Усовершенствовано и систематизировано законодательство о недвижимостиФедеральный закон от 21.12.2021 №430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»
Закон вносит следующие важные изменения в нормативное правовое регулирование о недвижимости.
1.Здания и сооружения как объекты недвижимости могут быть созданы в результате:
- строительства;
- раздела другого здания, сооружения или единого недвижимого комплекса;
- объединения нескольких недвижимых вещей: зданий, сооружений или всех помещений и машино-мест в них.
Данное нововведение устраняет неопределенность и препятствует практике регистрации права собственности на такие специфические объекты как асфальтированная дорога, покрытия земельных участков различными материалами, выгребные ямы и пр., что осложняет гражданский оборот объектов недвижимости и вводит существенную неопределенность в практике применения, в частности, норм о залоге недвижимости. Кроме того, нововведение пресекает часто встречающиеся на практике попытки владельцев указанных специфических объектов использовать факт регистрации объекта в Росреестре для выдвижения притязаний на земельный участок, на котором такие объекты находятся.
2. Собственником нового здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения и машино-места будет признается собственник участка, на котором они расположены.
Если лицо получает государственную или муниципальную землю для строительства, право собственности на недвижимость возникнет у этого лица. Установлено также, что данные правила можно будет изменить законом или договором.
В случае гибели построенного на чужом участке здания собственник сохранит право на доступ к зданию для ремонта.
3. Машино-места и помещения признаются отдельными видами недвижимости.
Помещение будет определяться как обособленная часть здания или сооружения. Те из них, что предназначены для обслуживания других частей здания, будут считать общим имуществом.
Устанавливается, что помещения и машино-места могут получать статус объекта недвижимости в результате:
- раздела здания или сооружения;
- объединения смежных помещений или машино-мест;
- проведения реконструкции здания или сооружения.
Указанные объекты недвижимости можно будет создавать только в достроенных объектах. Образование помещений в объектах незавершенного строительства будет запрещено - это существенно повлияет на негативную судебную практику признания права собственности на помещения в недостроенных объектах за так называемыми «инвесторами в строительство».
При этом после госрегистрации прав на помещения или машино-места право собственности на здание, в котором они находятся, прекратится.
4. Изменяется регулирование таких объектов недвижимости как линейные объекты.
С точки зрения Градостроительного кодекса к линейным объектам относятся (п. 10.1 ст. 1):
- линии электропередачи;
- линии связи;
- трубопроводы;
- автомобильные дороги;
- железнодорожные линии и другие похожие сооружения.
В ГК РФ будет установлено, что при разделе таких вещей можно образовать несколько новых линейных объектов.
В настоящее время муниципалитеты вправе подавать иски о признании права собственности на бесхозяйный линейный объект в общем порядке — через год после постановки его на учет как безхозяйного. Указанный срок будет сокращен до трех месяцев. Получить линейные объекты в собственность смогут также компании, которые по закону обязаны осуществлять их эксплуатацию.
5. Вводится дополнительная регламентация режима общего имущества.
По общему правилу всем собственникам помещений и машино-мест принадлежит то имущество, которое предназначено для обслуживания как минимум двух помещений или машино-мест в этом здании. Доля в праве на общее имущество будет зависеть от площади помещения или машино-места.
Общим имуществом могут быть:
- технические этажи;
- чердаки;
- технические подвалы;
- крыши;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
- земельный участок под зданием.
Общее имущество не будет участвовать в обороте отдельно от основного. Исключение составят случаи, когда общие вещи можно реально использовать самостоятельно и это не нарушит права собственников помещений. В этом случае их можно передать третьим лицам в пользование, например в аренду. Такое решение будет приниматься двумя третями голосов собственников помещений или машино-мест.
6. Ужесточится регулирование полномочий властей в части принуждения собственников помещений к надлежащему порядку их использования.
Под особый контроль попадут следующие нарушения:
- использование помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и интересов соседей;
- «бесхозяйственное» отношение к имуществу, из-за которого помещение разрушается.
В таких случаях власти смогут:
- предупредить собственника о необходимости прекращения нарушений;
- если помещение разрушается, дополнительно назначить срок для ремонта.
Если собственник не отреагирует, государство или муниципалитет вправе попросить суд продать помещение с торгов.
Данные правила будут применяться, в том числе, к жилью и машино-местам.
Нововведения вступают в силу с 1 сентября 2022 года, за исключением изменений, вносимых в правовой режим линейных объектов, которые вступают в силу в день опубликования Закона.
Источник: WEBLEGIS