Выводы:
Экономика России набирает обороты и прогнозы на 2010 и 2011 годы выглядят позитивно. Основные показатели рынка коммерческой недвижимости также указывают на то, что во второй половине этого года мы увидим здесь усиление активности. В условиях ограниченного выхода новых площадей на рынок в ближайшие 2-3 года и усиления интереса со стороны потенциальных арендаторов мы прогнозируем снижение доли свободных площадей и рост арендных ставок. Вместе со снижением ставок капитализации, вызванным усиливающимся интересом со стороны инвесторов и возвращением заемного финансирования на рынок это создает предпосылки к росту капитализации объектов недвижимости.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ (Комментирует Тим Миллард, управляющий партнер, Cushman & Wakefield, Россия)
Несостоятельность взглядов на Российскую экономику как на некую «тихую гавань», слабо чувствительную к потрясениям мировой экономики была подтверждена глубиной ее падения еще в третьем-четвертом кварталах 2008 года. Далее последовал период длиной в год, когда не было зафиксировано ни одной серьезной сделки на инвестиционном рынке. Потеря уверенности со стороны инвесторов и сокращение источников финансирования привело к тому, что интерес на рынке проявляли только те игроки, которые рассчитывали увидеть приток обесцененных активов на рынок и надеялись приобрести их по заниженным ценам.
Собственники же, не стремились продавать свои объекты по цене значительно ниже тех пиковых значений, которые можно было видеть в августе и сентябре 2008 года. Таким образом, ожидания продавцов и покупателей были очень далеки друг от друга.
Российские и международные банки, аналогичным образом, не спешили выводить обесцененные активы на рынок. В итоге инвестиционного рынка практически не существовало – в условиях полной неопределенности с реальной рыночной ценой объектов игроки замерли в ожидании первой инвестиционной сделки, чтобы увидеть, кто первым сдаст свои позиции – продавцы или покупатели.
Тем не менее, в это время было четкое понимание того, что как только рынок стабилизируется и произойдет сближение позиций продавцов и покупателей, мы увидим рост активности. Продавцы будут стремиться освободить капитал для альтернативных вложений на фоне растущей экономики, а инвесторы – получить преимущество от ставок капитализации, которые сейчас гораздо выше, чем в европейских странах.
В конце 2009 года мы, наконец, увидели признаки восстановления рынка инвестиций, сопровождающегося несколькими знаковыми сделками. Увеличение интереса инвесторов, несомненно, трансформируется в рост количества сделок в 2010 году. В дополнение к этому, многие собственники зданий, которые не желали продавать объекты по заниженным ценам, сейчас имеют возможность для продажи объектов по разумной, рыночной цене, высвобождая, тем самым, средства для поиска других возможностей для инвестирования. Сейчас мы видим на рынке продукт, продавцов и покупателей!
Подобное состояние дел означает, что для инвесторов, которые ищут высокие ставки доходности в коммерческой недвижимости, сейчас настал подходящий момент.
Экономические прогнозы говорят о значительном росте экономики страны в 2010 году, возрождаются рынки долгового финансирования, а основные показатели рынка коммерческой недвижимости указывают на его восстановление и рост во второй половине 2010 года. Ограниченное предложение, связанного со снижением ввода новых офисных площадей в 2010 и 2011 годах, усиливающаяся активность со стороны арендаторов и снижение ставок капитализации, вызванных растущим интересом со стороны инвесторов, создают условия для увеличения стоимости объектов недвижимости.
ПЕРСПЕКТИВЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА (Комментирует Том Кэшел, партнер, руководитель отдела рынков капитала, Cushman & Wakefield, Россия)
Во второй половине 2009 года мы видели несколько сделок с офисными зданиями классов А и В+. В дополнение к ним зафиксировано несколько более скромных сделок (до 75 млн. долларов США): несколько зданий были приобретены компаниями под собственные нужды.
