Комментарий Спиренкова В.А., начальника отдела нормативно-правового регулирования кадастрового учета и кадастровой деятельности Департамента недвижимости Минэкономразвития России на Федеральный закон № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
21 декабря 2009 г. был принят Федеральный закон № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» . Закон вносит ряд значительных изменений в законодательство Российской Федерации в сфере учета недвижимости и государственной регистрации прав. Внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», другие федеральные законы.
Комментарий содержит обзор важнейших изменений указанных законов и предназначен в помощь практикам в сфере оборота недвижимости: кадастровым инженерам, риэлторам, специалистам органов технической инвентаризации. Автор не ставит своей задачей детально описать каждое изменение в законодательстве, обзор таких изменений без труда можно найти в правовых базах, главной задачей является выбрать и проанализировать законодательные новеллы, которые существенно изменят процедуры и сложившуюся практику кадастрового учета и государственной регистрации прав. Подразумевается что уважаемый читатель данной статьи в целом знаком с нормами Закона о регистрации и Закона о кадастре, действовавшими до вступления в силу Закона об изменениях.
1. Основная цель принятия Закона об изменениях – один из этапов создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета, объединения процедур государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Нововведения, касающиеся изменения кадастровых и регистрационных процедур, находятся в русле концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета, рассмотренной на заседании Правительства Российской Федерации 11 июня 2009 года.
Прежде всего, необходимо отметить, что в законодательство добавлены нормы, которые позволяют делегировать осуществление государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям. Эта норма содержится как в части 2 статьи 3 Закона о кадастре в новой редакции, так и в пункте 2 статьи 9 Закона о регистрации в редакции Закона об изменениях.
Одно из важнейших нововведений Закона об изменениях – синхронизация процедур предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Логично, что если эти услуги предоставляет один орган, то и правила их предоставления должны быть одинаковые.
За предоставление сведений государственного кадастра недвижимости вводится плата (как за предоставление сведений о зарегистрированных правах). Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно правового регулирования -Минэкономразвития России.
Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы. То есть при отсутствии сведений, а так же при отказе в предоставлении сведений по каким-либо причинам, плата лицу заинтересованному в получении информации возвращена не будет.
Сведения государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество будут предоставляться в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения соответствующего запроса.
Из этого правила предусмотрено два исключения:
Существенным нововведением является то, что законами установлены максимальные сроки предоставления информации. Минэкономразвития России, как орган нормативно правового регулирования, устанавливает конкретные сроки предоставления сведений в зависимости от способов предоставления, с учетом максимальных сроков (часть 7 статьи 14 Закона о кадастре, пункт 7 статьи 7 Закона о регистрации).
Так же Законом об изменениях существенно расширены способы предоставления информации: сведения предоставляются посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав (государственного кадастра недвижимости).
Увеличение способов получения информации снимет часть проблем, связанных со стояниями в очередях, доступностью и открытостью информации. Получение сведений в электронном виде позволит их более качественно и эффективно использовать, особенно при получении большого объема сведений. Однако для реализации этих норм Росреестру необходимо проделать серьезнейшую работу по разработке форматов, стандартов обмена информацией, подготовке технических и программных средств, обучению специалистов.
Создание единой системы государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета должно привести к объединению процедуры учета и регистрации недвижимости, исключению из этой процедуры документов, требующихся только для обмена информацией внутри системы, сокращению сроков и затрат на оформление недвижимости. Рассмотрим нормы Закона об изменениях, которые касаются непосредственно этих процедур.
Прежде всего, из Закона о регистрации исключается абзац 10 пункта 1 статьи 17, который предусматривает обязательное приложение к документам, предоставляемым для государственной регистрации прав кадастрового паспорта объекта недвижимости (за исключением случая, когда такой кадастровый паспорт ранее уже предоставлялся).
Для зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства эта норма переместилась в пункт 10 статьи 33 Закона о регистрации и будет продолжать действовать до 1 января 2013 года. После 1 января 2013 года предоставление кадастрового паспорта потребуется только для тех зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
Для земельных участков порядок государственной регистрации прав существенно изменился.
В статью 20 Закона о регистрации введен пункт 1.2 в соответствии с которым осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества не допускается, если он не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре.
В Закон о регистрации введена новая норма (пункт 1 статьи 19), касающаяся случаев приостановки государственной регистрации прав на земельный участок если:
При этом добавлены следующие исключения из правил приостановки на указанных основаниях:
Подводя итог нормам об отказе и приостановке государственной регистрации прав можно отметить, что предоставлять кадастровый паспорт на земельный участок не требуется, однако если объект не учтен в государственном кадастре недвижимости, следует отказ в государственной регистрации прав.
