренды);
3. Средняя рентабельность стивидорной деятельности в бассейне расположения порта;
4. Средняя рентабельность стивидорной деятельности в России и ближнем зарубежье;
5. Средняя рентабельность деятельности по отрасли «Морской транспорт»;
6. Средняя рентабельность деятельности в целом по транспортному комплексу РФ.
Выбор показателя рентабельности должен быть оценщиком обоснован.
При определении нормы прибыли стивидорной компании Оценщик также должен учитывать: на основании какой информации получено данное значение (с учетом или без учета затрат на аренду причала). В расчетах ставки арендной платы должно использоваться значение без учета затрат на аренду причала. В случае, если норма прибыли стивидорной компании определяется прямым счетом по фактическим данным деятельности типичных стивидорных компаний, Оценщик должен откорректировать затраты типичного стивидора на величину уплачиваемой арендной платы за причал. Если Оценщик получил данные только о величине нормы прибыли, которая учитывает издержки на аренду причала, то расчет арендной платы должен осуществляться методом итераций, т.е. последовательным подбором такого значения величины арендной платы за причал, которая обеспечивала бы найденную норму дохода стивидорной компании.
Если принятые Оценщиком для расчетов интервалы планирования меньше периода действия арендной ставки, то величина показателя рентабельности (
) принимается для каждого интервала планирования отдельно с учетом ее возможной динамики в период действия арендной ставки.
) принимается для каждого интервала планирования отдельно с учетом ее возможной динамики в период действия арендной ставки.8.4.11. Расчет нормальной величины прибыли стивидорной компании от эксплуатации причала в t-м интервале планирования осуществляется по формуле:
, где
– нормальная прибыль компании от эксплуатации причала; – определенная оценщиком норма прибыли до налогообложения в валовом доходе для стивидорной деятельности;
– потенциальный валовой доход стивидора.8.4.12. Расчет части дохода стивидора, генерируемой правом пользования причалом. Величина показателя может быть определена для t-го интервала планирования следующим образом:
, где
– доход, генерируемый правом пользования причалом в t-м интервале планирования; – прогнозируемый валовой доход компании-арендатора от осуществления стивидорной деятельности; – операционные расходы компании-арендатора; – нормальная прибыль компании-арендатора от осуществления стивидорной деятельности.8.4.13. Определение совокупного приведенного дохода, генерируемого правом пользования причалом за период действия арендной ставки:
, где
– совокупный приведенный доход, генерируемый правом пользования причалом за период действия арендной ставки;
– доход, генерируемый правом пользования причалом в t-м интервале планирования;
– рыночная норма дохода на капитал, приходящаяся на один интервал планирования. Определяется как отношение годовой нормы дохода к числу интервалов планирования в году;ЧИП – число интервалов планирования в периоде действия арендной ставки;
0,5 – коэффициент, учитывающий приведение доходов по середине интервала;
8.4.14. Определение величины совокупных приведенных корректировок в соответствии с финансовыми условиями заключения договора арендына суммы отложенных ремонтов, затрат на создание неотделимых улучшений в прошлом и/или будущем и другие виды корректировок, предусмотренные договором аренды (заданием на оценку):
, где
– величина совокупных приведенных корректировок;
– сумма корректировок в t-м интервале планирования; – рыночная норма дохода на капитал, приходящаяся на один интервал планирования. Определяется как отношение годовой нормы дохода к числу интервалов планирования в году;
– число интервалов планирования, в которых проводятся корректировки;0,5 – коэффициент, учитывающий приведение доходов по середине интервала.
8.4.15. Определение совокупного приведенного откорректированного дохода, генерируемого правом пользования причалом за период действия арендной ставки:
, где
– совокупный приведенный откорректированный доход, генерируемый правом пользования причалом комплексом за период действия арендной ставки; – совокупный приведенный доход, генерируемый правом пользования причалом за период действия арендной ставки; – совокупные приведенные корректировки.8.4.16. Расчет величины арендного платежа за один платежный период путем преобразования суммарной дисконтированной величины дохода, генерируемого имущественным правом пользования причалом, в поток эквивалентных равновеликих денежных платежей с использованием финансовой функции «взнос на амортизацию единицы»:
, где
– величина арендного платежа за один платежный период;
– рыночная норма дохода, приходящаяся на один платежный период. Определяется как отношение годовой нормы дохода к числу платежных периодов в году (ЧПП);ЧПП – число платежных периодов в году;
ПД – период действия ставки арендной платы (в годах);
– совокупная дисконтированная величина откорректированного дохода, генерируемого правом пользования причалом;Т – коэффициент, учитывающий момент выплаты арендного платежа (начало интервала = 1; середина = 0,5; конец = 0).
8.4.17. Определение величины ставки арендной платы за один расчетный период путем умножения величины арендного платежа за один платежный период на количество платежных периодов в расчетном периоде:
, где
– величина ставки арендной платы за один расчетный период;
– величина арендного платежа за один платежный период;
– число платежных периодов в расчетном периоде.9. Затратный подход
9.1. Общие положения
В общем случае, расчет величины ставки арендной платы с применением затратного подхода, предполагает расчет суммы возмещения всех издержек арендодателя на создание и эксплуатацию причала с учетом дохода на вложенный капитал;
Расчеты осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого причала стивидорной компанией в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования;
Расчеты должны осуществляться в текущих ценах;
Расчеты осуществляются в рублях. Пересчет итогового результата в валюту, в которой, в соответствии с п. 2.9.10, должна быть выражена ставка арендной платы, осуществляется по курсу ЦБ РФ на дату оценки.
