Новосибирский рынок недвижимости - стабильность или рост: мнение оценщиков

Сильнее всего последний кризис ударил по рынку недвижимости, активность которого по сравнению с уровнем 2008 года снизилась в разы. «КС» попросил участников новосибирского рынка оценки прокомментировать тенденции, которые наблюдались на этих сегментах в самый разгар дефицита ликвидности и в текущем году, когда появились первые признаки восстановления экономики.

— Можете оценить динамику спроса на услуги оценщиков в кризис 2008–2009 годов?

Алексей Алексеев, генеральный директор ЗАО «Сибирское агентство оценки «Аспект»: — Во второй половине 2008-го — 2009 году рынок оценочных услуг просел. Особенно тот его сегмент, который был связан с банковской деятельностью. Впрочем, эта тенденция вполне объяснима. Экономическая активность предприятий и физических лиц заметно упала в связи с дефицитом ликвидности. Резко снизился спрос на приватизацию земельных участков, так как сложно было найти инвесторов, которые могли взять землю и принять при этом на себя значительные риски.

Рынок оценочных услуг в кризис также не остался в стороне от дестабилизации, снизился спрос на оценку движимого и недвижимого имущества, связанного с кредитованием под залог. Более стабильным оказался сегмент, связанный с оценкой при приватизации федерального, областного и муниципального имущества, в том числе кадастровая оценка земли.

— Отмечали ли вы изменение спроса на оценку бизнеса?

Алексей Алексеев: — К нам обращались некоторые компании в части оценки активов, которые планировали выкупить готовый бизнес. Однако это были единичные явления. Более распространенной была оценка бизнеса с целью его реструктуризации, перевода части активов из одной компании в другую, отделения непрофильных активов.

Тенденция избавления от них вырисовалась еще в 2008 году в рамках стремления компаний внедрить МСФО. С кризисом ситуация усугубилась, так как содержать такие активы на балансе стало накладно, и это дало новый виток активности. Кому-то удалось успешно реализовать «лишний» бизнес, кому-то — сдать в аренду. Все зависело от спроса на эти активы и их ликвидность.

— Какие новые тенденции появились на рынке недвижимости во время кризиса?

Татьяна Яговкина, генеральный директор Сибирского института оценки: — Главное последствие кризиса — сдувание ценового пузыря в секторах массового спроса в нижнем и среднем ценовых уровнях недвижимости. «Пузыри» минимизировались во всем. Раньше всем нужно было все с приставкой «супер-»: столы, беспроводные телефоны, Wi-Fi, клавиатуры и т. д. А сейчас люди поняли, что для развития и зарабатывания вполне можно обходиться и без этого.

Сегодня те инвесторы, у которых есть реальные деньги, выбирают качество, а не «пузыри». Это характерно для всего мира — ни в одной стране элитная недвижимость не дешевеет.

Александр Косачев, оценщик ООО «Белозор»: — Кризисное снижение цен на недвижимость отыграло спекулятивный процент. Не последнюю роль в резком падении цен на недвижимость сыграли собственники, приобретавшие недвижимость на заемные средства. Они не сориентировались в том, что бесконечный рост невозможен, и оказались перед дилеммой — чем рассчитываться? Если собственник не был обременен долгами, он мог нормально снижать арендную ставку, чтобы она обслуживала содержание объекта и налоги плюс приносила минимальную прибыль. Именно поэтому кризисные явления наиболее явно отразились на величине арендной платы, а не на цене продажи. Тот, кто занимался недвижимостью с целью чистой спекуляции, да еще и на заемные средства, понес наибольшие убытки. И таких оказалось довольно много.

А качественные площади были востребованы и в кризис. Востребована качественная не только складская, но и производственная недвижимость. Рынок последней достаточно специфичен. Под каждый вид промпроизводства необходимы свои помещения, обладающие определенным набором характеристик. Средняя стоимость производственно-складских помещений по городу (по данным аналитических агентств) — 12 тыс. рублей в месяц. Но разброс цен на самом деле колоссален.

Стоимость объектов, где есть нормальные системы отопления, вентилирования и кондиционирования, созданы нормальные условия работы, соответствующие требованиям санитарных норм, установлена современная противопожарная система, залиты качественные полы, на которые можно установить не только токарный станок, но и, к примеру, систему лазерной раскройки металла и т. д., значительно превышает средний уровень цен. На рынке такие объекты появляются достаточно редко, так как предприятия их делают «под себя». А если появляются, то спрос на них повышенный. По минимальной цене идет то, что стоит с советских времен, — это промплощадки Кировского, Ленинского, Калининского районов.

