Банки должны переоценивать недвижимость, которую получают за долги, но судя по тому, что для их баланса практически ничего не меняется, оценщики достаточно лояльны к своим заказчикам. Заставить их переоценить в сторону понижения будет непросто. Мы достаточно активно работаем с залоговыми активами и анализировали 20 крупнейших банков, у них есть обеспечение по просроченной задолженности в виде недвижимости примерно на $16 млрд. У кого-то недвижимость составляет 30% в общем объеме обеспечения, у кого-то - 70%. В принципе, у всех банков по проблемным долгам может быть недвижимости на сумму свыше 1 трлн руб.
На сегодняшний момент залоговых активов на рынок выставлено было очень немного. Продавал и продолжает продавать «Альфа-Банк», но это не массовое явление. Причем, если «Альфа-банк» продает по ценам, приближенным к рыночным, другие банки просят докризисную, и что-либо продать им сложно. У банков очень много неликвидных активов и, кроме того, у них скопилось очень много недостроя, продать их по цене, равной размеру кредита, невозможно. Если регулятор не примет сверхрадикальных мер, продавать что-либо в ближайшие два-три года в больших объемах банки не будут.
Московская недвижимость тут стоит особняком и те объекты, которые приносят хороший доход, в принципе, можно продать. Всей коммерческой недвижимости на московском рынке сейчас выставлено порядка $15 млрд. Можно предположить, что в случае принуждения к распродаже, например на московском рынке, появится недвижимости на $3 млрд. Это, безусловно, повлияет на цены, но, скорее всего, не радикально, все зависит от того, как это будет продаваться: если продавать по ликвидационным ценам, то конечно, скажется. Не думаю, что на рынке появится недвижимость на $30 млрд сразу.
Интерес к залоговым объектам есть, но к интересным объектам. Если речь идет о хороших объектах, использование которых приносит рыночный доход, они будут востребованы рынком. Какие-то сегменты чувствуют себя лучше, например, тот же стрит-ритейл: и сейчас его можно продать за неплохую цену. С офисной недвижимостью ситуация неоднозначна: если объект не заполнен, то продать его сложнее. Стоимость коммерческой недвижимости в долларах упала в среднем процентов на 40%, недостроенная недвижимость упала сильнее. Цены на объекты, требующие дополнительных инвестиций, снизились по сравнению с докризисным уровнем в два раза и более.
У одних банков размер кредита превышает текущую рыночную стоимость заложенного объекта, у других, выдавших кредит очень давно давно, - нет. Но неликвидных активов очень много и предлагать просто бесполезно, поэтому крупные банки создают свои банковские подразделения, которые занимаются управлением девелоперскими проектами. По большому счету, залоговые активы - это не бизнес банков и все мечтают от них избавиться, но сделать это без убытка сейчас невозможно.
Источник: СМАО по материалам SLON.RU