9.2. Состав информации для применения подхода
9.2.1. Требования к составу информации
По результатам сбора информации о причале (объекте аренды) и его окружении Оценщик должен провести анализ для определения степени достаточности информации для целей оценки. Информация может быть признана достаточной, если на ее основании можно сделать вывод:
о стоимости полного воспроизводства (замещения) причала;
о техническом состоянии и наличии дефектов причала;
о величине затрат на содержание причала (проведение ткущих и капитальных ремонтов);
о величине затрат арендодателя на деятельность, связанную с предоставлением причала в аренду (накладных расходов);
о приемлемой для арендодателя норме дохода на вложенный капитал.
В случае необходимости Оценщик должен осуществить письменный запрос дополнительных документов либо комментариев относительно предоставленных документов и содержащейся в них информации.
9.2.2. Информация для определения стоимости воспроизводства (замещения) с учетом износа и прибыли предпринимателя
Конструктивные особенности причала и объем трудовых и материальных ресурсов, необходимых для его замещения;
Действительный возраст причала;
Нормативный срок службы причала;
Расчетная (нормативная) загрузка причала;
Фактическая загрузка причала (определяется на основании ретроспективных данных);
Прогноз уровня загрузки причала;
Данные о сохранности элементов конструктивной схемы причала для расчета физического износа на основании РД 31.3.3-97;
Норма дохода арендодателя (для определения прибыли предпринимателя);
Безрисковая норма доходности;
Информация о соответствии конструктивных особенностей причала (размеры, несущая способность, оснащение причала) требованиям рынка;
Информация о влиянии рыночных, финансовых, законодательных, экологических и прочих факторов, ограничивающих возможности использования причала.
9.2.3. Информация для расчета затрат на содержание причала
1. Проведение капитальных ремонтов;
сторона, несущая издержки по проведению капитального ремонта;
дата проведения последнего капитального ремонта;
даты проведения очередных капитальных ремонтов;
затраты на проведение капитальных ремонтов;
2. Проведение текущих ремонтов;
сторона, несущая издержки по проведению текущего ремонта;
дата проведения последнего текущего ремонта;
даты проведения текущих ремонтов;
затраты на проведение текущих ремонтов;
9.2.4. Информация для расчета накладных расходов Арендодателя
Ретроспективный анализ состава и динамики статей накладных расходов Арендодателя;
Прогноз изменения накладных расходов Арендодателя;
9.2.5. Информация для определения дохода на вложенный капитал
Информация о доходности объектов недвижимости, относящихся к элементам транспортной инфраструктуры с аналогичным уровнем рисков;
9.2.6. Прочая информация
Тарифы и условия страхования гидротехнических сооружений.
Величина арендной платы за земельный участок, расположенный под причалом.
9.3. Расчет ставки арендной платы
В общем случае реализация затратного подхода в оценке базовой фиксированной величины арендной ставки может осуществляться по следующей формуле:
, где
– величина ставки арендной платы, полученной затратным подходом;А – значение суммы простого воспроизводства вложенного капитала (экономической амортизации) за один расчетный период;
КР – размер накопления на очередной капитальный ремонт причала за один расчетный период, (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы несет Арендодатель, см. п.2.9);
ТР – размер расходов на текущий ремонт причала за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы несет Арендодатель, см. п.2.9);
НР – постоянные расходы Арендодателя по обслуживанию причала за один расчетный период;
ДВК – доход Арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период;
С – затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти затраты несет Арендодатель, см. п.2.9);
Зар – арендная плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы включены в состав арендной платы).
Все расчеты осуществляются в текущих ценах, выраженных в рублях.
Пересчет итогового результата в валюту, в которой в соответствии с заданием на оценку должна быть выражена ставка арендной платы, осуществляется по курсу ЦБ РФ на дату оценки.
9.3.1. Определение величины возмещения вложенного капитала
Значение величины возмещения вложенного капитала определяется суммой стоимости воспроизводства с учетом износа, периодом, в течение которого остаточная стоимость должна быть накоплена, а также величиной безрисковой нормы доходности.
Для определения величины возмещения вложенного капитала Оценщику необходимо иметь следующие исходные данные:
период, на котором будет действовать арендная плата (ПДАП);
периодичность уплаты арендной платы в год (платежный период) (ПУАП);
момент оплаты арендной платы, т.е. в начале или в конце платежного периода (МОАП);
полная стоимость замещения (или воспроизводства) с учетом ограничения на эксплуатационные характеристики причала (ПСЗ);
срок экономической жизни причала (СЭЖ);
действительный возраст (ДВ);
расчетная (нормальная) загрузка причала (НЗП);
фактическая загрузка причала (ФЗП);
физический износ (ФИ);
функциональный износ (ФУИ);
внешний износ (ВИ);
плановый коэффициент загрузки причала (ПКЗП);
плановый коэффициент интенсивности износа (КИИплан);
норма безрисковой доходности (НБД);
нормативный период возмещения капитала (ПВК).
Период действия, периодичность и момент уплаты арендной платы
Данные параметры определяются п.2.9 данного ТЗ.
Полная стоимость замещения (воспроизводства)
Исходя из объема и качества имеющейся информации, Оценщик принимает решение о стоимости, которую возможно рассчитать: полную восстановительную (ПВС) либо полную замещающую (ПСЗ). В расчете стоимости (ПВС и ПЗС) должна быть учтена прибыль предпринимателя. При определении полной стоимости замещения Оценщику необходимо осуществить расчет с учетом всех ограничений на эксплуатацию, которые возникли в результате использования объекта аренды. К таким ограничениям относиться: снижение допустимых нагрузок на причал в различных зонах, уменьшение длины причала (за счет разрушения его части) и пр. Если в качестве основного варианта выбран расчет полной стоимости замещения (ПСЗ), дальнейший расчет функционального износа не осуществляется.