Все проданные здания были готовыми и генерировали операционный доход. Они были проданы по ставкам доходности, превышающим 10%. Для некоторых потенциальных инвесторов эти сделки послужили подтверждением их видения рынка, на котором присутствует множество дешевых предложений. Однако реальность была далека от этих взглядов. В 2009 году на рынке было очень мало качественных зданий с операционным доходом, которые можно было бы приобрести на условиях, сравнимых с условиями упомянутых сделок.
Потенциальных инвесторов главным образом интересовали лучшие офисные активы на рынке Москвы, а таковых очень немного. К тому же, владельцы этих активов были готовы вести переговоры о ставках капитализации ниже 10%, что не соответствовало ожиданиям инвесторов.
На рынке были и менее привлекательные здания классов А и В+, но, в условиях повышенного риска, инвесторы предпочли сфокусироваться на наиболее удачных проектах.
Такие объекты – с хорошим управлением и репутацией на рынке – останутся главными объектами транзакций на рынке, даже в условиях снижения ставок капитализации. Объекты с более высоким инвестиционным риском – требующие дополнительных инвестиций – будут конкурентоспособными при условии их адекватного позиционирования на рынке.
По нашему мнению, в 2010 году мы увидим снижение ставок капитализации для объектов «прайм». В то время как инвесторы будут стремиться «опередить» падение ставок капитализации и заключать сделки на более выгодных для них условиях. Владельцы менее привлекательных объектов будут вынуждены привлекать внимание потенциальных инвесторов адекватным подходом в оценке своих объектов на изменившемся рынке.
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (Комментирует Александр Зинковский, ведущий аналитик отдела исследований, Cushman & Wakefield, Россия)
Несмотря на негативные тенденции, преобладавшие в российской экономике в 2009 году, объем строительства, из-за особенностей этого сектора, оставался высоким.
В 2009 году на рынок вышло 77 офисных зданий общей площадью 1.3 млн. кв.м., что всего лишь на 40% меньше, чем в 2008 году. Консервативная оценка состояния строящихся проектов говорит о том, что к концу 2010 года на рынке появится еще около миллиона кв.м. офисных площадей.
Средняя арендная ставка в офисах класса А составляет сейчас 750 долларов США за кв. м, в офисах класса В – 350 долларов США за кв. м (без учета НДС и операционных расходов).
Рынок торговых площадей в Москве пополнился 600 тыс. кв.м. качественных помещений, несколько крупных торговых центров планируются к вводу в 2010 году.
Средняя арендная ставка для торговых помещений уменьшилась на 40% по сравнению с пиковыми значениями сентября 2008 года. Для торговых помещений класса «прайм» это падение составило около 30%, в то время как для менее качественных объектов падение достигло 60-70%.
Рынок складских помещений показал завидную стабильность – 580 тыс. кв.м. было введено в 2009 году и столько же в 2008. Однако, по нашим оценкам, в 2010 году на рынок выйдет только около 200 тыс. кв.м. качественных складских помещений, что, безусловно, вызовет рост арендных ставок.
Сейчас арендные ставки в качественных складах в Москве и Московской области варьируются в пределах 100 – 110 долларов США за кв.м. в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.)
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК. ВЗГЛЯД В 2010 ГОД. (Комментирует Константин Лебедев, партнер, руководитель отдела оценки, Cushman & Wakefield, Россия)
После 14 месяцев роста, в 4 квартале 2009 года ставки капитализации достигли максимальной величины и начали движение вниз, снизившись в среднем на 50 базисных пунктов.
Рынок коммерческой недвижимости вступил в 2010 год с гораздо меньшей неопределенностью, чем год назад, и с надеждой смотрит в будущее. Этому способствовали несколько событий, произошедших в течение последних трех месяцев:
• Увеличение активности на инвестиционном рынке
• Ослабление кредитной политики банков
• Серия мероприятий на финансовом рынке направленная на снижение вероятности дефолтов по долговым обязательствам и, следовательно, на предотвращение массового выброса на рынок обесцененных активов.
Эти факторы, безусловно, помогут восстановлению инвестиционного рынка и его дальнейшему развитию.
Источник: Cushman & Wakefield