В случае если вы осуществляете государственную регистрацию прав на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а так же если права на такой земельный участок были зарегистрированы ранее, то требования к сведениям государственного кадастра недвижимости существенно упрощены: могут отсутствовать сведения о координатах характерных точек границ, а так же могут быть пересечения границ с другими учтенными земельными участками.
В Закон о регистрации так же введена норма, согласно которой заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).
При определении срока государственной регистрации прав в этом случае, необходимо руководствоваться общей нормой пункта 3 статьи 13 Закона о регистрации. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Так же следует учитывать пункт 8 статьи 16 Закона о регистрации. В случае представления заявления о государственной регистрации прав, одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, является день внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующем объекте недвижимости.
Таким образом, в случае одновременной подачи заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав земельных участков сокращается количество обращений в государственные органы, исключается необходимость получения промежуточных документов (кадастрового паспорта), но срок проведения общей процедуры не меняется.
Кадастровый учет и государственная регистрация прав встраиваются в единую систему, поэтому взимание пошлины за каждую из этих государственных функций признано нецелесообразным. Законом об изменениях исключено требование об уплате пошлины при осуществлении государственного кадастрового учета. Следует отметить, что эта пошлина до настоящего времени не взималась, в связи с отсутствием установленного законодательством размера.
Информационное взаимодействие государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав теперь рассматривается как взаимодействие двух информационных ресурсов в рамках их ведения одним органом исполнительной власти. У Росреестра появилась обязанность после внесения в Единый государственный реестр прав записи о правах в трехдневный срок внести эти сведения в государственный кадастр недвижимости (пункт 10 статьи 12 Закона о регистрации). Аналогичная норма внесена в статью 15 Закона о кадастре.
Также в соответствии со статьей 24 Закона о кадастре учет изменений преобразуемого земельного участка, снятие с учета преобразуемых земельных участков и утрата временного статуса сведений кадастра об образуемых объектах недвижимости происходит в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации соответствующих прав. То есть исключается ссылка на необходимость получения документов о такой регистрации прав, поступивших в порядке информационного взаимодействия.
2. В Закон о кадастре так же вносится ряд изменений, не связанных с созданием единой системы учета и регистрации, а направленных на упрощение процедур кадастрового учета.
Частью 11 статьи 27 Закона о кадастре предусматривается обязанность органа кадастрового учета при принятии решения об отказе в учете возвратить для доработки межевой план, технический план или акт обследования объекта недвижимости (если решение об отказе принято в соответствии с пунктом 2 части 2, частью 3 или частью 5 статьи 27 Закона о кадастре, то есть такое исправление возможно). Данное нововведение позволит существенно сократить затраты кадастровых инженеров на доработку документации в случае отказа в кадастровом учете.
Законом об изменениях так же предусмотрено, что в целях предоставления документов для государственного кадастрового учета верность копии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа (часть 2 статьи 22 Закона о кадастре), в предыдущей редакции заверение производилось только в нотариальном порядке. Эта норма позволит уменьшить затраты органов государственной власти и органов местного самоуправления на оформление недвижимости.
Расширен перечень лиц, которые могут обратиться с заявлениями об учете изменений земельных участков. К собственникам и лицам, обладающим этими земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования добавлены лица, обладающие правами аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 3 статьи 20 Закона о кадастре).
Закон об изменениях решил проблему, связанную с временным статусом образуемых земельных участков государственной или муниципальной собственности, передаваемых в долгосрочную аренду. В соответствии с редакцией Закона о кадастре, действующей до вступления в силу Закона об изменениях, такие земельные участки имели в государственном кадастре недвижимости временный статус, и так как право собственности на них не регистрировались, через два года со дня постановки на кадастровый учет сведения аннулировались и исключались из государственного кадастра недвижимости.
В новой редакции Закона о кадастре в часть 4 статьи 24 добавлено исключение. Сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости, если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него (либо не осуществлена государственная регистрация аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Государственная регистрация аренды на образованные из земельных участков иные земельные участки так же теперь является основанием для учета изменений преобразуемого земельного участка или в соответствующих случаях снятия с учета преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 3.1. статьи 24 Закона о кадастре).
Так же в Законе о кадастре уточняется ряд положений, связанных с деятельностью кадастровых инженеров.
Предусматривается создание Росреестром автоматизированной информационной системы проведения квалификационного экзамена для аттестации кадастровых инженеров.