Срок экономической жизни
Срок экономической жизни (СЭЖ) причала может определяться на основании нормативных сроков службы причала. При надлежащем технико-экономическом обосновании назначенный срок службы отдельных элементов и конструкций сооружения допускается уменьшать или увеличивать в зависимости от состояния несущих конструкций и условий эксплуатации. Соответствующие выводы о принятых значениях срока экономической жизни должны быть обоснованы.
Действительный возраст
Определяется фактическим сроком службы причала. Если имели место факты проведения реконструкций (модернизаций) причала, то Оценщик на основании изучения технической документации, характеризующей объемы проведенной реконструкции, может сокращать действительный возраст с приведением соответствующих комментариев и пояснений.
Расчетная (нормативная) загрузка причала
Нормативная загрузка причала (НЗП) подразумевает объем перевалки грузов (тонн, куб.м., TEU) или процент загрузки причала от максимальной пропускной способности, которые были запланированы в проекте в качестве расчетного объема. Данный показатель может варьироваться в зависимости от типов и размеров обрабатываемых судов, перегрузочного оборудования. Данная информация содержится в проектно-сметной документации на причал.
Фактическая загрузка причала
Фактическая загрузка причала (ФЗП) определяется на основании статистической информации о структуре и динамике перевалки грузов через причал в прошлые периоды.
Эффективный возраст
На основании сопоставления нормативной (НЗП) и фактической (ФЗП) загрузки Оценщик должен определить коэффициенты интенсивности эксплуатации (КИЭ) и износа (КИИ), а также осуществить расчет эффективного возраста (ЭВ), путем корректировки действительного возраста (ДВ).
Остаточный срок экономической жизни
Остаточный срок экономической жизни (ОЭЖ) определяется на основании срока экономической жизни и эффективного возраста
Определение физического износа
Оценка физического износа причала может быть осуществлена следующими методами:
Методом экономической жизни;
Методом, основанным на данных о сохранности составных частей ГТС (Приложение 24 РД 31.3.3-97).
Исходя из наличия исходной информации Оценщик должен сделать обоснованный выбор метода оценки износа. При наличии информации в достаточном объеме расчет должен быть осуществлен с применением обоих методов, с их последующим согласованием. Оценщиком также могут быть дополнительно предложены другие способы и методы оценки физического износа.
В случае отсутствия у Оценщика знаний и навыков в оценке физического износа ГТС, Оценщик должен привлечь соответствующих специалистов, заключив с ними субподрядный договор. При привлечении таких специалистов и организаций Оценщик самостоятельно формулирует им техническое задание на выполнение субподрядных работ. Результаты осмотров, расчетов и оценок приводятся в отчете с указанием контактной информации специалистов и организаций, осуществивших данные работы.
Определение функционального износа
Функциональный износ (ФУИ) определяется в случае, если для оценки затрат на воспроизводство использовался показатель полной восстановительной стоимости (ПВС).
Если в соответствии с АНиНЭИ размеры причала и/или его несущая способность окажутся избыточными, с точки зрения размера судов (которые будут швартоваться у данного причала) и видов переваливаемых грузов, то Оценщик должен сделать соответствующие корректировки полной восстановительной стоимости (ПВС) или полной стоимости замещения (ПСЗ). Данная корректировка может быть рассчитана как сумма избыточных инвестиционных расходов на строительство причала избыточных размеров, либо как капитализированная величина потерь доходов от недозагрузки избыточного по размерам причала.
В случае, если современные условия в строительстве позволяют осуществить строительство причала с использованием современных материалов и технологий, позволяющих снизить инвестиционные затраты, Оценщик обязан осуществить оценку размера возможной экономии.
Определение внешнего износа
Внешний износ (ВИ) определяет уменьшение полезности причала в результате действия внешних факторов – изменения рыночных, финансовых, законодательных, экологических и прочих условий функционирования.
Общий износ
В общем виде износ причала определяется по формуле:
Плановые коэффициенты загрузки причала и интенсивности износа
Значение коэффициента загрузки причала (ПКЗП) определяется на основании проведенного АНиНЭИ, исходя из количества конкурирующих стивидорных компаний, наличия внешнего грузопотока и прочих факторов, рассмотренных Оценщиком при проведении выбора варианта использования.
На основании ранее найденной зависимости КИИ=¦(КЗП), Оценщик определяет значение коэффициента интенсивности износа (КИИ), соответствующее плановому коэффициенту загрузки причала (ПКЗП).
Остаточная сумма воспроизводства на дату оценки
Значение остаточной суммы воспроизводства причала (ОА), подлежащей возмещению, должно определяться на основании суммы полной восстановительной стоимости и значений общего износа.
Период возмещения капитала
Оценщик должен определить период, в течение которого остаточная сумма воспроизводства капитала должна быть полностью накоплена. В общем случае период возмещения капитала принимается равным остаточному сроку экономической жизни. В случае, если типичные рыночные условия предполагают отличие периода возмещения капитала от остаточного срока экономической жизни, то расчет должен осуществляться исходя из рыночных условий. При этом Оценщик должен надлежащим образом обосновать принятую величину периода возмещения капитала.
