Неуклонное нарастание объема просроченной задолженности в российских банках - одна из самых злободневных и, пожалуй, самых обсуждаемых экономических тем последнего года. А вот вопросы недвижимости, служащей залогом по просроченным кредитам, только недавно попали во внимание широкого круга специалистов. Это было обусловлено тем, что до изъятия этой недвижимости у должника дело доходило не сразу и обычно в последнюю очередь, когда все иные методы урегулирования проблемного долга не давали результатов.
Это в Америке (то есть в США) предмет залога по просроченному кредиту сразу становится собственностью кредитора, в обмен на полное списание долга. И кредитор сам продает полученную им недвижимость как хочет. У нас по закону залог сначала должен быть выставлен на публичные торги. И если торги закончатся удачно, полученная сумма распределяется судебным приставом между кредитором и заемщиком. Если удачно…
Российское законодательство предусматривает двухэтапные торги заложенным имуществом. На первом этапе аукцион начинается со стартовой цены, установленной судом. По нынешним, проблемным временам эта цена чаще всего оказывается выше рыночной. А торги могут быть признаны состоявшимися только при наличии хотя бы двух заявок на повышение этой цены. Так что исход, как правило, предсказуем.
Но и на втором этапе, когда цена снижается на 15 процентов, дело редко завершается успешно. Во-первых, кризис. Во-вторых, проведением публичных торгов занимаются уполномоченные организации широкого профиля. Вчера они продавали конфискованные носки, а сегодня – квартиру или ресторан. Не особенно вдаваясь в детали. Поэтому в подавляющем большинстве случаев кредитору после вторых неудачных торгов предлагается просто забрать залоговую недвижимость себе на баланс. С уценкой еще на десять процентов. И списать на эту сумму кредит с должника. Откажешься – тебе же хуже будет, поскольку залог после такого отказа вообще прекращается, а кредит становится необеспеченным.
И вот объем такой недвижимости, а также той, которая переходит банкам по досудебной договоренности с должниками (это называется отступное), исчисляется на балансах кредиторов уже десятками миллиардов рублей, стремительно нарастая. В балансах вся эта недвижимость отражается как непрофильный актив. Соответственно, непрофильной для кредитного учреждения является и работа с этой недвижимостью.
Что делать банку? Держать эти объемы на своем балансе или перекинуть на дочернюю структуру? А может быть, создать паевой фонд недвижимости? А как тогда будет с налогами? И самое главное, кто «физически» станет работать с этими активами, сдавая объекты в аренду, подыскивая на них покупателей? Кто может помочь банкирам в решении этих проблем? Наверное, в первую очередь те, кто специализируется на работе с недвижимостью, - риэлторы. Достаточно ли банки используют профессиональный потенциал этих смежников? Как может выглядеть эффективная модель их взаимодействия? Кто еще из профессионалов может потребоваться в ее реализации? Что для этого следует изменить в законодательстве и в регулировании рынков?
Обстоятельное и весьма эмоциональное обсуждение этих вопросов состоялось вчера на круглом столе, организованном Ассоциацией российских банков и Российской Гильдией Риэлторов при поддержке группы компаний «Аврора».
Источник: пресс-релиз АРБ