Уточнена одна из причин аннулирования квалификационного аттестата, формулировка «принятие неоднократно в течение календарного года» заменена более конкретизированной. Теперь причина аннулирования аттестата сформулирована следующим образом: «принятие более чем десять раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных настоящим Федеральным законом, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ».
Отменена возможность установления органом нормативно-правового регулирования типового образца печати кадастрового инженера.
3. В Законе о регистрации так же появились нормы, не связанные с созданием единой системы учета и регистрации, а направленные на упрощение процедур.
В соответствии с новой редакцией Закона о регистрации появилась возможность направить заявление о государственной регистрации прав и соответствующие документы посредством почтового отправления. Пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации установлены требования к отправлению документов по почте: отправление оформляется с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении; подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке; сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена; доверенность представителя (при совершении сделки представителем) должна быть нотариально удостоверена; к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица, а так же выписка из единого государственного реестра юридических лиц – для юридических лиц.
Введение этой нормы позволит снять проблемы с очередями и записью на сдачу документов, которые до настоящего времени существуют в отдельных территориальных органах Росреестра. Требования нотариального удостоверения подписи на заявлении и сделке позволят защитить правообладателей при государственной регистрации прав по почте. Необходимо отметить, что государственный кадастровый учет осуществляется посредством почтового отправления с момента вступления в силу Закона о кадастре (с 1 марта 2008 года). Внедрение подобной практики в государственной регистрации прав можно только приветствовать.
Необходимо отметить, что в Законе о регистрации изменены нормы, в части органа, осуществляющего функции по нормативному-правовому регулированию государственной регистрации прав, в связи с передачей полномочий от органа исполнительной власти, уполномоченного в области юстиции, к органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости. Так же органу нормативно-правового регулирования переданы некоторые полномочия Правительства Российской Федерации, в том числе установление правил ведения Единого государственного реестра прав.
В связи со всеми ранее перечисленными нововведениями, а так же в связи с передачей соответствующих полномочий, в течение 2010 года в Минэкономразвития России планируется издать ряд нормативно правовых актов, регулирующих процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Однако, несмотря на передачу соответствующих полномочий, нормативные правовые акты, принятые до вступления в силу Закона об изменениях, признаются действующими и подлежат отмене в случае необходимости внесения в них изменений и принятия органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию, новых нормативных правовых актов (части 3, 4 статьи 5 Закона об изменениях).
4. В Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» внесены изменения, которые касаются порядка государственного кадастрового учета объектов капитального строительства и дальнейшего развития такой сферы деятельности как техническая инвентаризация и технический учет недвижимости.
Прежде всего, переходный период применения Закона о кадастре продлен еще на 3 года, до 1 января 2013 года. Это значит, что кадастровый учет зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства еще три года не будет осуществляться. Техническую инвентаризацию и технический учет будут выполнять БТИ (организации технической инвентаризации) по правилам, установленным на день вступления Закона о кадастре в силу.
Особенности такого учета в переходный период, а так же особенности подготовки документов для его осуществления могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования, то есть Минэкономразвития России (ранее такое право было у Правительства Российской Федерации).
Законом отредактированы нормы, касающиеся наполнения государственного кадастра недвижимости сведениями о ранее учтенных БТИ объектах. Действовавшая ранее достаточно неопределенная редакция части 2 статьи 45 Закона о кадастре: «Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости с учетом предусмотренного состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования» заменена на предельно конкретизированную редакцию: «В срок до 1 января 2013 года органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, передают в органы кадастрового учета в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, заверенные копии технических паспортов соответствующих зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства». Эта норма определяет срок окончания передачи информации - 1 января 2013 года, а так же объем информации и форму передачи – заверенные копии технических паспортов.
Несомненно, передача сведений о ранее учтенных объектах капитального строительства в государственный кадастр недвижимости – серьезнейшая проблема, имеющая как правовой, так и финансовый аспекты. Так же понятно, что в первую очередь правообладатели учтенных в БТИ объектов заинтересованы в качественной и полной передаче информации из БТИ в кадастр, что бы в дальнейшем не нести дополнительных временных и финансовых затрат на повторное описание объектов и внесение сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Минэкономразвития России в ближайшее время должно принять нормативный правовой акт, регламентирующий порядок передачи таких сведений, в том числе вид передачи – бумажные или (и) электронные копии технических паспортов. Росреестру будет необходимо на практике реализовать эту норму и в течение трех лет обеспечить получение указанных сведений.
Для ранее учтенных в БТИ объектов, сведения о которых перенести в государственный кадастр недвижимости не удалось, частями 8, 9 статьи 45 Закона о кадастре предусмотрена другая процедура внесения в кадастр и предоставления этой информации.