Безрисковая норма доходности
Для расчета суммы воспроизводства, подлежащей возмещению в каждом платеже арендной платы (может определяться с помощью функции «фактор фонда возмещения»), Оценщик должен использовать безрисковую ставку доходности с учетом инфляции. Значение безрисковой ставки определяет Оценщик. Для определения значения ставки могут быть рекомендованы значения доходности по государственным облигациям в соответствующей валюте со сроками погашения близкими к периоду возмещения капитала (ПВК), используемому в данной оценке.
9.3.2. Возмещение затрат на проведение капитальных ремонтов
В случае, если условиями задания на оценку определено, что затраты по капитальному ремонту осуществляет собственник (Арендодатель), то данная сумма подлежит учету в сумме арендной платы. В случае, если капитальный ремонт будет осуществлять Арендатор, затраты на капитальный ремонт не включаются в сумму арендной платы и расчеты, соответствующие пункту 9.2, не осуществляются.
Значение величины накопления на капитальный ремонт, включенной в арендную плату, определяется суммой стоимости капитального ремонта, периодом, в течение которого стоимость капитального ремонта должна быть накоплена и величиной безрисковой нормы доходности.
Определение периода проведения капитального ремонта
Согласно РД 31.35.13-90 ремонтно-строительные работы подразделяются на две категории: текущий и капитальный. Границу между ними устанавливают технические условия, в основу которых положены два взаимосвязанных критерия: обобщенный (по общему износу сооружения), составленный по РД 31.35.06-64, и дифференцированный (по составу и объему характерных ремонтных работ по элементам сооружений). В РД 31.35.13-90 приведен полный перечень видов повреждений и разрушений ГТС со схемами способов их ремонта.
В соответствии с приведенными документами установлены следующие величины общего физического износа сооружения:
для текущего ремонта – 10-20%;
для капитального ремонта – 40-60%.
В результате изучения технической документации, осмотра и анализа физического износа ГТС Оценщик должен определить дату проведения последнего капитального ремонта и оценить срок до ближайшего капитального ремонта (ВКР) при нормальной эксплуатации. На основании найденной ранее зависимости интенсивности износа от загрузки причала Оценщик может определить среднюю периодичность проведения капитальных ремонтов (ПКР).
В случае, если период действия определяемой арендной платы будет больше срока до ближайшего капитального ремонта, Оценщик также должен определить срок до очередного капитального ремонт (после ближайшего) при нормальной эксплуатации и период действия ставки арендной платы после очередного (ближайшего) капитального ремонта (ПДПКР).
Определение суммы капитального ремонта
Оценка суммы на проведение очередного капитального ремонта (СКР) должна осуществляться на основании проведенных осмотров и сделанных, с соответствующим обоснованием, предположений о степени износа основных конструктивных элементов причала к моменту проведении очередного капитального ремонта. Определение суммы, необходимой для проведения капитального ремонта, осуществляется путем составления укрупненных смет с использованием РД 31.35.13-90.
Определение суммы на проведение капитального ремонта, подлежащей накоплению к концу срока действия ставки арендной платы
При определении суммы на проведение капитального ремонта, подлежащей накоплению к концу срока действия ставки арендной платы, Оценщик должен учитывать следующие факторы:
период, прошедший с момента последнего капитального ремонта;
период действия арендной платы, после проведения очередного капитального ремонта;
интенсивность эксплуатации после последнего капитального ремонта;
плановую интенсивность эксплуатации.
9.3.3. Возмещение затрат на проведение текущих ремонтов
В случае если условиями договора аренды (задания на оценку) определено, что затраты по текущему ремонту (ТР) осуществляет собственник (Арендодатель), то данная сумма подлежит учету в сумме арендной платы.
Значение включенной в арендную плату величины затрат на текущий ремонт определяется суммой стоимости текущего ремонта, периодом, в течение которого стоимость текущего ремонта должна быть накоплена, и величиной безрисковой нормы доходности. Таким образом, в общем виде величина затрат на текущий ремонт, включенная в арендную ставку, может определяться аналогично затратам на капитальный ремонт.
Расчет объемов проведения текущего ремонта может осуществляться двумя методами:
Методом оценки объемов проведения текущего ремонта согласно РД 31.35.13-90 и РД 31.35.06-64 (см. п. 9.2.1.);
Методом ретроспективного анализа с корректировкой на интенсивность эксплуатации и износа.
Первый метод является наиболее точным и может быть рекомендован как основной. Второй метод может быть использован в случае, если на основании проведенного анализа технической документации и осмотра причала можно сделать вывод о достаточности проведенных ремонтов в прошлые периоды для эффективной эксплуатации причала. Оценщиком могут быть предложены другие методы расчета периодичности и объемов текущего ремонта при условии надлежащего обоснования их точности.
9.3.4. Возмещение накладных расходов
К накладным расходам относятся издержки Арендодателя (собственника) на содержание причала. К ним относятся:
налог на имущество;
заработная плата;
канцелярские расходы;
затраты на проведение инспекций и проверок;
расходы на ГСМ;
и т.д.
Оценщик должен осуществить запрос у Заказчика фактических и плановых показателей данных расходов. Полученные значения анализируются и корректируются в соответствии с условиями дальнейшей эксплуатации причала.