Александр Гладкий, директор «Информационно-Аналитического Бюро»: — Обратите внимание, в Новосибирске строятся новые логистические центры, проводятся новые железнодорожные ветки. Современная логистика — целая наука, как разместить товары по фактуре, категориям, весу, массе, габаритам. И площади центра заполнены! А старые склады если и не стоят полупустыми, то сдаются совсем дешево.

Нет смысла продавать элиту, если через год она отыграет свое, независимо от того, какая это недвижимость — жилая, офисная, торговая или промышленная. Ее слишком мало на рынке. Например, до 2008 года большинство бизнес-центров в Новосибирске не делали большого акцента на управлении своим бизнесом. В результате в кризис некоторые пошли на понижение своего класса, начали продавать помещения этажами и блоками. Они забыли о том, что главный критерий высококлассного бизнес-центра — один собственник, который занимается подбором арендаторов, управлением и персоналом (сам или нанимает для этого грамотную команду специалистов). Такой политики, к примеру, придерживается «Хилтон». Так что кризис все расставил на свои места и убрал лишнюю шелуху.

— На рынке купли-продажи бизнеса наблюдались аналогичные тенденции?

Александр Косачев: — Тенденции переоцененности бизнеса также имели место, но в значительно меньшей степени, чем на рынке недвижимости. Все-таки при наличии средств предприниматели предпочитали вкладывать их в развитие производства. Если компания печет пироги, то при возможности она покупает новую конвекционную печь или другое оборудование, повышающее качество изделий, приобретает транспорт для доставки, места для сбыта продукции, входит в сети. На производстве кризис сказался в меньшей степени, чем на бизнесе, который был построен на спекуляции.

Александр Гладкий: — Бизнес, может, и остался, но из него вымываются кадры, не умеющие качественно и грамотно работать. Я знаю автомастерскую, в которой за последний год четырежды сменился управляющий, и только последний смог наладить дело так, что бизнес начал набирать обороты, и очередь клиентов уже расписана на 2–3 дня вперед. Бизнес с грамотным управлением более устойчив, хотя норма прибыли в зависимости от отрасли сильно снизилась. Работать приходится больше, а доходы — меньше.

Александр Косачев: — Это не показатель. Малый бизнес зависит от целого ряда субъективных условий, в том числе отношений с организациями и учреждениями властных и контролирующих структур. К примеру, на той же станции метро «Студенческая» был целый ряд малых торговых предприятий, но когда начали строить торговый центр, они все исчезли.

Татьяна Яговкина: — Кстати, сейчас появляются компании, которые аккумулируют активы разных собственников и управляют этими активами на основе профессионального аутсорсинга: ведут бухгалтерию, занимаются управлением недвижимостью. Это позволяет минимизировать затраты и пользуется спросом на рынке.

— Что нового появилось на рынке в текущем 2010 году?

Алексей Алексеев: — С начала текущего года наблюдается некоторое оживление рынка оценки, что связано с активизацией банков по кредитованию юридических и физических лиц. Также виден рост количества выданных ипотечных займов. Этот сегмент рынка пострадал больше всего, но он же начал раньше и активнее всех оживать. В Москве стоимость коммерческой недвижимости с начала года увеличилась на 2,5–3%. Это уже показатель положительной динамики. У нас цены пока находятся на дне, хотя в регионе уже наблюдается небольшой подъем ставок арендной платы по офисным и торговым помещениям. Московские тенденции нас, как правило, «догоняют» с полугодовым временным интервалом.

По квартирам еще в I квартале было уверенное падение цен, но сейчас ситуация стабилизировалась. Мало того, мы отмечаем даже некоторое увеличение цены по однокомнатным квартирам, которые являются своеобразным индикатором рынка, являясь наиболее ликвидным видом недвижимости. Думаю, что активной положительной динамики в регионе следует ждать к осени, когда пройдет сезон отпусков. Если конечно, не случится чего-нибудь экстраординарного, например, очередного общемирового кризиса.

Александр Гладкий: — Последняя тенденция — начали оживать тяжелые отрасли, такие как горнодобывающие, связанные с металлургией, нефтедобычей. На рынке возник спрос на это сырье, и предприятия начали наращивать объемы работы. А любое крупное юрлицо для принятия управленческих решений всегда привлекает оценщика.

— В итоге какова ситуация на рынке к концу первого полугодия?

