Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков
Создавая лучшее, объединяем вместе!
Электронная
приемная
Вход в личный кабинет оценщика
Карта сайта
Кадастровая
карта

Основные положения методических рекомендаций по определению арендной платы для застроенных и незастроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, по результатам их оценки

01.01.1970
Основные положения методических рекомендаций по определению арендной платы для застроенных и незастроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, по результатам их оценки

Федотова Марина Алексеевна,
д.э.н., проф., проректор Финансовой академии при Правительстве РФ, президент СМАО;
Семенова Евгения Александровна,
генеральный директор НП «Лига оценщиков земли», член экспертного совета СМАО;
Прорвич Владимир Антонович,
д.т.н., проф., зав. кафедрой «Экономика городского землепользования» Московского государственного университета геодезии и картографии, председатель Комитета земельно-имущественных отношений Московской ассоциации предпринимателей, председатель научно-методического совета СМАО.

 

Обобщение реальной практики работы оценщиков по определению размеров арендной платы на основании результатов оценки городских земельных участков показало, что одной из самых серьезных проблем в этой области является отсутствие надлежащего нормативно-методического обеспечения. Действующее законодательство предусматривает необходимость установления общих начал определения арендной платы за землю Правительством РФ. Однако до настоящего времени подобные решения еще не приняты.

В докладе «О мерах по реализации земельной реформы» к заседанию Правительства Российской Федерации 10 февраля 2005 г. министр МЭРТ Г.О.Греф сформулировал предложение об установлении арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости земельных участков. Однако в том же докладе отмечено, что «в действующем законодательстве отсутствуют легальные определения основополагающих понятий кадастровой оценки, а именно, понятие самой кадастровой оценки, определение ее объекта, а также понятие кадастровой стоимости. Отсутствие таких определений способствует неопределенности, неоднозначности и отсутствию единообразия в деятельности по кадастровой оценке.

Действующим законодательством практически не урегулирован порядок и полномочия по проведению кадастровой оценки и утверждения результатов. В частности, полномочия по организации работ по государственной кадастровой оценке земель и утверждению результатов не установлены федеральным законом, что дает основания для оспаривания в суде законности решений органов власти по утверждению результатов кадастровой оценки. Установленный Правительством Российской Федерации порядок предусматривает утверждение результатов работ по кадастровой оценке органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом в нормативных правовых актах отсутствуют основания, по которым органы субъектов РФ могут отказаться от утверждения представленных результатов или внести в них изменения. По информации Роснедвижимости о результатах выборочной проверки по 29 субъектам Российской Федерации, в 14 из них выявлено отличие утвержденных показателей от расчетных и согласованных на федеральном уровне и на уровне местного самоуправления, то есть, по сути, были нарушены принципы использования оценки стоимости земельных участков и сохранен действующий нормативный подход к определению стоимости земель для целей налогообложения.

Нормативными правовыми актами не урегулированы вопросы уведомления налогоплательщика о кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка и не установлена возможность налогоплательщика в досудебном порядке разрешать споры, связанные с правильностью определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка. Возможность досудебного разрешения споров приобретает также большое значение, в случае если результаты кадастровой оценки будут использованы для определения выкупных цен при переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками.

Действующая методическая база системы государственной кадастровой оценки земель нуждается в устранении недостатков. В частности, существенные вопросы вызывают норма капитализации и размер абсолютной ренты, заложенные в методику государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий, а также высокая кадастровая стоимость участков под промышленными предприятиями, расположенными на землях поселений). Кроме того, методики предусматривают расчет удельных показателей и не регулируют вопросов определения кадастровой стоимости отдельного земельного участка.

Действующим законодательством не урегулированы вопросы периодичности проведения государственной кадастровой оценки для различных категорий земель, а также порядок актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, хранящихся в базах данных автоматизированной системы государственного земельного кадастра и предоставляемых в налоговые органы для целей налогообложения».

Еще раз подчеркнем, что перечисленные выше недостатки кадастровой оценки отражают позицию самого министерства, ответственного за проведение земельной реформы в стране. Авторы готовы солидаризироваться с уважаемым министром в столь резких оценках подведомственных ему организаций. Мы готовы оказать всемерную помощь для скорейшего исправления отмеченных недостатков, о чем многократно и развернуто написано в наших публикациях. Более того, научно-методическим советом СМАО разработана программа работ по созданию стандартов и правил оценки, в том числе и арендной платы за землю. Это большая и достаточно длительная работа, первый этап которой мы надеемся завершить к концу года. Однако встает практический вопрос о том, что же делать практикующим оценщикам, выполняющим оценочные работы по данной тематике по заданию Росимущества и его территориальных подразделений сейчас, до кардинального решения этих проблем на высоком уровне?

