Для эффективного практического применения стандартов и правил оценки недвижимости очень важно своевременно создать полноценное информационно-технологическое обеспечение работы оценщика на новом уровне. Речь идет не только о подготовке исходных данных, имеющих необходимую достоверность и надлежащий правовой статус для конкретных видов оценки. Встает более широкая проблема создания новой системы получения и обработки информации, необходимой оценщику для надлежащего выполнения всех этапов работы, предусмотренных стандартами оценки. Даже для опытных оценщиков переход на новые стандарты и правила создает серьезные проблемы обновления баз данных, технологий подготовки отчетов об оценке, специализированных программных продуктов для обеспечения необходимых расчетов по оценке.
Поэтому важнейшей задачей практического создания стандартов и правил оценки недвижимости становится не только отработка и принятие их текста как руководящего документа, но и создание новых информационных технологий, специальных программных продуктов, баз данных и баз знаний для обеспечения эффективного решения большинства реально встречающихся задач оценки. В настоящем докладе представлены предложения группы специалистов, более 10 лет разрабатывающих и применяющих на практике новые подходы и методы оценки объектов земельно-имущественных отношений. Описанные информационные технологии были апробированы при оценке нескольких тысяч объектов, по которым были осуществлены реальные сделки. Их основная суть и важнейшие результаты описаны в научных монографиях, учебных пособиях и атласах оценки ряда российских городов, выпущенных издательством «Экономика» в 1996-2004 г.г.
Разрабатываемые нами экспертные система являются по сути системам поддержки принятия решения специалистами всех звеньев, так или иначе причастных к оценочной деятельности, от рядовых оценщиков до юристов и государственных чиновников. Экспертная система отличается от других информационных систем, оказывающих помощь в принятии обоснованного управленческого решения, следующими признаками:
1. Она моделирует не столько физическую или иную природу исследуемого процесса в определенной предметной области, сколько механизм мышления человека применительно к решению подобных задач в этой предметной области.
2. В процессе работы экспертная система формирует определенные предложения, варианты решений и выводы о возможных последствиях после их принятия, основываясь на знаниях, которыми она располагает. Эти знания представлены на некотором специальном языке, и обычно называются базой знаний.
3. При решении задачи кроме обычных методов широко используются и эвристические методы, которые в отличие от основанных на строгих алгоритмах, не всегда гарантируют успех. Эти методы являются машинной реализацией некоторых знаний, приобретенных человеком по мере накопления опыта решения аналогичных проблем.
4. Экспертная система должна обеспечивать возможность формирования развернутых пояснений, почему предложено именно такое решение, и получения доказательств его обоснованность.
Поиск обоснованных вариантов решения экспертной системой поставленной задачи заключается в выборе на каждом этапе рассуждения наиболее подходящего к этой ситуации набора правил из базы знаний, и последовательное применение выбранных правил. Поскольку для многих задач оценки недвижимости и поиска способов их стандартизации не всегда применима формальная логика, в нашей экспертной системе механизм получения решений основан не только на системе правил и стандартизованных процедур, но и на прецедентах. Для этого была составлена «библиотека ситуаций», которые могут возникнуть на различных этапах оценки. При этом использовались как ситуации, действительно имевшие место в реальной практике, так и синтезированные (синтетические) ситуации, которые могли бы возникнуть. С помощью экспертов каждая ситуация была представлена в виде дерева, корнем которого является исходное состояние проблемы, вершины соответствуют различным состояниям, а дуги – проводимым операциям. Процесс принятия решения соответствует перемещению по дугам от узла к узлу до достижения терминальных узлов, соответствующих окончанию решения проблемы. Этот процесс называют поиском в пространстве состояний. В тех случаях, когда процесс поиска может разветвляться, решение принимается на основании весовых коэффициентов, которые эксперты присвоили различным дугам.