9.3.5. Доход на вложенный капитал
Расчет суммы дохода на вложенный капитал (ДВК) должен осуществляться на основе полной стоимости замещения (ПСЗ) и нормы дохода на капитал (НДК). Значение нормы дохода (НДК) определяет Оценщик. При определении данного показателя Оценщик должен использовать данные о доходности из сферы недвижимости (относящейся к элементам транспортной инфраструктуры) с аналогичным уровнем рисков и представить надлежащее обоснование выбранного значения. В рамках затратного подхода норма дохода на капитал не должна содержать норму возмещения капитала (экономическую амортизацию) если она уже учтена в составе затрат. Полученное значение должно иметь надлежащее обоснование. Затраты на аренду земельного участка
Затраты, связанные с эксплуатацией земельного участка (арендная плата, земельный налог), определяются на основании договора аренды земли, заключенного Арендодателем причала, являющимся арендатором земли, с собственником земельного участка. Оценщик осуществляет пересчет арендной платы, указанной в договоре аренды земельного участка, в соответствии с условиями определения арендной платы за причал (п.2.9 данного ТЗ).
9.3.6. Затраты на страхование имущества
Оценка затрат на страхование имущества (причала) осуществляется исходя из типичных рыночных условий заключения подобных договоров. Применяемые тарифы Оценщик должен подтвердить источником получения информации.
9.3.7. Корректировки ставки арендной платы на финансовые условия договора аренды
В случае, если договором аренды (заданием на оценку) предусмотрено возмещение расходов (части расходов) Арендатора (Арендодателя) на отложенный ремонт, создание неотделимых улучшений в прошлом или будущем, Оценщик осуществляет расчет соответствующей корректировки арендной платы на величину понесенных (планируемых) издержек, приходящихся на один расчетный период.
Если финансовую нагрузку по данным видам издержек несет Арендатор, то ставка арендной платы корректируется в сторону уменьшения, если Арендодатель - то в сторону увеличения.
10. Сравнительный подход
10.1. Общие положения
Сравнительный подход применяется в случае наличия достаточного объема информации о сделках по сдаче в аренду причалов на рыночных условиях. При отсутствии необходимой информации в достаточном объеме Оценщик должен отказаться от реализации подхода, либо использовать полученные данные как справочные.
В общем случае, расчет ставки арендной платы с использованием сравнительного подхода осуществляется следующим образом:
Формирование базы данных по сделкам (предложениям), связанными со сдачей в аренду причалов, аналогичных оцениваемому;
Определение ценообразующих факторов;
Оценка влияние каждого ценообразующего фактора на стоимость объектов оценки;
Определение зависимости между арендной ставкой и ценообразующими факторами;
Определение рыночной ставки арендной платы на основании найденной зависимости.
10.2. Состав информации для применения подхода
Информация о составе объекта аренды;
Условия фактически заключенных договоров по сдаче причалов в аренду на рыночных условиях (или, при отсутствии таких сведений, условия предложения сдачи причалов в аренду);
Информация о снижении величины арендных ставок предложения в процессе заключения сделки (необходима при корректировки данных о величине предложения ставок арендной платы);
10.3. Расчет ставки арендной платы
10.3.1. Формирование базы данных
В настоящем ТЗ под «аналогичными причалами» понимаются причалы со сходными (близкими) значениями ценообразующих факторов, по которым известны условия заключения договора аренды.
При формировании базы данных по аналогичным объектам Оценщик должен:
убедиться, что условия, на которых осуществляется сдача в аренду аналогичных причалов, являются рыночными;
при указании ставок реальных сделок (ставок предложения) приводить точный источник информации;
отражать в отчете информацию об аналогах в объеме, обеспечивающим получение данных о значениях ценообразующих факторов.
10.3.2. Определение ценообразующих факторов и оценка степени их влияния
Для проведения оценки оценщик должен осуществить выбор единицы сравнения причалов. Выбор такой единицы должен быть достаточно обоснован.
При определении степени влияния каждого фактора на ставку аренды причала Оценщик может воспользоваться методами:
экспертных оценок;
подбора значимости каждого фактора до уровня, обеспечивающего получение зависимостей, наиболее точно описывающих имеющийся массив данных;
другими, доступными оценщику способами.
При использовании экспертных оценок Оценщик должен подготовить соответствующие анкеты для заполнения экспертами. В отчет должны быть приведены данные о каждом эксперте, участвовавшем в опросе (ФИО, уровень его образования, возраст, опыт работы, место работы, контактная информация) и его ответах на поставленные вопросы.
Отчет должен содержать алгоритм проведенной обработки анкет экспертов, результат анализа согласованности их мнений, вывод о применимости полученных результатов.
10.3.3. Определение вида зависимости
При наличии достаточного объема информации Оценщик должен осуществить поиск зависимости между ценообразующими факторами и ставкой арендой платы. Для реализации такого подхода Оценщик может использовать:
многомерные статистические регрессии;
квалиметрическое моделирование.
Выбор метода, позволяющего получить наиболее точный результат, осуществляет Оценщик. Для принятия решения о применимости полученных зависимостей в оценке, уровень связи (детерминации) между полученной функцией и исходными данными должен быть не ниже 0,6.
10.3.4. Определение рыночной ставки аренды на основании найденной зависимости
В случае достаточности исходных данных и наличия существенных зависимостей между этими данными и полученными функциями Оценщик осуществляет расчет рыночной ставки арендной платы.
11. Порядок согласования результатов, полученных различными подходами
Согласование значений рыночной величины ставки арендной платы, полученной с использованием различных подходов, может быть осуществлено оценщиком путем присвоения результатам весовых коэффициентов (показателей относительной значимости) либо путем выбора результатов одного подхода.
Выбор значений весовых коэффициентов осуществляется с учетом следующих положений:
1. В случае, если результаты, полученные при применении различных подходов, находятся внутри диапазона ± 20% от их среднеарифметического значения, в процессе согласования всем подходам присваиваются равные весовые коэффициенты. При этом сумма всех весовых коэффициентов должна быть равна 1,0.
