Петер Хин (Германия, RIGS)
Вопрос о прозрачности рынка земельных участков и других объектов недвижимости приобретает новое значение в условиях процессов глобализации. Потребность в международной сравнимости отчетов об оценке постоянно возрастает не только в связи с развитием международных инвестиционных фондов, но и в силу роста мобильности всех частных капиталов. Одним из проявлений этих процессов является стремление разработать и принять единые стандарты оценочной деятельности, например в рамках объединенной Европы. Однако имеющиеся результаты такой активности большинством экспертов оцениваются скептически. В основе этого лежат объективные трудности, связанные с особенностями самого рынка недвижимости. Неразрывная связь с землей формирует локальность данного рынка, не позволяя непосредственно сравнивать его различные территориальные и отраслевые сегменты. Однако не меньшую сложность представляет отказ от сложившихся в каждой стране уникальных требований к проведению и самой практики оценочной деятельности. Данный фактор нельзя не учитывать, особенно на фоне сохраняющихся культурно-исторических традиций оценочной деятельности.
Если рассмотреть эти различия более детально, то можно отметить, что они касаются всех аспектов организации деятельности экспертов-оценщиков. Наиболее важные для нашего анализа особенности касаются следующих аспектов:
1. Принципы и порядок получения оценщиками права на проведение работ.
2. Наличие системы саморегулирования оценочной деятельности и открытость баз данных.
3. Применение утвержденных стандартов оценки и государственные требования к достоверности результатов.
4. Результаты деятельности с точки зрения итоговой открытости и доступности данных по рынку для потребителей – граждан, государства и бизнеса.
В данном случае именно последний критерий является наиболее обобщенным показателем эффективности деятельности оценочного сообщества в различных странах. Деятельность оценщиков в США и Канаде в малой степени регулируется государственными органами. В основе деятельности лежат в основном принципы саморегулирования, прежде всего в рамках таких организаций, как Аррrаisal Institute (www.aррrаisal – institute.org) и Аррrаisal Foundation. Если Институт оценки отвечает за подготовку и образование самих оценщиков (в частности, проводит их подготовку и переподготовку, лицензирование различного уровня и в качестве высшей степени присваивает членство – МАI), то Фонд оценки отвечает за выработку единых принципов оценки (Standarts of Professional Аррrаisal Practice). Такая система была создана в 70-е годы как ответ на нараставшие кризисы на рынке банковских кредитов под залог недвижимости в силу несравнимости применявшихся до этого различными банками и оценщиками подходов к оценке. Эти же организации широко публикуют данные о рыночных процессах (цены продаж, аренды, доходности), что при минимальных усилиях государства по регулированию оценочной деятельности в итоге обеспечивает хорошую прозрачность рынка недвижимости.
В Великобритании формально оформленные оценочные работы проводятся членами RIGS (Rоyаl Institution of Chartered Surveyors). Требования к оценщикам предполагают их высокую квалификацию на базе высшего образования. Существуют и считаются самыми разработанными во всем мире стандарты оценки («красная книга» – Аppraisal&Valuation Manual). Государственное регулирование как таковое отсутствует, но конечные результаты работы оценочного сообщества, в частности активная публикация систематизированных данных о рынке, делает рынок открытым и доступным. Самообразование в рамках RIGS пользуется признанием во всех странах, поэтому их центры открываются во всех ведущих странах.
Рынок оценочных услуг в Германии традиционно считается одним из самых регулируемых в мире. Активность государства проявляется не через лицензирование оценочной деятельности (для получения права на такую деятельность достаточно зарегистрироваться в торгово-промышленной палате), а через достаточно подробные стандарты оценки (основу которых задает строительный кодекс) и не обязательные теоретически для негосударственных организаций рекомендации по оценке недвижимости, разработанные финансовым ведомством. На практике же эти рекомендации используются всеми частными оценщиками. С другой стороны, государство и муниципалитеты объединяют свою работу с частными оценщиками в рамках экспертных комитетов в крупных городах и регионах. При этом главная задача этих комитетов – это дать на основе обработки всех цен сделок на рынке и по другим данным подробный анализ состояния рынка земельных участков и других объектов недвижимости. Эти отчеты ежегодно публикуются и являются одной из наиболее эффективных форм регулирования рынка, присущих именно Германии. В последние годы развитие получили различные формы сертификации оценщиков (например, для целей оценки залогового имущества), а также объединение оценщиков в ряд ассоциаций.
В других европейских странах, например, во Франции и Испании, оценщиков утверждают судебные органы после 5-летней практики последних. При этом отсутствуют другие формы защиты титула оценщика, а многочисленные объединения оценщиков не выработали единых методических рекомендаций по оценке. В итоге и разработка баз данных ведется каждым оценщиком фактически самостоятельно, рынок недвижимости серьезно ощущает отсутствие такой системной информации. Для Италии и Нидерландов характерно отсутствие самого утвержденного звания «Оценщик». При этом в Италии оценщиков утверждает суд без обязательных экзаменов. В обеих странах функционируют объединения экспертов, вырабатывающие свои правила оценки. Но они в большей степени касаются процедуры заключения договоров и их оплаты, самих требований к отчетам, чем непосредственно методик оценки. Недостаток организации оценочной деятельности в Нидерландах частично компенсирован активностью муниципалитетов части крупных городов, публикующих свои обзоры рыночных данных. В Италии же рынок недвижимости признается экспертами одним из самых непрозрачных в Европе и только за счет деятельности крупных международных риэлторских компаний и фондов недвижимости этот пробел частично заполняется.
В итоге, в настоящее время назрела необходимость выработать единые правила к сбору и анализу рыночной информации, обеспечивающие работу оценщиков и других экспертов, равно как все участников рынка достоверными данными. Основой этого стало признание оценщиками во всем мире единого понимания понятия «рыночная стоимость».