С 2013 года Росреестр может передать контроль оценки недвижимости в субъекты РФ. Каждый регион будет заниматься своей территорией. Официально задача процедуры - в формировании справедливой оценочной стоимости объектов и земель. Однако эксперты считают, что сроки перехода этого контроля будут скорректированы по причине несовершенства административного аппарата. Всю прелесть нововведения ощутят, прежде всего, владельцы капитальных объектов. Девелоперов изменения коснутся лишь косвенно.
С 2013 года каждый регион Российской Федерации будет отвечать за оценку принадлежащих ему объектов недвижимости, а также земель. Об этом в конце прошлой недели сообщил глава Росреестра Сергей Васильев. По его словам, работа по программе ведения кадастра будет закончена до обозначенного срока передачи. После чего контролировать оценку рыночной стоимости объектов недвижимости станут субъекты РФ. «Каждый будет отвечать за свою территорию», – пояснил Васильев.
Основной причиной перехода контроля глава Росреестра называет необходимость формирования справедливой оценочной стоимости объектов недвижимости и земельных участков. «Экономическая ситуация может меняться в зависимости от региона и каждый день, – сказал он. – Что соответственно влияет на стоимость недвижимости, а также земли».
Срок передачи контроля – 2013 год – правительство устанавливает в связи с введением налога на недвижимость (заменяющего земельное и имущественное налогообложение). На сегодняшний день налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты по максимальной ставке 2,2%, а с граждан – в муниципальные бюджеты по ставке, не превышающей 2%. Налог же на землю рассчитывается из кадастровой стоимости участка, где максимальные ставки – 0,3% (земли под жилфонд и объекты сельхозназначения) и 1,5% (земли других категорий).
По данным Росреестра, работа по земельным участкам практически завершена – учтено 99%, по объектам капстроительства – только около 1/7 части всех объектов. Оценке недвижимости препятствует отсутствие правовой базы и методологии определения рыночной стоимости. По словам Васильева, закон об оценочном виде деятельности (в соответствии с которым должны быть выработаны стандарты и подходы к методологии оценки) несколько лет находился на рассмотрении Думы. «Сейчас нормативно-правовая база только создается», – сказал он.
Ранее глава Министерства финансов Сергей Шаталов говорил, что в 2013 году будут введены лишь элементы налога на недвижимость. Очевидно, решение ускорило Бюджетное послание президента РФ. «Мы должны осторожно подходить к любому изменению общей налоговой нагрузки на бизнес и на людей, на наших граждан… Считаю также своевременной активизацию работы по сокращению масштабов государственной собственности, в том числе и в целях получения необходимых финансовых средств. Поручаю правительству оперативно представить соответствующие предложения», – сказал Дмитрий Медведев.
В наполеоновские планы правительства верят не все. По словам генерального директора и управляющего партнера компании Bluestone Group Кирилла Зайцева, поставленная задача крайне трудоемка. «В силу определенных причин время на ее выполнение может быть существенно скорректировано, – объяснил он "БН.ру". – Во-первых, большой объем работы. Во-вторых, отсутствие сравнительной базы по оценке. Также не стоит забывать о несовершенстве работы административного аппарата».
Впрочем, директор отдела оценки и анализа активов компании GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых считает срок нововведения вполне реальным, однако и вариант пересмотра не исключает. Он рассказал «БН.ру» о процессе перехода объектов и земель в ведение регионов: «Минэкономразвития и Минфин в начале мая согласовали план реформы налогообложения недвижимости, по которому в IIIквартале 2010 года Минэкономразвития и Росреестр подготовят методику проведения массовой оценки недвижимости на основе ее тестирования в Кемеровской, Тверской, Калужской областях и Татарстане. До конца 2011 года Росреестр оценит объекты капитального строительства на территории всей страны, а к концу 2012 правительство должно внести в Госдуму поправки в Налоговый кодекс. Таким образом, изменения в налоговом законодательстве могут наступить не ранее 2013 года». По мнению Кучерявых, планы выглядят реальными, но, скорее всего, их реализация потребует большего количества времени.
Эксперты считают, что новшество лишь косвенно затронет девелоперов, тогда как все «прелести» изменений почувствуют владельцы объектов капитального строительства. «Объекты, находящиеся на городском балансе, в последнюю очередь представляют интерес для профессиональных девелоперов», – говорит Зайцев.
По словам Кучерявых, изменения в законодательстве прямо не повлияют на работу девелоперов. «При новом режиме налогообложения изменятся значения величины налоговых платежей – налоговая нагрузка на проекты возрастет, – отметил он. – В качестве налогооблагаемой базы сейчас выступает балансовая стоимость объекта недвижимости, которая отражает все затраты, понесенные на возведение данного объекта. Данная величина близка к рыночной стоимости, а точнее, отражает один из подходов к определению рыночной стоимости». Для девелопера несущественна разница при определении базы для налогообложения – по рыночной или другой цене. Кучерявых считает, что изменения в законодательстве затронут юридических и физических лиц, владеющих объектами недвижимости с существенными сроками службы. «Стоимость принадлежащих им объектов, указанная в ПИБ-паспортах и на балансах, минимальна, – объясняет он. – Учет по рыночной стоимости таких объектов может увеличить налоговую нагрузку в десятки раз».
«Государство хочет получать с богатых людей справедливые налоги, а для бедных делать скидки», – считает адвокат московской коллегии адвокатов «Град» Александр Орлов. Таким образом, ни юридическим, ни физическим лицам выбора не останется.
«Сейчас, владея квартирой сроком до трех лет, собственник может продать ее за, например, 1 млн и ничего не платить в виде налога на доходы физлица (безусловно, при такого рода продаже есть некие риски уклонения от уплаты), – рассказывает Орлов. – Или же поставить полную стоимость и заплатить 13% или 30% при условии, что продавец – иностранец (непостоянно проживает на территории РФ)». Также и покупатель не всегда хочет раскрывать источники своего богатства.
При появлении кадастровой стоимости дешевле продать не удастся. «Придется и 13% платить, и объяснять государству, откуда у покупателя деньги взялись, – говорит Орлов. – Кроме того, появляется риск купить сегодня земельный участок, начать платить за него копейки, а завтра обнаружить, что в связи с развитием региона его переоценили и заставляют платить намного больше».
Продажа ниже стоимости, по словам Орлова, грозит признанием сделок ничтожными или же доначислением налога. «Могут быть и иные последствия в виде общения с ОНП (Отдел по налоговым преступлениям. –"БН.ру") по факту уклонения от уплаты налогов и т.д.», – добавил он.
Однако и ряд плюсов в нововведениях присутствует. Будет затруднительно проводить столь популярные сделки с заниженными ценами. К тому же не стоит забывать, что и чиновники порой злоупотребляют кадастровой стоимостью. «Физическое лицо купило на торгах далеко от районного центра базу, состоящую из нескольких зданий, за 600 тыс. рублей, – рассказывает Орлов. – Она действительно больше не стоит, да и других желающих не было. Покупатель придумал бизнес-план, который должен был приносить ему деньги, и начал его согласовывать. А местный чиновник, заинтересовавшись объектом, увеличил кадастровую стоимость объекта до 12 млн рублей. Что привело к начислению только налога больше 2 млн рублей». Закончилась эта история печально. За неимением средств, соответствующих новой кадастровой цене, имущество у покупателя отобрали.
Источник: BN.ru