2. В случае, если значение, полученное по результатам применения какого-либо подхода, находится вне указанного выше диапазона, Оценщик осуществляет выбор одного из подходов в качестве основного (с соответствующим обоснованием). Дальнейшее согласование проводится в соответствии со следующими рекомендациями:
2.1. При согласовании значений, полученных с использованием трёх подходов:
выбранному Оценщиком основному подходу присваивается весовой коэффициент, находящийся в диапазоне от 0,5 до 0,7;
вспомогательным подходам - от 0,3 до 0,1;
сумма всех весовых коэффициентов должна быть равна 1,0.
2.2. При согласовании значений, полученных с использованием двух подходов:
выбранному Оценщиком основному подходу присваивается весовой коэффициент, находящийся в диапазоне от 0,6 до 0,8;
вспомогательному подходу - от 0,4 до 0,2;
сумма всех весовых коэффициентов должна быть равна 1,0.
В любом случае действия Оценщика должны быть логически обоснованы и соответствующее подробное обоснование должно быть приведено в отчете об оценке. При этом должны приниматься во внимание следующие факторы:
особенности экономических условий функционирования объекта аренды;
качество и надежность исходных данных, на основании которых рассчитываются показатели стоимости.
12. Требования к отчету об оценке
Состав информации, представленной в отчете, должен соответствовать требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. и настоящего ТЗ. Форма изложения информации и расчетов в отчете должна быть представлена в таком виде, чтобы любой пользователь, используя информацию, представленную только в отчете, смог бы полностью воспроизвести весь процесс определения величины ставки арендной платы за пользование морским грузовым причалом.
При этом каждый отчет должен содержать:
основные термины и понятия, используемые в отчете;
общие предположения и ограничивающие условия;
задание на оценку, содержащее условия проведения оценки в соответствии с п.2. настоящего Технического задания;
описание объекта оценки и его характеристик;
анализ рынка, к которому относится объект оценки;
применимость подходов оценки;
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
расчёт величины арендной платы за причал с использованием доходного подхода к оценке;
расчёт величины арендной платы за причал с использованием затратного подхода к оценке;
расчёт величины арендной платы за причал с использованием сравнительного подхода к оценке;
обобщение результатов оценки объекта оценки.
В Приложении к отчету должны быть представлены:
акт осмотра объекта оценки;
копии всех документов, полученных от Заказчика, за исключением проектно-сметной документации. Из состава проектно-сметной документации оценщик подшивает в отчет копии тех разделов и страниц, на которых представлены данные, использованые при оценке. В случае значительного объема таких документов, Оценщик указывает только ссылки на разделы и страницы такой документации, с указанием, где данные документы находятся;
фотографии объекта оценки;
результаты осмотров, расчетов и оценок, осуществленных сторонними техническими специалистами и организациями по субподрядным договорам;
копия лицензии на право осуществления оценочной деятельности Оценщика;
копия страхового полиса;
Отчет представляется в печатном виде в двух экземплярах.
Приложение 1
Используемые термины и понятия
В данном разделе дается определение основных терминов, используемых в настоящем техническом задании:
морской порт – морской торговый порт, морской рыбный порт; морской специализированный порт в значении, определенным в соответствии с пунктами 1, 2, 3 ст. 9 Кодекса торгового мореплавания РФ;
инфраструктура морского порта – причалы, каналы, иные портовые гидротехнические сооружения, расположенные на территории и акватории порта, рейды, якорные стоянки, морские терминалы, буксиры, ледоколы, иные суда портового флота, маяки, иные средства навигационного оборудования, перегрузочное оборудование, железнодорожные и автомобильные подъездные пути, устройства электроснабжения, склады и иные здания, строения, сооружения, устройства и оборудование, расположенные в границах морского порта и предназначенные для обеспечения безопасного судоходства и оказания услуг в морском порту;
владелец портовой инфраструктуры – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий портовую инфраструктуру на праве собственности или ином праве и оказывающий услуги по ее использованию на основании соответствующих лицензий и договоров;
инженерные сооружения на причале – сооружения, неразрывно связанные с причалом, а именно: железнодорожные, подкрановые пути и тупики, швартовное и отбойные устройства, рымы, палы и т.п.;
длина причального фронта – отчетная характеристика, представляющая собой длину причальной линии;
фронтальные перегрузочные машины – технические средства, установленные на причальном фронте и используемые непосредственно для погрузки грузов в суда и выгрузки их из судов;
грузовой коридор – совокупность элементов транспортной инфраструктуры (порты, железнодорожные ветки; автомобильные магистрали; внутренние судоходные пути и т.д.), обеспечивающих прохождение грузопотоков по определенному направлению;
период навигации – период времени, в течение которого по природным условиям возможно судоходство в данном море, озере, по данной реке;
перевалка груза – оказываемый в морском порту вид услуг (работ) транспорта общего пользования по перемещению (перегрузке) груза с одного вида транспорта на другой вид транспорта при перевозках в международном и внутренних смешанных сообщениях, включая технологическое хранение грузов;
перегрузочные пути – железнодорожные пути, используемые для стоянки вагонов в процессе их загрузки и разгрузки. Различают прикордонные (для перегрузки грузов непосредственно из вагонов в суда или из судов в вагоны) и тыловые (для передачи грузов из вагонов на склад или со склада в вагоны);
тариф на перевалку грузов – стоимость осуществления погрузо-разгрузочных работ в зависимости от вида груза; направления перегрузки (разгрузка; загрузка судна); направления движения грузов (экспортируемые или импортируемые); используемых средств механизации; схемы переработки грузов («транспортное средство – транспортное средство» или «транспортное средство – склад – транспортное средство»); состава предполагаемых тарифом работ;
мультимодальная перевозка – перевозка грузов двумя или более видами транспорта;
интермодальная перевозка – последовательная перевозка грузов двумя или более видами транспорта в одной и той же грузовой единице или в автотранспортном средстве без перегрузки cамого груза при смене вида транспорта. В более широком смысле термин "интермодальность" применяется для описания системы транспортировки, предполагающей использование двух или более видов транспорта для перевозки одной и той же грузовой единицы или грузового автотранспортного средства в рамках комплексной транспортной цепи "от двери до двери" без погрузочно-разгрузочных операций. (В окончательном сообщении Европейской комиссии СОМ (97) 243 термин "интермодальность" применяется для описания системы транспортировки, в рамках которой на комплексной основе используются по меньшей мере два различных вида транспорта с целью дополнения транспортной цепи "от двери до двери");
комбинированная перевозка – интермодальная перевозка, в рамках которой большая часть европейского рейса приходится на железнодорожный, внутренний водный или морской транспорт и любой начальный и/или конечный отрезок пути, на котором используется автомобильный транспорт, является максимально коротким;
фидерные перевозки - морская перевозка на короткое расстояние между двумя или более портами с целью группировки или распределения грузов (обычно контейнеров) в одном из этих портов для перевозки в открытом море или после такой перевозки. В более широком смысле данная концепция может использоваться для внутренних перевозок.
