Ценообразование на рынке недвижимости определяется всеми его участниками, в том числе, и оценщиками

Ценообразование на рынке недвижимости определяется всеми его участниками - собственниками объектов, покупателями, риэлторами, банкирами, оценщиками. И роль последних с течением времени, взрослением рынка и его изменениями возрастает. О позиции банков и роли оценщика в ценообразующем процессе «Новости Рынка Недвижимости» беседовали с директором «Агентства оценки «Интеллект» Денисом Шевяковым (г. Самара).

- Какой подход к оценке залогов устоялся в банковской системе в до- и кризисное время?

- Банки интересует стоимость залогов в их текущем использовании. Но мы понимаем, что любой объект недвижимости - это объект долгосрочных инвестиций. Очевидно, что в этом случае стоимость объекта недвижимости определяется в первую очередь перспективой владения.

До кризиса было проще: текущая стоимость актива, которую хотели видеть банки, определялась сравнительным подходом, и все было понятно - цены формирует рынок.

С началом кризиса стало очевидно, что данный метод не актуален, и на первый план вышло применение доходного подхода, который определяет будущую стоимость объекта. В результате возникает своеобразный парадокс, заставляющий оценщика искать компромиссные решения. Ведь, по сути, сравнительный подход, основанный на данных стагнирующего рынка, отражает нулевые перспективы владения недвижимостью. Такой залог не сможет содержать кредит, каким бы ликвидным первый ни был. С другой стороны, доходный подход, основанный на оценке перспектив, очень сложен из-за необходимости детального расчета множества макроэкономических параметров.

- Как изменилось отношение банков к оценке теперь, в связи с кризисом?

- Сейчас банкиры осторожно подходят к стоимостной оценке активов, потому что у них-то кризис кончился, а на рынке недвижимости - нет. Иными словами, деньги для кредитования есть, но банки опасаются кредитовать недвижимость, потому что не уверены в ее перспективах. Поэтому от оценщиков при определении стоимости объекта они требуют максимального количества методов. Банки тщательно оценивают достоверность отчета об оценке, а, кстати, дисконты зависят именно от достоверности. Если банковский специалист, исходя из наполняемости отчета, из примененных методов оценки, видит, что отчет выполнен грамотно, то и дисконт минимален. По крайней мере у нас дисконты минимальны или их почти нет.

- Различны ли подход и требования в оценке при ипотеке и при инвестиционных кредитах?

- Я считаю, что подход должен быть единым. Он должен удовлетворять требованиям банка по определению именно текущей стоимости объекта и должен отвечать логике экономики в том смысле, что объект недвижимости - это объект долгосрочных инвестиций. Соответственно, его текущая стоимость весьма и весьма условна.

Фактически мы должны определять стоимость актива одним-единственным критерием - перспективой владения. И оценщик в нынешней ситуации, особенно при оценке для целей залога, должен оценивать в первую очередь перспективы владения. В этом ключе работа оценщика должна быть очень скрупулезной. Каждая оценка уникальна, в ней нужно разобраться, понять перспективы объекта оценки и суметь отразить их как при расчете рыночной стоимости, так и при расчете ликвидационной стоимости. Это сложный и трудоемкий процесс, такую оценку не поставишь на поток.

- Как сегодняшняя политика банкиров относительно стоимостной оценки активов может повлиять/влияет на ценообразование на рынке недвижимости?

- Нельзя сказать, что банкиры плохие, потому что они пессимистично смотрят на стоимость недвижимости - они имеют на это право, они на этом обожглись.

Я считаю, что в первую очередь на ценообразование оказывают влияние оценщики, которые работают в этом сегменте, поэтому от них требуется очень высокая ответственность за свою работу. На сегодняшний день именно оценщик определяет политику ценообразования в недвижимости.

Поэтому при оценке для целей залога оценщик должен занимать третейскую позицию, он должен понимать, что рыночная стоимость объекта формируется его перспективой, что, несомненно, сказывается на его текущей стоимости. В этом ключе без применения доходного подхода не обойтись. Найти такой компромисс между будущей и текущей стоимостью под силу только профессионалам, которые работают в данном сегменте не первый год.

- Если такой компромисс будет найден профессиональным оценщиком, он сможет привести к восстановлению ценового уровня на рынке недвижимости?

- Да. Это приведет не просто к восстановлению ценового уровня, это приведет к тому, что в основе рынка будут критерии разумности. Ведь наша экономика «надулась» прежде всего из-за неразумности распоряжения средствами. Все привыкли, что деньги можно получать и тратить, но никто не задумывался, что их нужно просчитывать. И вот как только наступит этот момент разумности, мы автоматически страхуемся от дальнейших потрясений и рынок автоматически нормализуется. Это очень далекая, глобальная перспектива, но это единственный путь к восстановлению экономики.

Источник: НРН