Применительно к разработке стандартов и правил оценки недвижимости, ранее разработанные информационные технологии, базы данных и знаний были существенно модифицированы. Чтобы нацелить структуру информационных систем на решение новых задач стандартизации оценки недвижимости, в ней были сформированы следующие подсистемы:
– базы знаний, содержащие структурированные тексты кодексов и законов федерального уровня, регламентирующие отношения в сфере недвижимости и оценочной деятельности, от формирования объектов недвижимости различного вида до регистрации сделок с ними;
– базы знаний, включающие подзаконные акты федерального уровня, регламентирующие процедуры формирования объектов земельно-имущественных отношений, их вовлечения в рыночный оборот, оформления сделок и их подготовке к государственной регистрации;
– базы знаний, включающие нормативные документы местного уровня, регламентирующие особенности вовлечения объектов недвижимости различного вида в рыночный оборот с учетом местной специфики:
– базы знаний, включающие ведомственные нормативно-методические документы, описывающие процедуры формирования объектов недвижимости, включая здания, сооружения, земельные участки, информационное обеспечение их кадастрового учета, технической инвентаризации и ведомственной регистрации;
– базы знаний, включающие международные стандарты оценки, а также национальные стандарты и правила оценки наиболее развитых стран;
– базы знаний, включающие российские стандарты и правила оценки;
– базы знаний, включающие стандарты и правила оценки крупных российских саморегулируемых организаций оценщиков;
– базы знаний, включающие важнейшие положения из общеизвестных монографий и учебных пособий по рыночному обороту и оценке недвижимости;
– базы знаний, включающие важнейшие положения из лучших отчетов по оценке реальных объектов недвижимости;
– базы знаний, включающие важнейшие положения из экспертных заключений и обобщающих аналитических материалов по оценке недвижимости;
– базы знаний, включающие важнейшие положения по градостроительной деятельности, практике создания и использования различных объектов недвижимости;
– базы данных со статистическими данными, характеризующими состояние экономики страны и конкретного региона применительно к ценообразованию объектов оценки;
– базы данных со статистическими данными, характеризующими состояние конкретных секторов рынка недвижимости, включая землю, к которым относится объект оценки;
– базы данных со статистическими данными, характеризующими конкретные сделки с застроенными и незастроенными земельными участками, объектами незавершенного строительства, зданиями и сооружениями различного рода, квартирами и иными объектами недвижимости;
– базы данных со статистическими данными, характеризующими особенности массовой оценки объектов недвижимости в данном регионе, нормативы земельных платежей различного вида и налогообложения недвижимости;
– базы данных со статистическими данными, характеризующими особенности экологической ситуации в данном регионе и ее влияние на ценообразование объектов недвижимости различного вида;
– картографические материалы, иллюстрирующие состояние урбанизированной среды, к которой относятся объекты оценки, включая схемы транспортного обеспечения, характеристики инженерной инфраструктуры, социального обеспечения, рекреационные особенности и другие важнейшие факторы ценообразования недвижимости;
– базы данных со вспомогательными материалами для оценки недвижимости.
Вполне очевидно, что регулярный просмотр оценщиком хотя бы перечней данных, сосредоточенных в перечисленных базах данных и базах знаний, занимает слишком много времени. Практически это означает, что при традиционной организации информационного обеспечения, даже при всем желании практикующие оценщики не смогут воспользоваться этими богатейшими сведениями. Использование известных поисковых систем, гипертекстовых технологий кардинально ситуацию на изменяет. Единственным выходом становится создание новых принципов обработки информации на каждом шаге выполнения стандартизованных процедур оценки.
Технология обработки информации должна предусматривать выделение самых важных задач и массивов данных для выполнения работ на данном шаге формализации в полуавтоматическом режиме. Это возможно лишь при использовании достаточно подробных классификаторов информации и разработке нескольких вариантов проблемно ориентированной иерархии алгоритмов обработки информации для различных задач оценки. Подобные способы обработки информации применяются в сложных экспертных системах. Однако, в отличие от большинства известных экспертных систем, здесь приходится использовать не совсем обычный набор вычислительных процедур. В их примерный перечень входят следующие операции и процедуры.
– Расчеты различного уровня сложности с массивами числовых данных по известным процедурам дисконтирования;
– Расчеты для «нечетких множеств» числовых данных с помощью соответствующих алгоритмов;
– Системы логических операций с текстовой информацией, позволяющие отобрать определенные смысловые группы, необходимые для формализации данных из документов различного вида;
– Выявление логических противоречий в системе текстовых данных;
– Тематическая сортировка данных с их логическим анализом;
– Сортировка графических данных различного вида;
– Применения ГИС-технологий различного уровня для обработки картографической информации различного уровня;
– Применение нейросетевых алгоритмов для реализации основных процедур оценки недвижимости;
– Расчеты вероятности получения смещенных результатов оценки на различных этапах;
– Оптимизационные расчеты для получения итоговой оценки с минимальной погрешностью и максимальной достоверностью.
С использованием перечисленных процедур был разработан ряд проблемно ориентированных экспертных систем для оценки недвижимости. Приоритеты были отданы задачам оценки застроенных и свободных от застройки земельных участков в крупных российских городах. Для упрощения работы каждая из экспертных систем была сориентирована на поддержку стандартизованных оценочных процедур на каждом из этапов проведения оценки недвижимости. Более подробно содержание этих этапов в рамках стандартизации оценки недвижимости описано в других докладах на данной конференции.