логистика - процесс организации цепи доставки и управления этой цепью в самом широком смысле. Данная цепь может охватывать как поставки сырья, необходимого для производства, так и управление материальными ресурсами на предприятии, доставку на склады и в распределительные центры, сортировку, переработку, упаковку и окончательное распределение в местах потребления.
морская перевозка на короткое расстояние - перевозка груза по морю между портами, находящимися в Европе, а также между европейскими портами и портами, расположенными в неевропейских странах, омываемых замкнутыми морями, по которым проходит граница европейских стран.
интермодальная транспортная единица – контейнеры, съемные кузова и полуприцепы, пригодные для интермодальной перевозки.
контейнер – общее обозначение емкости для перевозки груза, являющейся достаточно прочной для многократного использования, обычно пригодной для штабелирования и оснащенной приспособлениями, позволяющими ее транспортировать на различных видах транспорта.
наземный контейнер – контейнер, соответствующий техническим требованиям Международного союза железных дорог и предназначенный для использования в железнодорожно-автомобильных комбинированных перевозках.
морской контейнер – контейнер, достаточно прочный для штабелирования в ячеистом контейнеровозе и для подъема сверху. Большинство морских контейнеров являются контейнерами ИСО, т.е. соответствуют нормам Международной организации по стандартизации.
контейнер повышенной емкости (High cube container) – стандартный по длине и ширине контейнер ИСО, высота которого составляет 9 футов и 6 дюймов (2,9 м). Эти высокие контейнеры сейчас включены в пересмотренный стандарт ИСО.
контейнер сверхвысокой емкости (Super high cube container) — контейнер, размеры которого превышают стандарты ИСО. Его размеры могут варьироваться и составлять, например, по длине 45 футов (13,72 м), 48 футов (14,64 м) или 53 фута (16,10 м).
TEU – условная единица, эквивалентная контейнеру 20 футов (в соответствии со стандартами ИСО), которая используется для статистических измерений, касающихся транспортных потоков или их пропускной способности;
оторочки – ГТС расположенные вдоль береговой линии с примыканием к ней, при этом причал и собственно набережная выполнены как отдельные конструкции;
пирс – причалы, расположенные под углом к береговой линии;
набережная – вид причала, расположенного вдоль береговой линии, с непосредственным примыканием одной стороной к ней;
набережные со съездами – вид причала, расположенного вдоль береговой линии с примыканием к ней через съезд, при этом конструктивно оформлен только причал, а береговая линия имеет естественные конфигурацию и откосы;
ростверк – (нем. Rostwerk, от Rost - решётка и Werk - строение, укрепление), часть свайного фундамента (плита или балка) причала, объединяющая головные участки свай и служащая опорной конструкцией для возводимых элементов сооружения;
больверк – набор свай, образующих сплошную стенку;
оболочка – в технике и теории упругости, твёрдое тело, ограниченное двумя криволинейными поверхностями, расстояние между которыми мало по сравнению с двумя другими размерами;
шпунт – в строительной практике обобщённое название шпунтовых свай, применяемых при устройстве ограждений гидротехнических сооружений, котлованов и траншей;
шпунтовые стены – шпунтовое ограждение, сплошная стенка, образованная забитыми в грунт деревянными, железобетонными или стальными шпунтовыми сваями. Служит водонепроницаемой преградой и удерживает от обрушения грунт при возведении конструкций гидротехнических сооружений (плотин, набережных, камер шлюзов, доков, перемычек и т.п.). Шпунтовые сваи большой высоты устраивают с анкерами (стальными тяжами), расположенными в верхней части стенки и закрепленными в грунтовом массиве, не подверженном обрушению. Сваи (шпунтовые сваи) погружаются в грунт сваебойными молотами или с помощью вибропогружателей;
анкерные тяжи – крепёжная деталь (стальные стержни, тросы), соединенная с, напоминающим по форме якорь, анкером, закладываемым в каменные стены, грунтовые или бетонные массивы и т.п.;
берма – горизонтальная площадка (уступ) на откосах земляных и каменных плотин, каналов, укрепленных берегов, карьеров и т.п. для придания устойчивости вышележащей части сооружений, а также улучшения условий их эксплуатации;
ряж – конструкция в виде ящика, обычно собранного из брёвен или брусьев и заполненного балластом (камнем, реже грунтом). Различают ряж сплошной рубки - в виде срубов (русская конструкция) и решётчатые, или сквозного типа (американская конструкция). Ряжи обоих типов могут быть собраны также из отдельных железобетонных брусьев.
