Надо ли платить налог на прибыль за проданное помещение на дату передачи объекта покупателю, не дожидаясь государственной регистрации, если в бухгалтерском учете помещение отражено как товар, предназначенный для перепродажи?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По нашему мнению, датой получения дохода в целях налогообложения прибыли при продаже помещения признается дата государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости.
Вместе с тем, учитывая, что вопрос определения даты реализации недвижимости в целях определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль является спорным, рекомендуем организации обратиться за получением письменных разъяснений в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации.
Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
При этом указанный порядок применяется вне зависимости от того, на каком счете отражено недвижимое имущество в бухгалтерском учете.
На сегодняшний день единого мнения по вопросу определения даты получения дохода в налоговом учете не выработано.
В частности, финансовые и налоговые органы высказывали три различных точки зрения.
Так, согласно одной (которой придерживаемся и мы) датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, то есть реализацией товаров признается переход права собственности на эти товары (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Учитывая приведенные выше нормы ГК РФ, датой получения дохода при реализации помещения будет дата государственной регистрации перехода права собственности, удостоверенная свидетельством о государственной регистрации. Данная позиция была изложена в письме Минфина России от 28.09.2006 N 07-05-06/241, а также в письме ФНС России от 28.05.2007 N ММ-20-02/397.
Другая точка зрения, которая нашла отражение в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301, заключается в следующем.
У организации-продавца обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Третья точка зрения, изложенная в письмах Минфина России от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301 и от 15.10.2009 N 03-03-06/4/87, заключается в том, что у продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая, что согласно последним разъяснениям Минфина России у продавца возникает обязанность по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то представляется, что следование этой позиции Минфина России минимизирует Ваши налоговые риски.
В то же время, по мнению судей, доход от продажи объектов недвижимости при методе начисления признается таковым на дату государственной регистрации права собственности покупателя на такое имущество.
В этой связи доход от продажи недвижимости возникает у организации после осуществления государственной регистрации права собственности покупателя на данный объект.
Такое мнение изложено в постановлении ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07, а также в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40).
Поэтому, если организация готова к возможным спорам с налоговыми органами, доход целесообразно признавать на дату государственной регистрации права собственности покупателя на помещение.
Однако арбитражную практику также нельзя назвать однозначной.
Так, в постановлении ФАС Поволжского округа от 22.09.2009 N А65-20719/2008 судьи пришли к выводу, что поскольку глава 25 НК РФ не содержит ссылок на нормы ГК РФ и не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у приобретателя права собственности на это имущество, то положения ст. 223 ГК РФ не применяются. Следовательно, в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.
Таким образом, вопрос определения даты получения дохода в налоговом учете при продаже недвижимости является спорным.
В связи с этим рекомендуем организации воспользоваться правом налогоплательщика и обратиться за получением письменных разъяснений по данному вопросу в Минфин России (п. 1 ст. 34.2 НК РФ) или в налоговый орган по месту учета организации (пп. 1 п. 1 ст. 21 НК РФ).
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, данных ему финансовым, налоговым органом (уполномоченным должностным лицом этого органа) в пределах его компетенции, признаются обстоятельствами, исключающими вину лица в совершении налогового правонарушения.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Завьялов Кирилл
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Мягкова Светлана
Источник: www.audit-it.ru