Ряд предложений концептуального характера для решения этой проблемы был сформулирован в нашей предыдущей публикации в первом бюллетене СМАО. Их обсуждение с нашими коллегами на региональных совещаниях оценщиков Южного федерального округа в Ростове-на-Дону в апреле 2005 г. и Уральского федерального округа в Тюмени в мае 2005 г. позволило сделать следующий шаг в подготовке временных методических рекомендаций по определению арендной платы для земельных участков, находящихся в публичной собственности, по результатам их надлежащей оценки. Из-за ограниченности объема данной публикации изложим лишь некоторые из них.

Общеизвестно, что понятие «рыночная стоимость» трактуется в законе «Об оценочной деятельности», как наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке. При этом понятие «отчуждение» для объекта недвижимости согласно действующему законодательству означает совершение сделки определенного вида. Но для объектов, находящихся в публичной и частной собственности, перечень возможных сделок и правила их осуществления принципиально различны. Поэтому прямое перенесение правил и методов оценки объектов, находящихся в частной собственности и свободном рыночном обороте, на объекты публичной собственности неизбежно приводит к грубым ошибкам.

Из-за специфики российского гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства, вместо единых объектов недвижимости, где и земельный участок, и расположенное на нем здание находятся в частной собственности, оценщикам приходится сталкиваться совсем с другими объектами – земельно-имущественными комплексами. Их отличительной особенностью является то, что земельный участок и здание имеют совершенно различные правовые титулы, для которых предусмотрен различный порядок совершения сделок.

Причем часто получается не только так, что здание находится в частной собственности, а земельный участок – в государственной собственности Российской Федерации или субъекта РФ. Во многих случаях оценщику ставится задача определить рыночную стоимость земельно-имущественного комплекса, в котором здание находится на праве оперативного управления, а земельный участок – постоянного (бессрочного) пользования. Очевидно, что совершение сделок для таких объектов, в том числе и по их отчуждению, происходит по разным правилам. Часто приходится сталкиваться с необходимостью выполнения ряда дополнительных условий и осуществления дополнительных затрат на нескольких этапах подготовки и отчуждения объекта или его части, многие из которых близки к тем, которые установлены гражданским законодательством для условных сделок.

Детальный правовой анализ этих проблем выходит за рамки настоящей работы, поэтому здесь уместно лишь обратить внимание оценщиков на то, что говорить о едином «рынке» подобных земельно-имущественных комплексов преждевременно. Соответственно и определение универсальных показателей из системы уже проведенных «рыночных» сделок может приводить к грубым ошибкам. Это часто и происходит с теми оценщиками, которые определяют фактор капитализации из данных по рыночным сделкам с офисными помещениями, а затем применяют его не только к рыночным сделкам со свободными земельными участками, но и к аренде застроенных земельных участков.

Результаты исследований сути данной проблемы позволяют не только сегментировать складывающийся земельный рынок, но и выявить специфику рыночного оборота объектов по каждому из его сегментов. Применительно к аренде городских земельных участков наши исследования показывают, что рыночный оборот свободных от застройки и застроенных земельных участков имеет принципиальные различия. Если в обороте свободных земельных участков и отмечаются определенные ограничения, то они не изменяют самой сути рыночных отношений. А при аренде застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены здания, находящиеся в частной собственности, арендодатель не имеет никакой свободы выбора арендатора. То есть, в этом случае либо никаких «рыночных» арендных отношений нет вообще, либо они носят принципиально ограниченный действующим законодательством характер. Некоторые параметры, необходимые для оценки, полученные при экстракции по каждому из сегментов рынка, приведены ниже. Их использование позволило бы избежать грубых ошибок оценщиков при определении арендной платы для земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Очевидно, что при проведении законопроектных работ по внесению изменений и дополнений в Земельный кодекс РФ и иное смежное законодательство эти проблемы со временем будут решены на принципиальной основе. Но до этого решения остановить хозяйственную деятельность землепользователей-арендаторов невозможно. И оценщикам приходится искать промежуточные варианты. Одним из таких вариантов может быть принятие Росимуществом временных методических рекомендаций по определению арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, по результатам их рыночной оценки, а также проведение «пилотного проекта» по их применению в ряде крупных российских городов. В качестве их концептуальных положений можно предложить следующие.