Приложение 2
Состав подлежащей рассмотрению информации
Нормативные документы
При сборе и анализе информации о сфере функционирования причала должны быть рассмотрены имеющие отношение к проводимой оценке положения:
Морской доктрины Российской Федерации на период до 2020 года;
Транспортной стратегии Российской Федерации на период до 2020 года (в особенности – раздела 4 «Основные направления формирования опорной транспортной сети и развития инфраструктуры отдельных видов транспорта»);
Энергетической стратегии России на период до 2020 года (при рассмотрении причалов соответствующей специализации);
Федеральной целевой программы "Модернизация транспортной системы России";
Федеральной целевой подпрограммы «Международные транспортные коридоры»;
постановлений Министерства РФ по антимонопольной политике, регламентирующие порядок применения предельных тарифов на погрузо-разгрузочные работы и связанные с ними услуги в отношении стивидорных компаний, действующих в порту расположения рассматриваемого причала;
постановлений Федеральной службы по тарифам в отношении: железнодорожных тарифов, действующих на направлениях, обслуживающих грузопоток порта расположения причала (и на направлениях работы альтернативных портов); тарифов на транспортировку нефти, газа по путепроводам, используемым для обеспечения деятельности специализированных терминалов или которые могут рассматриваться, как конкурирующие относительно морских способы транспортировки;
постановлений ГТС РФ относительно регулирования величины таможенных сборов.
Дополнительные источники
В качестве дополнительного источника информации возможно использование отчетов агентства SeaNews:
«Стивидорный рынок России»;
«Развитие логистики в России»;
«Перевозки генеральных грузов в России: логистика, экономика и перспективы контейнеризации»;
«Перевозки нефтеналивных грузов»;
«Перевозки зерновых грузов».
Периодичность выхода отчетов представлена на интернет-сайте агентства SeaNews: www.seanews.ru.
Приложение 3
В соответствии с определением, данным в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ (КВВТ РФ), причал это гидротехническое сооружение (ГТС) имеющее устройства для безопасного подхода судов и предназначенное для безопасной стоянки, загрузки, разгрузки и обслуживания судов.
При описании конструкции причала Оценщик руководствоваться следующими данными о типах причалов и его конструктивных особенностях.
Причальные сооружения могут быть классифицированы по нескольким признакам:
1. По расположению относительно береговой линии причалы делятся на:
Примыкающие к береговой линии (соединенные с ней);
набережные;
набережные со съездами;
оторочки;
пирсы.
Рейдовые причалы (не имеющие контакта с береговой линией).
2. По конструктивным признакам причальные сооружения делятся на:
Гравитационные (устойчивость которых обеспечивается их массой), которые, в свою очередь, делятся на сооружения:
массивовой кладки;
массивов – гигантов;
уголкового типа;
оболочек большого диаметра;
ряжевого типа.
С тонкой стенкой (больверки – сооружения в виде сплошной стенки из металлического шпунта, свай оболочек, железобетонных свай и др., устойчивость которых обеспечивается отпором грунта расположенного перед стенкой). Больверк может быть заанкерованным и незаанкерованным;
С высоким свайным ростверком (плита ростверка расположена выше уровня воды, а устойчивость достигается силами трения воздействующими на сваю в грунте, либо ее опиранием на недеформирующиеся слои грунта);
Сооружения смешанного типа (элементы которых характерны для нескольких типов причальных сооружений;
Сооружения на специальных основаниях (на отдельных опорах или на оболочках большого диаметра).
3. По основному примененному материалу причальные сооружения делятся на:
Деревянные;
Металлические;
Бетонные;
Железобетонные;
Смешанные.
4. По капитальности причальные сооружения делятся на:
1 класс – высота сооружения более 25 м;
2 класс – высота сооружения 20 - 25 м;
3 класс – высота сооружения менее 20 м;
4 класс – вспомогательные причальные сооружения (причалы судоремонтных заводов, вспомогательного флота) высотой менее 20 м.
Приложение 4
Таблица 1
Виды контроля
|
№ п/п
|
Вид контроля
|
Периодичность
|
Исполнитель
|
Форма учета
|
Хранение документации
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
1
|
Осмотры
|
||||
|
2
|
Регулярный
|
Раз в месяц
|
Запись в журнале технического надзора.
|
||
|
3
|
Периодический
|
Один раз в год
|
Отчет, декларация готовности к эксплуатации
|
||
|
4
|
Контрольно-инспекторское обследование
|
||||
|
5
|
Первичное
|
При принятии под государственный надзор
|
|||
|
6
|
Очередное
|
Раз в 5 лет
|
|||
|
7
|
Внеочередное
|
При нарушении условий эксплуатации
|
Головная организация контролер (институт СоюзморНИИпроект) входящий в департамент морского флота Минтранса РФ.
|
Регистрация и учет результатов технического контроля в Реестре
|
СоюзморНИИпроект
|
|
8
|
Государственный надзор
|
||||
|
9
|
Государственный надзор
|
Раз в год
|
Орган государственного надзора (Морская администрация порта – МАП)
|
Разрешение на эксплуатацию
|
Организация осуществляющая техническую эксплуатацию («Росморпорт»)
|