Питерские арендаторы продолжают проигрывать ГУИОН: низкий профессиональный уровень оценщиков приводит к тому, что их отчеты рассыпаются в судебных заседаниях
С момента вступления в силу 159-ФЗ о целевом выкупе встроек ГУИОН подготовил около 800 отчетов о рыночной стоимости приватизируемых объектов. В Арбитражный суд поступили иски от нескольких арендаторов, посчитавших оценку неправильной. Пока судебная практика — в пользу государственных оценщиков.
Первое разбирательство связано с помещением обувного магазина на Большой Московской улице, 1-3 (см. «НП», №11/2009). Встройку площадью 130 кв.м в угловом здании между Загородным проспектом и Большой Московской улицей ГУИОН оценил в 33,394 млн рублей. Арендатор подписал договор купли-продажи без каких-либо замечаний. Однако позже обратился в суд, пытаясь оспорить оценку. По требованию арбитража оценщики московского СРО АРМО провели экспертизу рыночного отчета, выполненного ГУП «ГУИОН». Никаких существенных замечаний не было. Суд первой инстанции истцу отказал.
Аналогичный иск подал арендатор помещения в доме 1/11 по улице Правды — ООО «Иридиум». Площадь объекта — 70,7 кв.м. ГУИОН оценил его в 9,204 млн рублей. Истец провел свою рыночную оценку. Дополнительно арендатор обратился с ходатайством провести третью экспертизу, которое суд удовлетворил. «Это нестандартная ситуация. Понятно, что третий оценщик назовет свою цифру: не может быть, чтобы отчеты разных компаний полностью совпали, — комментирует Владислав Мурашов, заместитель директора департамента оценки ГУИОН. — Не берусь предсказать дальнейшие действия суда». Заседание по этому иску состоится в конце апреля.
Сразу две спорные ситуации связаны с помещениями компании «Фигаро» на Лиговке. Первый объект — подвал (49,7 кв.м, вход со двора) на Лиговском проспекте, 117, лит. А, 2-Н. На дату осмотра он использовался под офис. ГУИОН оценил метр помещения в 45 000 руб. «В суде представители «Фигаро» утверждали, что единственный вариант использования подвала — склад, а его рыночная цена не превышает 15 000 руб./кв.м, — рассказывает г-н Мурашов. — При этом арендатор ссылался на данные по продажам помещений на торгах Фонда имущества в 2006-2007 гг. Причем речь шла об объектах, не имевших ничего общего со спорной встройкой». В феврале 2010-го помещение ушло с молотка по цене, заявленной ГУИОН. Протокол по итогам торгов был передан в суд для подтверждения правоты оценщиков. Решением суда арендатору в иске отказано.
Второй конфликт связан с помещением по адресу: Лиговский проспект, 63, лит. А, 10-Н. Компания «Фигаро» еще в 2009 году подала в КУГИ заявку на приватизацию, однако отказывается пускать на объект оценщиков ГУИОН. «Можно попробовать провести оценку без визуального осмотра (профессиональные стандарты это не запрещают), однако совершенно ясно, что ее результаты не могут считаться корректными и их легко оспорить в суде», — комментирует г-н Мурашов. Все нормативные сроки рассмотрения заявки арендатора истекли, однако как разрешить ситуацию, в КУГИ пока не придумали. С иском об оспаривании распоряжения КУГИ о приватизации обратилась компания «Невский, 54». Арендатор помещений на Малой Садовой, 3/54 площадью около 100 кв.м называл цену выкупа (360 000 руб./кв.м) завышенной и не подписывал договор купли-продажи. Фонд имущества объявил аукцион по объекту с такой же стартовой ценой. Торги должны были пройти в марте. Однако стороны заключили мировое соглашение, по которому выкуп будет происходить по цене, назначенной ГУИОН.
До судебного вердикта не дошло дело об оспаривании оценки помещения на 10-й линии В.О., 17, лит. А, 1-Н. Арендатор — ЗАО «БизнесЛинк Девелопмент» — отказался от иска. «Мы представили этой компании результаты оценки объектов-аналогов, которые свидетельствовали о том, что стоимость спорной встройки мы определили корректно», — объясняет Владислав Мурашов. Последний пример — иск по помещению на Караванной улице, 11/64, лит. А, 1-Н, которое занимает бутик Matinelli. «Это один из наиболее ликвидных объектов, которые оценивал ГУИОН по 159-ФЗ.
Он расположен в непосредственной близости от Невского проспекта, в угловом здании. Это первый этаж, площадь самая востребованная — 54,2 кв.м», — поясняют в ГУИОН. Его стоимость — 9,323 млн рублей (240 000 руб./кв.м). Арендатор представил суду альтернативную оценку: на треть меньше. ГУИОН оспаривает применение этого отчета в качестве доказательства: он выполнен в октябре 2009-го, а оценка ГУИОН — в мае 2009-го. Слушание дела состоится в мае. Недавно в суд поступили еще два иска от арендаторов, не согласных с городской оценкой. Их тоже будут рассматривать в мае. Так же ситуация коснулась таких видов аренды как : аренда элитных квартир, аренда складской недвижимость и т.д. «Мы в целом удовлетворены результатами судебных разбирательств. Суды поддерживают позицию ГУИОН, на что прежде всего влияют положительные результаты экспертизы отчетов ГУИОН, а также результаты торгов Фонда имущества по помещениям, оцененным ГУИОН и не выкупленным арендаторами (объекты продаются по цене, указанной в оценке, или выше), — комментирует Алексей Вьюрков, заместитель начальника юридического отдела ГУИОН. Хотелось бы отметить также низкий профессиональный уровень оценщиков, отчеты которых арендаторы приносят в суды как доказательство нашей неправоты. Их отчеты рассыпаются в судебных заседаниях, так как они элементарно не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки».
Источник: Фонтанка.Ru (http://www.fontanka.ru)