 

1. Определение рыночной стоимости земельного участка надлежащим оценщиком.

– Оценка проводится в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, обязательными для применения всеми субъектами оценочной деятельности;

– Временными методическими рекомендациями устанавливается достаточно узкий диапазон значений коэффициента капитализации, отражающий реальное состояние рынка недвижимости, включая землю, в тех городах, в которых реализуется пилотный проект;

– В случае, если значение коэффициента капитализации выходит за рамки рекомендованного интервала, оценщику необходимо дать соответствующее развернутое обоснование;

– При реализации сравнительного подхода особое внимание должно уделяться соответствию правового титула объекта оценки – земельно-имущественного комплекса и объектов-аналогов;

– В рамках затратного подхода могут использоваться данные, полученные при кадастровой оценке аналогичных земельных участков.

 

2. Порядок расчета величины арендной платы с использованием результатов рыночной оценки земельного участка.

– Соотношение рыночной стоимости земельного участка и величины арендной платы, устанавливаемой для публичного собственника, определяется методом экстракции для соответствующего сегмента земельного рынка;

– При проведении расчетов арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, необходимо учесть, что рыночные сделки могут совершаться единственным арендодателем с единственным арендатором, что отражает ограниченный характер рыночных отношений;

– При рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать необходимость создания примерно равных условий хозяйствования на арендованных земельных участках, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности;

– Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, для различных видов публичной собственности не должно отличаться более чем на 20%;

– Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, может быть увеличено пропорционально плотности его застройки по отношению к средней плотности застройки для того административного района города, в котором находится оцениваемый земельный участок;

– Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, может быть установлено, исходя из соотношения средних размеров ежегодных платежей на воспроизводство всех видов городской инфраструктуры и ее расчетной стоимости замещения;

– В случае, если значение данного коэффициента выходит за рамки рекомендованного интервала, оценщику необходимо дать соответствующее развернутое обоснование.

 

3. Основные требования к представлению результатов определения арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отчете об оценке.

– При описании задачи оценки должны быть отражены ее специфические особенности, включая особенности объекта оценки, цели и функции оценки, вид стоимости объекта оценки, краткая характеристика предмета оценки с учетом специфики арендных отношений для земельных участков, находящихся в публичной собственности;

– При описании объекта оценки особое внимание необходимо уделить анализу чистоты его правового титула, характеристик иных объектов недвижимости, прочно связанных с оцениваемым земельным участком и входящих в состав земельно-имущественного комплекса в целом, а также связанных с этим ограничений и особых условий совершения сделок по объекту оценки;

– При определении вида стоимости оцениваемого земельного участка необходимо описать отличия рыночной стоимости объекта, который может быть отчужден в рамках сделки купли-продажи, от стоимости объектов с ограниченным рынком в соответствии с п.4а) Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 519;

– При описании процедуры решения задачи оценки необходимо провести не только анализ рынка коммерческой недвижимости, включая землю, но и сегмента рынка арендных отношений с учетом ограничений, обусловленных сокращением количества его субъектов до уровня, установленного действующим законодательством;

– При описании особенностей применения трех обязательных подходов к оценке необходимо раскрыть их специфику для рыночных отношений с ограничениями оборота, установленными действующим законодательством;

– При рассмотрении специфики рынка земельных арендных отношений необходимо провести сопоставительный анализ характеристик соответствующих сделок по земельным участкам, находящимся в государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности, и влияние на данный сегмент рынка местной нормативной базы;

– При проведении расчетов и обоснований размеров коэффициента капитализации необходимо провести сопоставительный анализ его составляющих для сегмента рынка, связанного с застройкой свободных земельных участков с различным правовым титулом и эксплуатацией построенных зданий и сооружений коммерческого назначения, и сегмента рынка аренды застроенных земельных участков;

– При описании выводов по результатам сопоставительного анализа различных сегментов рынка городской недвижимости, включая землю, необходимо отразить различия в структуре рисков коммерческой деятельности и способов их покрытия;

– При проведении рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать необходимость создания примерно равных условий хозяйствования на арендованных земельных участках, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности;

– При проведении рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать назначение арендной платы и ее использование в бюджетах различного уровня, а также безальтернативный характер использования бюджетных средств в соответствии с действующим законодательством, а также его влияние на способ построения ставки капитализации по платежам данного вида и ее размер.