Прежде всего, в случае отсутствия в кадастре сведений о ранее учтенных объектах, орган учета выдает (направляет) уведомление в письменной форме об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений. В данном уведомлении указывается орган или организация, осуществляющие хранение учетно-технической документации о таком объекте недвижимости. Сведения включаются в кадастр в порядке, установленном для постановки на учет, с учетом следующих особенностей:
1) такое включение осуществляется без уплаты государственной пошлины и указанный в пункте 1 части 1 статьи 22 Закона о кадастре документ представлять не требуется;
2) указанная в части 9 настоящей статьи выписка о соответствующем ранее учтенном объекте недвижимости представляется вместо документа, указанного в пункте 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре;
3) правила, установленные частью 4 статьи 25 настоящего Федерального закона, не применяются.
Здесь видна техническая недоработка Закона об изменениях: пошлина за кадастровый учет, как мы рассматривали ранее, отменена. Пункт 1 части 1 статьи 22 Закона о кадастре тоже отменен. Выписка, указанная в пункте 2 части 8 статьи 45 заменена в части 9 этой же статьи на кадастровый паспорт объекта.
Не действующие при внесении сведений о ранее учтенных объектах правила, касаются обязательности одновременной постановки на кадастровый учет помещения и здания (сооружения) в которых оно находится.
Замена в частях 9, 10 статьи 45 Закона о кадастре выписки о ранее учтенном объекте на кадастровый паспорт, выдаваемый БТИ, несколько упрощает процедуру внесения сведений о ранее учтенных объектах. Во-первых, не надо изобретать новую форму документа, форма кадастрового паспорта зданий, сооружений, помещений утверждена и используется с марта 2008 года. Во-вторых, БТИ выдавая в настоящее время кадастровые паспорта для целей регистрации прав, продолжат их выдавать и после 1 января 2013 года, но уже для целей внесения сведений о ранее учтенных объектах в кадастр и дальнейшей регистрации прав на них. Востребованность данных БТИ в этих случаях, предоставление кадастровых паспортов за установленную плату позволит обеспечить сохранность и поддержать существование архивов технической документации, содержащих сведения о ранее учтенных объектах и правах на них, в том числе, возникших до вступления в силу Закона о регистрации.
5. Нормы Закона об изменениях вступают в силу в два этапа.
С момента его официального опубликования («Российская газета», от 23 декабря 2009 г. № 247) вступили в силу пункты 17, 18, 20 - 27 статьи 2 Закона об изменениях. Эти нормы касаются только Закона о кадастре и уточняют порядок деятельности кадастровых инженеров, согласования местоположения границ земельных участков, а так же связаны с изменением срока переходного периода применения Закона о кадастре к объектам капитального строительства, рассмотренным в разделе 4 настоящей статьи.
Остальные нормы, в том числе связанные с изменениями в Законе о регистрации, вступают в силу с 1 марта 2010 года.
Закон об изменениях сделал значительный шаг к объединению процедур государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Появилась возможность одновременной подачи заявлений, исключена необходимость запрашивать в государственном кадастре недвижимости документы, необходимые только для государственной регистрации прав, синхронизирована процедура предоставления сведений о правах и характеристиках объектов недвижимости, проведены отдельные упрощения процедур оформления недвижимости. Однако сроки оформления недвижимости не изменились, продолжают существовать отдельные информационные ресурсы, сохраняется дублирование и возможность противоречивости информации в них, выполняемые последовательно процессы кадастрового учета и регистрации прав содержат различные, взаимно не согласованные требования к предоставляемым документам, причины приостановки и отказов, что не может не отразиться на конечном результате оказания государственных услуг.
Концепцией создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета предусмотрен следующий этап развития законодательства в сфере оборота недвижимости – принятие единого федерального закона, объединяющего кадастровый учет и регистрацию прав, который должен решить все вышеперечисленные проблемы.
Кадастровый учет, прежде всего, носит идентификационную и фискальные функции, государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав. Права не могут существовать без объекта прав – недвижимого имущества. Объединение двух учетных систем имеет под собой рациональную основу, подтвержденную логикой и практическим опытом европейских стран.
Сокращение срока и упрощение процедур оформления недвижимости, создание единого информационного ресурса о недвижимом имуществе и правах на него, открытость и доступность сведений такого ресурса позволит в первую очередь значительно повысить качество и востребованность сведений о недвижимости, максимально оптимизировать оборот недвижимого имущества, ввести механизмы реального мониторинга и управления рынком недвижимости, перейти к качественному, рациональному и справедливому налогообложению недвижимого имущества.
Источник: http://www.gisa.ru/59200.html