На первом этапе – этапе постановки задачи оценки, с помощью экспертной системы первичной обработки исходных данных для оценки в диалоговом режиме оценщик может проанализировать чистоту правового титула объекта оценки, особенности его градостроительного использования, наличие или отсутствие обременений различной природы. На следующем шаге с помощью второй экспертной системы обеспечивается возможность проведения анализа особенностей перехода прав на объект в ходе проведения предполагаемой сделки. Для этого проводится анализ положений действующего законодательства по вопросам оснований возникновения прав на недвижимость, включая землю, осуществления этих прав, включая возможные ограничения оборота и совершения сделок, а также прекращения прав. После этого, третья экспертная система на основании данных по характеристикам «исходного состояния» объекта оценки и динамики перехода прав между сторонами сделки помогает определить особенности трактовки рыночной стоимости данного объекта или обосновать применение иного вида стоимости, отличной от рыночной.
Специальная экспертная система создана для поддержки проведения натурного обследования объекта оценки и оформления необходимой документации по его итогам. В ней предусмотрены возможности обработки фотографий, планов и карт местности. Кроме этого, используются экологические данные, информация о градостроительных регламентах, транспортные схемы и другие сведения по данному объекту, а также факторах соседства ближнего и дальнего порядка.
Создаются также и экспертные системы для обработки кадастровых данных, необходимых для оценки. При этом учитывается, что при переходе к единому кадастру объектов недвижимости одной из самых сложных проблем станет формирование самих единых объектов недвижимости. Эта проблема осложняется различием правовых титулов на земельный участок и расположенные на нем здания, а также нерешенными проблемами нормирования урбанизированного землепользования, рациональности и эффективности использования земельных участков в российских городах, и проблемами объектно-субъектных отношений в сфере городской недвижимости. Кроме того, возникает и ряд других проблем, как содержательного, так и чисто технического характера по согласованию структуры и форматов баз данных земельного кадастра и БТИ, обсуждение которых выходит за рамки настоящей работы. В этих экспертных системах используются также и данные, полученных в результате массовой оценки аналогичных объектов недвижимости. Они могут использоваться и в качестве опорной базы данных для повышения надежности результатов новых оценок в режиме последовательных приближений.
Для стандартизованного информационного обеспечения второго этапа оценки недвижимости – решения задачи оценки, создаются экспертные системы, позволяющие проанализировать специфику ценообразования объекта оценки в контексте поставленной задачи оценки. Здесь наибольшую сложность представляет описание характеристик урбанизированной среды, в которой формируются потребительские свойства объекта недвижимости. Следующей по сложности является задача формализации влияния урбанизированной среды на ценообразование застроенных и незастроенных земельных участков, с учетом экологических, градостроительных, транспортных и иных характеристик фрагментов территории города ближнего и дальнего порядка. Для успешного решения этих задач необходимо определить состав и структуру минимально необходимых данных, а также основные способы создания и ведения соответствующих баз данных и знаний, их адаптации к конкретным потребностям оценщиков. Практический опыт в данной области имеют уже многие оценочные фирмы. К примеру, на основе подобных баз данных НП «Лига оценщиков земли» подготовила уже несколько атласов оценки российских городов, выпущенных издательством «Экономика». Но этот опыт показывает, что создание и ведение специализированных баз данных и баз знаний для оценщиков, проблемно ориентированных экспертных систем под силу лишь их крупным саморегулируемым объединениям.
Такие разработки сейчас разворачиваются в СМАО в рамках работ по созданию системы стандартов и правил оценки недвижимости. Предварительные выводы из обобщения практического опыта позволили определить структуру проблемно-ориентированных информационных систем и минимальный набор ГИС-технологий для оценщиков недвижимости. Спецификой разрабатываемых экспертных систем является приспособление их структуры и функций на использование классификаторов различного вида, разработанных в рамках проектирования информационной системы для поддержки и практического применения стандартов оценки недвижимости. Более подробно об этом сообщается в других работах авторов.
Поскольку в экспертных системах для оценки недвижимости при выводе некоторых вариантов решения задачи используют механизм прецедентов, то по требованию пользователя на каждом этапе разъяснения принятого решения экспертная система может выдать ссылку не только на определенные правила, но и на соответствующий прецедент. В результате пользователь получает полный «протокол» процесса принятия решения, написанный на «человеческом» языке, а также электронные документы, соответствующие имевшим место прецедентам.
Большинство из описанных экспертных систем к настоящему времени уже реализовано или находится в стадии реализации в виде программно-аппаратных комплексов для индивидуальной и массовой оценки недвижимости. Мы создаем их с использованием локальных сетей корпоративного уровня в виде нескольких автоматизированных рабочих мест оценщика, замкнутых на сервер локальной сети, одновременно являющийся АРМом оценщика с более высоким уровнем авторизации. Это позволяет повысить эффективность использования сложных экспертных систем, применение которых связано не только с обеспечением поддержки сложных баз данных и знаний с разнообразными массивами данных для оценки недвижимости, но и требует определенного практического опыта в решении задач оценки повышенного уровня сложности. С примерами использования разработанных экспертных систем можно ознакомиться в упомянутых книгах, а также непосредственно в Лиге оценщиков земли.