Неиспользуемые длительное время земли должны продаваться, или они будут изъяты - безапелляционно заявил Президент РФ Дмитрий Медведев. Эксперты сомневаются, что удар кулаком по столу активизирует земельный рынок.
9 августа 2010 года глава государства очередной раз дал понять, что о законодательной инициативе, крайне плохо прививаемой к действительности российского земельного рынка, на высшем уровне забывать не собираются. Напомнив при этом, что уже неоднократно давал поручения относительно ответственности за неиспользование земель, находящихся в собственности в течение многих лет, и призвал предпринимателей продавать неиспользуемые земли. «Я соответствующие поручения давал, законопроект подготовлен, но движения нет. И я боюсь, что нужно уже меры принимать, кулаком по столу стукнуть»,— добавил Дмитрий Медведев. «У нас полным-полно земель, которые не используются, пустуют. Это земли хорошие»,— отметил он. Дмитрий Медведев согласился с тем, что собственнику земли надо дать время для подсчета выгод от ее использования, оценки своих финансовых возможностей. «Но это не может продолжаться вечно: ну два года, ну три. А если нет у тебя денег— продавай»,— порекомендовал глава государства. В начале 2010 года в первом чтении Госдума РФ приняла законопроект, упрощающий процедуру изъятия земли сельхозназначения у неэффективных владельцев.
Впрочем, проблему, о которой сказал президент, нельзя не признать – большая часть широких российских просторов раскинулась в ожидании человека: пахаря, фермера, застройщика, будущего жителя. У экспертов к предлагаемым властью способам решения появляются вопросы экономического, юридического и морально-этического характера.
Изъять не так просто
Вопросы вызывает процедура изъятия земельного участка. Существующие законодательные нормы регламентируют возможность изъятия земельного участка сельхозназначения у собственника за неиспользование в течение трех лет. Собственник может лишиться участка, если он предназначен для застройки или для государственных или муниципальных нужд. (Широкое распространение такая практика получила в Сочи в рамках подготовки к Олимпиаде.) Тогда же изымающие убедились, насколько сложен данный процесс. Главное – он долог и затратен для инициатора. Это и объясняет непопулярность процедуры изъятия земли за нецелевое использование. В течение трех лет необходимо доказать, что земля не использовалась (как доказать, что на ней не пасся скот, к примеру?), решение об изъятии должны зарегистрировать в реестре недвижимости. В течение года стороны должны решать вопрос без участия судебных инстанций, а по истечении года властями может быть подан иск в суд. Рассматриваться он может годами. Важно оговориться: собственнику должна компенсироваться рыночная стоимость земли при ее изъятии и обе стороны должны согласиться с оценкой этого участка.
Проблему простаивания земельных участков, которые могли бы быть включены в с/х оборот или стать новой строительной площадкой для современного малоэтажного поселка (в случае смены категории использования), решать надо, но здесь важно не ошибиться со способом решения, отмечает Денис Ковалюнас, директор юридической компании «Ковалюнас и партнеры». «Я считаю, что должна учитываться экономическая сторона. Нужно сделать так, чтобы владеть правами на землю, осваивая ее, было более выгодно, чем просто ее держать. Как вариант – разные коэффициенты земельного налога для так называемых эффективных и неэффективных собственников», - рассуждает эксперт. Именно такое решение предусматривает новый законопроект. В качестве альтернативной меры предлагается обложить собственников участков повышенным в четыре раза земельным налогом по ставке 1,2% от кадастровой стоимости неиспользуемого земельного участка (в настоящее время ставка налога не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости).
Включить свет, чтобы найти покупателей
Настоятельное требование продавать неиспользуемые земельные участки порождает тихую грусть в душах многих несостоявшихся собственников, иронизируют эксперты. Многие и рады сегодня продать участки, но днем с огнем не могут найти покупателей на них. Сказать, что кризис не обошел стороной земельный рынок, – не сказать ничего. Заметно снизился платежеспособный спрос, как и количество тех, кто может «потянуть» какой-либо бизнес на земельных участках. Однако количество предлагаемых к продаже земельных участков заметно выросло, в общем числе встречаются и высоколиквидные земельные участки, но этот факт не сокращает растянутые в кризис сроки экспозиции. Поэтому эксперты сходятся во мнении, что для исполнения высоких директив, необходимо подключение рыночных механизмов.
Рука помощи, а не кулак
Оказавшийся в сложном финансовом положении бизнес сегодня как никогда нуждается в поддержке властей, административных и финансовых ресурсах или хотя бы в примере рачительности в освоении территории. Но пока лишь 30% неиспользуемых земель принадлежит бизнесу, тогда как большая часть земель, не вовлеченных в хозяйственный оборот, по-прежнему в собственности государства…
Справка "НРН"
В настоящее время предельные сроки неиспользования земель, а также последствия неиспользования земельных участков регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельным кодексом Российской Федерации и рядом других федеральных законов. Предельный срок неиспользования земель сегодня составляет три года. Положения о неиспользовании земель не относятся к государственным землям. В начале февраля 2010 года Госдума РФ приняла в первом чтении проект Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Основные изменения, которые авторы законопроекта предлагают внести в действующее законодательство, заключаются в упрощении процедуры перехода прав собственности на неиспользуемую землю от неэффективных владельцев к местным органам власти и последующей передачи земли для более эффективного использования. Законопроект устанавливает возможность передачи в муниципальную собственность невостребованных в течение трех лет земельных долей и участков. Изменения, предложенные авторами законопроекта, фактически направлены на пересмотр общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. Из действующей редакции статьи 284 ГК исключаются важные гарантии прав собственника - трехлетний срок, порядок исчисления этого срока, а также причины, по которым участок не мог быть использован по целевому назначению не по вине собственника.
Принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка предполагается сделать возможным в административном порядке (новая редакция статьи 54 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК). Согласно законопроекту решение об изъятии земель в таких случаях вправе принимать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, что существенным образом ухудшает положение обладателей прав на землю по сравнению с существующими положениями ЗК.
ЦИФРЫ ГОВОРЯТ
За время финансово-экономического кризиса возросло количество земель в Самарской области, предложенных к свободной продаже. По данным Поволжского Центра Развития (ПЦР), если в январе 2009 года на рынке экспонировалось порядка 550 га, то к концу прошлого года вдвое больше – 1100 га. По мнению аналитиков ПЦР, рост объема предложений обусловлен несколькими причинами. Те, кто вложился в землю с инвестиционными целями, сейчас стараются избавиться от нее. Отсюда появление на свободном рынке достаточно большого количества высоколиквидных земельных участков. Наблюдается снижение деловой активности бизнес-структур и покупательной способности населения, что привело к увеличению сроков экспозиции земельных участков.
Наибольшее количество участков предлагается в экономически привлекательных районах, тяготеющих к областному центру, – Волжском, Красноярском, Кинельском. На долю районов со средней инвестиционной привлекательностью (Безенчукский, Богатовский, Борский, Исаклинский, Кинель-Черкасский, Красноармейский, Нефтегорский, Похвистневский, Ставропольский, Сызранский) приходится лишь 13,7%. Предложения в остальных районах единичны и локализованы, рынок оборота земли не развит – земля здесь почти ничего не стоит.