Татьяна Яговкина: — У нас в области сформировался большой объем предложения активов на продажу по всем видам недвижимости. Если бы у нас был дефицит, то цены бы начали расти. Вопрос, когда появятся инвесторы, которые готовы вкладывать в эти активы деньги. Сейчас все, кто обладает ресурсами, уехали в отпуск, и рынок встал. Это уже не кризисное влияние, а сезонный характер покупательской активности. Торговля стоит. Все предложения тестируют рынок. Никто ничего продавать по сниженным ценам не собирается. Цены на аренду падают, но только под реальную сделку.

Алексей Алексеев: — Сегодня очень благодатное время для приобретения как земли, так и недвижимости, которые можно купить по низкой цене. Так что, на мой взгляд, инвесторы могут активизироваться уже сейчас. Думаю, что наиболее ликвидные объекты в городе и области будут пользоваться спросом, не дожидаясь сентября. Через год-два они отобьются по цене.

— Во что, по вашим оценкам, прежде всего будут вкладываться инвесторы?

Алексей Алексеев: — Конечно, инвесторы в первую очередь будут стараться приобрести наиболее ликвидные объекты недвижимости. У нас по сравнению с докризисным периодом цена на них упала в два раза. Если площади, которые, к примеру, занимал магазин «Школьник» (в центре города), ранее продавались по цене 400 тыс. руб. за квадратный метр, то сейчас в этом районе метр стоит около 100 тыс. Это очень интересное вложение.

Александр Косачев: — Скорее всего, инвесторы будут вкладываться в перерабатывающие хозяйства или создавать их заново. В Европе, по прогнозам, в этом году ожидается очень низкий урожай. В целом ряде районов РФ — то же самое. Как следствие, возникнет спрос на сельхозсырье. Хорошо, что в нашей области с прошлого года остался большой запас зерна, который теоретически можно было бы продать по интересной для хозяйств цене. Но большинство элеваторов и комплексов переработки зерна у нас строилось во времена освоения целины и сейчас они требуют немалых финансовых вложений. Кроме того, строительство объектов АПК сегодня хорошо субсидируется из государственного и регионального бюджетов. Инвесторам есть где развернуться.

— Кто, на ваш взгляд, будет выступать в роли инвесторов?

Татьяна Яговкина: — К нам за консультациями по поводу покупки недвижимости в Новосибирске обращались инвесторы из Санкт-Петербурга.

Александр Гладкий: — Я бы назвал еще инвесторов из Кемерова. Вообще, в первую очередь звонки поступают из регионов, которые являются финансовыми центрами, где аккумулируются средства, а также из тех, где есть сырьевые ресурсы.

— А какова тенденция к росту цены квадратного метра жилья в Новосибирске?

Александр Гладкий: — Сейчас на рынке Новосибирска ощущается дефицит жилья минимальной стоимости. Раскупаются самые популярные «однешки». Так что если вы хотите купить небольшую и недорогую квартиру, то ее придется поискать. А вот элитное жилье стоит. Я знаю 15–16-этажные дома, где не продаются целые подъезды, так как собственники сидят и ждут, когда цена пойдет вверх. Это искусственно созданный дефицит жилья: «Не хочу продавать и не буду!»

 
Татьяна Яговкина: — Те, кто строил жилье на заемные средства, вынужден его срочно продавать и рассчитываться с кредитором. За счет этого фактора в 2008–2009 годах падала стоимость квартир. Но сейчас нижний уровень падения уже достигнут, те, кто успел сдуться, — сдулись, а те, кто строил на свои и у кого средства позволяют, — выжидают.

Александр Гладкий: — В то же время эффект, который получился от этого падения цен, колоссален. По нашим оценкам, за последние два с половиной года квартиры по ипотеке смогли взять люди, которым ранее они были просто не по карману. В том числе бюджетники и новосибирцы с доходом ниже среднего, накопившие определенную сумму наличности. Если бы губернаторскую программу, которая реализуется в нашей области, пролонгировать как минимум еще до конца текущего года (действует до 1 ноября. — «КС»), то количество обычных людей, которые могли бы улучшить свои жилищные условия, пока на рынке не надулся новый «пузырь», было бы еще больше. Даже при уменьшении размера субсидии компенсация части ставки или процента — это все равно ощутимая помощь. А если бы действие программы распространить еще и на вторичное жилье, то эффект был бы еще лучше.

Александр Косачев: — Кроме того, если в начале последнего кризиса ликвидности у банков не было механизмов для реструктуризации долгов, и заемщик, попавший в сложную ситуацию, не имел возможности решить вопрос с погашением кредита, то сейчас такие механизмы есть, и банки достаточно быстро реагируют на заявки клиентов. Даже если отечественной экономике начнут аукаться Греция, Испания и т. д., механизмы реагирования — и банковские, и государственные — у нас в стране уже отработаны.