 

4. Основные особенности организации экспертизы результатов определения арендной платы на основе временных методических рекомендаций и «пилотных» оценок.

– При организации экспертизы результатов определения арендной платы в рамках временных методических рекомендаций используются регламенты, апробированные ведущими саморегулируемыми организациями оценщиков (СМАО);

– Кроме анализа отчетов об оценке на соответствие действующему законодательству, проводится экспертиза важнейших параметров, оказывающих критическое влияние на достоверность (смещенность) результатов оценки;

– В случае, если норма капитализации для деятельности, связанной с освоением свободного земельного участка и эксплуатации объектов недвижимости, выходит за пределы 10–15%, проводится дополнительная экспертиза использованной информации по данному сегменту рынка;

– В случае, если коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости застроенного земельного участка, выходит за пределы 2–5%, проводится дополнительная экспертиза использованной информации по данному сегменту рынка;

– При проведении экспертизы в части процедур рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать выявленные различия условий хозяйствования на арендованных земельных участков, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности.

 

Некоторые примеры, поясняющие концепцию временных методических рекомендаций по определению арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной собственности, приведены ниже.

Расчеты значений фактора капитализации для деятельности, связанной с освоением свободного земельного участка и эксплуатации объектов недвижимости для крупных городов приводят к интервалу 10–15%.

Результаты экстракции данных по сегменту рынка аренды застроенных земельных участков в г. Москве проиллюстрированы в следующих таблицах.

 

Отношение величины арендной платы к среднему размеру платы за право заключения договора аренды (49 лет) земельных участков для различных видов использования
Номера зон Средняя по г.Москве Для организаций промышленности Рынки, ярмарки Гостиницы
(за искл. 4- и 5-зв.) и др.
Киоски, торговые павильоны
1-10 2,0 2,0 2,9 3,0 9,8
11-26 2,9 2,9 4,4 4,4 14,5
27-69 1,5 1,5 2,3 2,3 7,7

 

Отношение величины арендной платы к кадастровой стоимости земельных участков
для различных видов использования
Номера зон Для организаций промышленности Рынки, ярмарки Гостиницы
(за искл. 4- и 5-зв.) и др.
Киоски, торговые павильоны
1-10 1,0 1,5 1,9 4,9
11-26 1,5 2,2 2,0 7,2
27-69 0,8 1,2 1,1 3,8

 

Их анализ показывает, что из-за принципиально ограниченного характера рыночных земельных отношений в данной сфере соотношение арендной платы и рыночной стоимости застроенного земельного участка не выходит за пределы 1,5–4,5%. В упоминавшемся выше докладе Министра МЭРТ Г.О. Грефа на заседании Правительства РФ 10 февраля 2005 г., посвященном ходу земельной реформы, также было предложено установить размер арендной платы в 3% от кадастровой стоимости земельного участка, что достаточно близко к параметрам, предлагаемым нами для временных методических рекомендаций и пилотного проекта по оценке.

При этом необходимо учесть еще ряд критериев, влияющих на величину арендной платы за земельные участки. Например, возможность увеличения плотности застройки земельного участка, изменения его целевого использования, использования его подземной части, наличие множественности лиц на стороне арендатора и других. Кроме этого, необходимо обратить внимание и на выборочные данные Московской ассоциации предпринимателей о влиянии размеров арендной платы за землю на себестоимость выпускаемой продукции. У некоторых предприятий доля земельных арендных платежей в структуре себестоимости их товаров и услуг достигает 12–14%, что в несколько раз превышает средние показатели для стран с развитой рыночной экономикой. Поэтому дальнейшее существенное повышение арендных платежей без детальной проверки подобных данных может привести к непредвиденным последствиям на различных уровнях.

В предварительном варианте временных методических рекомендаций по определению арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, учесть все ценообразующие факторы достаточно сложно. Поэтому, с одной стороны, необходимо проведение более детальных исследований, но с другой стороны, актуальной задачей становится срочная организация «пилотного проекта» по оценке ряда земельных участков на основе обсуждаемых временных методических рекомендаций. Приглашаем всех заинтересованных коллег к сотрудничеству в данной работе.