Рассматриваемое письмо (далее - Письмо) содержит разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) по вопросу, связанному с государственной регистрацией прав на земельные участки в случаях, когда площадь таких участков в правоустанавливающих документах отличается от площади, установленной при уточнении границ.
Данные разъяснения касаются участков, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Разъяснения даны в соответствии с п. 6.2 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457. Согласно этому пункту Росреестр вправе давать юридическим и физическим лицам разъяснения по вопросам, относящимся к регулируемой им сфере деятельности, однако в силу п. 7 не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование.
Таким образом, рассматриваемое Письмо не является нормативным правовым актом и не носит обязательного характера, однако отражает официальную позицию Росреестра по рассматриваемому вопросу.
Препятствия для государственной регистрации
права собственности на земельные участки, сведения
о площади которых в государственном кадастре недвижимости
и правоустанавливающих документах различаются
В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 4 ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, осуществлялась, помимо прочего, в случае, если сведения о площади такого участка, содержащиеся в правоустанавливающем документе, не соответствовали данным кадастрового паспорта участка.
При этом Законом о регистрации не устанавливались пределы возможного расхождения сведений.
Федеральным законом от 21.12.2009 N 334-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» п. 4 ст. 25 из Закона о регистрации был исключен.
Последствием данного исключения явились отказы в государственной регистрации прав на земельные участки по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов.
В силу п. 93 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293, государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, должен установить, в том числе, соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе.
Аналогичные положения содержит и Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Методические рекомендации). В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности сделки рекомендуется удостовериться в том, что сведения об объекте недвижимого имущества, указанные в документах, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, соответствуют аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе. При выявлении расхождений рекомендуется приостановить государственную регистрацию.
Таким образом, разница в значениях площади, указанной в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактической площади такого земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), могла стать препятствием на пути государственной регистрации прав на соответствующий земельный участок.
Разъяснения Росреестра по вопросу
государственной регистрации права собственности
на земельные участки, если сведения об их площади
различаются в ГКН и правоустанавливающих документах
В своем Письме Росреестр подчеркнул, что правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов, проводимая государственным регистратором, направлена на определение соответствия указанных документов нормам и требованиям не только Закона о регистрации, но и иных нормативных правовых актов, в том числе Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре недвижимости).
Так, на основании п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре недвижимости допускается проведение государственного кадастрового учета земельного участка в связи с уточнением его границ в случае, если в результате данного учета площадь земельного участка не будет больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ГКН.
В этой связи Росреестром сделан вывод о том, что в случае, если разница в значениях площади, указанной в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактической площади такого участка, внесенной в ГКН, не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с законодательством РФ (или десяти процентов площади, если указанный размер не установлен), то право собственности на такой участок может быть зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Таким образом, можно заключить, что позиция Росреестра основана на том, что если земельный участок с указанной разницей в значениях площади может быть объектом кадастрового учета и соответственно является объектом права, то он может быть объектом права собственности и, следовательно, может быть зарегистрирован в ЕГРП.
В соответствии с п. 1 ст. 33 ЗК РФ минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (см., например, Постановление администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области от 11.11.2009 N 1289-п «Об установлении предельных размеров земельных участков на территории Сланцевского муниципального района», Решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района МО от 18.08.2006 N 13/10 «Об утверждении размеров земельных участков, предоставляемых в собственность для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в Одинцовском районе»).
Источник: КонсультантПлюс