Согласно пункту 1 статьи 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон) собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала и счисления срока для предъявления этого документа к исполнению, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
Обязанность государства компенсировать убытки, связанные с защитой добросовестного приобретателя, установлена во многих странах, где существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Например, законодательством Швеции установлено, что если сделка нарушила права законного собственника, последний имеет право на компенсацию ущерба со стороны государства. Если пострадавшая сторона способствовала ущербу, пренебрегая без видимых причин необходимостью предпринять меры по сохранению права, или если указанное лицо иным способом содействовало ущербу, то компенсация должна быть сокращена или отменена вообще, в зависимости от того, что признают более разумным.
Для действующей в большинстве европейских стран, в том числе в Германии, Австрии, Швеции, системы регистрации прав на недвижимость понятие "собственника - добросовестного приобретателя недвижимости" является основой полноценного гражданского оборота недвижимого имущества. При этом, как правило, собственник - добросовестный приобретатель гарантированно остается собственником приобретенного недвижимого имущества. Гарантом его прав является государство. Зарегистрированные права и иные сведения о недвижимом имуществе являются надежными и общедоступными.
Анализ законодательства стран, где система государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеет сложившиеся вековые традиции, позволяет сделать вывод о наличии широких полномочий регистраторов по проверке законности сделки.
Сложившаяся в европейских странах система государственной регистрации прав на недвижимое имущество позволяет государству достаточно эффективно обеспечить свои интересы, сведя к минимуму количество возможных спорных ситуаций между добросовестным приобретателем и собственником имущества, а также при этом гарантировать добросовестному приобретателю возмещение ущерба.
Гарантии прав участников рынка недвижимости также обеспечиваются за счет страхования рисков, лицензирования риэлтерской деятельности, стабильности законодательства, регулирующего гражданский оборот недвижимости.
В Российской Федерации в настоящее время, с одной стороны, существенно выросло количество сделок с жилой недвижимостью, а с другой, в частности, отменена обязательность нотариального удостоверения сделок по купле-продаже жилой недвижимости, нет специальных требований к лицам, осуществляющим риэлтерскую деятельность.
Участники сделок с недвижимостью, как правило, не в состоянии проводить всеобъемлющую проверку чистоты прав на предмет сделки. Существует множество незарегистрированных прав, незарегистрированных ограничений прав, незарегистрированных правопритязаний, которые и без регистрации являются действительными, а также технических ошибок.
Существует определенный риск неполучения актуальных сведений о наличии отдельных видов зарегистрированных ограничений (обременении) прав, записи о которых вносятся в ЕГРП на основании документов, поступивших из суда, от судебных приставов исполнителей, иных уполномоченных органов (о заявленных в судебном порядке требованиях; о признании гражданина - собственника недееспособным, ограниченно дееспособным, о наложении ареста на жилое помещение, о запрещении собственнику распоряжаться им; о запрете территориальному органу Росрегистрации производить государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение), поскольку данное обстоятельство зависит от наличия и объема сведений, предоставляемых в территориальный орган Росрегистрации данными органами, а также от сроков их представления.
В указанной ситуации реализация норм статьи 31.1 Федерального закона о праве собственника жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестного приобретателя, от которого было истребовано жилое помещение, на компенсацию за счет казны Российской Федерации может привести к злоупотреблениям, негативно сказаться на стабильности рынка недвижимости и привести к значительным потерям бюджета, так как выплата компенсаций приобретет массовый характер.
В то же время существует значительная часть социально незащищенных граждан (пенсионеры, несовершеннолетние и т.д.), для которых утрата единственного пригодного для проживания жилого помещения, с учетом того, что вступившее в законную силу решение суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, не исполнено в течение длительного срока, может вылиться в потерю социального статуса и невозможность участия в гражданской жизни общества в качестве равноправных, полноценных членов.
Учитывая изложенное, при сложившейся в Российской Федерации системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество выплата разового возмещения вреда из бюджета Российской Федерации гражданам -собственникам единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, которые не вправе истребовать его от добросовестных приобретателей, а также добросовестным приобретателям, от которых было истребовано единственное пригодное для проживания жилое помещение, может осуществляться исключительно в целях реализации социальной функции государства.
В соответствии с нормами Федерального закона от 2 октября 2007 г. 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебные приставы не имеют права прекратить исполнительное производство в случае выплаты предусмотренной статьей 31.1 Федерального закона компенсации, что означает право взыскателя осуществить в дальнейшем взыскание суммы по исполнительным документам с должника в размере, присужденном судом.
Данное положение может привести к тому, что отдельные взыскатели смогут сознательно моделировать ситуацию, при которой они будут иметь право на получение компенсации, а в дальнейшем еще и взыскивать вред с должника, т.е. получать двойное возмещение вреда. При этом законодательно также не установлен механизм перехода к государству права требования о возмещении вреда, которое имел взыскатель к лицу, которое нанесло ущерб собственнику жилого помещения, механизм вступления государства в процессуальное правопреемство при выплате компенсации.
Законопроект направлен на устранение данных пробелов в действующем законодательстве. Так, согласно законопроекту право на возмещение вреда получают собственники единственных пригодных для постоянного проживания жилых помещений, которые не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестные приобретатели, от которых было истребовано единственное пригодное для проживания жилое помещение, в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им должником вреда, причиненного в результате утраты права собственности на указанное имущество, взыскание по исполнительному документу не производилось и исполнительный документ возвращен взыскателю по основаниям, установленным подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
К Российской Федерации в общем порядке, установленном пунктом 1 статьи 1081 ГК РФ, перейдет право требования к причинителю вреда в объеме выплаченного возмещения (регрессное требование).
Выплата возмещения вреда осуществляется на основании решения суда о возмещении Российской Федерацией вреда, причиненного в результате утраты права собственности на указанное имущество, Минфином России в порядке, установленном бюджетным законодательством для исполнения судебных актов по искам к Российской Федерации.
В случае реализации данного законопроекта будет создан действенный механизм защиты участников гражданского оборота по сделкам с жилыми помещениями, что будет способствовать снижению остроты проблем в жилищной сфере, а также будут гарантированы права Российской Федерации по защите интересов и уменьшены риски использования норм статьи 31.1 Федерального закона недобросовестными субъектами права.
Граждане, утратившие в результате сделок на рынке жилья единственные пригодные для постоянного проживания жилые помещения, получат возможность реализовать свое право на получение компенсации за счет казны Российской Федерации за утрату права собственности на жилое помещение.
Реализация данного законопроекта позволит обеспечить:
- социальную направленность выплаты компенсации за счет казны Российской Федерации за утрату права собственности на жилое помещение;
- прозрачность осуществления расходов средств федерального бюджета;
- адресное предоставление средств федерального бюджета.