Алексей Ульянин: «За оценкой обращаются так же часто, как до кризиса»

Ни один ипотечный кредит не оформляется без отчета об оценке объекта недвижимости. Ни один объект не обходится без нюансов, которые следует учитывать. О том, что попадает в фокус при оценке и что ситуация в оценочной сфере говорит о состоянии на рынке ипотеки, нам рассказывает Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт»

- Как меняется количество обращений за оценкой квартир, приобретаемых в ипотеку?

- За период с начала текущего года по сегодняшний день было 404 обращения за оценкой квартиры для ипотеки, что на 73% больше, чем за аналогичный период 2009 года. Уровень заказов сопоставим с уровнем 2008 года.

- Каковы требования банков к отчетам об оценке и оценочным компаниям?

- Банки стали подходить к выбору оценщиков более тщательно. В числе основных критериев рассматриваются деловая репутация компании, наличие аккредитаций и сертификатов, срок существования компании на рынке, количество дипломированных специалистов в штате и их совокупный стаж работы. Что касается отчетов об оценке, особое внимание уделяется фотографиям квартиры, требуется более тщательная детализация фотоматериалов. Например, важной является фотофиксация информационной таблицы с адресом дома на фасаде здания. Кроме того, от оценщика требуется в обязательном порядке установить соответствие фактической планировки квартиры документам органов технической инвентаризации с отражением наличия точек подключения к инженерным сетям.

- Можно ли вывести усредненный тип квартиры, которая сегодня становится предметом ипотеки?

- По данным нашей компании, среднестатистический объект оценки при ипотеке – двухкомнатная квартира в доме 1970-80-х годов постройки в границах улиц Революционной, Гагарина, XXII Партсъезда, Московского шоссе. Средняя стоимость такой квартиры находится в диапазоне 2000000-2100000 руб. По сравнению с докризисными ценами это ниже как минимум на 25%.

- На какие критерии в основном опирается заемщик при оценке?

- При оценке квартиры учитываются основные группы ценообразующих факторов. В первую очередь к ним относятся месторасположение квартиры, тип планировки (включая период постройки дома и материал стен), качество внутренней отделки. Немаловажную роль играют этаж расположения квартиры, наличие балконов/лоджий.

- Какие квартиры в принципе не могут стать предметом ипотеки?

- С большой осторожностью в настоящее время банки относятся к квартирам, расположенным в домах с деревянными перекрытиями и в домах так называемого старого фонда. Также не приветствуется наличие законно неутвержденной перепланировки. Во многих случаях данные факты могут привести к отказу в кредитовании.

- Что еще следует учитывать перед взятием кредита?

- В первую очередь потенциальный заемщик обязан ознакомиться с требованиями банка к ипотечным квартирам, внимательно изучив перечень необходимых документов на жилье и особые требования к объектам залога. После того как квартира выбрана, важно проанализировать, все ли документы имеются в наличии. Если нет – определить, сколько потребуется времени на их оформление в органах технической инвентаризации, регистрационной палате и т.п. Кроме того, следует внимательно изучить план квартиры и самостоятельно сопоставить его с фактической планировкой. Часто бывает, что незначительное отклонение от плана-экспликации, например, отсутствие раковины или смещение газовой плиты, зафиксированное оценщиком в отчете, является препятствием в дальнейшем оформлении документов в банке. В таких случаях квартиру приходится приводить в исходное состояние согласно плану БТИ, устанавливая недостающие сантехприборы либо перемещая их на прежнее место.

Источник: НРН